GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/88
2 juni 2026
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/2625 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] 258 A te [Z] (het object) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.583.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende
zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft de rechtbank afgewezen.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende heeft nog een zevental nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object, een kantoor verdeeld over vier verdiepingen, in een omstreeks 1912 gebouwd pand in [Z] -Centrum ( [plaats] ), met een primaire oppervlakte van 607 m² en een opslagruimte onder het dak van 34 m².
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
WOZ-waarden
De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende toetsingskader gehanteerd:
“3. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum.(…)”
Ook het Hof zal dit als uitgangspunt nemen.
De heffingsambtenaar heeft aan zijn bewijslast invulling gegeven door de vastgestelde waarde te onderbouwen door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de herhaaldelijk, in diverse zaken aangevoerde klacht over deze methode oordeelt het Hof zoals bekend als volgt. Met de huurwaardekapitalisatiemethode worden de WOZ-waardes onderbouwd door een huurwaarde af te leiden van marktgegevens over huurtransacties en deze te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor welke is afgeleid uit marktgegevens van verkooptransacties. Bepaalde risico’s, zoals het leegstandsrisico, zijn in het algemeen in de marktgegevens verdisconteerd. Het Hof acht deze methode geschikt om de waardes te onderbouwen.
Belanghebbende heeft een in vele zaken terugkerende klacht geformuleerd inhoudende dat de heffingsambtenaar niet heeft toegelicht waarom hij de gebruikte referenties heeft geselecteerd en dat deze niet representatief kunnen zijn aangezien de door de heffingsambtenaar afgeleide kapitalisatiefactoren daarvoor te sterk uiteenlopen. Het Hof wijst erop dat uit de Wet WOZ niet een algemene verplichting voortvloeit om op verzoek inzicht te geven in de wijze waarop de WOZ-waarde in het desbetreffende geval is bepaald (vgl. HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.6). De heffingsambtenaar heeft voor het object referenties gehanteerd met eenzelfde functie (kantoor) en gelegen in de hetzelfde standsdeel. Het Hof acht de (huur- en koop-)referenties daarom op zichzelf geschikt voor het doel waartoe zij zijn gebruikt. Dat zich verschillen voordoen met het object is onvermijdelijk. Het gaat er dan om dat in de waardebepaling die verschillen voldoende zijn verdisconteerd.
Het Hof stelt vast dat het product van huurwaarde per vierkante meter en de kapitalisatiefactor dat is gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van het object (€ 4.108) fors neerwaarts afwijkt van dat gemiddelde product dat uit de referenties volgt (€ 6.637). Daarmee acht het Hof aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is. Mogelijke verschillen tussen het object en de referenties in ligging of grootte en mogelijke onvolkomenheden in de door de heffingsambtenaar toegepaste (geringe) indexeringen zijn daarmee in ruime mate in de WOZ-waarde verdisconteerd. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd en het verzoek tot schadevergoeding afgewezen.
5. Kosten
Voor een kostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
6. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
- wijst het verzoek tot schadevergoeding af.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, N. Djebali en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: