ECLI:NL:CG:2026:9

1. De verdere procedure bij de Centrale Grondkamer

De Centrale Grondkamer heeft op 9 april 2026 de tussenbeschikking gegeven.

Na die tussenbeschikking hebben de deskundigen een aanvullend taxatierapport uitgebracht. Een kopie daarvan is aan deze beschikking gehecht.

Bij brieven van 13 mei 2026 heeft de Centrale Grondkamer een kopie van het aanvullend taxatierapport naar partijen gestuurd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten tot uiterlijk 4 juni 2026.

De Centrale Grondkamer heeft vervolgens ontvangen:

een mail met bijlagen van verpachtster van 2 juni 2026 en

een brief van pachters van 4 juni 2026.

2. De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep

De deskundigen hebben in hun definitieve rapport (van 30 mei 2025) vermeld wat volgens hen de pachtwaarde van de verpachte hoeve is. De deskundigen komen tot een hoogst toelaatbare pachtprijs van de gepachte hoeve van € 12.931,24 per jaar. Deze pachtprijs is als volgt opgebouwd:

€ 8.267,16 per jaar voor de woning op basis van 138 punten;

€ 2.820 per jaar voor de bedrijfsgebouwen op basis van een geschiktheid voor circa 30 hectare en een doelmatigheidsklasse ‘slecht’;

€ 1.844,08 per jaar voor het land.

De Centrale Grondkamer heeft in de tussenbeschikking overwogen dat de deskundigen in hun definitieve taxatierapport voor de puntentelling van de woning van het puntenstelselformulier van 1995 zijn uitgegaan. In geval van een herziening moet worden uitgegaan van de normen die gelden bij een herziening. Het puntenstelsel uit 1995 en het puntenstelsel zoals genoemd in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht die geldt bij een herzieningsverzoek hebben een andere indeling onder punt 11. De Centrale Grondkamer heeft in de tussenbeschikking de deskundigen daarom verzocht nader te rapporteren over de aftrekpost onder punt 11 van de puntentelling, zoals vermeld in de tabel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht.

De deskundigen hebben op 6 mei 2026 een aanvullend taxatierapport uitgebracht, waarin zij onder punt 11 van het puntenstelsel tot een aftrek komen van in totaal 47 punten. Het aantal minpunten blijft daarmee gelijk aan het aantal minpunten zoals genoemd in het definitieve taxatierapport. Daarmee blijft het totaal aantal punten van de woning op afgerond 138 en de hoogst toelaatbare pachtprijs op een bedrag van € 8.267,16 per jaar.

Partijen hebben bezwaren tegen het (aanvullende) taxatierapport. De Centrale Grondkamer slaat acht op de door partijen tijdens de zitting van 29 januari 2026 ingenomen standpunten en de schriftelijke stukken zoals die zijn genoemd in de tussenbeschikking, waaronder het bezwaar van verpachtster op het definitieve taxatierapport dat de Centrale Grondkamer heeft ontvangen op 21 juli 2025. Verder slaat de Centrale Grondkamer acht op de reacties van partijen op het aanvullend taxatierapport.

Tijdens de zitting is door pachters naar voren gebracht dat zij zich kunnen vinden in de conclusies van de deskundigen. In hun reactie op het aanvullend taxatierapport hebben pachters aangevoerd het niet eens te zijn met het aantal minpunten. Volgens hen moet in vergelijking met het aantal toegekende minpunten in het definitieve taxatierapport worden gerekend met een aftrek van 54 punten. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de woning moet daardoor naar beneden worden bijgesteld.

Verpachtster is het op een aantal punten niet eens met het taxatierapport. Uit de reactie op het aanvullend taxatierapport volgt dat verpachtster het ook niet eens is met de puntenaftrek onder 11 van het puntenstelsel. Volgens verpachtster moet worden gerekend met een lagere puntenaftrek dan de deskundigen hebben gedaan. Verder plaatst verpachtster vraagtekens bij de deskundigheid van de deskundigen.

De Centrale Grondkamer zal hierna per onderwerp ingaan op de bezwaren van partijen. Voor wat betreft de deskundigheid van de deskundigen, ziet de Centrale Grondkamer geen aanleiding om daaraan te twijfelen. De bezwaren die verpachtster tegen het taxatierapport heeft, geven daartoe geen aanleiding.

Aanvullende reactie

In haar reactie op het aanvullend taxatierapport heeft verpachtster gesteld dat de deskundigen de ruimte wordt geboden om aanvullende argumenten aan te dragen. Verpachtster is van mening dat zij dezelfde ruimte zou moeten krijgen. Zij maakt vervolgens opmerkingen over de oppervlakte van de bedrijfsruimte. De Centrale Grondkamer oordeelt hierover als volgt. De deskundigen zijn in de gelegenheid gesteld hun taxatierapport aan te vullen. Overeenkomstig de opdracht van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen hun rapport aangevuld en deze aanvulling voorzien van een motivering. Daarmee zijn zij binnen de grenzen van hun opdracht gebleven. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. De Centrale Grondkamer heeft in de tussenbeschikking van 9 april 2026 overwogen dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling is dat partijen zich uitlaten over andere punten. De opmerkingen van verpachtster in de brief van 2 juni 2026 die zien op andere punten dan het aanvullend taxatierapport laat de Centrale Grondkamer daarom buiten beschouwing.

Onjuistheden

Verpachtster heeft aangevoerd dat het taxatierapport een aantal onjuistheden bevat. Verpachtster heeft de vrees dat het taxatierapport in de toekomst met deze onjuistheden als uitgangspunt wordt gebruikt. Eén van de onjuistheden is volgens verpachtster het bouwjaar van het koetshuis. In het taxatierapport staat 1988 als bouwjaar genoemd. Partijen en de informant zijn het erover eens dat het koetshuis veel ouder is, zodat de Centrale Grondkamer daarvan uitgaat. Voor wat betreft de overige onjuistheden is de Centrale Grondkamer van oordeel dat deze niet kunnen leiden tot een aanpassing van de hoogst toelaatbare pachtprijs. De Centrale Grondkamer zal deze onjuistheden daarom onbesproken laten.

Het koetshuis

Verpachtster is het niet eens met de conclusie van de deskundigen om het ‘koetshuis’ als bedrijfsruimte aan te merken en niet als garage. Volgens verpachtster is het koetshuis bestemd en gebruikt voor het stallen van een persoonlijk voertuig. De Centrale Grondkamer volgt verpachtster hier echter niet in. Tijdens de zitting is op de bouwtekening de locatie van het ‘koetshuis’ aangewezen. Het ‘koetshuis’ is gelegen naast het bedrijfsgebouw en niet direct naast of in directe verbinding met het woongedeelte. Daarbij weegt ook mee dat partijen het erover eens zijn dat in de achterwand van het ‘koetshuis’ in het verleden (in ieder geval vóór 1996) een uitsparing is gemaakt voor de stalling van de trekker. Volgens pachters hebben in het ‘koetshuis’ altijd een trekker en bedrijfsmiddelen gestald gestaan. Op basis van deze omstandigheden is de Centrale Grondkamer van oordeel dat pachters het ‘koetshuis’ altijd als bedrijfsruimte in gebruik hebben gehad. De Centrale Grondkamer ziet in de stelling van verpachtster geen aanleiding tot een aanpassing van het taxatierapport te komen.

Aftrek woning puntenstelsel nummers 11 en 12

Pachters en verpachtster zijn het niet eens met een aantal door de deskundigen toegepaste aftrekpunten. De deskundigen hebben in hun rapport rekening gehouden met een aftrek van:

17 punten wegens ondoelmatige inrichting,

10 punten wegens hoge energie behoefte,

16 punten wegens staat van onderhoud,

5 punten wegens hinderlijke situatie en

5 punten wegens overige omstandigheden die het woongenot nadelig beïnvloeden.

De deskundigen hebben op verzoek van de Centrale Grondkamer een aanvullend taxatierapport uitgebracht. Daarbij hebben zij de aftrekposten onder punt 11 van het puntenstelsel voor agrarische woningen ingevuld overeenkomstig de tabel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht. Het komt verpachtster vreemd voor dat het maximaal aantal minpunten van 60 niet correspondeert met de optelsom van de onderliggende posten van in totaal 70 punten. Deze opmerking kan niet tot een andere conclusie leiden, aangezien de deskundigen het puntenstelsel zoals wettelijk voorgeschreven hebben gebruikt. De Centrale Grondkamer gaat dan ook voorbij aan deze opmerking.

Ad a ondoelmatige inrichting

Verpachtster is het niet eens met deze aftrekpunten. De woning is immers te gebruiken als een woning. De Centrale Grondkamer gaat hieraan voorbij en is van oordeel dat de deskundigen terecht rekening hebben gehouden met een aftrek van 17 punten wegens ondoelmatige inrichting. De ruimtes zijn hokkerig (in de bewoordingen van de deskundigen: “de woning heeft veel kruipdoor en sluipdoor”), waarbij in de woning een hoger gelegen opkamer aanwezig is en de deuropeningen dusdanig laag zijn dat pachters moet bukken om er doorheen te kunnen. Ook gaat de Centrale Grondkamer voorbij aan de stelling van pachters dat met een hogere aftrek moet worden gerekend. Dat de deskundigen in hun definitieve taxatierapport 100% van het maximale puntenaantal aan minpunten hebben toegekend, maakt niet dat de deskundigen in hun herbeoordeling automatisch moeten uitgaan van 100% van het maximaal aantal minpunten.

Ad b hoge energiebehoefte

Verpachtster is het niet eens met een aftrek van 10 punten. Volgens verpachtster is er een houthaard aanwezig en er kunnen voorzetramen worden geplaatst, waardoor een maximale aftrek van 7 punten aangewezen is. De Centrale Grondkamer gaat hieraan voorbij. De deskundigen hebben in hun motivering aangegeven dat er weinig mogelijkheden zijn tot beperking van de energiebehoefte. Verpachtster erkent dat er sprake is van enkel glas en er zijn, zo begrijpt de Centrale Grondkamer, weinig mogelijkheden voor verduurzaming.

Ad c staat van onderhoud

Volgens verpachtster zijn er ten onrechte aftrekpunten toegepast voor de staat van onderhoud. Doordat pachters niet aan hun onderhoudsverplichting hebben voldaan, mede doordat zij de woning niet bewonen, wordt verpachtster nu afgerekend op het gebrek aan onderhoud. Verpachtster heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd en wordt nu ten onrechte afgerekend op de staat van het onderhoud.

De Centrale Grondkamer volgt verpachtster niet in haar standpunt. De deskundigen hebben de hoogst toelaatbare pachtprijs bepaald naar de regels zoals die golden op de datum van binnenkomst van het herzieningsverzoek (20 december 2022), dus naar de normen van 2022. Dit betekent dat de deskundigen hebben gekeken naar de staat van onderhoud op 20 december 2022. De verbeteringen die verpachtster nadien heeft aangebracht, blijven dan ook buiten beschouwing. Dat de onderhoudstoestand op dat moment niet goed was, heeft verpachtster ook wel erkend. De Centrale Grondkamer gaat voorbij aan de stelling van verpachtster dat de slechte staat van onderhoud het gevolg is van het feit dat pachters niet aan hun onderhoudsverplichting hebben voldaan. De vraag of door pachters aan hun onderhoudsverplichting is voldaan, ligt buiten het bestek van deze procedure en betreft een vraag die is voorbehouden aan de pachtkamer.

Ook gaat de Centrale Grondkamer voorbij aan de stelling van pachters dat met een hogere aftrek moet worden gerekend.

Ad d hinderlijke situatie en ad e overige omstandigheden die het woongenot nadelig beïnvloeden

Verpachtster begrijpt niet waarom op deze punten een aftrek heeft plaatsgevonden. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de deskundigen terecht rekening hebben gehouden met aftrekpunten. Daarbij speelt de inrichting van de bedrijfsgebouwen een rol. De ruimtes zijn moeilijk toegankelijk en de aardappelwerkplaats is naast de woning gelegen. Het verwerken van aardappelen levert hinder op (stof en geluid) in de aangelegen woning. Daarnaast zijn de woning en de bedrijfsgebouwen gelegen naast het jachthuis van verpachtster en omringd door een gracht. Verpachtster verblijft meerdere maanden per jaar in het aangrenzende jachthuis en maakt daarbij gebruik van hetzelfde erf als pachters. De directe nabijheid van verpachtster op de hoeve levert in dit geval voor pachters een beperking op in hun ondernemersvrijheid. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de deskundigen vanwege deze omstandigheden terecht hebben gerekend met aftrekpunten wegens een hinderlijke situatie en wegens overige omstandigheden die het woongenot nadelig beïnvloeden.

Oppervlakte

Verpachtster heeft zich tijdens het laatste woord op de zitting op het standpunt gesteld dat de in het taxatierapport genoemde oppervlakte van de bedrijfsgebouwen niet lijkt te kloppen. Volgens verpachtster is de oppervlakte groter dan 600 m2. Verpachtster is van mening dat de oppervlakte van de bedrijfsgebouwen moet worden nagemeten. Gelet op het moment waarop verpachtster dit standpunt voor het eerst naar voren heeft gebracht, acht de Centrale Grondkamer dat standpunt tardief.

Ingangsdatum

Op grond van artikel 7:333 lid 4 BW gaat de verzochte herziening in met ingang van het pachtjaar volgende op het tijdstip waarop de laatste daaraan voorafgaande wijziging van de Pachtprijzenbesluit 2007 en/of de Uitvoeringsregeling pacht heeft plaatsgevonden. Het onderhavige verzoek is bij de grondkamer geregistreerd op 20 december 2022. Op dat moment golden de pachtnormen van juli 2022. Uit de pachtwijzigingsovereenkomst uit 1996 volgt dat het nieuwe pachtjaar ingaat op 1 april. De Centrale Grondkamer is daarom van oordeel dat de tegenprestatie met ingang van 1 april 2023 moet worden herzien en niet met ingang van 12 december 2022 zoals de grondkamer heeft geoordeeld.

Conclusie

De deskundigen hebben in hun rapport vermeld wat volgens hen de pachtwaarde van het gepachte is. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in hun rapport, zoals nader aangevuld, in voldoende mate en op juiste wijze gelet op wat partijen hebben meegedeeld. De Centrale Grondkamer zal het rapport, zoals nader aangevuld, dan ook volgen.

Concluderend komt de hoogst toelaatbare pachtprijs van het geheel op € 12.931,24 per jaar. Dit is lager dan de pachtprijs die de grondkamer na herziening van de tegenprestatie heeft bepaald (€ 15.687,52 per jaar). De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom in het kader van het beroep van pachters vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.

Proceskosten

Pachters hebben verzocht verpachtster te veroordelen in de kosten van de procedure (proceskosten en griffierechten). Voor een kostenveroordeling in een procedure zoals deze is echter geen plaats.

3. De beslissing