GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3532
21 juli 2026
uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 16 augustus 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/1376 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 116 te [Z] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.273.000. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft de rechtbank afgewezen.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende heeft – in de periode van 13 maart 2026 tot op 4 juni 2026 – nog een achttal nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De woning is gebouwd in 1937 en is een tussenwoning gelegen in [Z] -Zuid met een primaire oppervlakte van ongeveer 185 m², een kelder van 31 m², een kavel van 143 m², een garage en twee bergingen.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voorzover in hoger beroep relevant - het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):
“De beoordeling
2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
De WOZ-waarde
3. Artikel 17 van de Wet WOZ stelt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2022. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat [X] daartegen heeft ingebracht.
4. Bij de beoordeling van een voor de woning vastgestelde waarde hanteert de rechtbank twee belangrijke uitgangspunten:
5. In deze zaak gaat het om de waarde van een omstreeks 1937 gebouwde tussenwoning in [Z] -Zuid met een primaire oppervlakte van ongeveer 185 m2, een secundaire oppervlakte van 31 m2, een kavel van 143 m2, een garage en twee bergingen.
[X] is eigenaar van de woning.
6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. [X] bepleit een waarde voor het object van € 2.149.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 2.273.000,-.
7. [X] voert tegen de waardevaststelling aan dat de waarde ten opzichte van het jaar 2022 met 11,4% is gestegen en dat is te veel in een jaar tijd. Verder is vergelijkingsobject 2 niet goed vergelijkbaar met de woning, want deze is veel groter.
8. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op overtuigende wijze heeft onderbouwd met de door hem in geding gebrachte waarderings-matrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting. De gebruikte vergelijkingsobjecten, ook tussenwoningen, komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woning in kwestie. Ze bevinden zich in naastgelegen buurten en zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op het adres [straat 2] 21, [straat 3] 12 en [straat 4] 30, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren.
9. De waarde van een woning moet ieder jaar worden vastgesteld met de dan voorhanden zijnde marktgegevens op de waardepeildatum. Er is geen relatie met de waardevaststelling in een ander jaar, zodat de stelling van [X] dat de procentuele toename van de vastgestelde waarde ten opzichte van het vorig jaar te groot is, wat daar verder van zij, niet relevant is.
10. De bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning in zijn geheel bezien verhoudt zich volgens de rechtbank goed tot de verkoopprijzen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten en is niet te hoog. Immers, de (gecorrigeerde) gemiddelde m2-prijs van de onderbouwende vergelijkingsobjecten (€ 8.518,-) is hoger dan de (gecorrigeerde) m2-prijs (€ 8.112,-) die voor de waarde van de woning in aanmerking is genomen. Hierin zit voldoende marge (ruim € 75.000,-) voor compensatie van eventuele waardeverlagende omstandigheden, zoals een nog ruimere correctie voor afnemend grensnut. Niet is gebleken dat een groter verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. In dit verband ziet de rechtbank geen aanleiding om vergelijkingsobject 2 buiten beschouwing te laten, zoals [X] voorstaat. De rechtbank merkt daarbij op dat het buiten beschouwing laten van vergelijkingsobject 2 in de matrix zelfs zou leiden tot een veel grotere marge tussen de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten en de m2-prijs van de woning.
[11]. In de stukken namens [X] worden weliswaar nog sjabloonachtige klachten geuit over waardedrukkende factoren, maar deze worden niet nader toegelicht. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de waarde van de woning op basis van deze vage klachten te verlagen. [X] heeft geen andere gronden tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft daarom aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
[12]. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
[13]. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 2 maart 2023. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar nog niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding.
Proceskosten en griffierecht
[14]. [X] krijgt geen gelijk. Bij deze uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meestal niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
WOZ-waarde
Partijen hebben ter zitting eensgezind verklaard dat het referentieobject [straat 3] 12 niet vergelijkbaar is met de woning en daarom niet bruikbaar is als referentieobject. Het Hof zal daarom geen rekening houden met dit referentieobject.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn onderbouwing van de waarde een lagere prijs per m² voor het gebruiksoppervlakte van de woning gehanteerd dan de gemiddelde prijs per m² die hij uit de transacties van de referentieobjecten heeft afgeleid. Doordat partijen het erover eens zijn dat referentieobject [straat 3] 12 niet gebruikt kan worden, is dit verschil voorts nog groter geworden. Mede gelet op dit verschil acht het Hof aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Het Hof overweegt verder als volgt.
Belanghebbende heeft geklaagd dat de waarde van de onderdelen kelder en de garage van de woning niet onderbouwd zijn met marktgegevens. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar niet gehouden de waarde van de kelder en de garage aannemelijk te maken omdat op hem alleen de bewijslast rust de waarde van de woning in zijn geheel aannemelijk te maken. Voor het aannemelijk maken van de waarde in het geheel geldt bovendien een vrije bewijsleer. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in zijn geheel onderbouwd (en aannemelijk gemaakt) aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare referentieobjecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar bovendien rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals de aanwezigheid van de kelder en de garage. Hij is vervolgens niet gehouden die verschillen tussen de verschillende onderdelen te onderbouwen met marktgegevens.
Belanghebbende heeft verder geklaagd dat de heffingsambtenaar geen inpandige opname heeft opgemaakt. De heffingsambtenaar is daar echter ook niet toe gehouden. Hij dient de waarde van de woning aannemelijk te maken en heeft dat in dit geval kunnen doen zonder inpandige opname.
Tot slot heeft belanghebbende geklaagd dat er bij het referentieobject [straat 2] 21 geen rekening mee is gehouden dat niet het eigendom van die woning is verkregen maar slechts het recht van erfpacht (zie ook artikel 17, lid 2, Wet WOZ). Deze klacht kan belanghebbende echter niet baten. Indien dit verschil tussen het referentieobject en de woning op de juiste wijze was verdisconteerd in de vergelijking, onderbouwt dit juist een hogere waarde van de woning terwijl belanghebbende een lagere waarde voorstaat.
Schadevergoeding
Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.
7. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
- wijst het verzoek tot schadevergoeding af.
De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 21 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
om te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: