GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 24/3291 en 24/3292
26 maart 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 21 mei 2024 in de zaak met kenmerken AMS 22/918 en AWB 22/919 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar; en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] 124 H te [stad] (de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 279.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2019 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met (eveneens) als dagtekening 31 maart 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ van de onroerende zaak voor het jaar 2020 vastgesteld op € 284.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB 2020 bekendgemaakt.
De bezwaarschriften gericht tegen de aanslagen en beschikkingen voor de jaren 2019 en 2020 heeft de heffingsambtenaar middels twee uitspraken op bezwaar, beide met dagtekening 11 februari 2022, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende gericht tegen beide uitspraken op bezwaar (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep in beide zaken ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 461,54;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan [X] tot een bedrag van € 109,38;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 1.038,46;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan [X] tot een bedrag van € 109,38.”
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft acht nadere (standaard)stukken ingediend, waarvan één ingekomen bij het Hof op 9 januari 2026, vier op 12 januari 2026, één op 11 februari 2026, één op 12 februari 2026 en één op 13 februari 2026 (het laatstgenoemde nader stuk heeft dezelfde inhoud als het nader stuk dat is ingekomen bij het Hof op 11 februari 2026).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, een benedenetage in een omstreeks 1891 gebouwd pand in [stad] -Zuid, met een oppervlakte van 79 m², in gebruik als café/bar.
3. Geschil in hoger beroep
In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Verder is in geschil of de rechtbank de heffingsambtenaar had moeten veroordelen tot het vergoeden van het door belanghebbende afgedragen griffierecht.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, het volgende overwogen:
“Algemene gronden
2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep daarom beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
De WOZ-waarde
(…)
6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 249.000,- (2019) respectievelijk € 239.000,- (2020). De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 279.000,- (2019) respectievelijk € 284.000,- (2020).
7. De heffingsambtenaar heeft in twee matrices met een aantal referentieobjecten, ook café/bar/restaurants in [stad] -Zuid of [stad] -Centrum, de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd voor de jaren 2019 en 2020.
8. [X] voert tegen de waardevaststelling aan dat de vergelijkingsobjecten waar de kapitalisatiefactor voor het object op wordt gebaseerd, veelal in leegstaat zijn verkocht, wat een aanwijzing is dat deze panden in feite als woonruimte zijn verkocht. Dergelijke transacties zijn geen goede vergelijking voor de waardevaststelling van het object, aldus [X] .
9. De rechtbank verwerpt deze stelling. De aanname dat de café/bars waarmee is vergeleken voor de waardebepaling, als woning zijn verkocht is in het geheel niet onderbouwd en vindt geen steun in de gedingstukken.
10. Volgens [X] zijn de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten onjuist vastgesteld omdat deze zijn gebaseerd op fictieve huurprijzen.
11. Ook deze stelling wordt verworpen. Op zichzelf is het aanvaardbaar dat bij de analyse van verkooptransacties van vergelijkbare objecten, de huurprijzen en kapitalisatiefactoren van die objecten worden geschat, mits deze schattingen reëel zijn te noemen gelet op beschikbare marktgegevens van vergelijkbare panden. De schatting van de huurprijzen van de verkochte vergelijkingspanden vinden in dit geval steun in de reële huurprijzen van 3 vergelijkbare café/bars/restaurants in [stad] -Zuid, waaronder één in de [straat] . De schatting van de huurprijzen is daarmee aanvaardbaar.
12. Tot slot heeft [X] aangevoerd dat de huurprijs en kapitalisatiefactor van het object wat betreft het jaar 2020 te hoog is vastgesteld, omdat geen rekening is gehouden met de gevolgen van de in dat jaar ontstane coronapandemie.
13. Deze stelling slaagt niet, reeds omdat in deze gedingen de WOZ-waarde van het object moet worden bepaald naar de waardepeildata 1 januari 2018 respectievelijk 1 januari 2019. Op die data was er nog geen sprake van een coronapandemie.
14. [X] heeft wat betreft de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018 de vastgestelde huurwaarde van € 22.515,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,4 (dat ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 15,3 van de drie vergelijkende transacties) voor het overige niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 249.000,- in het geheel niet onderbouwd.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de m²-prijs van het object uitkomt op € 3.532,- en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 6.524,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
15. Hetzelfde geldt voor de WOZ-waarde van 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019). De huurwaarde van het object is € 22.594,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor is 12,6 (ruim lager dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 15,4 van de drie vergelijkende transacties). De m²-prijs van het object komt uit op € 3.595,- en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 6.665,- per m². De waarde is niet te hoog vastgesteld.
Conclusie
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de andere taxatiestukken de waarde van de onroerende zaak voor 2019 en 2020 in voldoende mate onderbouwd. De daartegen aangevoerde beroepsgronden slagen niet.
De beroepen zijn ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
17. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. In dit verband merkt de rechtbank de Staat aan als partij in dit geding.
18. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 7 mei 2021. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar overschreden met (afgerond) dertien maanden en dus heeft [X] recht op een schadevergoeding.
19. Wat betreft de hoogte van de schadevergoeding is de vergoedingsnorm € 500,- per (afgerond) half jaar overschrijding. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [X] dan ook recht op een schadevergoeding van (3 x € 500,- =) € 1.500,-. Hierbij merkt de rechtbank de twee zaken aan als samenhangend omdat de beroepen gezamenlijk zijn behandeld en betrekking hebben op hetzelfde onderwerp ter zake hetzelfde object. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om slechts eenmaal het tarief van € 1.500,- te hanteren.
De bezwaartermijn van zes maanden is met vier maanden overschreden en het restant van de overschrijding van de behandelduur is toe te rekenen aan de rechtbank. De rechtbank zal zowel de heffingsambtenaar als de Staat veroordelen tot het betalen van een deel van de schadevergoeding aan [X] . De heffingsambtenaar moet (4/13e van € 1.500,- =) € 461,54 betalen als vergoeding voor geleden immateriële schade. De Staat moet het restant van de schadevergoeding betalen, tot een bedrag van € 1.038,46.
Proceskostenvergoeding
20. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij gaat de rechtbank uit van twee samenhangende zaken, als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De vergoeding wordt vastgesteld op een totaalbedrag van € 218,75 (1 punt voor het verzoek, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 0,25). De rechtbank gaat uit van een wegingsfactor zeer licht, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend verband houdt met het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.1 Aangezien de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is toe te rekenen, moeten de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) ieder de helft vergoeden, dus ieder (afgerond) € 109,38.
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Griffierecht
21. Omdat de beroepen ongegrond zijn, hoeven de heffingsambtenaar en de Staat het door [X] betaalde griffierecht niet te vergoeden.
22. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft [X] gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Awb. Daarvoor was [X] geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”
5. Beoordeling van het geschil
Omvang geschil in hoger beroep
Belanghebbende heeft in één van haar vier nadere stukken die op 12 februari 2026 zijn ingekomen bij het Hof, een beroep gedaan op overschrijding van de opbrengstlimiet voor wat betreft het reinigingsrecht. Op het aanslagbiljet is evenwel geen reinigingsrecht in rekening gebracht, zodat reinigingsrecht reeds om die reden geen deel uitmaakt van het geschil in hoger beroep.
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten (zie ook 5.1); daartussen bevinden zich dan soms – meestal niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van de gemachtigde voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
De waarde van de onroerende zaak
Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank heeft overwogen ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak voor beide in geschil zijnde jaren in rechtsoverwegingen 6 tot en met 15 van haar uitspraak en maakt deze overwegingen tot de zijne. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem bij de waardevaststelling in aanmerking genomen huurwaarden en kapitalisatiefactoren voldoende onderbouwd met onder meer de verkoopprijzen van de (deels) in leegstaat verkochte, voldoende vergelijkbare referentieobjecten en heeft hij de bij die objecten in aanmerking genomen huurwaarden onderbouwd met de door hem overgelegde marktgegevens van voldoende vergelijkbare huurreferentieobjecten.
Het Hof verwerpt ook het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt omdat hij geen afzonderlijke berekening heeft gemaakt van de grondwaarde; op de heffingsambtenaar rust geen verplichting om een dergelijke berekening te maken.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak de verplichtingen ingevolge artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is nagekomen wordt verworpen, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende een voldoende concreet verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van gegevens die de heffingsambtenaar rechtstreeks heeft gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarden (zie HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.2, 5.4 en 5.9.). Voor de heffingsambtenaar bestaat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ in dit geding geen verplichting om de door belanghebbenden gevraagde iWOZ-rapportages in te brengen, aangezien deze niet ten grondslag hebben gelegen aan de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarden.
Hoogte proceskostenvergoeding
Belanghebbende klaagt in hoger beroep dat de aan hem door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding te laag is. De klacht faalt. In zijn arrest van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526 heeft de Hoge Raad (in r.o. 5.2) overwogen dat hij bij de proceskostenvergoeding voortaan tot uitgangspunt neemt dat i) een verzoek om schadevergoeding een proceshandeling is waaraan 1 punt wordt toegekend, en ii) op een dergelijk verzoek van toepassing is wegingsfactor 0,25 (zeer licht). De rechtbank kon gelet op dit oordeel, bij de vaststelling van de pkv van diezelfde uitgangspunten uitgaan.
Vergoeding griffierecht in beroep
De Hoge Raad is in zijn arrest van HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 omgegaan door te overwegen dat hij thans van oordeel is dat de aanleiding tot het vergoeden van griffierecht niet kan zijn gelegen in de omstandigheid dat de behandeling van het beroep, na het instellen daarvan, onredelijk lang heeft geduurd. In r.o. 7.1.2 heeft hij echter ook aangegeven dat deze wijziging niet geldt in een geval als het onderhavige waarin al om vergoeding van immateriële schade was verzocht en de redelijke termijn op 31 mei 2024 reeds was overschreden. De heffingsambtenaar en de Staat zullen daarom alsnog ieder voor de helft veroordeeld worden het griffierecht voor het beroep bij de rechtbank te vergoeden aan belanghebbende.
Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, maar alleen met betrekking tot het oordeel dat het griffierecht aan belanghebbende niet vergoed behoefde te worden. Het hoger beroep is gegrond.
6. Kosten
Het Hof vindt aanleiding voor een proceskostenveroordeling in hoger beroep. De kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het geding in hoger beroep stelt het Hof vast met toepassing van artikel 2, lid 2, en artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, omdat belanghebbende slechts op een ondergeschikt punt in het gelijk is gesteld, te weten het niet vergoeden van het griffierecht in beroep en de bestreden besluiten (d.w.z. de WOZ-beschikkingen, zie HR 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:465, r.o. 2.2) in stand blijven. Omdat de uitspraak van de rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024, geldt voor de hoogte van de proceskostenvergoeding voor het geding in hoger beroep artikel 30a Wet WOZ. De te vergoeden kosten worden vastgesteld op afgerond € 47 (2 punten, waarde per punt € 934, wegingsfactor 0,25 en vermenigvuldigingsfactor 0,1). Daarbij merkt het Hof op dat voor de toepassing van artikel 30a Wet WOZ gesteld noch gebleken is dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in r.o. 3.5.1 en 3.5.2 van het arrest HR 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46). De heffingsambtenaar en de Staat dienen ieder de helft (€ 23,50) te vergoeden. Hetzelfde heeft te gelden voor het griffierecht in hoger beroep.
7. Beslissing
Het Hof:
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 26 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: