GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3286
26 maart 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 30 mei 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/5274 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 november 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 6 (gedeelte 4-6-8) te [Z] (de onroerende zaak) voor het jaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 2.336.000.
Het bezwaarschrift met dagtekening 11 januari 2022 is bij uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2023 door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 500,-;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan [X] tot een bedrag van € 218,75”
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft acht nadere (standaard)stukken ingediend, waarvan één ingekomen bij het Hof op 9 januari 2026, vier op 12 januari 2026, één op 11 februari 2026, één op 12 februari 2026 en één op 13 februari 2026 (het laatstgenoemde nader stuk heeft dezelfde inhoud als het nader stuk dat is ingekomen op 11 februari 2026).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“6. [X] is eigenaar van het object, een café/bar/restaurant in een omstreeks 2009 gebouwd pand in [Z] -Centrum, met een oppervlakte van 510 m² (primair) en een 40 m² kantoor en kantine.”
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
3. Geschil in hoger beroep
In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Verder is in geschil of de rechtbank de heffingsambtenaar had moeten veroordelen tot het vergoeden van het door belanghebbende afgedragen griffierecht.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft voor zover van belang in hoger beroep het volgende overwogen:
“Algemene beroepsgronden
1. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben.
Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden toegelicht die in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep daarom beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
De WOZ-waarde
(…)
4. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de HWK-methode in dit geval een geschikte methode is om de waarde van het object te bepalen. Het object is een regulier voor het publiek toegankelijk café/restaurant in het centrum. De bezoekersstroom is grotendeels afkomstig van het naastgelegen rondvaarbotenbedrijf, maar het café/restaurant is door die enkele omstandigheid of door de bijzondere ligging aan de opstapplaats geen incourant object. Ook overigens heeft [X] geen bijzondere (marktomstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat dit object wat de wijze van waardering betreft incourant is of dat toepassing van de HWK-methode in dit geval tot onjuiste uitkomsten leidt.
Het betoog van [X] wordt verworpen.
5. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
(…)
7. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 1.499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 2.336.000,-.
8. De heffingsambtenaar heeft in een matrix met een aantal referentieobjecten, ook café/bar/restaurants, de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd voor het jaar 2019. Daarbij is onder meer gebruik gemaakt van huur-marktgegevens van drie in de nabijheid gelegen café/bar/restaurants in [Z] -Oost, te weten [straat 2] 49A, [straat 3] 24 en [straat 4] 36, en van drie verkooptransacties van café/bar/restaurants in [Z] -Zuid en [Z] -Centrum, te weten Van [straat 5] 320, [straat 6] 75H en [straat 7] 32. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven op de taxatiematrix en overige aspecten van de waardevaststelling.
9. [X] stelt dat de vergelijkingsobjecten ter vaststelling van de jaarhuur veel kleiner zijn dan het object en dus onvergelijkbaar.
10. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Er zijn weinig marktgegevens van dergelijke grote café/bar/restaurants in het centrum en de gekozen vergelijkingsobjecten komen het dichtst in de buurt van het object. Er is verder rekening gehouden met de verschillen.
11. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het café/restaurant van [X] , ook al zijn deze objecten (aanzienlijk) kleiner. De stelling van [X] dat bij deze restaurants rekening moet worden gehouden met waardeverschillen per m2 al naar gelang er een verschil in oppervlakte is, vindt geen steun in de stukken of de beschikbare marktgegevens en wordt daarom verworpen. De huurgegevens van kleinere restaurants zijn dus ook bruikbaar voor de waardevaststelling van het grotere restaurant van [X] .
12. [X] heeft wat betreft de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018 de vastgestelde jaarhuurwaarde van € 169.330,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 13.8 (die ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,3 van de drie vergeleken transacties) voor het overige met bestreden en de door haar bepleite waarde van € 1.499.000,- in het geheel niet onderbouwd.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de waarde van het object uitkomt op € 4.346,- per m2 en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 5.746,- per m2. Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De conclusie is dat het beroep ongegrond is.
Immateriële schadevergoeding
13. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
14. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, waarbij de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar is gesteld op zes maanden en voor de behandeling van het beroep op anderhalf jaar. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend (10 januari 2022) en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank. De rechtbank doet vandaag in deze zaak uitspraak, zodat de behandeling in totaal en afgerond twee jaar en vijf maanden heeft geduurd. Dat betekent dat de redelijke termijn met vijf maanden is overschreden.
15. Wat betreft de hoogte van de schadevergoeding is de vergoedingsnorm € 500,- per (afgerond) half jaar overschrijding. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [X] dan ook recht op een schadevergoeding van (1 x € 500,- =) € 500,-. Omdat de bezwaartermijn is overschreden met dertien maanden zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van € 500,- aan [X] als vergoeding van door haar geleden immateriële schade.
Proceskostenvergoeding
16. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding wordt vastgesteld op een totaalbedrag van € 218,75 (1 punt voor het verzoek, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 0,25). De rechtbank gaat uit van een wegingsfactor zeer licht, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend verband houdt met het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 1
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Griffierecht
17. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door [X] betaalde griffierecht niet te vergoeden.
18. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft [X] gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Awb. Daarvoor was [X] geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”
5. Beoordeling van het geschil
Omvang geschil in hoger beroep
Belanghebbende heeft in één van haar vier nadere stukken die op 12 februari 2026 zijn ingekomen bij het Hof een beroep gedaan op overschrijding van de opbrengstlimiet voor wat betreft het reinigingsrecht. Het is met dat stuk voor het eerst in deze procedure dat belanghebbende grieven aanvoert betreffende het reinigingsrecht.
Een bezwaarschrift zoals dat in de onderhavige zaak, waarin blijkens de onderwerpaanduiding wordt opgekomen tegen de WOZ-waarde en de aanslag OZB en dat uitsluitend gronden bevat die op de WOZ-waarde van de onroerende zaak zien, richt zich uitsluitend tegen die WOZ-beschikking en aanslag OZB. Een en ander wordt niet anders door in zo een bezwaarschrift onder ‘betreft’ na de vermelding van “WOZ/OZB 2019” de zinsnede “en uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook” op te nemen. Het bezwaarschrift heeft ook niet van rechtswege betrekking op een andere belastingaanslag die is vermeld op hetzelfde aanslagbiljet als de WOZ-beschikking en aanslag OZB waartegen het bezwaarschrift zich uitdrukkelijk richt en de opgelegde aanslag reinigingsrecht is ook verder niet gerelateerd aan de WOZ-waarde (noch aan de aanslag OZB). Overigens heeft belanghebbende bij de rechtbank niet geklaagd over het ontbreken van een beslissing in de uitspraak op bezwaar inzake het reinigingsrecht. Het geschil bij de rechtbank beperkte zich dus terecht tot de WOZ-beschikking en aanslag OZB.
Alvorens beroep in te stellen dient bezwaar te worden gemaakt (artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht). In het onderhavige geval is geen bezwaar ingesteld tegen de aanslag reinigingsrecht. Dat belanghebbende, naar hij ter zitting in hoger beroep onweersproken heeft gesteld, in het hoorgesprek zich het recht heeft voorbehouden om terug te komen op alle andere lokale lasten en heffingen, maakt dit niet anders. Met dit voorbehoud heeft belanghebbende immers nog geen grieven aangevoerd tegen het geheven reinigingsrecht, zodat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar daar ook (terecht) geen beslissing over heeft genomen. Het Hof kan de grief van belanghebbende over de aanslag reinigingsrecht daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten.
Wijze van procederen
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten (zie ook 5.1 t/m 5.3 en de bewering van belanghebbende ter zitting in hoger beroep dat de onroerende zaak in het nabijgelegen NS-station zou zijn gesitueerd en wordt verhuurd door de NS, hetgeen niet het geval is); daartussen bevinden zich dan soms – meestal niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van de gemachtigde voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
De waarde van de onroerende zaak
Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank heeft overwogen ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak voor beide in geschil zijnde jaren in rechtsoverwegingen 7 tot en met 12 van haar uitspraak en maakt deze overwegingen tot de zijne. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem bij de waardevaststelling in aanmerking genomen huurwaarden en kapitalisatiefactoren voldoende onderbouwd met onder meer de verkoopprijzen van de (deels) in leegstaat verkochte, voldoende vergelijkbare referentieobjecten en heeft hij de bij die objecten in aanmerking genomen huurwaarden onderbouwd met de door hem overgelegde marktgegevens van voldoende vergelijkbare huurreferentieobjecten.
Het Hof verwerpt ook het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt omdat hij geen afzonderlijke berekening heeft gemaakt van de grondwaarde; op de heffingsambtenaar rust geen verplichting om een dergelijke berekening te maken.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak de verplichtingen ingevolge artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is nagekomen wordt verworpen, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende een voldoende concreet verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van gegevens die de heffingsambtenaar rechtstreeks heeft gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarden (zie HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.2, 5.4 en 5.9.). Voor de heffingsambtenaar bestaat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ in dit geding geen verplichting om de door belanghebbenden gevraagde iWOZ-rapportages in te brengen, aangezien deze niet ten grondslag hebben gelegen aan de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarden.
Hoogte proceskostenvergoeding
Belanghebbende klaagt in hoger beroep dat de aan hem door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding (pkv) te laag is. De klacht faalt. In zijn arrest van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526 heeft de Hoge Raad (in r.o. 5.2) overwogen dat hij bij de proceskostenvergoeding voortaan tot uitgangspunt neemt dat i) een verzoek om schadevergoeding een proceshandeling is waaraan 1 punt wordt toegekend, en ii) op een dergelijk verzoek van toepassing is wegingsfactor 0,25 (zeer licht). De rechtbank kon gelet op dit oordeel, bij de vaststelling van de pkv van diezelfde uitgangspunten uitgaan.
Vergoeding griffierecht in beroep
De Hoge Raad is in zijn arrest van HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 omgegaan door te overwegen dat hij thans van oordeel is dat de aanleiding tot het vergoeden van griffierecht niet kan zijn gelegen in de omstandigheid dat de behandeling van het beroep, na het instellen daarvan, onredelijk lang heeft geduurd. In r.o. 7.1.2 heeft hij echter ook aangegeven dat deze wijziging niet geldt in een geval als het onderhavige waarin al om vergoeding voor immateriële schade was verzocht en de redelijke termijn op 31 mei 2024 reeds was overschreden. De heffingsambtenaar en de Staat zullen daarom alsnog ieder voor de helft veroordeeld worden het griffierecht voor het beroep bij de rechtbank te vergoeden aan belanghebbende.
Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, maar alleen met betrekking tot het oordeel dat het griffierecht aan belanghebbende niet vergoed behoefde te worden. Het hoger beroep is gegrond.
6. Kosten
Het Hof vindt aanleiding voor een proceskostenveroordeling in hoger beroep. De kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het geding in hoger beroep stelt het Hof vast met toepassing van artikel 2, lid 2, en artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, omdat belanghebbende slechts op een ondergeschikt punt in het gelijk is gesteld, te weten het niet vergoeden van het griffierecht in beroep en de bestreden besluiten (d.w.z. de WOZ-beschikkingen, zie HR 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:465, r.o. 2.2) in stand blijven. Omdat de uitspraak van de rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024, geldt voor de hoogte van de proceskostenvergoeding voor het geding in hoger beroep artikel 30a Wet WOZ. De te vergoeden kosten worden vastgesteld op afgerond € 47 (2 punten, waarde per punt € 934, wegingsfactor 0,25 en vermenigvuldigingsfactor 0,1). Daarbij merkt het Hof op dat voor de toepassing van artikel 30a Wet WOZ gesteld noch gebleken is dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in r.o. 3.5.1 en 3.5.2 van het arrest HR 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46).
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor zover de heffingsambtenaar daarin niet is veroordeeld het betaalde griffierecht te vergoeden;
- gelast de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht in beroep (€ 365) en in hoger beroep (€ 559) te vergoeden aan belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep tot een bedrag van € 47.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 26 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: