ECLI:NL:GHAMS:2026:2321

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 5 maart 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 15 januari 2025 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Bouwgroep als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: het bestreden vonnis.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven in principaal appel, met producties 1 tot en met 21;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties 15 tot en met 22;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met productie 22.

Op 11 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden.

Ter gelegenheid van die behandeling heeft Bouwgroep nog een akte overlegging producties, tevens vermindering van eis, genomen en producties 23 tot en met 30 in het geding gebracht.

De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

De rechtbank heeft in het eindvonnis van 15 januari 2025 onder 2.1. tot en met 2.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.

[appellant] was eigenaar van een dubbele benedenwoning aan [straat] [nummer 1] te [plaats] (hierna: de woning). Zij heeft deze woning ingrijpend laten verbouwen.

[appellant] heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) opdracht gegeven om de fundering te herstellen en een nieuwe kelderbak te realiseren. Bouwgroep heeft zij de opdracht gegeven voor de afbouwwerkzaamheden in de kelderbak. De verbouwingswerkzaamheden hebben eind 2018/begin 2019 plaatsgevonden, waarna het werk is opgeleverd.

De woning is vervolgens in september 2019 verkocht en geleverd aan mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] heeft vanaf februari 2020 geklaagd over lekkages in de kelder. Omdat de lekkages zich bleven voordoen, heeft [naam 1] bouwbedrijf Van Os & Van den Bergh als aannemer ingeschakeld. Dit bouwbedrijf heeft op 19 november 2020 een onderzoek laten uitvoeren aan de woning door De Goede Toezicht, een thermografisch onderzoeksbureau.

Hierna heeft ook [bedrijf 2] . (hierna: [bedrijf 2] ) een onderzoek naar de oorzaak van de lekkage uitgevoerd en heeft daarover een concept rapport, gedateerd 18 januari 2021, opgesteld.

Om de lekkages te verhelpen, moest [bedrijf 1] de kelderbak vervangen. In verband hiermee moest ook de door Bouwgroep gerealiseerde afbouw, waaronder de badkamer, in de kelder gesloopt worden. [appellant] heeft Bouwgroep opnieuw opdracht gegeven voor de uitvoering van afbouwwerkzaamheden nadat de kelderbak was vervangen.

Bouwgroep heeft werkzaamheden uitgevoerd maar [appellant] was daarover niet tevreden omdat daarmee volgens haar de oorzaak van de lekkage bij de achterpui niet is weggenomen. Door andere deskundigen is nog verder onderzoek uitgevoerd naar de lekkages.

Partijen hebben over een en ander uitgebreid gecorrespondeerd en gesproken. Uiteindelijk heeft [appellant] het herstel van de achterpui aan derden opgedragen.

Bij akte wijziging eis in reconventie heeft Bouwgroep een aantal facturen ingebracht betreffende schilderwerk en het aanbrengen van betonciré.

4. Procedure bij de rechtbank

[appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat Bouwgroep zou worden veroordeeld tot betaling van € 43.575,00, vermeerderd met rente en kosten.

[appellant] legde aan haar vordering kort gezegd het volgende ten grondslag. In de kelder van de woning is een aanzienlijke waterlekkage ontstaan die mede door gebreken in de achterpui is veroorzaakt. Omdat de door Bouwgroep gerealiseerde achterpui niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en er ook andere (minder ernstige) gebreken waren is Bouwgroep volgens [appellant] tekortgeschoten in de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Zowel voor de overige gebreken als voor het gebrek aan de achterpui heeft Bouwgroep afgezien van de mogelijkheid het gebrek zelf te verhelpen en zij heeft ingestemd met het laten uitvoeren van de herstelwerkzaamheden door derden. [appellant] heeft daarom recht op vergoeding van de kosten die zij in verband hiermee heeft gemaakt, aldus nog steeds [appellant] . [appellant] houdt Bouwgroep verder aansprakelijk voor de gevolgschade die zij heeft moeten regelen met [naam 1] .

Bouwgroep heeft verweer gevoerd.

In reconventie

Bouwgroep heeft bij de rechtbank gevorderd, samengevat en na wijziging van eis, dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 31.103,28, vermeerderd met (handels)rente en kosten.

Bouwgroep heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] een aantal facturen voor meerwerk onbetaald gelaten heeft.

[appellant] heeft verweer gevoerd.

Bouwgroep heeft per akte van 28 oktober 2024 haar eis in reconventie gewijzigd.

In het eindvonnis van 15 januari 2025 heeft de rechtbank in conventie:

I. de vorderingen van [appellant] afgewezen;

II. [appellant] veroordeeld in de proceskosten van € 5.505,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, met nakosten;

en in reconventie:

I. [appellant] veroordeeld tot betaling van € 7.500,- aan Bouwgroep, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf [nummer 1] mei 2024 tot aan de dag van betaling;

II. het meer of anders gevorderde afgewezen;

III. de proceskosten gecompenseerd in de zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

In het aanvullende vonnis van 12 februari 2025 heeft de rechtbank bepaald dat onder ‘De beslissing’ van het op 15 januari 2025 tussen [appellant] en Bouwgroep gewezen vonnis na nr. 5.5. dient te worden toegevoegd:

“ in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,”.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in principaal appel vernietiging van het bestreden vonnis en - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - alsnog toewijzing van de in conventie ingestelde vordering, met beslissing over de proceskosten, met rente.

Bouwgroep vordert in principaal appel in conventie bekrachtiging van het bestreden vonnis met beslissing over de proceskosten.

Bouwgroep vordert na eisvermindering in incidenteel appel:

“Dat het hof het vonnis van de rechtbank (uitsluitend) vernietigt voor zover zij daarbij de vordering van Bouwgroep in reconventie niet (volledig) heeft toegewezen en [appellant] te veroordelen tot betaling aan Bouwgroep van € 18.113,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 10 augustus 2022, althans vanaf door het hof in goede justitie te bepalen data tot de dag van volledige vergoeding, alsmede alsnog in de kosten in reconventie in eerste aanleg, met veroordeling van [appellant] in de kosten van incidenteel appel.”

[appellant] vordert in incidenteel appel afwijzing van de vorderingen, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen.

6. Beoordeling

Met haar grieven betoogt [appellant] kort gezegd dat de gebreken in het door Bouwgroep geleverde werk voldoende vast staan en dat Bouwgroep wel degelijk in verzuim is komen te verkeren, zodat de vorderingen tot schadevergoeding in hoger beroep alsnog dienen te worden toegewezen. Verder meent [appellant] dat de reconventionele vordering van Bouwgroep ten onrechte is toegewezen tot een bedrag van € 7.500,-.

[appellant] legt uit dat na de totstandkoming van de bouw en verbouw van het souterrain ernstige lekkage ontstond. Enerzijds kwam dit door een gebrek in de kelderbak waarvoor [bedrijf 1] , de bouwer daarvan, aansprakelijk was, anderzijds door gebreken aan de achterpui, waarvoor Bouwgroep, de afbouwer, aansprakelijk is.

De achterpui

[appellant] licht de aansprakelijkheid van Bouwgroep verder als volgt toe. De achterpui dient op grond van het Bouwbesluit waterdicht (gemonteerd) te zijn maar was dat niet. Dat is namelijk achtereenvolgens vastgesteld door De Goede Toezicht, [bedrijf 2] , [naam 2] (hierna te noemen: [naam 2] ), senior expert CAR/Aansprakelijkheid van MacLarens (naar het hof begrijpt: de verzekeraar van [appellant] ) en door [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). Bovendien heeft Bouwgroep diverse pogingen gedaan om tot effectief herstel over te gaan, wat op erkenning van het gebrek duidt. Ook uit het rapport van OTL (een lekdetectiespecialist), dat Bouwgroep heeft laten opstellen, volgt dat er bij de pui meerdere lekkages waren, met verhoogde vochtgehaltes in de muren en in de vloer tot gevolg, waarbij relevant is dat OTL, na alle herstelpogingen van Bouwgroep op 9 (hof: bedoeld zal zijn 7) december 2021, de inspectie heeft gedaan. Daarna hebben partijen geconcludeerd dat Bouwgroep de problemen niet had opgelost, in welk kader [appellant] aan Bouwgroep op 14 december 2021 onder meer het volgende heeft laten weten: “Gisteren hebben we de stand van zaken doorgenomen. Jouw diverse herstelacties hebben helaas niet het gehoopte resultaat opgeleverd. Je gaf aan dat je geen oplossing meer hebt en dat iemand anders het maar moet doen. Ik zal dat oppakken en houd je op de hoogte van de ontwikkelingen.”

Van een waarschuwing door Bouwgroep dat er een fout was in het ontwerp is geen sprake geweest, aldus [appellant] .

De gevorderde schade bestaat volgens [appellant] uit de kosten van herstelwerkzaamheden die conform een door [naam 2] opgemaakt plan van aanpak zijn uitgevoerd. Daarin zitten begrepen de kosten die voor het herstel van de wolfskuil zijn gemaakt, die beschadigd is geraakt omdat de pui moest worden verwijderd en weer teruggeplaatst. Verder zitten daarbij de kosten voor een vervangende woning voor [naam 1] voor de duur van de periode die met het herstel was gemoeid.

Bouwgroep heeft een en ander betwist. Zij heeft onder meer het volgende naar voren gebracht:

- Volgens de bouwtekeningen had [bedrijf 1] een betonnen opstand in de kelderbak moeten maken waarop de pui zou worden gemonteerd, maar dat heeft zij nagelaten. [appellant] heeft toen aan Bouwgroep gevraagd een opstand aan te brengen ten behoeve van het kozijn, waarop deze heeft geantwoord een houten opstand te zullen maken, maar dat zij geen verantwoordelijkheid zou accepteren voor de uitvoering daarvan. Kooistra, de bouwbegeleider van [appellant] , was hiervan op de hoogte en heeft de houten opstand later ook goedgekeurd.

- Bouwgroep heeft nooit gezegd dat iemand anders het werk maar moest afmaken en heeft nooit aansprakelijkheid erkend.

- Bouwgroep heeft volgens de bouwtekeningen gewerkt en is niet daarvan afgeweken. Onjuistheden daarin komen voor rekening van [appellant] .

- Er was op enig moment een lekkage bij de pui. Die werd veroorzaakt doordat de pui niet goed was afgekit. Bouwgroep heeft deze kitproblemen opgelost door een extern kitbedrijf in te schakelen dat opnieuw heeft gekit. Daarmee waren de problemen verholpen.

- De test die door [appellant] is uitgevoerd om te beoordelen of de pui waterdicht was, had volgens de relevante NEN-normen dienen te worden uitgevoerd. Dat kon niet door met een tuinslang water op de pui te spuiten, zoals hier is gebeurd. Door op deze wijze te testen is het belang van Bouwgroep geschaad om de waterdichtheid op goede wijze vastgesteld te krijgen. Dat de pui niet voldoet aan de voorschriften omtrent waterdichtheid staat daarom niet vast.

- Ook staat daarom niet vast dat de opstand niet voldoende waterdicht was. Bovendien heeft [appellant] er zelf voor gekozen om de in het bestek voorgeschreven betonnen opstand niet alsnog te laten aanleggen voordat de pui werd geplaatst. In plaats daarvan gaf zij Bouwgroep de opdracht om zonder bestek, tekeningen, berekeningen of uitvoeringsvoorschriften een houten opstand aan te leggen.

- De rapportages van De Goede Toezicht en [bedrijf 2] spreken elkaar tegen. Volgens De Goede Toezicht is een opstand van 88 mm zoals door Bouwgroep aangelegd onvoldoende, terwijl [bedrijf 2] vaststelt dat deze opstand weliswaar minimaal is, maar dus wel voldoende. Daar komt bij dat [appellant] , bij het latere herstel volgens het plan van aanpak, kennelijk ervoor heeft gekozen de opstand alsnog in beton uit te voeren en te isoleren om een koudebrug, die ernstige vochtproblemen kon veroorzaken, te voorkomen. De conclusie is dat het op de weg van [appellant] lag om, voordat zij aan Bouwgroep de opdracht gaf de opstand te maken, goed uit te zoeken hoe de opstand precies gemaakt moest worden. Dat dit niet is gebeurd, is de fout van [appellant] , niet van Bouwgroep.

- Het rapport van OTL geeft aan dat de vochtproblemen door de koudebrug kwamen en door de te lage vloer.

- In elk geval heeft [appellant] eigen schuld, zodat de billijkheid eist dat de hele vergoedingsplicht van Bouwgroep vervalt, dan wel anders verdeeld moet worden.

- Doordat [appellant] ervoor heeft gekozen alsnog een betonnen opstand te laten realiseren, moest de pui hoe dan ook gedemonteerd worden. Het causaal verband tussen de gevorderde schade en de gestelde fouten in het werk van Bouwgroep ontbreekt daarom.

- Ten slotte gaat Bouwgroep ervan uit dat de schade al door een of meer verzekeraars aan [appellant] is vergoed en dat overigens de btw kan worden verrekend en dus geen schadepost is.

Het rapport van De Goede Toezicht (inspectiedatum 19 november 2020) houdt voor zover hier van belang onder meer het volgende in:

“Onderzoek oorzaak lekkage in de kelder

Voor het onderzoek is de avond ervoor de vloerverwarming uitgeschakeld om een goed beeld van de

constructie te krijgen. De kelder is onderzocht met de thermografische camera waarbij zichtbaar is dat

aan de achterzijde (noordwestzijde) van de kelder in de vloer de laagste temperaturen aanwezig zijn. In zowel de logeer kamer als de slaapkamer is zichtbaar dat de koude afkomstig is vanaf de zijde van de pui in de achtergevel. Met de vochtmeter zijn in de aansluiting van de vloer met de pui en de aansluiting van de zijwanden met de vloer afwijkende waarden gemeten waardoor het vermoeden rijst

dat de lekkage vanaf de vloer aansluiting van het aluminium pui afkomstig is.

Onderzoek aansluiting aluminium pui

De pui is aan de bovenzijde tegen de beplating aangebracht waardoor er een inwaterende constructie is ontstaan. De aansluiting is nu afgedicht met kit omdat deze aansluiting een lekkage gaf. Een kit voeg

gaat maar 10 tot 15 jaar mee, dus deze kit voeg is geen duurzame aansluiting.

De loopdeur bij de slaapkamer heeft bij de onderdorpel een laag water terwijl de andere loopdeur dit

probleem niet heeft. De oorzaak ligt aan het feit dat de bovendorpel van de loopdeur niet goed in het

kozijn sluit. Hierdoor loopt al het water dat over de gevel heen gaat in deze aansluiting en hoopt het

zich op in de onderdorpel. Het is zeer bijzonder dat er aan de bovenzijde van het kozijn, boven de deur

geen afwatering aanwezig is. Dat geldt ook voor de aansluiting van het kozijn met de achtergevel.

De aansluitingen van de zijkanten van de kelderbak met de achtergevel zijn niet waterdicht uitgevoerd.

De opstand waarop het kozijn is aangebracht bestaat uit 2 houten delen van 44 x 97 mm die van menie

zijn voorzien. Dit is geen duurzame waterdichte aansluiting. Dergelijke opstanden worden normaal

gesproken in beton uitgevoerd. Verder is de opstand van slechts 88 mm hoog veel te weinig om een

goede waterdichte aansluiting met de buitenbak van de kelder te verkrijgen.

Na het verwijderen van de tegel en wat tegel lijm aan de buitenzijde in de loggia blijkt dat de EPDM

slabbe gewoon los op de betonnen vloer is gelegd en zelfs een opstand schuin naar boven toe heeft. Dit is een zeer amateuristische aansluiting waardoor al het water eenvoudig onder de aansluiting in de

kelderbak terecht komt. De betonnen vloer onder de slabbe is door en door nat.

Conclusie en advies

De conclusie is dat de lekkage in de kelder wordt veroorzaakt door de lekkende opstand van de pui in

de achtergevel van de kelder. Verder wordt een lekkage in de kelder veroorzaakt door de dakaansluiting op de I e etage bij de achtergevel waarbij het water in de kelderbak terecht komt.

Vastgesteld is dat deze lekkages zijn voortgekomen door ondeugdelijk werk.

Er spelen verschillende problemen:

1. De aansluiting van de pui in de achtergevel op de kelderbak en de achtergevel is niet correct

uitgevoerd. De opstand is te laag en de slabbe heeft geen aansluiting;

2. De capaciteit van het afvoerputje in de loggia is onvoldoende en er zijn geen voorzieningen om

overstroming te voorkomen;

3. De kelder heeft lekkage aan de zijkant ter plaatse van de kolom, dit komt vanaf de dakaansluiting, echter kan ook dat de aansluitingen van de kelderbak aan de zijkant lekkage

hebben;

4. De wijze van funderen is met boorpalen uitgevoerd. De vraag is of er een kraag is toegepast bij

de stalen buispalen of dat er een andere voorziening is getroffen om te zorgen dat de

keldervloer bij de boorpalen waterdicht is.

Advies

Omdat dit probleem dermate structureel is en zich heeft voortgeplant in de gehele kelder is er maar één oplossing mogelijk. Het advies is om de gehele kelder kaal te slopen, alle voorzet wanden te verwijderen, alle scheidingswanden te verwijderen en de gehele vloer inclusief deklaag en vloerverwarming te verwijderen. Vervolgens moet er een nieuwe opstand van beton worden gemaakt en tenminste drie afvoer putten bij de loggia. Vervolgens moet er een nieuwe pui (lagere in verband met de hogere opstand) worden geplaatst die aan de bovenzijde direct een betere aansluiting bij de achtergevel krijgt. Pas daarna kan de kelderbak verder worden geïnspecteerd of er meerdere lekkages zijn zoals bij de zijwanden en de vloer. Nadat deze zaken zijn uitgevoerd bestaat de mogelijkheid om de kelder weer opnieuw te gaan inrichten en af te werken.”

Het (concept) rapport van [bedrijf 2] van 18 januari 2021 houdt voor zover hier van belang onder meer het volgende in.

“Aansluiting pui

Wij onderschrijven dat de bovenaansluiting van de deur niet juist is, waardoor regenwater via de

kier aan de bovenzijde naar binnen kan stromen en vervolgens in de onderdorpel ophoopt. Wij

onderschrijven dat de huidige opstand onder het kozijn van 88 mm minimaal is. Er wordt geadviseerd

om een opstand van minimaal 150 mm hoog te realiseren. Het is niet vereist dat deze in

beton wordt uitgevoerd, dit kan ook een houtachtig product zijn. Ook onderschrijven wij dat er gezorgd

dient te worden voor een waterdichte aansluiting van de onderzijde van de gevelpui tegen

de opstand.

CONCLUSIE

De aangetroffen wateroverlast ter plaatse van de betonwanden zijn naar onze mening veroorzaakt

door de volgende aspecten:

1. In de constructietekeningen is onvoldoende rekening gehouden met het hoogst bekende niveau van freatisch grondwater die in het rapport van Geo-Supporting zijn opgenomen.

2. Tijdens de uitvoering is onvoldoende aandacht geweest voor het risico op wateroverlast bij het verlagen van de kelderwanden met 18 cm.

3. Bij de overgang van de lage wand naar de hoge wand direct bij de achtertuin is geen rekening

gehouden met de mogelijkheid dat het grondwater tijdens veelvuldig regen en toestroming van oppervlaktewater tegen de achtergevel opgestuwd kan worden.

4. Het is aannemelijk dat de wateroverlast die onder de dekvloer is gesignaleerd veroorzaakt is door de forse waterstroming die heeft plaatsgevonden ter plaatse van de overgang van de hoge naar de lage kelderwanden.

5. De wateroverlast die door De Goede Toezicht is gemeten ter plaatse van de achtergevelpui is niet veroorzaakt door de lage opstand van de buitenruimte, maar komt door de actieve lekkage van de kelderbak.

AANBEVELINGEN

1. Een waterkerende voorziening aanbrengen tot 0,5 m +N.A.P.

2. Ter plaatse van de overgang van de betonnok naar de lage betonwand wordt geadviseerd

om een waterkering aan te brengen tot minimaal onderzijde begane grondvloer om te voorkomen dat oppervlaktewater door opstuwing naar binnen kan stromen. De aansluiting tussen deze voorziening en het naastgelegen buitenmetselwerk van de achtergevel van [straat] [nummer 1] en [nummer 2] dient waterkerend te worden uitgevoerd, door bijvoorbeeld zwelband.

3. De stalen kolommen van het portaal ter hoogte van de achtergevel hoger aanbrengen op minimaal de hoogte van de nieuwe betonplinten. De kolom dan op een betonpoer te plaatsen. Hiervoor dient een constructie-advies te worden opgesteld.

4. De zichtbare 'stortnaden' te injecteren.

5. Aanbrengen van 2 afvoerputten ter plaatse van de buitenruimte.

6. Een adequate waterkering aanbrengen vanaf de betonvloer in de buitenruimte tot onder de gevelpui.

Het rapport van [bedrijf 3] , vervat in een email van 2 november 2021 aan [appellant] , houdt voor zover hier van belang onder meer het volgende in.

Mogelijke Oorzaken waterlekkages

Onderstaand worden de mogelijke lekkageoorzaken in volgorde van belangrijkheid weergegeven:

• De aluminium kozijnen zelf zijn (bij de naar buiten draaiende stolpdeuren) niet waterdicht omdat plaatselijk waterafvoervoorzieningen in de kozijnonderregels ontbreken.

De waterhuishouding van de aluminium kozijnen is (plaatselijk) niet geregeld.

• De bouwkundige kozijnaansluitingen zijn onvoldoende (duurzaam) waterdicht.

Op de houten onderregel van het stelkozijn staat water. De bovenaansluiting van het aluminium kelderkozijn is afgekit tegen een beplating. De (stuik)naden van de beplating zijn afgekit. Dergelijke enkelvoudige kitafdichtingen kunnen niet duurzaam waterdicht functioneren.

De opstand onder het aluminium kelderkozijn is tegen de betonnen vloer van de wolfskuil plaatselijk

afgewerkt met een gewapende afdichtingscoating. Via de poreuze betonhuid kan water onder de afdichtingscoating komen waardoor deze op termijn zal loskomen.

• De betonnen kelderconstructie zelf is mogelijk niet waterdicht.

Onbekend is of de betonnen kelderwanden (duurzaam) waterdicht aansluiten tegen de gemetselde

bouwmuren/voorgevel. Onbekend is of de betonnen kelderwanden waterdicht aansluiten tegen de betonnen keldervloer. Onbekend is of de betonnen vloer- en wanden van de wolfskuil zelf waterdicht zijn en of deze waterdicht zijn aangesloten tegen de nieuwe kelderconstructie.

Het rapport van OTL (inspectie 7 december 2021), waarvan [appellant] bij de behandeling in hoger beroep heeft gezegd dat deze vooral haar standpunt onderbouwt, houdt voor zover hier van belang onder meer het volgende in.

Lekkage gevonden? Ja

Op locatie hebben we een visuele inspectie uitgevoerd om de toedracht van de lekkage te achterhalen.

Tijdens de visuele inspectie hebben we de volgende punten waargenomen.

Foto l: Hierop ziet u dat er een lekkage aanwezig is aan de gevel.

Foto 2: Op de foto is duidelijk te zien dat er door de lekkage vocht in de wand aanwezig is.

Foto 3: Ook bevind er zich vocht in de vloer. De hoogte van de vloer aan de buitenzijde is te laag ten opzichte van binnen. Hierdoor kan er bij hevige regen water binnentreden.

Er zijn vochtmetingen uitgevoerd om een eventuele lekkage te traceren. Tijdens de uitvoering van de vochtmetingen hebben we de volgende

punten waargenomen.

Foto l: 077 Digits waargenomen op de naad tijdens de meting. We hebben een verhoogt vochtgehalte waargenomen.

Foto 2: 035 Digits waargenomen onder de naad tijdens de meting. We hebben geen verhoogt vochtgehalte waargenomen.

Foto 3: 036 Digits waargenomen boven de naad tijdens de meting. We hebben geen verhoogt vochtgehalte waargenomen.

Foto 4: 082 Digits waargenomen aan de gevel tijdens de meting. We hebben een verhoogt vochtgehalte waargenomen.

Middels thermografische opnamen hebben we gekeken naar de gevel. Hierbij is uitstraling waargenomen wat duidt op een lekkage op de aangegeven plaats.

Foto l: Ook hebben we uitstraling waargenomen op de naad tijdens de uitvoering van het onderzoek.

Foto 2: Ook boven in de hoek weer uitstraling waargenomen.

Foto 3: Hier ziet u nogmaals dat we duidelijk uitstraling hebben waargenomen als gevolg van de lekkage.

Conclusie: Verschillende lekkages waargenomen tijdens de uitvoering van het onderzoek.

Verder is in de email van 18 december 2021 van [naam 2] , als reactie op het door Kooistra aan hem toegezonden stappenplan voor herstel, het volgende vermeld:

“Voor nu geen opmerkingen. Graag verneem ik de resultaten van het onderzoek van de inspectie na

demontage van de pui. Wellicht kom ik zelf ook nog langs. Laat mij even weten wanneer demontage

staat gepland / gereed is. Zou ik de (aansluit-)details van de gevelpui mogen ontvangen? In dat kader

merk ik op dat de beton-opstort onderdorpel die jullie gaan maken wel geïsoleerd moet worden om

een koudebrug te voorkomen.”

Uit de bovenomschreven rapportages, bevindingen en correspondentie volgt geen eenduidig beeld over de oorzaak van de lekkage in of rondom de achterpui en daaruit kan niet de conclusie worden getrokken dat de schade veroorzaakt is door (niet deugdelijk herstelde) gebreken in het werk van Bouwgroep.

Waar De Goede Toezicht bijvoorbeeld concludeert dat de lekkage in de kelder wordt veroorzaakt door de lekkende opstand van de pui in de achtergevel van de kelder, stelt [bedrijf 2] dat de wateroverlast die door De Goede Toezicht is gemeten ter plaatse van de achtergevelpui niet is veroorzaakt door de lage opstand van de buitenruimte, maar komt door de actieve lekkage van de kelderbak.

Ten aanzien van de opstand heeft Bouwgroep aangevoerd dat bij het maken en plaatsen van de achterpui door [appellant] onder ogen is gezien dat [bedrijf 1] een betonnen opstand ten onrechte niet had gerealiseerd en dat Bouwgroep vervolgens op verzoek van [appellant] een houten opstand heeft gemaakt waarbij Bouwgroep heeft bedongen daar verder niet verantwoordelijk voor te zijn. [appellant] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. [appellant] kan Bouwgroep voor gebreken betreffende de opstand dus niet aanspreken.

[bedrijf 2] rapporteert over andere oorzaken: “Wij onderschrijven dat de bovenaansluiting van de deur niet juist is, waardoor regenwater via de kier aan de bovenzijde naar binnen kan stromen en vervolgens in de onderdorpel ophoopt.”

Onbetwist is echter dat Bouwgroep daarna herstelwerk heeft uitgevoerd, onder meer in de vorm van kitwerk. De rapporten van De Goede Toezicht en [bedrijf 2] dateren beide van voordat Bouwgroep herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, dus zeggen niets over de deugdelijkheid van het herstel. Dat het herstel niet afdoende was, is door Bouwgroep betwist en er ontbreekt een verslag van een correct uitgevoerde test die dit aantoont.

Het rapport van [bedrijf 3] geeft ook onvoldoende handvatten over de lekkageproblemen en blijft steken in voorlopige bevindingen rond mogelijke oorzaken, zonder helder te maken wat de daadwerkelijke oorzaak van de lekkage was. [bedrijf 3] suggereert als een van de mogelijke oorzaken dat de aluminium kozijnen zelf niet waterdicht zijn omdat plaatselijk waterafvoervoorzieningen in de kozijnonderregels ontbreken. Echter, dat de aluminium kozijnen zelf niet waterdicht zijn, is niet waarschijnlijk omdat het kozijn bij het uitgevoerde herstel ongewijzigd terug is geplaatst en zich daarna volgens [appellant] geen problemen meer hebben voorgedaan.

Het rapport van OTL geeft evenmin uitsluitsel. Weliswaar is in het rapport te lezen dat bij de uitvoering van het onderzoek verschillende lekkages zijn gebleken, maar duidelijkheid over de aard en oorsprong daarvan is daarin niet te lezen. De enige concrete uitlating in het rapport van OTL over de oorzaak van de lekkage is de opmerking dat de hoogte van de vloer aan de buitenzijde te laag is ten opzichte van binnen en dat daardoor bij hevige regen water kan binnentreden. Dit is echter tegenstrijdig aan wat [bedrijf 2] rapporteert en [appellant] heeft bovendien niet toegelicht dat en waarom de (eventuele) omstandigheid dat de vloer aan de buitenzijde te laag is ten opzichte van binnen een aan Bouwgroep toerekenbaar gebrek betreft.

Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] verklaard dat bij het demonteren van de pui, door de derde aan wie [appellant] het herstelwerk had opgedragen, geen deskundige aanwezig is geweest om over gebreken aan de achterpui te rapporteren. Dit ondanks dat [naam 2] had gevraagd om de resultaten van het onderzoek van de inspectie na demontage van de pui. Het moment van demontage is dus ook niet benut om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage.

Dat er een gebrek was in het door Bouwgroep verrichte werk, welk gebrek dit was en in welke mate dit aan de schade heeft bijgedragen, is kortom op grond van hetgeen is aangevoerd, mede in het licht van het verweer dat is gevoerd, niet vast te stellen. Aan [appellant] kan weliswaar worden toegegeven dat Bouwgroep uitvoerige pogingen heeft gedaan om lekkageproblemen op te lossen en dat zij richting haar verzekeraar heeft aangegeven verantwoordelijk te zijn voor die problematiek, maar Bouwgroep heeft daarover verklaard dat dit alleen is gebeurd om de relatie met [appellant] goed te houden en om eerst te proberen de financiële gevolgen met de verzekering op te lossen. Dat is beide op zichzelf voorstelbaar (hoewel bij het laatste vanzelfsprekend geen valse verklaringen mogen worden gegeven). Het stond Bouwgroep in elk geval vrij om in deze procedure een ander standpunt in te nemen dan in de correspondentie met de verzekeraar en die correspondentie doet dus niet af aan wat hiervoor is overwogen. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] ter zake van de lekkage bij de pui moeten worden afgewezen.

Overige herstelkosten

[appellant] heeft ook bedragen gevorderd van in totaal € 2.995,96 onder het kopje Overige herstelkosten. Het gaat daarbij om afwerkingspunten in onder meer de keuken en badkamer. [appellant] stelt dat Bouwgroep de desbetreffende afwerkingspunten niet meer wilde herstellen en ermee heeft ingestemd dat dit door een derde zou gebeuren. Dat is echter betwist en onvoldoende onderbouwd is dat Bouwgroep deze specifieke afwerkingspunten inderdaad niet meer wilde verrichten. Weliswaar heeft [appellant] op 14 december 2021 de hiervoor onder 6.4 geciteerde email gestuurd met de tekst:

“Jouw diverse herstelacties hebben helaas niet het gehoopte resultaat opgeleverd. Je gaf aan dat je geen oplossing meer hebt en dat iemand anders het maar moet doen” waarop niet meer door Bouwgroep is gereageerd, maar gelet op de context van de correspondentie tussen partijen ziet deze email alleen op de achterpui. Als uit deze mail al moet worden afgeleid dat Bouwgroep zich erbij heeft neergelegd dat [appellant] herstel door derden zou laten uitvoeren en er dus geen ingebrekestelling nodig was, geldt dat slechts voor de achterpui, niet voor de hier bedoelde afwerkingspunten. Er bevindt zich niets in het dossier waaruit blijkt dat partijen over die afwerkingspunten overleg hebben gevoerd of dat Bouwgroep ter zake van die punten in verzuim is komen te verkeren. De vordering op dit punt moet dan ook worden afgewezen.

Het voorgaande betekent dat de grieven 1 en 2 falen.

De vorderingen van Bouwgroep

De grieven I tot en met IV in incidenteel hoger beroep hebben betrekking op de vordering van Bouwgroep tot betaling van facturen. Bouwgroep stelt dat de gevorderde bedragen in facturen 2022-0006 (2e) en 2021-0057 zien op verricht meerwerk, waarvoor [appellant] opdracht heeft gegeven. De rechtbank heeft betaling ervan ten onrechte afgewezen. Ook had de rechtbank de factuur 2022-0006 (1e ) inclusief btw, dus tot € 8.175,- moeten toewijzen, aldus telkens Bouwgroep.

[appellant] betwist dat meerwerk is overeengekomen alsmede dat ervoor gewaarschuwd is dat dit tot een verhoging van de aanneemsom zou leiden. Zij wijst erop dat Bouwgroep haar ook nooit tot betaling van meerwerk heeft aangesproken, zelfs niet toen de inleidende dagvaarding is uitgebracht. Over de specifieke meerwerkfacturen heeft zij opmerkingen gemaakt die hierna worden besproken. [appellant] klaagt op haar beurt met grief 3 over de toewijzing door de rechtbank van € 7.500,- betreffende factuur 2022-0006, omdat zij al meer dan de volledige aanneemsom had betaald toen die factuur onbetaald werd gelaten.

Voor een goed begrip volgt hier een overzicht van de facturen die in deze procedure voor het geschil van belang zijn (de facturen worden hierna aangeduid met het productienummer):

prod.

factuur

nummer

datum

Excl. btw

Incl. btw

Omschrijving

opmerkingen

8

2022-0006 (1e)

06-07-22

7500

8175

schilderwerk 1e termijn

Betaald op

grond van vonnis

9

2021-0047

02-06-21

10.636

12.869,56

1e termijn herstel

Voldaan

4 juni 2021

10

2021-0062

12-10-21

4800

5323

wzh/stucwerkzaamheden

Voldaan

22 okt 2021

11

2021-0066

27-11-21

6000

6540

wzh/schilderwerk 1e termijn

Voldaan

13 dec 2021

12

2022-0006 (2e)

06-07-22

7500 en 5000

13.625

schilderwerk 2e termijn + schilderwerk 3e termijn

Betwist,

wel een printscreen van verzending

13

2021-0057

30-08-21

6800

8228

betoncire

Betwist en geen printscreen van verzending

[appellant] heeft terecht aangevoerd dat de facturatie door Bouwgroep een grote rommel is geweest. Zij heeft daaraan de conclusie verbonden dat dit het vermoeden rechtvaardigt dat er sprake is van fraude. Zij koppelt daar tevens haar vordering aan om Bouwgroep te veroordelen in de werkelijke proceskosten. Het hof, en overigens ook Bouwgroep, is het met het eerste punt eens, maar niet met de conclusie. Bouwgroep heeft uitgelegd dat haar administratie niet op orde was en dat zij eerder in de procedure vergissingen heeft gemaakt wat betreft de ingediende facturen, waarvoor zij zich verontschuldigt. Bouwgroep heeft toegelicht dat de privé situatie van haar bestuurder in de jaren 2021 tot en met 2024 zeer hectisch was. In hoger beroep heeft zij ten tijde van de mondelinge behandeling uiteengezet dat de vordering ziet op verricht meerwerk. Dát meerwerk is verricht, blijkt uit de omstandigheid dat [appellant] meerdere meerwerkfacturen van andere werkzaamheden dan die staan opgesomd in de tweede aannemingsovereenkomst heeft ontvangen en betaald. Dat meerwerk is verricht, is bovendien erkend door de advocaat van [appellant] in haar email van [nummer 1] oktober 2022. Het wordt ook ondersteund door het feit dat [appellant] voor ruim € 10.000,- meer dan het bedrag waarop de tweede aannemingsovereenkomst sloot bij [bedrijf 1] in rekening heeft gebracht ter zake van betalingen aan Bouwgroep. Het gefactureerde meerwerk ziet op meer schilderwerk dan in de tweede aannemingsovereenkomst staat vermeld, te weten de volledige benedenverdieping inclusief plafonds en bovendien de overige twee slaapkamers, de gang, het toilet en de badkamers in de kelder alsook de trap, het trappengat en de entreehal op de begane grond. Aldus telkens Bouwgroep.

Ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep is door [appellant] onvoldoende weersproken dat zij meerwerk heeft opgedragen en heeft [appellant] erkend dat Bouwgroep meer schilderwerk heeft gedaan dan in de tweede aannemingsovereenkomst staat vermeld. In zoverre faalt haar verweer. Een gespecificeerde bevestiging van dit meerwerk door Bouwgroep met de daarbij behorende bedragen ontbreekt echter. Wat [appellant] daarvoor moest betalen is dus grotendeels onduidelijk gebleven. Het had bovendien op de weg van Bouwgroep gelegen (ook al wil het hof wel aannemen dat de administratie vanwege persoonlijke problemen niet op orde was), dan in elk geval op de facturen te vermelden op welke exacte werkzaamheden deze zagen. Terecht heeft [appellant] aangevoerd dat op die facturen de werkzaamheden slechts in algemene termen zijn omschreven, zodat voor [appellant] niet dan wel zeer moeilijk is na te gaan waar de facturen precies op zien. Zo is bijvoorbeeld verzuimd om in de facturen te vermelden welke werkzaamheden zagen op de tweede aannemingsovereenkomst en welke op overeengekomen meerwerk. Ook hebben de twee facturen (8) en (12) hetzelfde factuurnummer en bedrag, maar is op factuur (12) daarnaast nog een bedrag toegevoegd. Noch in de processtukken noch bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Bouwgroep hier die duidelijkheid over verschaft.

Het hof zal voor de in geschil zijnde facturen (8), (12) en (13) - daarbij wordt de productienummering gevolgd - nagaan wat dit voor gevolgen heeft.

Wat betreft factuur (8) merkt [appellant] op dat de omschrijving op deze factuur onjuist is omdat de 1e termijn schilderwerk al met factuur (11) was gefactureerd op 27 november 2021 en dat overigens het belang bij de vordering tot betaling ontbreekt omdat [appellant] deze factuur op grond van het vonnis al heeft betaald.

Bouwgroep heeft aangevoerd dat factuur (11) zag op de 1e termijn schilderwerk als vervat in de tweede aannemingsovereenkomst en factuur (8) op de 1e termijn schilderwerk waarvoor een meerwerkopdracht is verleend. De meerwerkopdracht ter zake van het aanvullende schilderwerk tot het bedrag van factuur (8) is door Bouwgroep met stukken onderbouwd en door [appellant] verder ook onvoldoende betwist. Deze factuur is daarom verschuldigd en wel inclusief btw, zoals [appellant] niet heeft bestreden. Dit betekent dat [appellant] ter zake van deze factuur nog € 675,- verschuldigd is, omdat in het bestreden vonnis het factuurbedrag exclusief btw is toegewezen. Op dit punt gaat het verweer omtrent het ontbreken van belang dus niet op. Voor het overige deel van factuur (8) geldt dat het hof dit niet opnieuw zal toewijzen, maar het bestreden vonnis dienaangaande zal bekrachtigen.

Het hof merkt op dat de nadere uitleg die Bouwgroep tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven over factuur (12) betreffende het schilderwerk tegenstrijdig is en niet te volgen. Bouwgroep betoogt in haar pleitaantekeningen dat zij [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) opdracht heeft gegeven voor al het schilderwerk, zowel het schilderwerk zoals in de tweede aannemingsovereenkomst voorzien, als het schilderwerk dat als meerwerk is opgedragen. De verklaring van [bedrijf 4] en de facturen van [bedrijf 4] aan Bouwgroep, van respectievelijk € 12.500,- en € 1.000,- ex btw voor het totale schilderwerk, bevestigen dit. Volgens Bouwgroep kon zij deze kosten aan [appellant] in rekening brengen met een gebruikelijke opslag van 30%. Als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat dit klopt, komt het hof dan uit op een bedrag van € 13.500,- + € 4.050,- = € 17.550,- ex btw. Bouwgroep stelt dat daar de geschatte kosten van verf ad € 2.000,- nog bij komen, maar dat is onvoldoende onderbouwd. Zij heeft daar geen betalingsbewijzen van overgelegd en uit de verklaring van [bedrijf 4] valt eerder af te leiden dat de kosten zijn inbegrepen in zijn facturen.

Voor het totale schilderwerk heeft Bouwgroep echter veel meer dan dat in rekening gebracht:

ex btw incl btw

Factuur (11) 6000 6540

Factuur (8) 7500 8175

Factuur (12) 12.500 13.625

Totaal [nummer 2] .000 28.340

[appellant] heeft bestreden dat factuur (12) betaald moet worden. Zij stelt dat die pas boven tafel is gekomen na de vordering in reconventie in eerste aanleg. De factuur heeft hetzelfde factuurnummer als factuur (8) en daarop is hetzelfde bedrag als termijn in rekening gebracht als bij factuur 8, terwijl daarbij nog een bedrag is toegevoegd. [appellant] vindt die factuur kortom onbetrouwbaar.

Ook het hof stelt die vraagtekens bij factuur (12). Het valt het hof verder op dat de som van factuur (11) en factuur (8) ex btw precies het bedrag van € 13.500,- betreft dat [bedrijf 4] bij Bouwgroep voor haar schilderwerk in rekening heeft gebracht. Een verdere toelichting op factuur (12) ter hoogte van bijna hetzelfde bedrag en dus een opslag van bijna 100% had dan voor de hand gelegen. Nu die toelichting ontbreekt, is de vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd. Dit geldt ook voor factuur (13). Dit betreft, net als factuur (12) een factuur die, zoals [appellant] heeft aangevoerd, drie jaar na dato en ruim na de conclusie van eis in reconventie, is ingebracht. [appellant] heeft bestreden dat zij deze factuur heeft ontvangen of daarvoor ooit is aangemaand en voert aan dat de werkzaamheden die op deze factuur staan omschreven bovendien waren inbegrepen in de (termijnbetalingen van de) tweede aannemingsovereenkomst. Dit is door Bouwgroep onvoldoende weerlegd. Ook is door Bouwgroep niet toegelicht wie de met factuur (13) in rekening gebrachte werkzaamheden heeft uitgevoerd. Hoe het bedrag tot stand is gekomen is evenmin duidelijk. Door al deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat Bouwgroep recht heeft op betaling van de facturen (12) en (13), zodat de vordering ter zake hiervan niet toewijsbaar is.

Dit alles betekent niet dat Bouwgroep zal worden veroordeeld tot betaling van de werkelijke proceskosten. Al eerder is opgemerkt dat het hof Bouwgroep wel wil volgen in haar uitleg dat de meeste vraagtekens bij de facturen voortkomen uit de gebrekkige administratie van Bouwgroep, die zoals door haar toegelicht, voortkwam uit moeilijke persoonlijke omstandigheden van haar bestuurder. Misbruik van procesrecht is niet aan de orde.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

Het principaal hoger beroep heeft geen succes en het incidenteel hoger beroep maar zeer ten dele. Het hof zal [appellant] alleen veroordelen de btw over € 7.500,-, te weten € 675,-, alsnog te betalen. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Er zijn onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. De proceskosten in principaal appel komen voor rekening van [appellant] omdat zij daarin in overwegende mate in het ongelijk is gesteld.

De proceskosten in incidenteel appel zijn voor rekening van Bouwgroep. Zij is in incidenteel appel voor het grootste deel in het ongelijk gesteld. Het deel dat zij wel krijgt toegewezen, betreft btw, maar dit heeft zij niet met zoveel woorden in eerste aanleg gevorderd, wat wel had gekund. Als de omissie in de veroordeling een fout was geweest, had zij de rechtbank ook om aanvulling van het vonnis op dit punt kunnen verzoeken, wat evenmin is gebeurd, terwijl zij een dergelijk verzoek wel op een ander onderdeel van het vonnis heeft gedaan. Bovendien heeft Bouwgroep niet betwist dat zij ook nooit aan [appellant] heeft gevraagd het toegewezen bedrag inclusief btw te voldoen, terwijl er geen aanwijzingen waren dat dat niet op verzoek alsnog zou gebeuren, zodat het om al deze redenen niet redelijk is dat - bij het verder falen van het incidenteel appel - [appellant] in de kosten daarvan wordt veroordeeld. Het voorgaande is tevens aanleiding de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag toe te kennen vanaf 23 september 2025, de datum van het incidenteel appel.

7. Beslissing

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij onder 5.4 het meer of anders gevorderde is afgewezen, en doet opnieuw recht:

veroordeelt [appellant] een bedrag van € 675,- te betalen aan Bouwgroep, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 september 2025 tot de dag van betaling.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in principaal hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.255,- aan griffierechten en € 4.704,- voor salaris advocaat;

veroordeelt Bouwgroep in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot nu aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 2.352,- aan salaris advocaat;

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, L.A.J. Dun en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.