GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3543
21 juli 2026
uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 23 augustus 2024 in de zaak met kenmerk AWB 23/1091 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 26 B te [Z] (de onroerende zaak) voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 722.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft de rechtbank afgewezen.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende heeft – in de periode van 13 maart 2026 tot op 4 juni 2026 – nog een zestal nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
De onroerende zaak is een pakhuis-etagewoning gebouwd omstreeks 1723 en gelegen in [Z] -Centrum. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 103 m².
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep relevant - het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):
“De beoordeling
2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
De WOZ-waarde
3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De vast te stellen waarde is de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
5. In deze zaak gaat het om een omstreeks 1723 gebouwde pakhuis-etagewoning in [Z] -Centrum met een oppervlakte van ongeveer 103 m². [X] is eigenaar van de woning.
6. Partijen zijn het - zoals gezegd - niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. [X] bepleit een waarde voor het object van € 699.000,-.
7. [X] voert tegen de waardevaststelling aan dat in de matrix de woning wordt vergeleken met veel mooiere panden in het centrum. Dat zijn historische bovenwoningen en de woning heeft een geheel andere karakteristiek, namelijk een etagewoning in een pakhuis.
8. De rechtbank verwerpt dit betoog en is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om te kunnen gebruiken voor de waardevaststelling. Alle objecten zijn aan een gracht gelegen bovenwoningen in het centrum van [Z] en van een vergelijkbare grootte rond de 100 m². Voor zover er verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging zijn, is daarmee in de matrix rekening gehouden.
9. [X] stelt dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze een dakterras hebben en die zijn in [Z] goud waard.
10. Ook deze stelling wordt verworpen omdat [X] niet met marktgegevens heeft onderbouwd dat woningen met een dakterras een ander marktsegment vertegenwoordigen. De heffingsambtenaar heeft voorts rekening gehouden met het verschil door een aparte waarde toe te kennen aan de dakterrassen en door een ruim lagere m²-prijs voor het woningdeel van de woning in aanmerking te nemen (€ 5.959,-) dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.434,-).
11. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix, de overige taxatiestukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting de nader door hem vastgestelde waarde van de woning van € 722.000,- voldoende heeft onderbouwd. Hij heeft daarin ook in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [straat 2] 192 C, [straat 3] 8D 3e verdieping en [straat 4] 478-1, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft in de cijfermatige onderbouwing in voldoende mate rekening gehouden met de kwaliteit, onderhoud en ligging en gebruiksoppervlakte van de woning en overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De (gecorrigeerde) gemiddelde m²-prijs van de onderbouwende vergelijkingsobjecten (€ 6.434,-) is hoger dan de (gecorrigeerde) m²-prijs (€ 5.959,-) die voor de waarde van de woning in aanmerking is genomen. Hierin zit voldoende marge (ruim € 48.000,-) voor correctie van eventuele overige kleine verschillen. Niet is gebleken dat een groter verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meestal niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
WOZ-waarde
Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 3 en 8 tot en met 11 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt deze rechtsoverwegingen over en maakt ze tot de zijne. Het Hof acht het aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt voorts als volgt.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn onderbouwing van de waarde een lagere prijs per m² voor het gebruiksoppervlakte van de woning gehanteerd dan de gemiddelde prijs per m² die hij uit de transacties van de referentieobjecten heeft afgeleid. Mede gelet op dit verschil acht het Hof aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Het Hof overweegt voorts als volgt.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Belanghebbende wijst erop dat de woning in de waardematrix is getypeerd als historisch pakhuis, terwijl de referentieobjecten zijn aangeduid als (karakteristieke) historische bovenwoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat bij de waardering van zeer oude woningen, zoals de woning en de referentieobjecten, door het grote aantal renovaties sinds de bouw het oorspronkelijk gebruik nog slechts een beperkte rol speelt en dat zij bovendien ten gevolge van die renovaties aan de moderne standaarden voldoen. Gelet hierop en de overige kenmerken zoals die volgen uit de stukken van de heffingsambtenaar acht het Hof de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Hij heeft daartoe foto’s en andere gegevens van de woning en de referentieobjecten overgelegd. Daarmee heeft hij inzichtelijk gemaakt welke verschillen er zijn en op welke wijze daarmee bij de waardebepaling rekening is gehouden. Belanghebbende heeft daartegenover hoofdzakelijk in algemene zin er op gewezen dat er verschillen zijn tussen de typen woningen. In dat kader heeft hij voorts alleen gepreciseerd dat voormalige pakhuizen, zoals de woning, minder lichtinval hebben. Het Hof leidt echter niet uit de foto(’s) van de referentieobjecten of de woning af dat de woning een mindere lichtinval heeft. Een dergelijk verschil is in ieder geval niet zodanig zijn dat de waarde van de woning als geheel niet aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar, mede gelet op het hetgeen overwogen in 5.3.
Ook is volgens belanghebbende door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning te weinig rekening gehouden met het uitzicht van het referentieobject [straat 2] 192C over de rivier de [straat 2] . Ook deze klacht slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onbetwist gesteld dat ook de woning uitzicht heeft over de [straat 2] en verder juist gunstiger is gelegen omdat het niet aan de drukke straat de [straat 2] is gelegen zoals wel het geval is bij dat referentieobject. Ook verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van beide onroerende zaken aan de [straat 2] .
Belanghebbende heeft geklaagd dat de waarde van de dakterrassen van de referentieobjecten niet onderbouwd zijn met marktgegevens. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar niet gehouden specifiek de waarde van de dakterrassen van de referentieobjecten aannemelijk te maken. Op de heffingsambtenaar rust alleen de bewijslast de waarde van de woning in zijn geheel aannemelijk te maken. Voor het aannemelijk maken van die waarde in zijn geheel geldt bovendien een vrije bewijsleer. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in zijn geheel onderbouwd (en aannemelijk gemaakt) aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare referentieobjecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals de aanwezigheid van een dakterras bij de referentieobjecten. Hij is vervolgens niet zonder meer gehouden die verschillen tussen de aparte onderdelen te onderbouwen met marktgegevens.
Mede gelet op de toegekende waarde per m² en de overige in de matrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding
Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep niet is overschreden ziet het Hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
6. Kosten
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 21 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
om te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: