GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.349.868/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10776238 CV EXPL 23-14100
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd in Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
1. [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonend in [plaats] ,
geïntimeerden,
niet verschenen.
Partijen worden hierna weer Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd.
1. De zaak in het kort
In deze huurzaak heeft het hof in een tussenarrest geoordeeld dat het beding op grond waarvan de verhuurder de huur jaarlijks met maximaal 5% bovenop de CPI-indexering kan verhogen, oneerlijk is, maar de CPI-indexering zelf niet. De verhuurder is in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de huurachterstand met inachtneming van de CPI-indexering. In dit arrest blijft het hof bij wat het eerder heeft overwogen. De huurachterstand wordt toegewezen, maar zonder de wettelijke rente daarover, omdat het boeterentebeding eveneens oneerlijk is. De beslissing over de proceskosten in hoger beroep wordt aangehouden in afwachting van de beantwoording van de door de Hoge Raad aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gestelde prejudiciële vraag over de gevolgen van de vernietiging van een beding met betrekking tot de gerechtelijke kosten.
2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 17 maart 2026 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 12 mei 2026 heeft Eigen Haard een akte genomen.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
3. De verdere beoordeling
De grieven van Eigen Haard zijn gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van een deel van de door haar gevorderde huurachterstand. Deze afwijzing was gegrond op haar oordeel dat de huurverhogingsbedingen in de huurovereenkomst oneerlijk zijn en dus moeten worden vernietigd, zodat de huur steeds op het aanvangsniveau is gebleven. Ook los daarvan heeft de kantonrechter volgens Eigen Haard de huurachterstand verkeerd berekend.
In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat en uitgelegd waarom het beding in de overeenkomst op grond waarvan Eigen Haard de huur ieder jaar met maximaal 5% bovenop de CPI-indexering kan verhogen (hierna ook: het opslagbeding), oneerlijk is, maar de CPI-indexering zelf niet. Tevens heeft het hof in het tussenarrest het voornemen uitgesproken om het in de huurovereenkomst opgenomen boeterentebeding te vernietigen omdat het oneerlijk is en in het verlengde daarvan de gevorderde wettelijke rente af te wijzen. Eigen Haard is gevraagd bij akte opgave te doen van de hoogte van de huurachterstand met inachtneming van de CPI-indexering, te reageren op het voornemen tot vernietiging van het boeterentebeding en zich erover uit te laten of door [geïntimeerden] een beroep op verrekening is gedaan.
In haar akte heeft Eigen Haard zich met betrekking tot het boeterentebeding gerefereerd aan het oordeel van het hof en gesteld, onder overlegging van een bewijsstuk, dat door [geïntimeerden] geen beroep op verrekening is gedaan. Met betrekking tot het opslagbeding heeft Eigen Haard, naar het hof begrijpt, het hof gevraagd terug te komen van zijn oordeel dat dat beding oneerlijk is en dus moet worden vernietigd. Zij heeft uiteengezet dat het opslagbeding nodig is om extreme stijgingen in de onderhoudskosten het hoofd te kunnen bieden, dat de uitwerking van het beding voor huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst goed valt te voorzien en dat de sanctie van nietigverklaring van het hele beding onevenredig is en daarom in strijd is met Richtlijn (EU) 2019/2161 (de Moderniseringsrichtlijn).
In hetgeen Eigen Haard in haar akte heeft aangevoerd vindt het hof geen aanleiding terug te komen van zijn bindende eindbeslissingen in het tussenarrest over het opslagbeding. De desbetreffende argumenten hadden al in de memorie van grieven kunnen worden aangevoerd. Het alsnog aanvoeren daarvan in de akte na het tussenarrest is in strijd met de eisen van een goede procesorde en met het daarin besloten liggende beginsel van concentratie van het processuele debat.
Eigen Haard heeft gesteld dat de huurachterstand sinds juni 2023 € 3.003,16 bedraagt. Omdat dit bedrag kennelijk de actuele huurachterstand is en op geen enkele manier is te relateren aan het door de kantonrechter reeds toegewezen bedrag of aan de door de kantonrechter opgelegde betalingsregeling en de voorwaardelijke ontbinding, zit er niets anders op dan de bestreden vonnissen van 19 december 2023 en 26 maart 2024 geheel te vernietigen, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, en uitsluitend het bedrag van € 3.003,16 toe te wijzen. De periode waarover de betalingsregeling liep is inmiddels ook al lang verstreken en van de voorwaardelijke ontruimingsveroordeling is in de tussentijd kennelijk geen gebruik gemaakt. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, omdat het hof het boeterentebeding oneerlijk acht en dus vernietigt op grond van de in het tussenarrest al voorshands uiteengezette gronden.
[geïntimeerden] zijn de overwegend in het ongelijk gestelde partij en moeten dus in beginsel de kosten van het hoger beroep dragen (met uitzondering van de kosten van de akte, die Eigen Haard nodeloos heeft veroorzaakt door de berekening van de huurachterstand niet al in haar memorie van grieven op te nemen). Zoals in het tussenarrest reeds werd overwogen houdt het hof de beslissing over de proceskosten in hoger beroep aan totdat het Hof van Justitie van de Europese Unie antwoord heeft gegeven op de door de Hoge Raad gestelde vraag over de gevolgen de vernietiging van een proceskostenbeding. Eigen Haard mag zich te zijner tijd nog uitlaten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van een dergelijke vernietiging. De zaak wordt hiervoor naar een rol over ongeveer een jaar verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Eigen Haard om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen van 19 december 2023 en 26 maart 2024, met uitzondering van de proceskostenveroordeling;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 3.003,16;
wijst af het meer of anders gevorderde, afgezien van de proceskosten;
bekrachtigt de bestreden vonnissen van 19 december 2023 en 26 maart 2024 voor he overige;
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 6 juli 2027 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard als bedoeld onder 3.6;
houdt de beslissing over de proceskosten in hoger beroep aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.