GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 20/00758
7 december 2021
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 16 november 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/4882 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [A] (hierna: het object) voor het jaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 1.111.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 22 augustus 2019 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 16 november 2020 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft op 14 december 2020 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 2 juni 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een vrijstaand object met inpandige garage. De inhoud van het object is ongeveer 1.158 m3. De oppervlakte van het perceel is 8.330 m2, waarvan 1.500 m2 door de heffingsambtenaar is aangeduid als ‘grond bij eengezinswoning’ en 6.830 m2 als ‘extra grond’.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een ‘taxatie-matrix woningen’ overgelegd. Daarin wordt verwezen naar de (verkoop)gegevens van drie woningen. Te weten: [vergelijkingsobject 1] te [B] (inhoud 710 m3, grond bij eengezinswoning 910 m2, extra grond 1.540 m2) , [vergelijkingsobject 2] te [C] (inhoud 767 m3, grond bij eengezinswoning 2.000 m2, extra grond 4.395 m2) en de [vergelijkingsobject 3] te [D] (inhoud 1.018 m3, grond bij eengezinswoning 1.576 m2, extra grond 1.700 m2). Deze onroerende zaken zijn verkocht op respectievelijk 12 november 2018, 3 september 2018 en 30 oktober 2017 voor achtereenvolgens € 1.000.000, € 1.125.000 en € 1.300.000.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen daaraan door belanghebbende ter zitting is toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal dat aan deze uitspraak is gehecht.
4. Beoordeling van het geschil
De omstandigheid dat de verweerschriften niet zijn ingediend binnen de in art. 8:42 lid 1 Awb bedoelde termijn geeft geen aanleiding die verweerschriften buiten aanmerking te laten. Bedoelde termijn is geen fatale termijn en belanghebbende is door de latere indiening niet in zijn verdediging geschaad. Hij heeft ampel tijd gehad om op hetgeen in de verweerschriften is opgenomen te reageren en heeft dat ook gedaan.
Evenals de rechtbank (overweging 16) ziet het Hof voorts in alle hem ter beschikking staande gegevens geen enkele aanleiding om het betoog van belanghebbende inhoudende dat de heffingsambtenaar gegevens heeft verdoezeld en verduisterd voor waar aan te nemen.
Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van het object in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van het object toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van het object op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum. Een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
Het gaat er voorts om of de heffingsambtenaar de waarde voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. De systematiek van de Wet WOZ brengt mee dat de waardevaststelling voor elk jaar opnieuw dient te gebeuren. Het gegeven dat in eerdere jaren een (veel) geringere waarde in aanmerking is genomen en de (relatieve) waardestijging ten opzichte van de in eerdere jaren in aanmerking genomen waarden hoger is dan bij andere objecten, rechtvaardigt dan ook op zichzelf niet het oordeel dat de gezochte waarde lager is dan de vastgestelde waarde. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar voor de waardestijging van het object van belanghebbende ten opzichte van de voor eerdere jaren vastgestelde waarde een verklaring heeft gegeven (in het verleden is rekening gehouden met de in 2011 op een veiling gerealiseerde verkoopprijs van het object) die het Hof aannemelijk acht. Het in artikel 17 lid 2 Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschrift houdt in dat de waarde moet worden gesteld op het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (met inachtneming van de in die bepaling verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie; de veronderstellingen dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen). Er kan niet van worden uitgegaan dat de op een veiling gerealiseerde verkoopprijs een juiste benadering vormt van de waarde in 2011 ten tijde van die verkoop en de heffingsambtenaar was niet gehouden ook in het onderhavige jaar met de in 2011 op een veiling gerealiseerde verkoopprijs rekening te houden.
De heffingsambtenaar is er terecht van uit gegaan dat belanghebbendes object een woning is met een inhoud van 1.158 m3. De omstandigheid dat slechts een deel van het object (volgens belanghebbende 375 m3) bewoond wordt maakt dit niet anders aangezien de heffingsambtenaar onder andere door te verwijzen naar een door hem in hoger beroep overgelegde en op het object van belanghebbende betrekking hebbende verkoopbrochure voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ook de rest van het object voor woondoeleinden mag en – eventueel na kleine aanpassingen – kan worden gebruikt.
Gelet op de in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie-matrix vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer inhoud en kaveloppervlakte, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in die matrix wordt verwezen (zie 2.2) in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen het object en de in het taxatierapport genoemde andere objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De omstandigheid dat het object door of namens de heffingsambtenaar niet inpandig is opgenomen maakt dit niet anders.
Het is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar in dezen heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een woning met een inhoud van 1.158 m3 (zie 4.4), dat objecten met een agrarische bestemming niet vergelijkbaar zijn, en dat niet relevant is hoe de heffingsambtenaar van een andere gemeente (de gemeente Purmerend) de aldaar gelegen objecten heeft gewaardeerd.
De Wet WOZ biedt geen ruimte voor de door belanghebbende verdedigde korting van 20% op de in aanmerking te nemen waarde van zogenaamde ‘beeldbepalende panden’.
De heffingsambtenaar maakt met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.111.000 niet te hoog is.
Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Slotsom
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor veroordeling tot vergoeding van kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. H. de Ruijter als griffier. De beslissing is op 7 december 2021 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.