GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/89
3 augustus 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/3176 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] 4 te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 1.014.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 december 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben een reeks van nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Na sluiting van het onderzoek heeft belanghebbende verzocht om heropening daarvan, waartoe hij stelt dat de rechtbank inmiddels toegang heeft verleend tot het digitale dossier met de rechtbankstukken (zie ook hierna r.o. 5.1.3.1 tot en met 5.1.3.4). Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object uit 1898 is in gebruik als restaurant en kantoor en heeft een vloeroppervlakte van respectievelijk 114 m² en 27 m².
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag, een taxatiematrix, huurinformatieformulieren alsmede akten van levering overgelegd.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”):
“WOZ-waarde
3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel is dat de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de hoogste bieder voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. Aan een onroerende zaak wordt op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling een waarde toegekend die voor niet-woningen onder meer wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) of door middel van systematische vergelijking van vergelijkbare objecten waarvan een marktprijs beschikbaar is.
5. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
6. [X] vindt de vastgestelde waarde voor het restaurant met kantoor op het [straat] 4 in [Z] -Centrum ( [plaats] ) te hoog omdat vergelijkingshuur 1 behoort bij een object dat kleiner is dan het restaurant van [X] . Bovendien is vergelijkingsobject 2 gelegen aan het [plein] , dus een uitgaansgebied en het restaurant van [X] niet. [X] staat een waarde voor van € 924.000,-.
7. De heffingsambtenaar bestrijdt deze standpunten. Met de genoemde verschillen is in voldoende mate rekening gehouden bij de vaststelling van de waarde.
8. De rechtbank is met partijen van oordeel dat er enige verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en het restaurant van [X] , maar is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar voor het restaurant een iets lagere huur (€ 450,-/m²) in aanmerking genomen dan het gemiddelde van de vergelijkingshuren (€ 461,-/m²). De vergeleken verkoopobjecten zijn ook in Centrum gelegen restaurants. De heffingsambtenaar heeft ook een iets lagere kapitalisatiefactor voor het restaurant in aanmerking genomen (17,5) dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingstransacties (17,8). Tot slot hebben de vergelijkingsverkopen een gemiddelde m²-prijs van € 9.135,- opgebracht en wordt het restaurant gewaardeerd op € 7.867,- per m². Dat is voldoende marge voor compensatie van de door [X] genoemde verschillen.
9. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
10. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaken als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
11. Bij de beoordeling van het verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift. De te beoordelen periode loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.
12. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 11 mei 2023 ontvangen, zodat bij het doen van deze uitspraak de redelijke termijn van twee jaar nog niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Proceskosten en griffierecht 13. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Bij die uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Vooraf
5.1.1.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft op dinsdag 28 juli 2026, 16:48 uur een wrakingsverzoek ingediend, dat kennelijk betrekking heeft op de raadsheren waarvan eerder is medegedeeld dat die de onderhavige zaak op 29 juli 2026 ter zitting zouden behandelen en de griffier. Het wrakingsverzoek is herhaald op 29 juli 2026, 8:37 uur.
5.1.1.2. Op 21 juli 2026 is bij het Hof een eerder wrakingsverzoek ingediend door dezelfde gemachtigde, betrekking hebbende op de raadsheren die zaken zouden behandelen ter zitting van 22 juli 2026. Bij in het openbaar uitgesproken beslissing van 24 juli 2026 (zaaknummer 200.372.046-01) heeft de wrakingskamer van het Hof dat wrakingsverzoek niet-ontvankelijk verklaard. De wrakingskamer heeft daartoe voor zover hier relevant het volgende overwogen:
“3.3. Blijkens de toelichting is de wraking van de raadsheren gebaseerd op het feit dat de
rechtbanken de gemachtigde digitale toegang tot de rechtbankdossiers weigeren. Uit deze
toelichting volgt niet waarom deze omstandigheid grond zou opleveren voor de objectieve
vrees dat de raadsheren partijdig zouden zijn jegens de verzoekers die de gemachtigde
bijstaat. Het verzoekschrift voldoet in dat opzicht niet aan het voorschrift dat daarin de
gronden voor wraking moeten zijn vermeld. Verzoekers kunnen daarom niet in dit
wrakingsverzoek worden ontvangen.
Voorzover de wraking zo moet worden begrepen dat deze gegrond is op de
beslissing van de raadsheren om geen uitstel te verlenen voor de geplande zitting van 22 juli
2026 geldt dat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen daaraan in de weg staat. Dit gesloten
stelsel brengt mee dat een rechterlijke (proces)beslissing geen grond kan vormen voor
wraking: wraking is geen verkapt rechtsmiddel. De wrakingskamer beoordeelt dus niet de
juistheid van die beslissing. Hieruit volgt dat het wrakingsverzoek, ook voor zover het is
gebaseerd op de aanhoudingsbeslissing niet toewijsbaar is.”
5.1.1.3. Het onderhavige wrakingsverzoek heeft in essentie dezelfde inhoud als het wrakingsverzoek van 21 juli 2026 en vertoont hetzelfde gebrek als dat geconstateerd in overweging 3.3 van de beslissing van de wrakingskamer. Het verzoek bevat geen enkel feit en geen enkele omstandigheid waaruit kan volgen dat de rechterlijke onpartijdigheid van de raadsheren schade kan lijden of dat daarvoor een objectief gerechtvaardigde vrees bestaat. Het Hof heeft daarin aanleiding gevonden met toepassing van artikel 4 lid 3 van het Wrakingsprotocol Gerechtshof Amsterdam te beslissen het verzoek tot wraking van de raadsheren niet aan de wrakingskamer voor te leggen, omdat het verzoek evident niet als wrakingsverzoek in de zin van de wet is aan te merken.
5.1.1.4. De wet voorziet niet in de mogelijkheid een griffier te wraken.
5.1.2.1. Ingevolge artikel 8:58 lid 1 Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen, zij zijn hierop bij de uitnodiging voor de zitting gewezen. Desalniettemin hebben beide partijen binnen tien dagen voor de zitting stukken ingediend. Desgevraagd hebben partijen voor deze late indiening geen acceptabele verklaring gegeven. Het zijn of stukken waarover partijen al veel langer de beschikking hadden of stukken waarin wordt gereageerd op stukken van de wederpartij ingediend binnen tien dagen voor de zitting, dan wel bewerkingen van door belanghebbende reeds eerder ingediende stukken.
5.1.2.2. Het Hof heeft daarom beslist alle stukken die zijn ingediend zonder daarbij de termijn van art. 8:58 lid 1 Awb in aanmerking te nemen tardief te verklaren en dus niet als gedingstuk te accepteren. Dit met uitzondering van de op de dag vóór de zitting ingediende pleitnotities en de onder 5.1.1.1 genoemde wrakingsverzoeken.
5.1.3.1. Belanghebbende stelt dat zij niet beschikt over een volledig dossier omdat zij niet langs digitale weg toegang heeft gekregen tot de rechtbankstukken.
5.1.3.2. Bij de rechtbank procedeerde belanghebbendes gemachtigde nog niet langs digitale weg. Alle dossierstukken van die fase van geding heeft hij op papier gekregen.
Bij de overstap naar het digitaal procederen is namens de gerechten overleg gevoerd met de gemachtigde, omdat hij een groot aantal procedures voert bij alle gerechten. In een namens alle gerechtshoven en rechtbanken verzonden brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan belanghebbende, gedagtekend 23 april 2026, wordt vermeld dat de gemachtigde in januari heeft aangegeven in alle zaken digitaal te willen procederen, dat vanwege het grote aantal zaken de overstap naar digitaal procederen niet eenvoudig was en dat daarom afspraken zijn gemaakt. Volgens die brief behoort tot die afspraken:
“U krijgt in alle lopende dossiers toegang tot de stukken die er al in zijn geplaatst. Dit betekent dat u geen toegang krijgt tot reeds afgesloten dossiers”
In de brief staat voorts:
“Inmiddels is gebleken dat u bij enkele gerechten stukken op papier indient en/of toegang vraagt tot (rechtbank)dossiers die zijn afgesloten. Aan u is meermaals uitgelegd, laatstelijk tijdens het gesprek van 7 april 2026, dat en waarom geen toegang kan worden verleend tot reeds afgesloten digitale dossiers waarin u niet eerder was gekoppeld.”
Een afschrift van deze brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is aan deze uitspraak gehecht.
5.1.3.3. Gelet op de met de gemachtigde gemaakte afspraken moet hij zich ervan bewust zijn geweest dat in procedures waarin de rechtbank al uitspraak had gedaan vóórdat hij digitaal is gaan procederen, hij geen toegang zou krijgen tot het digitale dossier van de rechtbank. De gemachtigde had tijdens de procedure bij de rechtbank de beschikking over alle procestukken op papier. Als hij die heeft weggegooid komt dat voor zijn rekening.
5.1.3.4. De gemachtigde van belanghebbende klaagt er voorts over dat hij in het digitale dossier niet beschikt over het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de rechtbank. Na het instellen van hoger beroep door belanghebbende heeft de rechtbank een proces-verbaal opgemaakt. Dat proces-verbaal is door de rechtbank per post verzonden aan de gemachtigde van belanghebbende. Hij heeft niet gesteld dat hij het proces-verbaal niet heeft ontvangen. Bovendien heeft het Hof hem ter zitting in de gelegenheid gesteld van een op papier gesteld afschrift van het proces-verbaal kennis te nemen, maar hij heeft dat geweigerd. Onder die omstandigheden vindt het Hof geen reden gevolgen te verbinden aan de omstandigheid dat het proces-verbaal de gemachtigde niet digitaal ter beschikking is gesteld.
Met betrekking tot de waarde
Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdelen 3 en 4) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Ook het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van het taxatieverslag en de taxatiematrix en zijn toelichtingen daarbij, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld (het Hof wijst op het overwogene in onderdeel 8 van de uitspraak van de rechtbank).
Daarbij acht het Hof de vergelijkingsobjecten – ook qua type en locatie – goed bruikbaar om de waarde van het object te onderbouwen. Met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten (bijvoorbeeld in oppervlakte en ligging) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden door het hanteren van een kapitalisatiefactor van 17,5, die wat lager is dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,8 die uit de taxatiematrix volgt. Ook de huurreferenties acht het Hof voldoende bruikbaar om de huurwaarde van totaal € 58.050 te onderbouwen, ondanks dat de eerste huurreferentie veel kleiner is en de tweede huurreferentie in een uitgaansgebied is gelegen. De verschillen in onder meer oppervlakte en ligging komen voldoende tot uitdrukking in de huurprijs van de desbetreffende huurreferenties. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft toegelicht worden bij de onderbouwing van een niet-woning geen KOUDVEL-factoren toegepast.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, B.A. van Brummelen en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 3 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: