ECLI:NL:GHAMS:2025:3307, Gerechtshof Amsterdam, 27-03-2025, 24/1965

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 649.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. Het hiertegen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen als volgt beslist:

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt het bestreden besluit;

bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 747,50 te betalen op een bankrekening op naam van eiser;

gelast verweerder het door eiser voor het instellen van beroep betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van eiser.”

In hoger beroep heeft belanghebbende een beroepschrift ingediend, de heffingsambtenaar een verweerschrift en belanghebbende op 5 december 2024 nog een nader stuk.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Op 17 februari 2025 heeft het Hof belanghebbende in de gelegenheid gesteld nadere gegevens te verstrekken. Belanghebbende heeft bij schrijven van 3 maart 2025 nadere gegevens verstrekt. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 20 maart 2025 na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, gereageerd op het schrijven van belanghebbende. Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het onderzoek is op 25 maart 2025 gesloten.

2. Feiten

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil de volgende feiten vastgesteld:

“1. eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning in [plaats], die in 1973 is gebouwd. Bij de taxatie is uitgegaan van woning met een oppervlakte van 160 m², een (dak)terras/balkon met een oppervlakte van 4 m², een overkapping/luifel met een oppervlakte van 11 m², een overkapping/luifel met een oppervlakte van 19 m², een vrijstaande garage met plat dak met een oppervlakte van 43 m² en een perceel grond met een oppervlakte van 767 m².”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

4. Het oordeel van de rechtbank

8. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Awb (over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, lid 4, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen.

7. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.

8. verweerder heeft ter zitting bevestigd dat hij niet aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft voldaan. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank dat, gelet op de stukken van het geding, verweerder bij de waardevaststelling voldoende zorgvuldigheid heeft betracht en in de bezwaarfase voldoende is ingegaan op de door eiser aangevoerde grieven. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. Een enkel beroep op het motiveringsbeginsel, zonder verdere onderbouwing acht de rechtbank dan ook onvoldoende om te kunnen slagen. De rechtbank overweegt verder dat artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken indien uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt voldoende duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook niet het motiveringsbeginsel geschonden.

10. De rechtbank heeft in deze zaak nog geen uitspraak gedaan. Er is geen sprake van schending van het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel door de rechtbank.

11. eiser voert aan dat verweerder ten onrechte de iWOZ-kaarten niet heeft overgelegd, dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat ook de bouwtekeningen behoren tot de 8:42-stukken. De rechtbank volgt het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 20 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:310) en de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1526), dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ- gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hetzelfde te gelden voor bouwtekeningen van de woning en de getoonde vergelijkingsobjecten.

12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

15. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal vrijstaande woningen zijn in de omgeving van de woning die gebouwd zijn tussen 1980 en 1994. De woonoppervlakte en de kaveloppervlakte van de vergelijkingsobjecten wijken niet al te zeer af van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar een waarde per vierkante meter, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van een dakkapel, een carport, een aanbouw, een overkapping een garage en een dakterras. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als ‘matig’. Het onderhoud, de uitstraling en de doelmatigheid van de woning is door verweerder als ‘voldoende’ gekwalificeerd en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak toegekend van € 2.730. Uit deze kwalificaties blijkt voldoende dat verweerder rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde gedateerde staat van de woning. De gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend is € 3.270,78 ( € 2.990,99, € 3.650,93 en € 3.170,41). Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld. eiser heeft op geen enkele wijze gesteld of onderbouwd dat de kwalificaties geen recht doen aan de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

17. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

18. Voor zover eiser bedoelt te stellen dat verweerder in de bezwaarfase geen inzicht heeft gegeven in de (waarden van de) objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en op verweerder rust geen verplichting om aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen. De objectonderdelen van zowel de woning als de in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn in beroep expliciet weergegeven in de door verweerder overgelegde matrix. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat niet vereist is dat WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Het gaat erom of verweerder met alle door hem overgelegde gegevens voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, en naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dat gedaan.

19. eiser heeft ten slotte gesteld dat verweerder geen rekening heeft gehouden met een deel van het perceel dat is afgescheiden van het onderhavige object. Eiser verwijst daartoe naar een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:7246). De rechtbank oordeelt als volgt. Anders dan eiser stelt is geen sprake van een foutieve objectafbakening. De uitspraak waar eiser naar verwijst ziet op een ten onrechte mee getaxeerde brandgang. Bij de woning is geen brandgang aanwezig. Deze grief slaagt niet

20. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

21. Gelet op het hiervoor overwogene is het beroep gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd, maar met het in stand laten van de rechtsgevolgen.

22. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.

23. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 747,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 310,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 875,-). De rechtbank hanteert daarbij een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Belanghebbende klaagt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle informatie heeft overgelegd die ten grondslag heeft gelegen aan de vastgestelde waarde (artikel 40 Wet WOZ). Het Hof overweegt dat de belanghebbende dezelfde klacht in eerste aanleg heeft ingebracht. In die fase heeft de heffingsambtenaar de schending artikel 40 Wet WOZ ook erkend en dit is voor de rechtbank reden geweest het beroep van belanghebbende gegrond te verklaren (zie de onderdelen van de rechtbankuitspraak onder het kopje “Informatieverstrekking in bezwaarfase”) en te komen tot het in 1.2 weergegeven dictum. In beroep zijn de bedoelde gegevens wel verstrekt. Belanghebbende heeft niet verklaard tot welke gevolgtrekkingen de schending van het bedoelde artikel dient te leiden, anders dan die welke de rechtbank reeds heeft getrokken. Het Hof acht de uitspraak van de rechtbank op dit punt juist en ziet in de klacht van belanghebbende geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.

Standaardtekstblokken

Het hogerberoepschrift dat de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend bevat grotendeels standaardtekstblokken met standaardklachten die hij (zo is het Hof ambtshalve bekend) in vele zaken op identieke wijze inbrengt, inclusief de daarin voorkomende taalfouten en inconsistenties. Enkele klachten worden in het stuk herhaald, soms letterlijk, soms in andere bewoording. Het hogerberoepschrift bevat vele citaten van overwegingen van verschillende gerechtelijke instanties waarvan de relevantie niet steeds uit de context blijkt. Inclusief bijlagen telt het hogerberoepschrift 296 pagina’s. Dit betreft voornamelijk standaardtekst, citaten en weergaves van nieuwsberichten, rapporten, wetsgeschiedenis en andere voor het publiek toegankelijk bronnen. Het Hof zal hierna citaten opnemen van de onderdelen van de standaardklachten uit het hogerberoepschrift die nog enigszins relevant zouden kunnen zijn en zal daar steeds een korte overweging aan toevoegen:

“Overigens is het onbegrijpelijk dat wel een taxatieverslag kan worden toegezonden en geen matrix.”

Als belanghebbende hiermee bedoelt te klagen dat in de beroepsprocedure geen matrix is ingebracht faalt deze klacht aangezien de heffingsambtenaar dat wel heeft gedaan. Als belanghebbende hiermee bedoelt te klagen dat in de bezwaarprocedure geen matrix is toegezonden faalt deze klacht om het in 5.1 overwogene.

“Eiser bestrijdt dat de uitspraak op het bezwaarschrift deugdelijk is gemotiveerd. Niet is volledig weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken. Verweerder heeft in strijd met het motiveringsbeginsel gehandeld (ECLI:NL:RBALK:2008:BD5937). Reeds daarom is het beroep van eiser gegrond.”

Tot de gedingstukken behoort een uitgebreid verslag van het hoorgesprek, waarvan de heffingsambtenaar steeds heeft betoogd dat het volledig is. Ook in de uitspraak op bezwaar is dit verslag opgenomen. Belanghebbende heeft vanaf de ontvangst daarvan, begin 2023, de gelegenheid gehad concreet weer te geven wat daarin ontbreekt. Van die gelegenheid heeft belanghebbende nimmer gebruikt gemaakt; hij heeft enkel de in de standaardtekst herhaald. Zonder een dergelijke concretisering faalt belanghebbendes bovenstaande klacht ten aanzien van dit verslag. Ook belanghebbendes klacht over de motivering van de uitspraak op bezwaar faalt. In de uitspraak wordt op alle aldaar genoemde klachten van belanghebbende ingegaan ter motivering van de daarin getrokken conclusie. Het Hof acht deze motivering adequaat.

“Eiser bestrijdt dat verweerder de oppervlakte juist heeft berekend en heeft verweerder op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Reeds om die reden is het onderhavige beroep gegrond.

(…)

Eiser bestrijdt gemotiveerd en zal zo dadelijk blijken dat de inhoud/oppervlakte van de referentie objecten juist is en de bouwtekeningen/stukken behoren dan ook tot de 8: 42 Awb stukken. Zie daarvoor: ECLI:NL:HR:2018:672, overweging 3.4.1 en deel van overweging 3.4.2 (…)”

De klacht faalt omdat de daaraan te grondslag liggende veronderstelling onjuist is: de heffingsambtenaar heeft plattegronden ingebracht om zijn berekening van de oppervlakten inzichtelijk te maken. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde oppervlakten juist zijn. Belanghebbende heeft ook niet geconcretiseerd op welk punt de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens onjuist zijn. Overigens overweegt het Hof dat het bepaalde in artikel 8:42 Awb de heffingsambtenaar slechts dan mogelijk verplicht bouwtekeningen in te brengen als deze hem ter beschikking staan en een rol hebben gespeeld bij zijn besluitvorming.

“Eiser bestrijdt dat correcties van KOUD-factoren en waarde van deelobjecten niet zouden moeten worden verstrekt.”

De klacht faalt, alleen al omdat de gegevens nu juist wel verstrekt zijn.

“Eiser bestrijdt dat geen zes referentie-objecten zouden moeten worden verstrekt.”

Deze standaardgrief is door het Hof in eerdere uitspraken herhaaldelijk verworpen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Een vereiste dat dit er altijd (ten minste) zes dienen te zijn bestaat niet. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

“Eiser wenst nogmaals te benadrukken dat verweerder dat verweerder niet heeft voldaan aan de bewijslast. Geen IWOZ-kaarten zijn overgelegd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de referentie-objecten volledig zijn onderbouwd. Eiser bestrijdt dat ook bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de referentie-objecten juist zijn.

Eiser benoemt ook dat de objectkenmerken van de referentie-objecten niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige IWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. Verweerder heeft slechts een gedeelte van de IWOZ-kaart verstrekt, namelijk de foto’s en niet de verdere beschrijving inclusief kenmerken van de referentie-objecten en kan verweerder worden tegengeworpen.”

Omdat de zogeheten iWOZ-kaarten nu juist wel zijn verstrekt (foto’s en beschrijving) en deze aannemelijk maken de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens juist zijn, faalt de klacht.

“Eiser is verbaasd dat verweerder de WOZ-waarde nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in de matrix geen grondstaffels vermeld. Bovendien is op geen enkele wijze inzichtelijk op welke wijze rekening wordt gehouden met verschillen tussen het onderhavige object en de referenties. Enkel staat bijvoorbeeld dat een object matig of bijvoorbeeld gemiddeld, maar staat niet aangegeven welke correctie is toegepast en zijn geen indexaties overgelegd. Tenslotte heeft verweerder op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt op grond van welke bronnen hij de secundaire objectkenmerken heeft beoordeeld en kan niet door eiser worden gecontroleerd en is niet inzichtelijk. Sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.”

Ook deze klacht is gebaseerd op een onjuiste veronderstelling: in de matrix is een grondstaffel vermeld, staat vermeld welke correcties zijn toegepast en is de gehanteerde indexatie weergegeven. Daarbij merkt het Hof op (i) dat de in geschil zijnde WOZ-waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum gaat; een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

“Eiser constateert dat de rechtbank het beroep gegrond had moeten verklaren. De grondstaffel is in de bezwaarfase niet overgelegd. Eiser is wel degelijk benadeeld en heeft reeds op grond van het niet verstrekken van de grondstaffel beroep ingesteld. Eiser bestrijdt dat op de hoorzitting nogmaals om de aanvullende stukken zou moeten worden verzocht. Het is niet de bedoeling dat hetgeen in het bezwaar staat vermeld nog een keer herhaald wordt en wordt telkens, in het algemeen, aan het begin van een hoorzitting aangegeven. Verweerder heeft in strijd gehandeld met: ECLI:NL:HR:2018:1316, overweging 2.3.3 en ECLI:NL:HR:2023:1052. Eiser verwijst naar overweging 3.2.4 en 3.2.5:”

De rechtbank heeft het beroep nu juist gegrond verklaard omdat de heffingsambtenaar niet aan zijn verplichtingen onder artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft voldaan (zie 5.1). De klacht faalt derhalve.

Waarde van de woning

Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 12 tot en met 19 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt hier het volgende aan toe.

Belanghebbende heeft onder verwijzing naar enkele foto’s aangevoerd dat de woning in matige staat verkeert en daarnaast een slechte ligging heeft ten opzichte van de referentieobjecten omdat de woning naast sportvelden gelegen is. De heffingsambtenaar heeft de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning tot uitdrukking gebracht door een lagere m²-prijs te hanteren dan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentieobjecten. Hierbij heeft hij zowel de m²-prijs gecorrigeerd naar aanleiding van de mindere ligging als de staat van de woning. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met de staat en ligging van de woning.

Belanghebbende heeft zelf een waardematrix opgesteld ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze matrix niet goed bruikbaar is.

Het Hof overweegt dat de matrix veel kleine en grote onduidelijkheden en inconsistenties bevat. Ter illustratie vermeldt het Hof het volgende. Zo is in de matrix het referentieobject Randwijklaan 23 opgenomen. Dit object is meer dan een jaar na waardepeildatum verkocht zodat het minder goed bruikbaar is. Dit object heeft veruit de laagste waarde per m² woonoppervlak, hetgeen deels wordt veroorzaakt door de forse indexering (van 17%) die in de matrix is toegepast. Ook de gehanteerde indexering voor het vergelijkingsobject Cornelis ten Hoopenstraat 2 is met ongeveer 15% per jaar fors te noemen. Deze indexeringen zijn minder goed bruikbaar omdat zij (dit leidt het Hof af uit de stukken van belanghebbende) gebaseerd zijn op de index voor geheel Noord-Holland.

Daarnaast is in die matrix bij de woning zonder verklaring daarvoor een veel lagere basiswaarde per m2 perceeloppervlak (van € 166) gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten (€ 236 tot € 307). Voorts is in de matrix ten onrechte een dakkapel bij de woning opgenomen, terwijl uit de tot de gedingstukken behorende foto’s blijkt dat de woning niet over een dakkapel beschikt. Aan de andere kant ontbreken in de matrix ten onrechte twee overkappingen en een (dak)terras/balkon waarover de woning beschikt. Ook de in de matrix gehanteerde bewerking om de waarde van de woning per m2 woonoppervlak te bepalen is onnavolgbaar. Deze bewerking houdt onder andere in dat de m2-prijs eerst wordt gecorrigeerd van de in de matrix afgeleide prijzen van de vergelijkingsobjecten naar voor de zogeheten KOUDV-factoren geneutraliseerde waarden en vervolgens van een geneutraliseerd gemiddelde naar de voor de KOUDV-factoren gecorrigeerde waarde voor de woning. Dit leidt er uiteindelijk toe dat de voor de woning gehanteerde ‘geneutraliseerde’ prijs per m2 woonoppervlak aanmerkelijk lager is dan het gevonden gemiddelde van de vergelijkingsobjecten, terwijl deze waarden gelijk zouden moeten zijn. Omdat alle objecten per saldo over gelijkwaardige KOUDV-factoren beschikken.

Het voorgaande in ogenschouw nemende acht het Hof de door belanghebbende ingebrachte matrix niet goed bruikbaar en daarom zal het Hof daaraan voorbijgaan

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Proceskostenvergoeding in bezwaar en beroep

Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar het arrest Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, betoogd dat de heffingsambtenaar een te lage vergoeding heeft toegekend voor de kosten van de bezwaarfase. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest geoordeeld dat bij toekenning van een vergoeding van proceskosten, punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) buiten toepassing moet blijven. Als gevolg daarvan moet een vergoeding voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase worden berekend op basis van het in punt 2 van dat onderdeel vermelde bedrag. De heffingsambtenaar heeft zich niet verzet tegen de toekenning door de rechtbank van een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft zich evenmin verweerd tegen het hiervoor beschreven standpunt van belanghebbende dat de rechtbank een te laag tarief heeft toegepast voor de kostenvergoeding in de bezwaarfase. Het hoger beroep slaagt in zoverre. Voor de bezwaarfase dient een kostenvergoeding toegekend te worden naar een tarief van (thans) € 647 per punt.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de rechtbank bij het bepalen van de kostenvergoeding ten onrechte wegingsfactor 0,5 heeft gehanteerd. Het Hof volgt hem hier niet in. De rechtbank heeft de wegingsfactor onderbouwd door te wijze op het geringe belang en de eenvoud van het geschil. Het Hof voegt daaraan toe het beroep enkel gegrond is verklaard vanwege een kwestie van formeelrechtelijke aard (toepassing artikel 40, lid 2, Wet WOZ). Het Hof is van oordeel dat – voor zover nodig onder toepassing van artikel 2, lid 2, van het Besluit – de door de rechtbank gehanteerde wegingsfactor van 0,5 (licht) daarbij past.

Gelet op het voorgaande zal het Hof de proceskostenvergoeding voor de eerdere fases van het geding vaststellen op: € 1.100,50; te weten € 647 voor bezwaar [= € 647 (puntwaarde) x 2 punten (bezwaarschrift en bijwonen hoorgesprek) x 0,5 (wegingsfactor)] en € 453,50 voor beroep [= € 907 (puntwaarde) x 1 punt (beroepschrift) x 0,5 (wegingsfactor)].

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond, maar uitsluitend voor zover het betreft de door de rechtbank voor de bezwaarfase toegekende kostenvergoeding. In zoverre zal het Hof de uitspraak van de rechtbank vernietigen en de kostenveroordeling uitspreken zoals opgenomen in 7. Voor het overige dient de uitspraak van de rechtbank te worden bevestigd..

6. Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De op basis van het Besluit bepaalde forfaitaire vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep bedraagt: € 907 [= € 907 (puntwaarde) x 2 punten (hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting van het Hof) x 0,5 (wegingsfactor)].

In het geringe belang en de eenvoud van het geschil in samenhang met de omstandigheid dat het hoger beroep slechts gegrond wordt verklaard in verband met een nevenvordering (tarief van kostenvergoeding voor de bezwaarfase) ziet het Hof – voor zover nodig onder toepassing van artikel 2, lid 2, van het Besluit – aanleiding voor de toepassing van een wegingsfactor 0,5 (licht).

Het Hof ziet zich geplaatst voor de vraag of hij de vergoeding van proceskosten voor de hogerberoepsfase dient te vermenigvuldigen met een van de factoren vermeld in artikel 30a, lid 2, van de Wet WOZ of dat zich hier een bijzonder geval voordoet, hetgeen daaraan in de weg zou staan (vgl. HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, hierna: het 30a-arrest). De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op belanghebbende (zie r.o. 3.5.2 van het 30a-arrest).

Het onderzoek in deze zaak is aanvankelijk gesloten op 17 december 2024 en op dat moment hoefde belanghebbende nog niet bedacht te zijn op de op 17 januari 2025 in het 30a-arrest geformuleerde regels voor bijzondere gevallen. Het Hof heeft het onderzoek daarom heropend teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen om invulling te geven aan de in deze zaak op dit punt op hem rustende stelplicht en bewijslast. Belanghebbende heeft van de gelegenheid gebruikgemaakt en daarbij voor zover van belang het volgende aangevoerd:

“Eiser bestrijdt dat niet sprake is van bijzondere gevallen in de zin van artikel 30 a, leden 1 en 2.

Eiser heeft duidelijk de primaire en secundaire objectkenmerken benoemd voor zowel het onderhavige object en de referentie-objecten. Voornoemde is casuïstisch en deze werkwijze is dan ook maatwerk te noemen en neemt veel tijd in beslag.

Eiser maakt dan ook slechts ten dele gebruik van gestandaardiseerde blokken.”

De heffingsambtenaar heeft daar schriftelijk op gereageerd.

Het Hof overweegt als volgt. In het 30a-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat bijzondere gevallen zich onderscheiden doordat zij niet voldoen aan de volgende kenmerken: dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat

(i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay,

(ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en

(iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.

In zijn reactie (zie 6.3) gaat de gemachtigde van belanghebbende enkel in op het bij (iii) hiervoor vermelde kenmerk. Ten aanzien van de overige kenmerken heeft de gemachtigde van belanghebbende niets gesteld (laat staan aannemelijk gemaakt). Het Hof zal er dan ook van uitgaan dat die kenmerken op zijn bedrijfsmodel van toepassing zijn. Bij die stand dient het Hof enkel te oordelen dat sprake is van een bijzonder geval indien belanghebbende erin slaagt aannemelijk te maken dat niet aan het bij (iii) vermelde kenmerk is voldaan.

Het Hof komt tot de conclusie dat belanghebbende daarin niet is geslaagd. De processtukken van deze gemachtigde kenmerken zich juist door de daarin opgenomen paginalange gestandaardiseerde tekstblokken die hij in processtuk na processtuk in vele zaken, waaronder de onderhavige, op identieke wijze herhaalt (zie ter illustratie de in 5.2 genoemde voorbeelden). Aangezien hij deze niet toespitst op de zaak of de fase van het geding zijn deze slechts bij toeval relevant in een gering deel van de gevallen. Het enkele benoemen van objectkenmerken en het opnemen van enkele foto’s van de woning van zijn cliënt (onder vermelding van niet meer dan één regel context) doet aan het voorgaande niet af. Het Hof ziet hierin onvoldoende aanwijzing voor een werkwijze die maatwerk is te noemen en die veel tijd in beslag neemt (anders dan de tijd van hen die de stukken tot zich trachten te nemen). Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de procedures binnen het bedrijfsmodel van zijn gemachtigde niet op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen.

Nu geen sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het 30a-arrest en het bestreden besluit in stand blijft, dient het in 6.1 berekende bedrag (de forfaitaire kostenvergoeding) met een factor 0,10 vermenigvuldigd te worden. Dit leidt tot een kostenvergoeding van € 90,70.

7. Beslissing

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende;

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.191,20 (= € 1.100,50 voor bezwaar en beroep en € 90,70 voor hoger beroep); en

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht voor het hoger beroep van € 138 aan belanghebbende te vergoeden.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: