GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 25/97 en 25/98
16 juni 2026
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerken AMS 24/2955 en AMS 24/2983, van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2022 bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] 73 te [stad] (hierna: het object) vastgesteld op € 2.844.000. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar 2022 bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2023 bij beschikking de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 2.855.000. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar 2023 bekend gemaakt.
Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren gericht tegen de beschikkingen ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en de rechtbank heeft het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende – in de periode van 25 maart 2026 tot op 15 mei 2026 – nog een tiental nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is in de onderhavige jaren eigenaar van het object. Het object heeft een oppervlakte van 611 m², is een horecagelegenheid c.q. evenementenlocatie en beschikt over een botensteiger.
De eerder door de gemachtigde van belanghebbende vermelde verkoop van het object op 29 november 2024 voor € 3.350.000 (ro. 3 van de uitspraak van de rechtbank), heeft geen doorgang gevonden.
Het object is op 3 april 2026 door belanghebbende verkocht voor € 2.625.000 en op 30 april 2026 geleverd.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of voor het jaar 2022 en 2023 de WOZ-waardes van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“Toetsingskader
2. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat eisers daartegen hebben ingebracht.
De WOZ-waarde
3. (…)
4. De heffingsambtenaar heeft taxatieverslagen, waardematrices, en foto’s van het object en gegevens over de opgevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode zijn de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waardes onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voor het object de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurovereenkomsten van drie vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uit verkooptransacties van drie andere vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down'-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarvan vervolgens de getaxeerde kapitalisatiefactoren van het object van eisers zijn afgeleid.
5. Het aanvankelijke standpunt van eisers was dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum door de heffingsambtenaar te hoog was vastgesteld op € 2.844.000,- (2021 en 2022) respectievelijk € 2.855.000,- (2023). Eisers hebben echter kort voor de zitting medegedeeld dat het pand op 29 november 2024 is verkocht voor een bedrag van € 3.350.000,-. Zij veranderen daarom hun stelling inzake de waarde van het object voor de belastingjaren 2021,2022 en 2023. Zij voeren nu primair aan dat deze waardes door de heffingsambtenaar te laag zijn vastgesteld en subsidiair - voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de verkoop van het object zelf in november 2024 buiten beschouwing moet blijven - dat de waardes van het object te hoog zijn vastgesteld.
6. Uit het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017 [voetnoot 1: ECLI:NL:HR:2017:2656] volgt dat een belanghebbende op grond van artikel 29 van de Wet WOZ de vrijheid heeft om ook een hogere waarde te bepleiten en dat als uitgangspunt verondersteld kan worden dat die belanghebbende daarbij belang heeft. In de uitspraak van Hof 's-Hertogenbosch van 21 februari 20192 is die vrijheid begrensd voor het geval de belanghebbende tegenstrijdige standpunten inneemt, waarbij hij zowel stelt dat de waarde lager moet worden vastgesteld als dat de waarde hoger moet worden vastgesteld dan de heffingsambtenaar heeft gedaan. Een dergelijke proceshouding lijkt met name te zijn ingegeven om een proceskostenvergoeding te verkrijgen. Volgens het Hof mag in dergelijke gevallen nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde. Eisers hebben evenwel in het geheel niet onderbouwd dat zij na de verkoop van hun pand opeens een belang hebben gekregen bij de verhoging van de WOZ-waarde voor de jaren 2021, 2022 en 2023 (anders dan een belang bij proceskostenvergoeding). De rechtbank zal dan ook alleen de - inmiddels subsidiaire - stelling van eisers beoordelen dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waardes van de onroerende zaak op overtuigende wijze heeft onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De geschatte huurwaardes die voor het object zijn gebruikt voor de jaren 2021,2022 en 2022 (€ 353,-, € 353,- en € 367,-) zijn aanzienlijk lager dan de huurwaardes die uit de huurtransacties (allemaal horeca) volgen (€ 433,-, € 390,- en € 461,-). De huurtransacties zijn wat oppervlakte betreft weliswaar allemaal kleiner dan de onroerende zaak (514 m2), maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met het verschil voldoende rekening heeft gehouden, door van een veel lager dan gemiddelde huurwaarde uit te gaan.
8. De verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten (ook horecagelegenheden in [stad] -Centrum) hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 15,5 (2021), 16,0 (2022) respectievelijk 17,8 (2023) waardoor duidelijk wordt dat de kapitalisatiefactoren van 14,0, 14,0 respectievelijk 13,5 die voor de onroerende zaak zijn gebruikt, niet te hoog zijn. Eisers hebben hun stelling dat de waarde nog lager moet zijn, gestoeld op het betoog dat de onroerende zaak sedert 2019 leeg stond. Zij hebben echter niet duidelijk gemaakt of en hoe die leegstand in relatie staat tot de marktwaarde van de onroerende zaak en evenmin hoe uit deze omstandigheid kan worden afgeleid dat de vastgestelde waardes te hoog zouden zijn. Dit betoog wordt daarom verworpen.
9. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting er verder op gewezen dat de in elk van de jaren voor de onroerende zaak vastgestelde m2-prijs telkens een paar duizend euro’s lager is dan de gemiddelde m2-prijs van de verkooptransacties. Ook dit wijst erop dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is gelet op het voorgaande door de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waardes voor 2021,2022 en 2023 niet te hoog zijn vastgesteld.
Het beroep is in alle zaken ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
11. Eisers hebben aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
12. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift. In dit geval zijn de bezwaarschriften ingediend op 5 april 2023, 4 mei 2023 respectievelijk 22 mei 2023. Bij het doen van deze uitspraak is in geen van de zaken de redelijke termijn van twee jaar overschreden. Daarom hebben eisers geen recht op een vergoeding.
Conclusie
13. In alle zaken zal het beroep ongegrond worden verklaard en het verzoek om schadevergoeding worden afgewezen. Bij die uitkomst is er in geen van de zaken een aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
WOZ-waarden
De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende toetsingskader gehanteerd:
“3. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum.(…)”
Ook het Hof zal dit als uitgangspunt nemen.
De heffingsambtenaar heeft aan zijn bewijslast invulling gegeven door de vastgestelde waarde te onderbouwen door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de herhaaldelijk, in diverse zaken aangevoerde klacht over deze methode oordeelt het Hof zoals bekend als volgt. Met de huurwaardekapitalisatiemethode worden de WOZ-waardes onderbouwd door een huurwaarde af te leiden van marktgegevens over huurtransacties en deze te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor welke is afgeleid uit marktgegevens van verkooptransacties. Bepaalde risico’s, zoals het leegstandsrisico, zijn in het algemeen in de marktgegevens verdisconteerd. Het Hof acht deze methode geschikt om de waardes te onderbouwen.
Belanghebbende heeft een in vele zaken terugkerende klacht geformuleerd inhoudende dat de heffingsambtenaar niet heeft toegelicht waarom hij de gebruikte referenties heeft geselecteerd en dat deze niet representatief kunnen zijn aangezien de door de heffingsambtenaar afgeleide kapitalisatiefactoren daarvoor te sterk uiteenlopen. Het Hof wijst erop dat uit de Wet WOZ niet een algemene verplichting voortvloeit om op verzoek inzicht te geven in de wijze waarop de WOZ-waarde in het desbetreffende geval is bepaald (vgl. HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.6). De heffingsambtenaar heeft voor het object referenties gehanteerd met eenzelfde functie (restaurant/bar/café) en gelegen in de hetzelfde standsdeel. Het Hof acht de (huur- en koop-)referenties daarom op zichzelf geschikt voor het doel waartoe zij zijn gebruikt. Dat zich verschillen voordoen met het object is onvermijdelijk. Het gaat er dan om dat in de waardebepaling die verschillen voldoende zijn verdisconteerd.
Het Hof stelt vast dat het product van huurwaarde per vierkante meter en de kapitalisatiefactor dat is gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van het object (€ 4.935 voor 2022, respectievelijk € 4.953 voor 2023) fors neerwaarts afwijkt van dat gemiddelde product dat uit de referenties volgt (€ 8.073 voor 2022, respectievelijk € 9.135 voor 2023). Daarmee acht het Hof aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is. Mogelijke verschillen tussen het object en de referenties in ligging of grootte en mogelijke onvolkomenheden in de door de heffingsambtenaar toegepaste (geringe) indexeringen zijn daarmee in ruime mate in de WOZ-waarde verdisconteerd.
Belanghebbende betoogt dat voor de horecaonderdelen van het object onvoldoende rekening is gehouden met een waardeverlagend effect dat voor horecagelegenheden uitgaat van de lockdown tijdens de coronapandemie. Verder betoogt belanghebbende de status van gemeentelijk monument en de aanwezigheid van erfdienstbaarheden tot een neerwaartse correctie van de WOZ-waarde zou moeten leiden. Het Hof overweegt hierover als volgt. Belanghebbende noemt uitsluitend negatieve effecten van de monumentale status, maar dat is een te eenzijdig beeld aangezien daaraan voor potentiële kopers evenzeer positieve effecten verbonden zijn. Marktgegevens waaruit een waardedruk zou volgen heeft belanghebbende niet overgelegd. Van de erfdienstbaarheden is volgens de leveringsakte al 26 en 31 jaren geen gebruik gemaakt. Wat betreft de beweerde waardedruk vanwege corona, de monumentale status en de erfdienstbaarheden acht het Hof per saldo een waardedrukkend effect, zo dat al aanwezig was, ruimschoots gecompenseerd door de lage waardes die de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing heeft gehanteerd voor het in 5.5 genoemde product.
Belanghebbende stelt dat de in april 2026 gerealiseerde verkoopprijs van het object van € 2.625.000 tot uitgangspunt moet worden genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde op de onderhavige peildata van 1 januari 2021 en 1 januari 2022. Daarbij merkt belanghebbende op dat sinds de peildata de marktwaarden voor commercieel vastgoed substantieel zijn gedaald, maar dat de waarde van het object op de waardepeildata “eerder onder dan boven de € 2.625.000 zal liggen. Niettemin bepleit belanghebbende een WOZ-waarde die “ten minste 20% lager ligt” en heeft de gemachtigde op zitting bij het Hof uit de losse pols bedragen van € 2.000.000 (2022) en € 2.125.000 (2023) genoemd. Het Hof acht een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van het object zelf de ideale graadmeter voor de marktwaarde (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In het onderhavige geval dateert de verkoop echter van meer dan vier, respectievelijk vijf jaren na de waardepeildatum. Dit terwijl de marktomstandigheden in de tussenliggende jaren onstuimig te noemen waren, zo beaamt ook belanghebbende (bovendien is de door belanghebbende toegepaste “indexering” met niets onderbouwd). Daarnaast beschikt de heffingsambtenaar over voldoende verkoop- en huurcijfers die wel een licht werpen op de marktsituatie op de waardepeildata. In een dergelijk geval legt een zo ver van de waardepeildata gerealiseerde verkoopprijs van het object zelf onvoldoende gewicht in de schaal.
De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het object voor het jaar 2022 en voor het jaar 2023 niet te hoog is.
Schadevergoeding
Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.
7. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
- wijst het verzoek tot schadevergoeding af.
De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, en J-P.R van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 16 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: