ECLI:NL:GHAMS:2026:1478

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

3. Feiten

[geïntimeerde] huurt met ingang van 1 november 2012 de woning aan [straat] [nummer] , te ( [postcode] ) [plaats] , met bijbehorende parkeerplaats, van (de rechtsvoorganger van) [appellant] . De aanvangshuur bedroeg € 670,- per maand, het voorschot aan servicekosten € 65,- per maand en de servicebijdrage voor de parkeerplaats € 10,- per maand. De aanvangshuur was hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens.

Artikel 10 lid 1 van de huurovereenkomst, verder ook: het huurverhogingsbeding, luidt als volgt:

In afwijking van het bepaalde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig artikel 10.2 hierna, vermeerdert met maximaal 5% (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).

4. De procedure bij de rechtbank

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen haar te voldoen een bedrag van € 2.902,59 ten titel van hoofdsom, rente tot 9 juni 2023 en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.447,53 vanaf 9 juni 2023, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[appellant] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst, door de bij vooruitbetaling verschuldigde huurpenningen tot 1 juli 2023 voor een bedrag van € 2.447,53 onbetaald te laten.

In het tussenvonnis van 25 augustus 2023 is overwogen dat de kantonrechter voornemens is artikel 10 van de huurovereenkomst (het huurverhogingsbeding) en artikel 25.2 van de algemene bepalingen (het bik-beding) te vernietigen vanwege hun oneerlijke karakter. [appellant] is in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten.

[appellant] heeft bij akte van 22 september 2023 aangegeven zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.

In het tussenvonnis van 24 november 2023 heeft de kantonrechter de onder 4.3 genoemde bedingen vernietigd vanwege hun oneerlijke karakter, waardoor de gevorderde huurverhogingen en buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. Voor de vraag of er sprake is van een huurachterstand en zo ja hoe hoog deze is, is [appellant] in de gelegenheid gesteld om bij akte een berekening over te leggen waaruit volgt wat huurder vanaf de aanvang van de huurovereenkomst aan kale huurprijs (dus exclusief servicekosten) méér dan de aanvangshuurprijs heeft betaald.

[appellant] heeft per akte van 22 december 2023 een overzicht overgelegd van de huurverhogingen vanaf de datum dat [appellant] eigenaar is geworden van het gehuurde en haar vordering geactualiseerd tot een bedrag van € 5.529,23.

De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 23 februari 2024 geoordeeld dat van de door [appellant] bij akte gegeven specificatie niet kan worden uitgegaan omdat in het tussenvonnis van 24 november 2023 is overwogen dat huurverhogingen en buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn, terwijl [appellant] deze wel in de specificatie heeft opgenomen. [appellant] heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat er thans een huurachterstand bestaat en wat de hoogte van die achterstand is, zodat de vordering wordt afgewezen.

5. Vordering in hoger beroep

6. Beoordeling

Grief 1 luidt dat het opslagbeding een kernbeding is, en dat het niet oneerlijk is. Volgens grief 2 dient het opslagbeding los van het indexatiebeding te worden beoordeeld. Bij grief 3 bepleit [appellant] dat moet worden teruggevallen op dwingend recht. Met grief 4 doet [appellant] een beroep op artikel 6 EVRM, noodzakelijkheid, evenredigheid en de mate van verwijtbaarheid, het legaliteitsbeginsel en de redelijkheid en billijkheid. Bij grief 5 licht [appellant] de huidige huurachterstand toe en bij grief 6 onderbouwt zij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof overweegt naar aanleiding van de grieven het volgende.

Dient het indexatiebeding apart te worden beoordeeld?

[appellant] wordt gevolgd in haar betoog dat het indexatiebeding, te weten de jaarlijkse verhoging met de CPI, en het opslagbeding, de vermeerdering van die verhoging met het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage van maximaal 5%, apart dienen te worden beoordeeld op oneerlijkheid. Doorslaggevend daarvoor is dat het indexatiebeding en het opslagbeding onderling verschillende doelen hebben. Niet bepalend is of het louter tekstueel om één beding of verschillende bedingen gaat; zie voor een en ander Hoge Raad 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) onder 3.1.3 tot en met 3.1.5.

Dit heeft tot gevolg dat het hof alsnog ambtshalve moet beoordelen of het indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in richtlijn 93/13. Dat is niet het geval. Het doel en de werking van dit beding is dat jaarlijks de geldontwaarding wordt gecompenseerd. Dat is bij een duurovereenkomst zoals hier aan de orde voldoende gerechtvaardigd. Met een dergelijk beding wordt het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen niet ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Het beding maakt bovendien voldoende duidelijk op welke wijze de compensatie van de geldontwaarding zal plaatsvinden.

De kantonrechter heeft het huurverhogingsbeding dan ook ten onrechte in zijn geheel buiten toepassing gelaten. Het indexatiebeding kan wel worden toegepast en de betaling van huur(achterstand), voor zover gegrond op dit beding, is wel toewijsbaar. Met een en ander slaagt grief 2.

Is het opslagbeding een kernbeding?

Volgens vaste jurisprudentie, zie bijvoorbeeld HvJ EU 16 maart 2023, Caixabank, C‑565/21, EU:C:2023:212, punt 17, zijn kernbedingen in de zin van artikel 4, lid 2, van richtlijn 93/13, die bedingen die de kern van de prestaties van de overeenkomst bepalen en als dusdanig de overeenkomst kenmerken. Bedingen die een aanvulling zijn op de bedingen die de kern van de contractuele verhouding bepalen, kunnen daarentegen niet onder dat begrip vallen.

In dit geval wordt de kern van de prestaties bepaald door de bedingen waarmee het gehuurde wordt omschreven en de bedingen die de betalingsverplichting van de huurder vaststellen zoals de huursom en de betaaldatum. Het opslagbeding betreft slechts een aanvulling op de bedingen die de betalingsverplichting van de huurder vaststellen en is dus geen kernbeding. Ook als dit beding wordt weggedacht blijft de kern van de prestatie immers bestaan.

Nu het niet om een kernbeding gaat, komt het hof niet toe aan beoordeling van het standpunt van [appellant] dat het huurverhogingsbeding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd als bedoeld in artikel 4, lid 2, van richtlijn 93/13. [appellant] heeft niet op andere wijze bestreden dat het opslagbeding op oneerlijkheid dient te worden getoetst.

Is het opslagbeding oneerlijk?

De Hoge Raad heeft in de hiervoor al genoemde uitspraak geoordeeld dat een jaarlijkse huurprijsverhoging van maximaal 3% bovenop de indexatie in beginsel niet oneerlijk is. Dit percentage kan in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen om de doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. Het opslagbeding heeft, aldus de Hoge Raad, in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

Dit hof heeft in zijn uitspraak van 9 december 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:3360), rechtsoverwegingen 6.18 tot en met 6.20, geoordeeld dat een opslagbeding met een maximum van 5% zoals hier aan de orde onvoldoende transparant is omdat niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder daaraan toepassing zal geven, en omdat de vergaande financiële consequenties voor een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument niet inzichtelijk waren. Het hof neemt dit oordeel in deze zaak over. Ook het onderhavige opslagbeding is onvoldoende transparant. Daarbij weegt zwaar dat de verhuurder bij gebruik van het opslagbeding op geen enkele wijze hoeft toe te lichten en te onderbouwen waarom en in welke omvang dat beding wordt toegepast.

Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat, uitgaande van de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 2012, een opslag van 5% boven de indexatie in redelijkheid nodig kon zijn om de verhuurder in staat te stellen om de doelen van het opslagbeding te bereiken. Een stijging van ten laste van de verhuurder komende kosten met een dergelijk percentage, bovenop de inflatie, lag niet zonder meer voor de hand. Ook een waardeontwikkeling van de woning van meer dan 5% boven de inflatie lag destijds niet voor de hand. Dit te meer omdat in 2012 de prijzen van onroerend goed al enige jaren waren gedaald.

Bij het voorgaande dient er rekening mee te worden gehouden dat de verhuurder de opslag elk jaar op het maximale percentage kan vaststellen en zodoende een ‘mager’ jaar in de daarop volgende jaren kan compenseren. Een kostenstijging of waardestijging van meer dan 5% gedurende enkele achtereenvolgende jaren lag in 2012 nog minder in de rede. Bovendien dient er rekening mee te worden gehouden dat een opslag over de eerder met index en opslag verhoogde huur wordt berekend, zodat de jaarlijkse toepassing van de (maximale) opslag op langere termijn leidt tot een exponentiële stijging van de huur. Dat de kosten en/of de waarde een exponentiële stijging van 5% boven de inflatie laten zien lag in 2012 te minder voor de hand.

[appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat een opslag van maximaal 5% noodzakelijk was om de genoemde doelen van het opslagbeding te behalen, maar onderbouwt dit onvoldoende. Zij wijst erop dat de bouwkosten voor bestaande woningen in de periode 2015 tot en met 2024 zijn gestegen met 52,2% en de gemiddelde verkoopprijzen van bestaande woningen van 2012 tot en met 2024 met 93,3%. De WOZ-waarde van het gehuurde is van 1 januari 2014 tot en met 1 januari 2024 zelfs gestegen met 115,5%, aldus [appellant] . De CPI steeg van februari 2012 tot en met februari 2024 met 35,2%. [appellant] leidt uit deze cijfers af dat de opslag van 5% toereikend is gebleken om de ten laste van haar komende kostenstijging op te vangen, maar niet toereikend is gebleken om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

[appellant] heeft daarmee niets aangevoerd wat erop duidt dat de door haar geschetste kosten- of waardestijgingen bij het aangaan van de huur in 2012 kenbaar of voorzienbaar waren. Alleen al daarom kan aan een en ander voorbij worden gegaan. [appellant] heeft bovendien niet toegelicht waarom de stijging van de bouwkosten in dit geval relevant zou zijn. Het gaat immers om de verhuur van een bestaande woning. Stijgende bouwkosten zijn daarvoor niet zonder meer van betekenis. De gestegen bouwkosten, naar zeggen van [appellant] 5,8% per jaar, overstijgen bovendien de door [appellant] gestelde inflatie van 2,93% per jaar met slechts 2,87%. Aldus blijkt niet dat een opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig is om een kostenstijging te compenseren. Wat de waardeontwikkeling betreft houdt [appellant] er geen rekening mee dat de prijzen van woningen na een periode van waardedaling in 2012 (en in 2014) op een dieptepunt waren. Daarna heeft een forse waardestijging van onroerend goed plaatsgevonden, die overigens samenliep met een sterke inflatie. De door [appellant] gegeven percentages geven gelet op de eerdere waardedaling een vertekend beeld. Deze zeggen bovendien niets over de verwachtingen over de waarde van onroerend goed in het algemeen of van deze woning in 2012. Daarover heeft [appellant] niets gesteld.

De conclusie van het voorgaande is dat het opslagbeding oneerlijk is wegens een gebrek aan transparantie en omdat dit verder gaat dan noodzakelijk voor de daarmee nagestreefde doelen. Het beding, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, verstoort dan ook, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk ten nadele van de consument.

Gevolgen oneerlijk opslagbeding

Het hof zal de zaak verder afdoen zoals weergegeven in de rechtsoverweging 3.3.2 tot en met 3.4.4 van de al genoemde uitspraak van de Hoge Raad, zoals hierna samengevat.

De rechter moet oneerlijke bedingen buiten toepassing laten, tenzij de consument zich daartegen verzet. Omdat [geïntimeerde] in dit geding niet is verschenen, moet het ervoor worden gehouden dat hij zich niet verzet tegen het buiten toepassing laten van het opslagbeding. De vaststelling dat het opslagbeding oneerlijk is, heeft in beginsel tot gevolg dat de situatie waarin [geïntimeerde] rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld.

Bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen dient de rechter een op een oneerlijk beding gebaseerde huurprijsverhoging ambtshalve buiten beschouwing te laten. In dit geval dient aldus een aftrek te worden toegepast ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. De in het verleden toegepaste indexeringen op grond van het indexatiebeding blijven in stand. De rechter mag niet ambtshalve verrekenen.

Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een huurachterstand dient de rechter ambtshalve te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan relevant zijn of de huurder in het verleden op grond van de toepassing van het oneerlijk bevonden opslagbeding te veel huur heeft betaald, ook in verhouding tot de omvang van de (toewijsbare) huurachterstand.

Het hof volgt [appellant] gelet op het voorgaande niet in haar betoog dat het opslagbeding niet onverkort buiten toepassing kan worden gelaten. Er is onvoldoende grond om het beding te converteren naar een opslagbeding van maximaal 3%. Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de effectieve werking van de richtlijn oneerlijke bedingen. Er is evenmin aanleiding om aan te sluiten bij de maximering van de huurverhogingen als bedoeld in artikel 7:248 lid 3 BW. Dit artikellid bepaalt dat, indien de toepassing van een huurwijzigingsbeding leidt tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, die toegelaten verhoging geldt. Dit wetsartikel biedt bescherming van de huurder tegen de toepassing van een huurverhogingsbeding in strijd met de wettelijke maximering. In dit geval gaat het echter om de bescherming van de consument tegen oneerlijke bedingen zoals het opslagbeding. Dat is een andere bescherming die bovendien voortvloeit uit het Unierecht dat niet tekort kan worden gedaan. Het artikellid is bovendien pas in werking getreden per 1 mei 2021 en is aanvankelijk voor beperkte tijd geldend geweest. Voor de periode vóór 1 mei 2021 bestaan dan ook geen wettelijke maxima waarbij mogelijk kan worden aangesloten.

Het volledig buiten toepassing laten van het opslagbeding leidt niet tot schending van artikel 6 EVRM. [appellant] heeft in dit geding voldoende verweer kunnen voeren. Het buiten toepassing laten van het beding is geen criminal charge, zoals [appellant] betoogt. Het doel daarvan is immers niet zonder meer punitief maar afschrikwekkend met als doel om te komen tot een effectieve consumentenbescherming. Een en ander is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid zoals [appellant] nog – zonder verder onderbouwing – aanvoert.

Omvang betalingsachterstand

Het hof zal [appellant] conform haar aanbod toelaten tot het in het geding brengen van nieuwe berekeningen van de betalingsachterstand. Gelet op haar vordering tot ontbinding en ontruiming, naast haar vordering inzake betaling van achterstallige huur, zal [appellant] twee berekeningen in het geding dienen te brengen. Bij beide berekeningen dient als uitgangspunt dat de huur vanaf 2012 slechts rechtmatig is verhoogd voor zover de toegepaste verhoging was gegrond op het indexeringsbeding. [appellant] zal voor de gehele periode vanaf 2012 de door [geïntimeerde] verschuldigde huursommen inzichtelijk moeten berekenen aan de hand van de door haar én door haar rechtsvoorganger concreet toegepaste indexeringen. [appellant] zal in haar specificaties bovendien de eerder door haar opgevoerde buitengerechtelijke kosten buiten beschouwing moeten laten. Zij heeft immers de vernietiging van het buitengerechtelijke kosten-beding niet in haar hoger beroep betrokken.

De eerste berekening dient ter beoordeling van de vordering van [appellant] tot ontbinding en ontruiming. Bij deze berekening dient [appellant] rekening te houden met mogelijk door [geïntimeerde] vanaf 2012 te veel betaalde huur, ofwel het deel van de huursommen dat [geïntimeerde] op grond van het - oneerlijke geachte - opslagbeding ten onrechte in rekening is gebracht en heeft betaald. Hiervoor in 6.5.4 is immers overwogen dat bij deze beoordeling relevant kan zijn of de huurder in het verleden op grond van de toepassing van het oneerlijk bevonden opslagbeding te veel huur heeft betaald (niet bij wijze van verrekening maar als omstandigheid in verband met de ‘tenzij-bepaling’), en tevens dat de rechter een en ander ambtshalve dient te beoordelen.

[appellant] voert nog aan dat haar niet kan worden tegengeworpen de in het verleden door [geïntimeerde] te veel aan haar rechtsvoorganger betaalde huur. Het hof ziet echter geen aanleiding om de te veel aan de rechtsvoorganger van [appellant] betaalde huur niet mee te nemen als omstandigheid die van belang is om de vordering tot ontbinding te beoordelen. [appellant] is dus wel degelijk gehouden de door haar rechtsvoorganger doorgevoerde huurindexeringen en betalingen aan die rechtsvoorganger te stellen en te onderbouwen. Er kan niet van worden uitgegaan dat [appellant] geen toegang zou hebben tot die informatie. [appellant] is als rechtsopvolger getreden in de rechten en verplichtingen van haar rechtsvoorganger. Zij kan zich in die hoedanigheid tot haar rechtsvoorganger wenden met de vraag om haar de benodigde informatie te verstrekken.

De tweede berekening dient ter onderbouwing van de vordering tot betaling van de huurachterstand. In deze berekening hoeft geen rekening te worden gehouden met eventueel onverschuldigd betaalde huursommen. [geïntimeerde] heeft immers geen beroep gedaan op verrekening daarvan, terwijl de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening (zie hiervoor in 6.5.3). [appellant] dient echter wel te stellen en aan te tonen dat [geïntimeerde] op enig moment, alleen rekening houdend met de geïndexeerde huursom zonder opslag (en zonder buitengerechtelijke kosten), te weinig huur heeft betaald. [appellant] zal per opvolgende huurtermijn inzichtelijk moeten maken hoe [geïntimeerde] die eventueel ontstane huurachterstand heeft doen oplopen.

Afsluiting

[appellant] mag bij akte de berekeningen in het geding brengen en zo nodig een toelichting daarop geven. Zij dient zich daarbij te houden aan de uitgangspunten zoals hiervoor onder 6.6.1 tot en met 6.6.4 geformuleerd.

Grief 2 slaagt. De grieven 1, 3 en 4 falen. Het hof zal na het nemen van de akte door [appellant] nader beslissen op de grieven 5 en 6.

7. Beslissing