GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.344.753/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10940486 \ CV EXPL 24-1755
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. A. Frederiksen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend in [plaats 2] , Hong Kong (China),
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1. De zaak in het kort
De verhuurder van woonruimte vordert onder meer betaling door de huurder van de huur over de periode oktober 2020 tot juli 2021, vermeerderd met de wettelijke rente. De huurder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst na rechtsgeldige opzegging dan wel met wederzijds goedvinden is geëindigd medio januari 2021. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof deelt het oordeel dat de huurovereenkomst niet al medio januari 2021 is geëindigd, maar wijst een tussenarrest in verband met ambtshalve toetsing van een rentebeding in de algemene voorwaarden.
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 5 augustus 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 juli 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als opposant en [geïntimeerde] als geopposeerde (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Op 10 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Mr. Frederiksen voornoemd heeft de zaak namens [appellant] toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd. Mr. G.H. Schoorl, advocaat te [plaats 1] , heeft de zaak namens [geïntimeerde] toegelicht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld komen de feiten neer op het volgende.
[appellant] huurde vanaf 1 april 2020 de woning aan [straat] [nummer] te [plaats 1] van [geïntimeerde] . De maandelijkse huurprijs bedroeg € 4.553,50.
Bovenaan de huurovereenkomst staat “LEASE FOR AN INDEFINITE TERM”. Verder bepaalt de huurovereenkomst:
“(…) Whereas;
(…)
f. the parties wish to agree a date before which neither party may terminate the lease;
(…)
Duration of the lease
a. Lease for an indefinite term with commencement date : 01-04-2020
b. Termination of the lease excluded for both parties until : 31-03-2022
(…)”
De toenmalige advocaat van [appellant] heeft per e-mail van 30 november 2020 aan de advocaat van [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:
“(…)
Zoals bij u bekend is de heer [appellant] zeer ontevreden met de woning welke hij huurt van uw cliënt (…).
(…)
Namens cliënt vernietig ik hierbij de huurovereenkomst op grond van dwaling. Aan de kantonrechter zal ik verzoeken [appellant] , voor zover nog nodig, te ontslaan van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zijn schade te vergoeden. Cliënt zal de woning uiterlijk 15 januari aanstaande verlaten.
(…)”
In een kortgedingprocedure bij de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam heeft [geïntimeerde] in conventie onder meer betaling door [appellant] van € 13.660,50 aan achterstallige huur gevorderd (periode oktober 2020 – december 2020). In reconventie heeft [appellant] onder meer gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat [appellant] niet gehouden is aan de huurovereenkomst omdat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Tijdens de mondelinge behandeling op 7 december 2020 hebben partijen geprobeerd een schikking te bereiken. Zij zijn daar niet in geslaagd, onder meer omdat [geïntimeerde] bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst compensatie wenste voor de door hem mis te lopen huurpenningen. Bij vonnis van 14 december 2020 heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen. [appellant] heeft voornoemd bedrag niet betaald.
Op 13 januari 2021 heeft de (verhuur)makelaar op verzoek van [appellant] een eindinspectie in de woning uitgevoerd. Bij de eindinspectie was [appellant] niet aanwezig, omdat hij op dat moment al naar het buitenland was vertrokken. Namens [appellant] was een kennis aanwezig. De sleutels van de woning zijn niet (allemaal) afgegeven aan de makelaar.
Kort na 13 januari 2021 heeft [geïntimeerde] de sloten van de woning laten vervangen.
Op 27 januari 2021 heeft [appellant] een e-mail geschreven aan de advocaat van [geïntimeerde] . Hierin stond onder meer het volgende:
“Mr [geïntimeerde] despite no agreement to ending the lease on 15th January as proposed earlier in court has since had the locks to the apartment changed meaning I cannot access.
In order to gather clear understanding of Mr [geïntimeerde] position can you kindly confirm that Mr [geïntimeerde] had now agreed to termination of the lease on 15th January?”
De advocaat van [geïntimeerde] heeft daarop bij e-mail van 10 februari 2021 geantwoord dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en dat [appellant] gehouden was de huur tot en met 30 maart 2022 te betalen.
4. Procedure bij de kantonrechter
Bij verstekvonnis van 4 juni 2021 heeft de kantonrechter op vordering van [geïntimeerde] voor recht verklaard dat [appellant] gehouden was tot nakoming van de huurovereenkomst en [appellant] veroordeeld tot betaling van de vervallen huurtermijnen tot dan toe ten bedrage van € 18.214,-, met rente en kosten.
[appellant] is tegen het verstekvonnis van 4 juni 2021 in verzet gekomen. Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het verstekvonnis te vernietigen en de oorspronkelijke vordering van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen.
De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd per 15 januari 2021, omdat partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken dat geen van beide partijen de huurovereenkomst tussentijds kon opzeggen voor 31 maart 2022. Daarnaast is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. [appellant] was daarom gehouden de huurtermijnen – die hij vanaf 1 oktober 2020 onbetaald heeft gelaten – tot het einde van de huurovereenkomst per 30 maart 2022 te betalen. Omdat [geïntimeerde] de woning per 1 juli 2021 aan derden had verhuurd, heeft de kantonrechter – overeenkomstig de vermindering van eis van [geïntimeerde] – de huurvordering van [geïntimeerde] tot die datum toegewezen.
5. Procedure in hoger beroep
[appellant] concludeert dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
[geïntimeerde] concludeert dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
6. Beoordeling
[appellant] heeft vier grieven tegen het bestreden vonnis gericht.
Geen opzegging huurovereenkomst of beëindiging met wederzijds goedvinden
Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de wet zich niet verzet tegen een minimumduurbeding in de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit beding is volgens [appellant] in strijd met artikel 7:271 lid 8 van het Burgerlijk Wetboek en daarom nietig. [appellant] had dan ook het recht om de huurovereenkomst tussentijds te doen beëindigen met een opzegtermijn van één maand. [appellant] heeft de huurovereenkomst bij e-mail van 30 november 2020 opgezegd per 15 januari 2021, aldus nog steeds [appellant] .
Deze grief faalt. Het hof is – met [geïntimeerde] – van oordeel dat de huurovereenkomst met de e-mail van 30 november 2020 niet is opgezegd. In de e-mail staat immers dat [appellant] de huurovereenkomst vernietigde op grond van dwaling. Deze discussie tussen partijen is door de kantonrechter in kort geding bij vonnis van 14 december 2020 in het voordeel van [geïntimeerde] beslecht: de kantonrechter heeft voorshands geoordeeld dat het beroep van [appellant] op dwaling niet slaagt en heeft de nakomingsvordering van [geïntimeerde] tot betaling van de huur toegewezen. Anders dan namens [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep is gesteld, maakt de omstandigheid dat [appellant] de woning in januari 2021 heeft verlaten, overeenkomstig zijn aankondiging in de e-mail van 30 november 2020, niet dat hij de huurovereenkomst tóch heeft opgezegd en dat [geïntimeerde] dat zo heeft moeten begrijpen. Het feitelijk verlaten van de woning kan, mede gelet op de hierboven weergeven omstandigheden, niet worden beschouwd als een geldige opzegging van de huurovereenkomst. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of [appellant] de huurovereenkomst gelet op het minimumduurbeding tussentijds mocht opzeggen.
Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] alsnog instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst na de eindinspectie op 13 januari 2021. Volgens [appellant] wekten alle handelingen van [geïntimeerde] bij [appellant] het vertrouwen op dat [geïntimeerde] wél instemde met beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] heeft in dat verband gewezen op de verschillende contacten tussen [appellant] en de (verhuur)makelaar gericht op oplevering van de woning, de mededeling dat er nieuwe huurders zijn, het uitblijven van berichten van [geïntimeerde] dat hij zich beroept op nakoming en voortzetting van de huurovereenkomst en het vervangen van de sloten.
Ook deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat hij wel degelijk aanspraak is blijven maken op nakoming van de huurovereenkomst door [appellant] . Zo heeft [geïntimeerde] op 24 december 2020 beslag laten leggen op de bankrekening van [appellant] , heeft hij het kortgedingvonnis op 4 januari 2021 laten betekenen aan [appellant] (op het adres van de woning) en heeft hij op 6 januari 2021 de inleidende dagvaarding in deze zaak aan [appellant] laten betekenen op het adres van de woning. [appellant] heeft tijdens de zitting in hoger beroep verklaard dat hij die post niet heeft ontvangen, omdat hij de woning al op 2 of 3 januari 2021 had verlaten en was vertrokken naar het buitenland zonder een voorziening te treffen voor zijn post. Dat mededelingen van [geïntimeerde] [appellant] aldus niet hebben bereikt, komt voor risico van [appellant] en leidt er (uiteraard) niet toe dat hij er gerechtvaardigd van uit kon gaan dat [geïntimeerde] toch instemde met beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat [appellant] de (verhuur)makelaar heeft verzocht een eindinspectie te doen - en niet [geïntimeerde] - kan [appellant] ook hieraan geen gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen. Aan de door [appellant] bedoelde mededeling dat de makelaar de sleutels aan de nieuwe bewoner(s) heeft gegeven (pagina 17 van het rapport van de eindinspectie) kan [appellant] dat vertrouwen evenmin ontlenen. Dit, omdat op pagina 18 van dat rapport onder het kopje “Special remarks” nu juist is vermeld dat de sleutels door de huurder of zijn vertegenwoordiger niet waren overhandigd maar waren gehouden. Reeds vanwege deze tegenstrijdigheid tussen de beide opmerkingen van de makelaar in het rapport had [appellant] aan de juistheid van bedoelde mededeling moeten twijfelen. Dat geldt te meer omdat [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep heeft verklaard dat zijn kennis na de eindinspectie inderdaad één set sleutels heeft gehouden. Ten slotte heeft ook het vervangen van de sloten van de woning niet tot gevolg dat [appellant] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] instemde met beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat de sleutels van de woning niet (allemaal) aan de makelaar waren afgegeven, zag [geïntimeerde] zich geconfronteerd met een voor hem onbekende derde die toegang tot de woning had, terwijl [appellant] de woning had verlaten. Dat [geïntimeerde] de sloten daarom heeft laten vervangen acht het hof gerechtvaardigd. Kennelijk was het ook voor [appellant] zelf onduidelijk of [geïntimeerde] nu had ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst of niet. Dat volgt uit zijn e-mail van 27 januari 2021 aan de advocaat van [geïntimeerde] (zie onder 3.7), waarin hij om duidelijkheid vraagt over het standpunt van [geïntimeerde] met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst. Het antwoord van de advocaat op deze e-mail maakte duidelijk dat [geïntimeerde] nog steeds niet instemde met een beëindiging (zie onder 3.8). Het hof is daarom – met de kantonrechter – van oordeel dat [appellant] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
Ter beschikking stellen van de woning
Met grief 3 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het [geïntimeerde] vrij stond de sloten te vervangen en [appellant] het huurgenot te onthouden. Uitgaande van de zienswijze van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst zou voortduren tot 30 maart 2022, is hij tekort geschoten in zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen, aldus [appellant] .
Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat het vervangen van de sloten van de woning in dit geval gelet op hetgeen hierover bij de beoordeling van grief 2 is overwogen, geen tekortkoming van [geïntimeerde] oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder. [appellant] heeft vervolgens – ook niet toen hem desgevraagd expliciet werd meegedeeld dat [geïntimeerde] niet instemde met beëindiging van de huurovereenkomst – niet te kennen gegeven dat hij in dat geval aanspraak maakte op het gebruik van de woning. Ook heeft [appellant] niet verzocht om afgifte van de nieuwe sleutels van de woning. Dit had wel van [appellant] mogen worden verwacht. Het argument van [appellant] dat [geïntimeerde] de woning niet aan hem ter beschikking heeft gesteld en daarom is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder, gaat dan ook niet op. Grief 3 slaagt niet.
Intrek nieuwe huurders
Met grief 4 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de woning per 1 juli 2021 aan derden heeft verhuurd. [appellant] wijst in dit verband wederom op de mededeling van de makelaar op pagina 17 van het rapport van de eindinspectie. Volgens [appellant] waren er per direct “new resident(s)” voor de woning en niet pas per 1 juli 2021. Een dergelijk stuk levert dwingend bewijs op. Nu [geïntimeerde] per direct nieuwe huurinkomsten verwierf heeft hij geen schade althans moet verrekening van voordeel plaatsvinden, aldus [appellant] .
In bedoeld rapport staat op pagina 17 de volgende zin: “On 1/13/2021, [naam] [hof: de makelaar] transferred the following keys to the new resident(s)”. Daaronder staan twee foto’s met op elke foto een andere set sleutels. Op pagina 18 van het rapport staat onder het kopje “Special remarks” echter:“The keys were not handed over by tenant or by representative of tenant and kept.” Zoals hiervoor onder 6.5 reeds is overwogen, zijn deze mededelingen tegenstrijdig met elkaar. Ze kunnen immers niet allebei juist zijn. Uit de verklaring van [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep dat één set sleutels inderdaad niet is afgegeven aan de makelaar leidt het hof – met [geïntimeerde] – af dat de zin op pagina 17 niet juist is en de zin op pagina 18 wel. Omdat het hof hierboven al heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet is opgezegd of is geëindigd met wederzijds goedvinden medio januari 2021, was [appellant] dus verplicht de huur te betalen tot het einde van de huurovereenkomst. Anders dan [appellant] veronderstelt ligt het op zijn weg te stellen en zo nodig te bewijzen dat [geïntimeerde] door een eerdere verhuur van de woning een voordeel heeft genoten. [appellant] heeft hierover geen concrete stellingen ingenomen. Dat betekent dat ook deze grief faalt.
Tussenconclusie
De grieven falen. Het hof ziet geen aanleiding [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het hof zal te zijner tijd het bestreden vonnis bekrachtigen wat betreft de hoofdsom en de proceskostenveroordeling. Met betrekking tot de gevorderde en toegewezen wettelijke rente houdt het hof het oordeel aan, op grond van het navolgende.
Ambtshalve toetsing rentebeding
De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente toegewezen over het bedrag van € 36.736,80 . In het verlengde van zijn standpunt dat hij de huurovereenkomst per 15 januari 2021 rechtsgeldig heeft opgezegd heeft [appellant] de verschuldigdheid van de wettelijke rente bestreden. Die rente is dus in geschil.
In dit verband is van belang dat in artikel 13 lid 3 van de algemene voorwaarden, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, een rentebeding is opgenomen. [geïntimeerde] heeft de onderhavige woning en een andere woning vaker verhuurd. Hij is daarom verkoper in de zin van artikel 2 van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). [appellant] is een particuliere huurder en kan daarom worden gezien als consument in de zin van de Richtlijn. Het hof dient daarom ambtshalve te toetsen of het in de algemene voorwaarden opgenomen rentebeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn.
De contractuele rente volgens het beding bedraagt 1,5% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 18%. Dat is aanmerkelijk hoger dan de wettelijke rente. Over 2020 en 2021 is de wettelijke rente namelijk vastgesteld op 2% per jaar. De contractuele rente wijkt dus 16% per jaar af van de wettelijke rente. Het rentebeding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Verder heeft het rentebeding alleen betrekking op overtredingen van de huurder, niet op die van de verhuurder. Niet is gesteld of gebleken dat ergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel is geboden ter compensatie van dit nadeel voor [appellant] als huurder. Door dit alles wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [appellant] aanzienlijk verstoord. Het is niet aannemelijk dat [appellant] dit beding zou hebben aanvaard als daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. Het hof acht dit beding voorshands dan ook oneerlijk in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn.
Naar het voorlopig oordeel van het hof is de sanctie die moet worden gesteld op de oneerlijkheid van het rentebeding niet alleen dat op dat beding geen beroep kan worden gedaan, maar ook dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. Op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie kan immers geen beroep worden gedaan op een wettelijke bepaling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn als een vernietigd beding niet in de overeenkomst stond. [geïntimeerde] zal in zijn hierna te noemen akte kunnen reageren op het voornemen van het hof om dit beding te vernietigen en op die grond de wettelijke rente af te wijzen. [appellant] zal in de gelegenheid worden gesteld op die akte te reageren.
7. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 19 mei 2026 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerde] met het hiervoor onder 6.14 omschreven doel;
bepaalt dat [appellant] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld binnen een termijn van vier weken een antwoordakte te nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. J.C. Toorman en mr. E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.