GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3533
21 juli 2026
uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 16 augustus 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/1376 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 156 te [stad] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 439.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft de rechtbank afgewezen.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende heeft – in de periode van 13 maart 2026 tot op 4 juni 2026 – nog een vijftal nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De woning is een portiekflat gelegen in [stad] -Zuidoost en is gebouwd in 1976.
De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 115 m² en heeft daarnaast een berging.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep relevant - het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):
“De beoordeling
2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
De WOZ-waarde
3. Artikel 17 van de Wet WOZ stelt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2022. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat [X] daartegen heeft ingebracht.
4. Bij de beoordeling van een voor de woning vastgestelde waarde hanteert de rechtbank twee belangrijke uitgangspunten:
5. In deze zaak gaat het om de waarde van een omstreeks 1976 gebouwde woning (portiekflat) in [stad] -Noord met een oppervlakte van ongeveer 115 m² en een berging. [X] is eigenaar van de woning.
6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. [X] bepleit een waarde voor het object van € 419.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 439.000,-.
7. [X] voert tegen de waardevaststelling aan dat de vergelijkingsobjecten waarvan de waarde van de woning is afgeleid kleiner zijn dan de woning en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ‘wet van het afnemend grensnut’. Vergelijkingsobject 3, [straat 2] 3, is wat hem betreft de beste vergelijking voor de vaststelling van de waarde van de woning.
8. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op overtuigende wijze heeft onderbouwd met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woning in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde straat of buurt en zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op het adres [straat 1] 14, [straat 1] 127 en [straat 2] 3, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren.
9. De bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning in zijn geheel bezien verhoudt zich volgens de rechtbank goed tot de verkoopprijzen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten en is niet te hoog. Immers, de (gecorrigeerde) gemiddelde m²-prijs van de onderbouwende vergelijkingsobjecten (€ 3.860,-) is hoger dan de (gecorrigeerde) m²-prijs (€ 3.752,-) die voor de waarde van de woning in aanmerking is genomen. Hierin zit voldoende marge (ruim € 12.000,-) voor compensatie van eventuele waardeverlagende omstandigheden, zoals een nog ruimere correctie voor afnemend grensnut. Niet is gebleken dat een groter verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. In dit verband ziet de rechtbank geen aanleiding om alleen vergelijkingsobject 3 in aanmerking te nemen, zoals [X] voorstaat. Dit vergelijkingsobject benadert weliswaar het meest de oppervlakte van de woning van de drie vergelijkingsobjecten, maar daar staat tegenover dat dit vergelijkingsobject als enige van de drie in een andere straat is gesitueerd.
10. In de stukken namens [X] worden weliswaar nog sjabloonachtige klachten geuit over waardedrukkende factoren, maar deze worden niet nader toegelicht. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de waarde van de woning op basis van deze vage klachten te verlagen. [X] heeft geen andere gronden tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft daarom aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meestal niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
WOZ-waarde
Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 3, 4 en 8 tot en met 10 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt deze rechtsoverwegingen over en maakt ze tot de zijne. Het Hof acht het aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt voorts als volgt.
Belanghebbende heeft in hoger beroep geklaagd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar stukken overgelegd waarmee hij voldoende onderbouwd in welke mate hij rekening heeft gehouden met verschillen. De enkele stelling van belanghebbende dat de referentieobjecten oude woningen zijn maakt dit niet anders omdat belanghebbende miskent dat de woning van hetzelfde bouwjaar is en de woningen en de referentieobjecten op dit punt juist zeer vergelijkbaar zijn.
Het Hof stelt vast dat de waarde per m² die is gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van het object lager is dan het gemiddelde zoals dat uit de referenties volgt. Mede gelet op die toegekende waarde per m² en de overige in de matrix die in de beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding
Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
6. Kosten
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 21 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
om te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: