GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/2555
16 juli 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/205 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 6 mei 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 43 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op
€ 395.000.
Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2021, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Met dagtekening 13 september 2023 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2 1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een drive-in woning met een garage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 146 m² en de oppervlakte van de kavel 230 m².
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en een grondstaffel, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. In de waardematrix is de gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten herleid op € 2.157.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
In hoger beroep is niet langer in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door in de bezwaarfase op verzoek van belanghebbende niet de berekening van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Belanghebbende heeft immers ter zitting van het Hof berust in de stelling van de heffingsambtenaar dat deze de bewuste stukken wel in de bezwaarfase heeft verstrekt.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
“(…)
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij
heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 395.000,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente
verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [B-straat] 20,
[C-straat] en [B-straat] 28, allen te [Z] . Deze verkopen liggen allemaal binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest
geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar
moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de
vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn me de woning van eiser, en zo ja, of de
heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de
vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem
rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
8. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze
te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de
woningen te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn
aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te
vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De
heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door
een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De rechtbank volgt eiser
dan ook niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar [A-straat] 27 en [A-straat] 43
(de eigen woning van eiser) als vergelijkingsobjecten had moeten gebruiken. De rechtbank
overweegt dat beide objecten ruim een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht.
[D-straat] 27 en [A-straat] 43 zijn verkocht op respectievelijk 29 augustus 2016 en
30 november 2017. De rechtbank vindt deze objecten daarmee niet beter vergelijkbaar.
9. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde buurt, zijn van
hetzelfde bouwjaar en hebben hetzelfde kwaliteits- en onderhoudsniveau. Het gaat om drie
repeterende tussenwoningen. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten wijken niet te veel
af van de woning. Eiser heeft niets aangevoerd op grond waarvan kan worden geconcludeerd
dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn of om een andere reden niet aan
de taxatie van de woning ten grondslag mochten worden gelegd. De rechtbank is dan ook
van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de
heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de waarde van de
woning te onderbouwen.
10. Voor zover eiser aan voert dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen
rekening is gehouden met het afnemend grensnut, volgt de rechtbank deze stelling niet. De
rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten wel iets kleiner zijn, maar niet veel kleiner
dan de woning van eiser. Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het
verschil in oppervlakte door de m²-prijs van de woning lager te waarderen dan de m²-prijs
van de vergelijkingspanden.
11. Verder heeft eiser slechts in algemene zin gesteld dat geen rekening is gehouden met
verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd.
Gelet op het verschil in de gehanteerde m²-prijzen voor de woning en de
vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen. De
heffingsambtenaar heeft voor de vergelijkingsobjecten immers rekening gehouden met een
gemiddelde prijs per m² woningdeel van € 2.157,- en voor de woning van eiser met een
gemiddelde prijs per m² van € 2.042,-. Hierin zit voldoende marge voor mogelijke
verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de aanwezigheid van een
ondergrondse vuilcontainer in de nabijheid van de woning.
12. In het kader van het gelijkheidsbeginsel wijst eiser op de lagere WOZ-waardes van
vier andere woningen. De taxateur heeft toegelicht dat alleen [A-straat] 55 vergelijkbaar
is met de woning van eiser. De door eiser genoemde woningen zijn niet identiek of nagenoeg
identiek aan de woning van eiser, omdat ze afwijken wat betreft woon- en
perceeloppervlakte. Bovendien is de woning van eiser op een hoek gelegen.
In het belastingrecht geldt de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel is
alleen mogelijk als ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Dit houdt in
dat een incidentele te lage waardering van een andere woning geen schending van liet
gelijkheidsbeginsel oplevert.
Het beroep op liet gelijkheidsbeginsel slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank niet.
13. Gelet op liet voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft
gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de
uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft
gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken.
15. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende
waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de
heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een
hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk
weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing
van de vastgestelde waarde van de woning.
16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking
hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en
erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan
met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser
moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de
modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een
strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.
17. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van
29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de
onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking.
Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het
opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is
daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot
stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.
18. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen. moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in
artikel 7:904. eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet
van belastingrecht. De beroepsgrond slaagt niet.
20. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen’ een
bandbreedte van 0,98 – 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen
of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie
vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn
voor de waarde op liet marktniveau van de woning.
21. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft
geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift
waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
22. Eiser voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties
toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over
verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit
belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties
en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de
erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar
gekozen methode is niet verdedigbaar. Eiser haalt hierbij de conclusies van een rapport van
[A] en [B] van 19 september 2019 aan. Hij voert specifiek aan dat hij het
niet eens is niet de conclusies van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Er is volgens
eiser sprake van willekeur en rechtsongelijkheid. De rechtbank volgt dit betoog niet. De
rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof, waarin dit betoog reeds is verworpen. In een uitspraak van 1 maart 2022 heeft
het gerechtshof Amsterdam haar uitspraak van 9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder
overwogen dat het door eiser genoemde rapport van [A] en [B] niet tot een
ander oordeel leidt.
23. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van twee procent
toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank
verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de
heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter
motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van
24 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel
noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de
heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen.
24. Eiser stelt dat de berekende m²-prijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De
kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs
van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft
gehanteerd.
25. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie
enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op
de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de
eigenaar van die opstal. maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpacht voorwaarden
invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de
kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt
daarom niet.
26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is
vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig
ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-
waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z]
om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het
erfpachtrecht, maakt dit niet anders.
27. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen
aanleiding.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Het Hof verenigt zich met de uitspraak van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt voorts nog als volgt.
Standaardgrieven
Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar:
Oordeel
ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
1.
Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.
5.1.2
2.
De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
5.4.5
3.
De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
5.5.1 e.v.
4.
Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
5.6
5.
Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
5.9
6.
Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
5.10.3
7.
Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
5.12 en 5.13
8.
De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.
5.14
Oordeel
ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
9
Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
5.16
Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen
Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.
Meer in het bijzonder heeft belanghebbende een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. De kenmerken van de objecten die belanghebbende ter onderbouwing daarvan naar voren heeft gebracht wijken alle dermate af van die van de woning dat deze niet als (nagenoeg) identiek kunnen gelden. Daar komt bij dat die afwijkingen nu juist een verklaring voor de lagere WOZ-waardes van die objecten vormen. Voor zover belanghebbende stelt dat sprake is van een begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging heeft hij daar nog geen begin van bewijs voor geleverd. Zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
WOZ-waarde van de woning
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Het Hof stelt daarbij voorop dat:
- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
- doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.4 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.2 vermelde matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (aan de [B-straat] 20 en 28 en aan het [C-straat] , alle te [Z] ) zijn rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype, bouwstijl, bouwjaar (het betreft nieuwbouwwoningen uit 2003) uitstraling en ligging (de [buurt] in [Z] ) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen.
Uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar prijzen per m2 van het woningdeel herleid van respectievelijk € 2.162, € 2.207 en € 2.101.
De gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 2.157. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten alle als ‘gemiddeld’ beschouwd.
Het woningdeel van de woning van belanghebbende is lager gewaardeerd op € 2.042 per m2. Daarmee heeft de heffingsambtenaar in beginsel voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de voorzieningen behorende tot de woning gedateerd zijn. Uit de daartoe door belanghebbende ingebrachte foto’s volgt die gedateerdheid namelijk niet. De woning is wat dit betreft in elk geval niet in een mindere staat dan de vergelijkingsobjecten (getuige de van die objecten door de heffingsambtenaar ingebrachte foto’s).
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning die het gevolg is van de ondergrondse vuilcontainers voor de deur van de woning. Hij heeft foto’s ingebracht waarop deze containers te zien zijn.
De heffingsambtenaar heeft echter verduidelijkt (eveneens met foto’s) dat de containers niet voor de deur van de woning van belanghebbende zijn gelegen, maar op enige afstand daarvan, te weten schuin aan de overkant van de straat. Hij betoogt dat de nabijheid van de container geen waardeverminderend effect heeft en – als dit toch zo zou zijn – dit effect in ruime mate wordt gecompenseerd door de omstandigheid dat de woning een hoekwoning is en de vergelijkingsobjecten tussenwoningen, welk eerstgenoemde woningtype juist weer waardeverhogend werkt.
Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin. Belanghebbendes stelling faalt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, waardoor de WOZ-waarde te hoog is.
Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Ter zitting heeft hij nader verklaard dat hij hierbij doelt op de oppervlakte van het woondeel van de woning dat groter is dan dat van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld 124 m2) en dat daarvoor op basis van de wet van afnemend grensnut de wortelformule moet worden toegepast.
Het Hof overweegt als volgt. Het gaat bij de wet van afnemend grensnut niet om een natuurwet die als universeel geldend en onveranderlijk kan worden beschouwd, maar om een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn stelling dat deze hypothese ook moet worden gevolgd in het geval van de prijs per m2 van woningen door deze afhankelijk van de grootte van de betreffende woningen aan te passen. Onder omstandigheden kan er wellicht aanleiding zijn om bij waarderingen van woningen met een afnemend grensnut rekening te houden (vgl. de uitspraak van dit Hof van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. Belanghebbendes klacht ter zake van het afnemend grensnut faalt dan ook.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.
Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
6. Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 16 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: