ECLI:NL:GHAMS:2025:3320, Gerechtshof Amsterdam, 16-12-2025, 200.353.973

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord met producties.

3. Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten die tussen partijen onomstreden zijn.

Met ingang van 11 juni 2014 heeft Rochdale aan [appellant] een sociale huurwoning te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd op basis van een huurovereenkomst van diezelfde datum (hierna: de huurovereenkomst). De woning is een tweekamerappartement. De huur bedroeg per februari 2025 maandelijks € 502,47.

In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend is bestemd om door de huurder en leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing, die, voor zover van belang, als volgt luiden:

8. Verplichtingen van de huurder

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (…).

Bestemming

De huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend als woonruimte. Het is niet toegestaan de woning als bedrijfsruimte te gebruiken.

Hoofdverblijf

De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben (…).

Verbod onderhuur

Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren dan wel aan een of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van de verhuurder.

(…)

Geen overlast of hinder

De huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf (…) en/of derden die zich in het gehuurde bevinden.

(…)

Drugs

Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde drugs te verhandelen c.q. hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

(…)

Buitengerechtelijke kosten

Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.

[appellant] lijdt aan schizofrenie. Voor de behandeling daarvan verblijft hij geregeld langere periodes in Marokko.

In oktober 2022 heeft Rochdale een melding ontvangen dat er in de woning zeker drie personen woonden ‘die er niet horen’. Op 1 december 2022 heeft Rochdale telefonisch een vergelijkbare melding ontvangen.

Op 6 december 2022 hebben een toezichthouder van de Directie Wonen van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en een medewerker van Rochdale de woning bezocht. In een rapport van bevindingen van 16 december 2022 heeft de toezichthouder beschreven hoe hij de woning heeft aangetroffen. In de woning werd een onbekende bewoner aangetroffen, die toelichtte dat hij daar enige weken verbleef tezamen met zijn neef, een vriend van [appellant] . Volgens de bewoner waren de aangetroffen koffer, kledingstukken, schoenen, verzorgingsspullen en producten in de koelkast allemaal van hem en zijn neef en dus niet van [appellant] .

Bij brief van 24 januari 2023 heeft Rochdale [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 1 februari 2023 om de situatie in zijn woning te bespreken. [appellant] heeft in reactie hierop laten weten dat hij zes maanden in Marokko is geweest en dat zijn vriendin in die tijd in de woning verbleef.

Bij brief van 14 maart 2023 heeft Rochdale aan [appellant] geschreven dat zij heeft vastgesteld dat [appellant] , in strijd met de huurovereenkomst, niet meer in de woning woont en deze aan derden in gebruik heeft gegeven. Daarbij heeft Rochdale [appellant] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen.

Bij brief van 11 juni 2024 heeft de gemeente aan [appellant] een bestuurlijke boete opgelegd vanwege het in gebruik geven van het gehuurde aan derden, zonder dat hiervoor een huisvestingsvergunning is verleend, hetgeen in strijd is met artikel 8 lid 2 van de Huisvestingswet 2014.

Op 7 oktober 2024 heeft de politie, naar aanleiding van meldingen van nachtelijke overlast door het komen en gaan van personen rondom de woning, een onderzoek gedaan in de woning. Bij dat onderzoek heeft de politie in de woning diverse soorten harddrugs aangetroffen in een hoeveelheid die kan worden aangemerkt als handelshoeveelheid, evenals goederen die worden gebruikt voor de handel in drugs, zoals wikkels, een weegschaal en een snijmachine. Verder werd geconstateerd dat er geen spullen aanwezig waren die duidden op bewoning.

Naar aanleiding van de bevindingen van de politie heeft de gemeente op 18 november 2024 een bestuurlijke waarschuwing wegens overtreding van de Opiumwet verzonden aan zowel Rochdale als [appellant] .

Op 26 november 2024 heeft Rochdale [appellant] opnieuw gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. Op 14 februari 2025 heeft Rochdale [appellant] gedagvaard in het onderhavige kort geding.

Op 14 mei 2025 heeft de ontruiming van de woning plaatsgevonden.

4. Procedure in kort geding bij de kantonrechter

Rochdale heeft bij de kantonrechter in kort geding gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning met verdere aanhorigheden, met al wie en al wat zich daarin vanwege [appellant] bevindt, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Rochdale toegewezen. De kantonrechter is tot het voorlopig oordeel gekomen dat [appellant] , door de woning zonder toestemming van Rochdale in gebruik te geven aan derden en door de woning te laten gebruiken voor drugshandel, zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat dit in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Na afweging van de belangen heeft de kantonrechter geoordeeld dat het belang van [appellant] bij behoud van het gehuurde minder zwaar weegt dan het belang van Rochdale om de woning weer ter beschikking te kunnen krijgen.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vordering van Rochdale alsmede een gebod aan Rochdale om, voor zover het bestreden vonnis ten uitvoer is gelegd, de tenuitvoerlegging terug te draaien, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties.

Rochdale heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] en bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

6. Beoordeling

[appellant] heeft in hoger beroep (voor het eerst) naar voren gebracht dat hij heeft gevraagd of er een bewindvoerder aangesteld kan worden en dat dat traject ‘is ingezet’. Dit heeft hij echter niet concreet toegelicht, terwijl Rochdale dit heeft betwist. Ook overigens is op geen enkele wijze gebleken dat [appellant] momenteel onder bewind staat. Dit levert dus geen grond voor vernietiging van het vonnis op.

Tekortkomingen van [appellant]

Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Rochdale heeft haar vordering in kort geding gebaseerd op de grondslag dat [appellant] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en ontbinding van de huurovereenkomst, en ontruiming in kort geding voortuitlopend daarop, gerechtvaardigd is. Daartoe heeft zij het volgende gesteld:

(i) [appellant] houdt geen hoofdverblijf in de woning, in strijd met artikel 8.3 van de algemene voorwaarden.

(ii) [appellant] heeft de woning aan derden in gebruik gegeven, in strijd met artikel 8.7 van de algemene voorwaarden.

(iii) [appellant] heeft toegestaan dat de ruimte wordt gebruikt voor de handel in drugs, hetgeen overlast veroorzaakt, in strijd met artikel 8.10 en 8.12 van de algemene voorwaarden.

[appellant] heeft hiertegen in hoger beroep (opnieuw) verschillende verweren aangevoerd die hierna aan de orde zullen komen.

Over de tekortkoming sub (i): Naar het oordeel van het hof is het voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] geen hoofdverblijf heeft gehouden in de woning. Tegenover de stellingen van Rochdale, die uitgebreid zijn onderbouwd met de verslaglegging van het huisbezoek van Rochdale en de gemeente in december 2022 (zie 3.6), de bestuurlijke boete van de gemeente van juni 2024 (zie 3.9) en het proces-verbaal van het politieonderzoek in oktober 2024 (zie 3.10), heeft [appellant] nauwelijks iets ingebracht. Op [appellant] rust bovendien een verzwaarde motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen.

[appellant] stelt in grief 1 niet meer dan dat hij in de woning zijn behandeling heeft verkregen en noemt daarbij enkele namen van hulpverleners c.q. organisaties, maar hij heeft geen enkele actuele productie in het geding gebracht ter onderbouwing van die stelling. Integendeel: hij heeft zelf ter zitting in eerste aanleg uitgelegd dat hij regelmatig (in 2023 en 2024) voor langere perioden in Marokko heeft verbleven voor behandeling van zijn aandoening. In hoger beroep heeft hij daaraan toegevoegd dat hij nadat hij uit Marokko was teruggekomen, bij zijn moeder heeft verbleven. Aan de op [appellant] rustende verzwaarde motiveringsplicht wordt dus bij lange na niet voldaan.

Het hof komt dan ook voorshands tot het oordeel dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met artikel 8.3 van de algemene voorwaarden door geen hoofdverblijf te houden in de woning. Grief 1, waarmee [appellant] betoogt dat hij er ‘wel degelijk’ woont, heeft in zoverre geen succes.

Over de tekortkoming sub (ii): Het is tussen partijen niet in geschil dat [appellant] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven zonder dat hij daar toestemming van Rochdale voor had gekregen. [appellant] heeft dit immers niet betwist. Met grief 2 voert [appellant] echter aan dat hij wat betreft die vereiste toestemming op enig moment een chat-bot van Rochdale had gevraagd of hij de woning aan derden in gebruik mocht geven. Onder invloed van zijn ziekte, waarbij hij soms problematische stemmen hoort, en onder invloed van zijn cannabisverslaving heeft [appellant] niet goed kunnen overzien dat die chat-bot geen correcte toestemming kon geven, zodat de tekortkoming hem niet toe te rekenen valt, aldus [appellant] .

Het hof gaat niet mee in dit betoog, dat er in wezen op neer komt dat de tekortkoming niet aan [appellant] valt toe te rekenen. Dit betoog neemt namelijk niet weg dat (voldoende aannemelijk is geworden dat) [appellant] in strijd heeft gehandeld met artikel 8.7 van de algemene voorwaarden. Verder geldt dat voor ontbinding niet is vereist dat de tekortkoming aan de schuldenaar (in dit geval: de huurder) kan worden toegerekend. Grief 2 heeft in zoverre geen succes.

Over de tekortkoming sub (iii): Tussen partijen is niet geschil dat de woning gebruikt is geweest voor de handel in drugs. Het proces-verbaal van het onderzoek van de politie in de woning op 7 oktober 2024 laat hierover geen misverstand bestaan. [appellant] betwist dit ook niet. [appellant] werpt echter tegen, in de grieven 1 en 2, dat hij door zijn aandoening kwetsbaar was en niets heeft kunnen doen tegen de criminelen die in zijn huis zaten. Bovendien was de drugs niet van hem en heeft de buurt geen gevaar of overlast hiervan ondervonden, aldus [appellant] .

Het hof verwerpt ook dit verweer van [appellant] . Zoals hiervoor reeds overwogen, is het niet relevant of de tekortkoming, vanwege zijn ziekte, al dan niet aan [appellant] kan worden toegerekend. Dat de drugs niet van hem waren is evenmin relevant, omdat evident is dat [appellant] geen enkel toezicht over zijn woning heeft uitgeoefend en iedere controle daarover heeft verloren. Aldus heeft hij zich niet als een goed huurder gedragen. Verder blijkt uit de overlastmeldingen van buurtbewoners over de nachtelijke aanloop bij de woning - naar aanleiding waarvan de politie in oktober 2024 de woning heeft onderzocht - dat de buurtbewoners wel degelijk op de hoogte waren van en bezorgd en angstig waren over de drugshandel in de woning van [appellant] .

Het vorenstaande leidt ertoe dat het hof het voorshands aannemelijk acht dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in de artikelen 8.10 en 8.12 van de algemene voorwaarden. Grief 2 heeft in zoverre geen succes.

Voorshands oordeel dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen

Het gehuurde is een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaat in [plaats] een zeer lange wachtlijst. Wachttijden van meer dan tien jaar zijn geen uitzondering. Oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning zoals zich dat in dit geval voordoet vormt dan ook een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die grond geeft voor ontbinding daarvan. Daar komt bij dat de geconstateerde drugshandel een tekortkoming is van zeer ernstige aard. Het is een feit van algemene bekendheid dat het bewaren en verhandelen van verdovende middelen in een woning altijd het risico meebrengt dat zich andere strafbare feiten voordoen, zoals geweldsdelicten, met alle risico’s van dien voor omwonenden.

[appellant] heeft de argumenten inzake zijn schizofrenie die hierboven reeds zijn besproken ook aangevoerd om te betogen dat ontbinding van de huurovereenkomst, en dus ook ontruiming in kort geding vooruitlopend daarop, niet gerechtvaardigd is.

Dit verweer slaagt niet. Zoals Rochdale heeft onderstreept, is [appellant] , sinds het huisbezoek op 6 december 2022, op meerdere momenten gewaarschuwd door Rochdale (in januari en maart 2023) respectievelijk de gemeente (op 11 juni 2024) en door Rochdale (in januari 2023) in de gelegenheid gesteld om zijn situatie te bespreken. [appellant] heeft ervoor gekozen daar geen gebruik van te maken. [appellant] is zich blijkens de memorie van grieven terdege bewust van de beperkingen die zijn ziekte en de daarmee gepaard gaande cannabisverslaving in het leven roepen en het is dan ook aan hem om daarbij de juiste hulp te zoeken c.q. te aanvaarden om te voorkomen dat hij (opnieuw) in situaties als de onderhavige belandt. Niet dan wel onvoldoende is gebleken is dat [appellant] nu orde op zaken stelt. Dat [appellant] volgens eigen zeggen nu prikmedicatie neemt is daartoe ontoereikend. Het risico op herhaling is dan ook groot. Tot slot is niet gebleken dat [appellant] na de ontruiming op straat komt te staan, hij maakte immers al lange tijd geen gebruik van de woning doordat hij in Marokko dan wel bij zijn moeder verbleef. Het hof is dan ook voorshands van oordeel dat het belang van [appellant] niet maakt dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.

Belangenafweging

Het hof acht het uiterst aannemelijk dat de bodemrechter, als deze om een oordeel wordt gevraagd, de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Het oordeel van de bodemrechter behoeft echter niet te worden afgewacht, omdat Rochdale, zoals hiervoor al werd overwogen, er een groot belang bij heeft om de woning zo snel mogelijk weer aan een woningzoekende ter beschikking te kunnen stellen. Ook bestaat de noodzaak voor Rochdale om op korte termijn op te kunnen treden ter bescherming van de leefbaarheid van de wijken waar haar woningen gelegen zijn, mede ter voorkoming van precedenten. Tegenover dat belang staat onvoldoende reëel belang van [appellant] . Zoals hiervoor is overwogen heeft het hof oog voor het feit dat [appellant] aan schizofrenie lijdt en dat hiervoor behandeling noodzakelijk is. Evenwel, niet gebleken is dat [appellant] hiervoor momenteel een behandeling in Nederland ondergaat of in gang heeft gezet en ook is niet gebleken dat [appellant] dreigt te worden. Ook de belangenafweging valt daarom in het nadeel van [appellant] uit. Grief 3, die hierop betrekking heeft, slaagt daarom niet.

Slotsom en proceskosten

De grieven van [appellant] slagen niet. Het bestreden vonnis zal wat betreft de toegewezen voorlopige voorziening worden bekrachtigd. Dat betekent dat ook de vordering van [appellant] in hoger beroep om Rochdale een gebod op te leggen om het vonnis terug te draaien moet worden afgewezen.

[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zou daarom in beginsel moeten worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt evenwel vast dat artikel 17.2 van de algemene voorwaarden een proceskostenbeding is, waarvan ambtshalve de (on)eerlijkheid dient te worden onderzocht.

Uit het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) van 8 december 2022, C-625/21, Gupfinger (ECLI:EU:C:2022:971) volgt dat dit ook moet gebeuren indien geen beroep op het beding is gedaan.

In zijn uitspraak van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad - in antwoord op door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam gestelde prejudiciële vragen - geoordeeld dat een beding in een overeenkomst tussen een handelaar (zoals een verhuurder) en een consument (in die zaak de huurder) dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding (rov. 3.1.6). Verder heeft de Hoge Raad het voornemen geuit om het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) de volgende prejudiciële vraag te stellen: “Moeten de art. 6 lid 1, 7 lid 1 en 8ter van Richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat zij zich ertegen verzetten dat, in het geval de verkoper een oneerlijk proceskostenbeding in een overeenkomst hanteert en de overeenkomst na schrapping van het proceskostenbeding kan voorbestaan, de consument die in een gerechtelijke procedure in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de proceskosten van de verkoper, overeenkomstig het nationale procesrecht, waarvan het oneerlijke proceskostenbeding ten nadele van de consument afweek?” (rov. 3.2.6). Bij uitspraak van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) heeft de Hoge Raad deze vraag daadwerkelijk aan het HvJEU gesteld.

In lijn hiermee is het hof voornemens het onderhavige proceskostenbeding, dat vergelijkbaar is met het aan de Hoge Raad voorgelegde beding, te vernietigen omdat dit oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 van de richtlijn oneerlijke bedingen. Het proceskostenbeding tast immers de positie waarin [appellant] zonder dat beding verkeert aan doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), terwijl niet gezegd kan worden dat Rochdale redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat [appellant] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. Het feit dat het beding ook voor Rochdale als wederpartij van de consument geldt, doet aan de oneerlijkheid niet af, omdat het vooruitzicht van een veroordeling in de werkelijke kosten van een procedure voor een consument als [appellant] veel afschrikwekkender is dan voor een grote partij en repeat player als Rochdale. Ook de ambtshalve matigingsbevoegdheid van artikel 242 lid 1 Rv doet hieraan niet af, omdat het in aanmerking nemen daarvan strijdig is met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en dit beding niet kan herzien en dat het beding bovendien ook effect kan sorteren buiten het kader van een gerechtelijke procedure (rov. 3.1.4-3.1.5 van beide voormelde uitspraken van de Hoge Raad).

Wat het gevolg van een eventuele vernietiging van het proceskostenbeding is, is gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde prejudiciële vraag nog niet duidelijk. Rochdale zal in een later stadium van dit geding, als de Hoge Raad naar aanleiding van de uitspraak van het HvJEU nader heeft beslist, in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van die vernietiging. Het hof houdt daarom de beslissing over de proceskosten aan.

De beslissing over de proceskosten zal drie maanden worden aangehouden. Indien de Hoge Raad dan nog geen uitspraak heeft gedaan, kan Rochdale om verdere aanhouding verzoeken.

7. Beslissing

bekrachtigt het bestreden vonnis met uitzondering van de veroordeling in de proceskosten;

wijst het door [appellant] gevorderde gebod af.

houdt de beslissing over de proceskosten in zowel eerste aanleg als hoger beroep aan en verwijst de zaak naar de rol van 17 maart 2026 voor akte uitlating aan de kant van Rochdale.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A.H.M. ten Dam en M.E. van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.