ECLI:NL:GHAMS:2026:2299

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen vervat in één geschrift de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onderstaande onroerende zaken te [Z] voor het jaar 2021 als volgt vastgesteld:

[straat 1] 83-H € 399.000

[straat 2] 74 € 1.216.000

[straat 3] 87 (81-83-85-87) € 21.268.000

[straat 4] 1A (1e verdieping rechts) € 1.211.000

[straat 4] 1A (2e verdieping rechts) € 1.192.000

[straat 4] 1A (3e verdieping rechts) € 1.150.000

[straat 4] 1A (3e verdieping links) € 100.000

De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslagen onroerende zaakbelasting

2021 bekend gemaakt.

Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):

“De rechtbank:

verklaart het beroep in alle zaken ongegrond;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 636,36;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding aan [X] voor proceskosten en griffierecht tot een bedrag van € 1.441,56;

veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 363,64;

veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding aan [X] voor proceskosten en griffierecht tot een bedrag van € 1.441,57.”

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende – in de periode van 20 maart 2026 tot op 15 mei 2026 – nog een zestal nadere stukken.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de objecten, welke alle gelegen zijn in [Z] -Centrum. De objecten die hieronder zijn aangeduid met de nummers 1 en 2 zijn horecagelegenheden, gelegen in de [plaats 1] , respectievelijk de [plaats 2] . Het object genummerd 3 is een winkel, gelegen in de [plaats 2] . En de objecten met de nummers 4 tot en met 7 zijn kantoorruimtes, gelegen in de buurt [plaats 3] . De oppervlaktes en bouwjaren van de objecten zijn hieronder weergegeven.

Object

Oppervlakte

Bouwjaar

1.

[straat 1] 83-H

88 m2

1899

2.

[straat 2] 74

314 m2

1899

3.

[straat 3] 87 (81-83-85-87)

1.511 m2

1905

4.

[straat 4] 1A (1e verdieping rechts)

377 m2

1642

5.

[straat 4] 1A (2e verdieping rechts)

384 m2

1642

6.

7.

[straat 4] 1A (3e verdieping rechts)[straat 4] 1A (3e verdieping links)

384 m2

32 m2

1642

1642

3. Geschil in hoger beroep

4. Het oordeel van de rechtbank

6. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel is dat de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de hoogste bieder voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Aan een onroerende zaak wordt op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling een waarde toegekend die voor niet-woningen onder meer wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) of door middel van systematische vergelijking van vergelijkbare objecten waarvan een marktprijs beschikbaar is.

9. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

10. [X] vindt de vastgestelde waarde te hoog omdat blijkens het huurinformatieformulier in de huurwaarde van twee vergelijkingsobjecten parkeerplaatsen zijn begrepen. Zij bepleit een waarde van € 349.000,- voor het restaurant.

11. De heffingsambtenaar bestrijdt dat er parkeerplaatsen bij de vergelijkingsobjecten behoren. De betreffende zin in de het voorgedrukte huurwaardeinformatieformulier is verwarrend. De bedoeling is om alleen de totaalwaarde op te geven, inclusief parkeerplaatsen voor zover aanwezig. Bij deze objecten behoren geen parkeerplaatsen en evenmin bij het restaurant van [X] . Deze objecten zijn dus goed vergelijkbaar.

12. [X] heeft met een enkele verwijzing naar voorgedrukte tekst in het huurinformatieformulier tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten ook daadwerkelijk beschikken over parkeerplaatsen. Dit betoog wordt reeds daarom verworpen. [X] heeft geen andere bezwaren geuit tegen de vastgestelde waarde, zodat het beroep in deze zaak ongegrond is.

13. [X] vindt de vastgestelde waarde te hoog omdat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn omdat zij veel kleiner zijn dan het restaurant van [X] . Zij staat een waarde voor van € 1.049.000,-.

14. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens. Hij stelt dat er geen bruikbare verkopen zijn gevonden van restaurants met een vergelijkbare oppervlakte. Met het verschil in oppervlakte is rekening gehouden door een lagere kapitalisatiefactor en een lagere huurwaarde aan te houden dan het gemiddelde van de drie vergelijkingsverkopen.

15. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten weliswaar kleiner zijn dan het restaurant, maar dat is op zichzelf onvoldoende om in de vergelijking geen rekening te houden met deze vergelijkingsverkopen en huurtransacties. Vóór vergelijking pleit dat de vergeleken verkoop- en huurobjecten alle in het Centrum zijn gelegen en alle restaurants in historisch karakteristieke panden zijn gevestigd. Nu bovendien in de voor het restaurant gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende rekening is gehouden met dit verschil, verwerpt de rechtbank deze stelling van [X] .

16. Ook in deze zaak [X] vindt de vastgestelde waarde te hoog omdat er volgens het huurinformatieformulier sprake zou zijn van bij het vergelijkingsobject behorende parkeerplaatsen. Zij staat een waarde voor van € 19.299.000,-.

17. Op gelijke gronden als hiervoor onder 12. genoemd verwerpt de rechtbank dit betoog en verklaart het beroep ongegrond.

18. [X] vindt de vastgestelde waarde te hoog omdat het pand veel ouder is dan het in de matrix genoemde bouwjaar 1899, namelijk het jaar 1642 volgens het opschrift op de gevel.

19. De heffingsambtenaar licht omtrent het bouwjaar toe dat niet van ieder historisch pand bekend is wanneer het exact gebouwd is. Om toch de historiciteit van een pand aan te geven wordt in die gevallen standaard het jaar 1899 aangegeven op de matrix, maar dat betekent niet dat 1899 ook het daadwerkelijke bouwjaar is. Het is dus 1899 of ouder. Het betekent dus ook niet dat een pand uit 1642 niet vergelijkbaar is met andere karakteristiek historische panden uit de binnenstad.

20. Gelet op deze toelichting, die verder niet is bestreden, wordt het betoog van [X] dat de vergelijkingsobjecten een zodanig afwijkend bouwjaar hebben dat zij niet vergeleken kunnen worden met de kantoren van [X] , verworpen. De enkele vermelding van bouwjaar 1899 op de taxatiematrices is onvoldoende om de vergelijkingsobjecten, die ook in karakteristiek historische panden in het Centrum zijn gelegen, buiten beschouwing te laten.

21. [X] is verder van mening dat de kantoren in het pand [straat 4] allemaal dezelfde m²-prijs zouden moeten hebben, dus de laagste m²-prijs van het pand (€ 192,-/m²) geldt voor alle kantoren in het pand. Hetzelfde geldt voor de laagste kapitalisatiefactor van het pand van 15.6.

22. De heffingsambtenaar stelt dat de huurwaardes van de verkoopobjecten (en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactoren) zijn geschat met behulp van huurgegevens uit de Permanente marktanalyse, de bij bezoeken in het verleden verkregen inzichten of uit andere bronnen verkregen informatie omtrent de huursituatie van een object. Dat betreffen dan doelmatigheidskenmerken als ligging onder een lager dak, daglichttoetreding en dergelijke die van invloed kunnen zijn op de huurwaarde. Hij kan gelet op het tijdstip waarop deze stelling naar voren wordt gebracht, dergelijke detailinformatie uit veelal het verleden niet op de zitting tevoorschijn halen.

23. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van mening dat deze eerst op de zitting aangevoerde vragen van [X] over de achtergrond van de schatting van de huurwaarde bij de vergeleken verkoopobjecten tardief is. De rechtbank laat deze vragen dan ook buiten verdere bespreking. De rechtbank betrekt daarbij dat een schatting van de waarde geen puur rekenkundige exercitie is, dus reeds daarom niet valt in te zien dat altijd de laagste waarde in de matrix (in dit geval van de geschatte huurwaarde van de vergeleken verkooptransacties) in aanmerking moet worden genomen.

24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de berekening van de kapitalisatiefactoren en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de kantoren in [straat 4] 1A niet te hoog zijn vastgesteld.

25. Het beroep is in alle zaken ongegrond.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.

De gemachtigde van belanghebbende heeft eerst ter zitting bij de rechtbank de klacht opgeworpen dat bij de kantoren sprake is van “identieke hoogtes, ruimtes, kozijnen en daglichttoetreding”. De heffingsambtenaar reageerde daarop dat hij op dat moment niet in staat was inhoudelijk te verweren en dat hij  als deze klacht eerder was opgebracht  tevoren tekeningen van het pand had opgevraagd. Het Hof stelt vast dat zich ter zitting van de rechtbank eenzelfde soort situatie heeft voorgedaan als in 5.1.1. beschreven en dat dit patroon zich maar blijft herhalen. Dit terwijl het evident is dat de gemachtigde die klacht eerder naar voren had kunnen brengen. Door zulks niet te doen bij een dergelijke klacht die een onderzoek van feitelijke aard vergt, resteerden de heffingsambtenaar alleen nog inhoudsloze verweermogelijkheden. De belangen afwegende, is het late aanvoeren van deze stelling in het onderhavige geval in strijd met de goede procesorde. De tardiefverklaring van de klacht door de rechtbank acht het Hof daarom terecht.

De gemachtigde is op hetgeen in 5.1.1. en 5.1.2. is beschreven al in eerdere procedures uitdrukkelijk gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.

WOZ-waarden

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (r.o. 7) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Tegenover hetgeen belanghebbende aanvoert, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn.

De heffingsambtenaar heeft voor de objecten onder andere matrices overgelegd waarmee de vastgestelde WOZ-waardes onderbouwd worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de herhaaldelijk aangevoerde klacht over deze methode oordeelt het Hof  zoals bekend  als volgt. Met de huurwaardekapitalisatiemethode worden de WOZ-waardes onderbouwd door een huurwaarde af te leiden van marktgegevens over huurtransacties en deze te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor welke is afgeleid uit marktgegevens van verkooptransacties. Bepaalde risico’s, zoals het leegstandsrisico, zijn in de marktgegevens verdisconteerd. Het Hof acht deze methode geschikt om de waardes te onderbouwen.

Belanghebbende heeft een in vele zaken terugkerende klacht geformuleerd inhoudende dat de heffingsambtenaar niet heeft toegelicht waarom hij de gebruikte referenties heeft geselecteerd en dat deze niet representatief kunnen zijn aangezien de door de heffingsambtenaar afgeleide kapitalisatiefactoren daarvoor te sterk uiteenlopen. Het Hof wijst erop dat uit de Wet WOZ niet een algemene verplichting voortvloeit om op verzoek inzicht te geven in de wijze waarop de WOZ-waarde in het desbetreffende geval is bepaald (vgl. HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.6). De heffingsambtenaar heeft voor de respectieve objecten steeds referenties gehanteerd met eenzelfde functie (horecagelegenheid, winkel respectievelijk kantoor) en gelegen in de hetzelfde stadsdeel. Het Hof acht de (huur- en koop-)referenties daarom op zichzelf geschikt voor het doel waartoe zij zijn gebruikt. Dat zich verschillen voordoen met de objecten is onvermijdelijk. Het gaat er dan om dat in de waardebepaling die verschillen voldoende zijn verdisconteerd.

Het Hof stelt voorts vast dat het product van huurwaarde per vierkante meter en de kapitalisatiefactor dat is gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van elk van de objecten (voor de horecagelegenheden ongeveer € 4.500 tot € 4.800, voor de winkel ongeveer € 27.000 en voor de kantoren ongeveer € 3.000 tot € 3.200) steeds fors neerwaarts afwijkt van dat gemiddelde product dat uit de referenties volgt (horeca: ongeveer € 7.300, winkel: ongeveer € 51.000, kantoren: ongeveer € 5.600). Daarmee acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardes niet te hoog, maar eerder (veel) te laag zijn. Mogelijke verschillen tussen de objecten en de referenties in ligging of grootte en mogelijke onvolkomenheden in de door de heffingsambtenaar toegepaste (geringe) indexeringen zijn daarmee in ruime mate in de WOZ-waardes verdisconteerd.

Belanghebbende betoogt dat voor de objecten [straat 1] 83-H en [straat 2] 74 onvoldoende rekening is gehouden met een waardeverlagend effect dat voor horecagelegenheden uitgaat van de lockdown tijdens de coronapandemie. Het Hof acht een dergelijk effect, zo dat al aanwezig was, ruimschoots gecompenseerd door de lage waardes die de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing heeft gehanteerd voor het in 5.4 genoemde product.

Over de WOZ-waardes overweegt het Hof verder als volgt:

Het object [straat 2] 74 betreft een hoekpand. Belanghebbende klaagt over het ontbreken van een correctie voor de hoekligging in de matrix. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat als er al een effect is, hoekpanden in de horeca in de regel juist meer opbrengen dan tussenpanden. Het Hof acht aannemelijk dat de waarde van [straat 2] 74 niet te hoog is. Verder heeft het Hof de gemachtigde ter zitting voorgehouden dat zijn door AI gegenereerde stuk “reactie op verweer” klaarblijkelijk met de verkeerde brongegevens is gevoed, omdat de klachten over de huur-en verkoopgegevens van de referentieobjecten geen grondslag vinden in de matrix. Deze klachten behoeven daarom geen behandeling (anders dan hierboven reeds is overwogen).

Over het object [straat 3] 87 heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde met twee huur- en verkoopreferenties is onderbouwd en dat dit niet fijnmazig genoeg is. Wat daar ook van zij, zoals het Hof de gemachtigde ter zitting heeft voorgehouden is het object steeds met een drietal referenties vergeleken, zoals gebruikelijk. Ook deze klacht mist grondslag.

Ter zitting heeft de gemachtigde een nieuwe klacht geformuleerd dat slechts de laagste kapitalisatiefactor van referentieobject [straat 5] 150 maatgevend is, zonder toe te lichten waarom. Verder heeft de gemachtigde een eerdere klacht herhaald dat de referenties veel kleiner zijn. De heffingsambtenaar heeft daarop geantwoord dat de [straat 3] een dermate eigen prijsdynamiek kent en dat de referenties vooral op locatie zijn uitgezocht. Het Hof acht deze methode in dit geval passend. Verder is de WOZ-waarde dermate ver onder de waarde die op basis van het gemiddelde van de referentieobjecten vastgesteld had kunnen worden dat met verschillen in grootte ruimschoots rekening is gehouden.

Over de kantoren aan het adres [straat 4] 1A heeft de gemachtigde aangevoerd dat het om een zeer oud voormalig pakhuis gaat, zonder lift, met weinig lichtinval en dat de kantoren allemaal identiek zijn en daarom steeds de laagste huurwaarde van het object [straat 4] 1A (derde verdieping rechts) moet gelden. De heffingsambtenaar heeft betoogd dat het pand in de loop der tijd ingrijpend gerenoveerd is en dat er juist wel verschillen zijn tussen de kantoren waarmee rekening is gehouden. Het Hof overweegt als volgt. De kantoren aan het adres [straat 4] 1A zijn gelegen in het [monument] ‘ [naam] ’, een voormalig commiesgebouw en pakhuis van de [bedrijf] met bouwjaar 1642 dat ook nummer 1B omvat. Gelet op het huidige gebruik als kantoor en hetgeen hierover overigens in het zaaksdossier wordt vermeld acht het Hof niet aannemelijk dat vanwege een geringere lichtinval voor dit object een waardeverlaging van enige betekenis zou gelden. Verder is de heffingsambtenaar ook voor de onderhavige objecten van een veel lagere kapitalisatiefactor en een lagere huurwaarde uitgegaan, dan op grond van de referenties in de rede ligt. Het is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is, maar eerder veel te laag. Of de objecten al dan niet identiek zijn maakt het voorgaande niet anders. Dat de waarde van [straat 4] 1A (derde verdieping links) zo laag is dat het geen zelfstandig WOZ-object kan zijn, is met niets onderbouwd. Hiertegenover staat dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat dit kantoor wel over zelfstandige voorzieningen beschikt.

De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onderhavige objecten niet te hoog zijn.

Schadevergoeding

Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

7. Beslissing

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en

- wijst het verzoek tot schadevergoeding af.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: