ECLI:NL:GHAMS:2026:2362

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 30 april 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden (hierna: de WOZ-waarden) van de onroerende zaken aan de adressen [straat] 92-H en 94-H te [Z] (hierna: de objecten) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op respectievelijk € 504.000 en € 567.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 10 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd.

De rechtbank heeft als volgt op het beroep tegen de uitspraken op bezwaar beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep in beide zaken ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 375,-;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding aan [X] voor proceskosten en griffierecht tot een bedrag van € 474,37;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 625,-;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding aan [X] voor proceskosten en griffierecht tot een bedrag van € 474,38.”

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 december 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben diverse aanvullende stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Na sluiting van het onderzoek heeft belanghebbende verzocht om heropening daarvan, waartoe hij stelt dat de rechtbank inmiddels toegang heeft verleend tot het digitale dossier met de rechtbankstukken (zie ook hierna r.o. 5.1.3.1 tot en met 5.1.3.4). Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Het betreft winkels met bouwjaar 1899. De winkels zijn gelegen op de begane grond en hebben een vloeroppervlakte van respectievelijk 72 m² (92-H) en 53 m² (94-H). Daarnaast beschikt 94-H over een kelder van 20 m².

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg voor beide objecten onder meer het taxatieverslag, een taxatiematrix, huurinformatieformulieren alsmede akten van levering overgelegd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van [straat] 94-H te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft zich ter zitting van de rechtbank akkoord verklaard met de WOZ-waarde van [straat] 92-H.

4. Het oordeel van de rechtbank

2. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2021. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat [X] daartegen heeft ingebracht.

3. In deze zaken gaat het om de waarde van twee omstreeks 1899 gebouwde onroerende zaken, te weten twee winkels in [Z] -Centrum ( [plaats] ). [X] is eigenaar van de onroerende zaken. In geschil is of de WOZ-waardes van deze objecten te hoog zijn vastgesteld.

4. Aan een onroerende zaak wordt op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling een waarde toegekend die voor niet-woningen onder meer wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) of door middel van systematische vergelijking van vergelijkbare objecten waarvan een marktprijs beschikbaar is.

5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze winkel onderbouwd met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door hem en de taxateur gegeven toelichting.

6. [X] heeft zich gelet op deze toelichting alsnog akkoord verklaard met de vastgestelde waarde van € 504.000,-. Dat betekent dat het beroep in deze zaak ongegrond is.

7. [X] vindt de vastgestelde waarde van € 567.000,- te hoog. Volgens haar moet de waarde gelijk zijn aan de waarde van het identieke buurpand [straat] 92-H (€ 504.000,-).

8. De taxateur van de heffingsambtenaar bestrijdt dit standpunt, want de panden zijn niet identiek. De primaire oppervlakte van nummer 94-H, de bij winkels belangrijkste oppervlakte, is kleiner dan bij nummer 92-H, wat gelet op de afnemende meeropbrengst maakt dat de m²-prijs van 94-H hoger is (€ 561,-/m²) dan van nummer 92-H (€ 452/m² ). Daarnaast heeft nummer 94-H een opslagruimte, die nummer 92-H niet heeft.

9. De heffingsambtenaar heeft het gelijk aan zijn zijde. De winkels zijn niet identiek, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde van deze winkels gelijk moet zijn. De taxateur heeft de waarde van de winkel onderbouwd met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door hem en de taxateur gegeven toelichting. In de matrix is voor de vaststelling van de jaarhuur gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten van soortgelijke winkels in het Centrum, waarvan twee in dezelfde straat. Bij de vergelijkingshuren is rekening gehouden met kortingen, indien van toepassing.

10. Hetzelfde geldt voor de verkooptransacties van vergelijkbare winkels waaruit de kapitalisatiefactor is afgeleid. Gelet op de toelichting van de taxateur ter zitting dat aan alle bijzondere omstandigheden van de vergelijkingsobjecten aandacht is besteed door middel van correcties, heeft de rechtbank geen twijfel dat alle relevante aspecten van de vergelijkingsobjecten op juiste wijze in de matrix zijn verdisconteerd. De gemiddelde huur van de drie vergelijkingsobjecten is € 675,-/m² terwijl voor de winkel een huurprijs van € 561,-/m² winkeloppervlak in aanmerking is genomen. Daar komt bij dat uit de vergelijkingsverkopen een kapitalisatiefactor van gemiddeld 17,4 volgt, terwijl voor de winkel een kapitalisatiefactor van 15,5 in aanmerking is genomen. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de waarde voor de winkel niet te hoog is vastgesteld.

11. [X] heeft voor het overige geen bezwaar geuit tegen de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het beroep is daarom ongegrond.

12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaken als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. In dit kader merkt de rechtbank de Staat als partij in dit geding aan. Op grond van een beleidsregel van de minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig om de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding.

13. Bij de beoordeling van het verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, waarbij de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar is gesteld op zes maanden en voor de behandeling van het beroep op anderhalf jaar. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.

14. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 12 mei 2022 ontvangen, zodat bij het doen van deze uitspraak de redelijke termijn is overschreden met afgerond acht maanden. Wat betreft de hoogte van de schadevergoeding is de vergoedingsnorm € 500,- per (afgerond) half jaar overschrijding. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [X] dan ook recht op een schadevergoeding van (2 x € 500,- =) € 1.000,‑. Hierbij merkt de rechtbank de zaken in het kader van het verzoek om schadevergoeding aan als samenhangend omdat de beroepen gezamenlijk zijn behandeld. Hierin ziet de rechtbank aanleiding om slechts eenmaal het tarief van € 1.000,- te hanteren. Omdat de bezwaartermijn is overschreden met afgerond drie maanden zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van (3/8 x € 1.000,- =) € 375,- aan [X] als vergoeding van de geleden immateriële schade. Het restant van de schadevergoeding ad € 625,- moet aan [X] worden betaald door de Staat.

15. De rechtbank ziet in verband met de toewijzing van het verzoek om schadevergoeding aanleiding om de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten van rechtsbijstand zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 218,75 (1 punt voor het verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 0,25 (gewicht van de zaak).

16. [X] heeft daarnaast recht op vergoeding van het door haar betaalde griffierecht van 2 x € 365,- = € 730,-. Het totaal aan te vergoeden proceskosten en griffierecht is dus (€ 218,75 + € 730,- =) € 948,75. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar en de Staat ieder bij helfte te veroordelen tot betaling van deze vergoedingen.

17. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar en de Staat erop dat zij de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mogen uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van [X] .”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Vooraf

5.1.1.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft op dinsdag 28 juli 2026, 16:48 uur een wrakingsverzoek ingediend, dat kennelijk betrekking heeft op de raadsheren waarvan eerder is medegedeeld dat die de onderhavige zaak op 29 juli 2026 ter zitting zouden behandelen en de griffier. Het wrakingsverzoek is herhaald op 29 juli 2026, 8:37 uur.

5.1.1.2. Op 21 juli 2026 is bij het Hof een eerder wrakingsverzoek ingediend door dezelfde gemachtigde, betrekking hebbende op de raadsheren die zaken zouden behandelen ter zitting van 22 juli 2026. Bij in het openbaar uitgesproken beslissing van 24 juli 2026 (zaaknummer 200.372.046-01) heeft de wrakingskamer van het Hof dat wrakingsverzoek niet-ontvankelijk verklaard. De wrakingskamer heeft daartoe voor zover hier relevant het volgende overwogen:

“3.3. Blijkens de toelichting is de wraking van de raadsheren gebaseerd op het feit dat de

rechtbanken de gemachtigde digitale toegang tot de rechtbankdossiers weigeren. Uit deze

toelichting volgt niet waarom deze omstandigheid grond zou opleveren voor de objectieve

vrees dat de raadsheren partijdig zouden zijn jegens de verzoekers die de gemachtigde

bijstaat. Het verzoekschrift voldoet in dat opzicht niet aan het voorschrift dat daarin de

gronden voor wraking moeten zijn vermeld. Verzoekers kunnen daarom niet in dit

wrakingsverzoek worden ontvangen.

Voorzover de wraking zo moet worden begrepen dat deze gegrond is op de

beslissing van de raadsheren om geen uitstel te verlenen voor de geplande zitting van 22 juli

2026 geldt dat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen daaraan in de weg staat. Dit gesloten

stelsel brengt mee dat een rechterlijke (proces)beslissing geen grond kan vormen voor

wraking: wraking is geen verkapt rechtsmiddel. De wrakingskamer beoordeelt dus niet de

juistheid van die beslissing. Hieruit volgt dat het wrakingsverzoek, ook voor zover het is

gebaseerd op de aanhoudingsbeslissing niet toewijsbaar is.”

5.1.1.3. Het onderhavige wrakingsverzoek heeft in essentie dezelfde inhoud als het wrakingsverzoek van 21 juli 2026 en vertoont hetzelfde gebrek als dat geconstateerd in overweging 3.3 van de beslissing van de wrakingskamer. Het verzoek bevat geen enkel feit en geen enkele omstandigheid waaruit kan volgen dat de rechterlijke onpartijdigheid van de raadsheren schade kan lijden of dat daarvoor een objectief gerechtvaardigde vrees bestaat. Het Hof heeft daarin aanleiding gevonden met toepassing van artikel 4 lid 3 van het Wrakingsprotocol Gerechtshof Amsterdam te beslissen het verzoek tot wraking van de raadsheren niet aan de wrakingskamer voor te leggen, omdat het verzoek evident niet als wrakingsverzoek in de zin van de wet is aan te merken.

5.1.1.4. De wet voorziet niet in de mogelijkheid een griffier te wraken.

5.1.2.1. Ingevolge artikel 8:58 lid 1 Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen, zij zijn hierop bij de uitnodiging voor de zitting gewezen. Desalniettemin hebben beide partijen binnen tien dagen voor de zitting een aantal stukken ingediend. Desgevraagd hebben partijen voor deze late indiening geen acceptabele verklaring gegeven. Het zijn of stukken waarover partijen al veel langer de beschikking hadden of stukken waarin wordt gereageerd op stukken van de wederpartij ingediend binnen tien dagen voor de zitting, dan wel bewerkingen van door belanghebbende reeds eerder ingediende stukken.

5.1.2.2. Het Hof heeft daarom beslist alle stukken die zijn ingediend zonder daarbij de termijn van art. 8:58 lid 1 Awb in aanmerking te nemen tardief te verklaren en dus niet als gedingstuk te accepteren. Dit met uitzondering van de op de dag vóór de zitting ingediende pleitnotities en de onder 5.1.1.1 genoemde wrakingsverzoeken.

5.1.3.1. Belanghebbende stelt dat zij niet beschikt over een volledig dossier omdat zij niet langs digitale weg toegang heeft gekregen tot de rechtbankstukken.

5.1.3.2. Bij de rechtbank procedeerde belanghebbendes gemachtigde nog niet langs digitale weg. Alle dossierstukken van die fase van geding heeft hij op papier gekregen.

Bij de overstap naar het digitaal procederen is namens de gerechten overleg gevoerd met de gemachtigde, omdat hij een groot aantal procedures voert bij alle gerechten. In een namens alle gerechtshoven en rechtbanken verzonden brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan belanghebbende, gedagtekend 23 april 2026, wordt vermeld dat de gemachtigde in januari heeft aangegeven in alle zaken digitaal te willen procederen, dat vanwege het grote aantal zaken de overstap naar digitaal procederen niet eenvoudig was en dat daarom afspraken zijn gemaakt. Volgens die brief behoort tot die afspraken:

“U krijgt in alle lopende dossiers toegang tot de stukken die er al in zijn geplaatst. Dit betekent dat u geen toegang krijgt tot reeds afgesloten dossiers”

In de brief staat voorts:

“Inmiddels is gebleken dat u bij enkele gerechten stukken op papier indient en/of toegang vraagt tot (rechtbank)dossiers die zijn afgesloten. Aan u is meermaals uitgelegd, laatstelijk tijdens het gesprek van 7 april 2026, dat en waarom geen toegang kan worden verleend tot reeds afgesloten digitale dossiers waarin u niet eerder was gekoppeld.”

Een afschrift van deze brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is aan deze uitspraak gehecht.

5.1.3.3. Gelet op de met de gemachtigde gemaakte afspraken moet hij zich ervan bewust zijn geweest dat in procedures waarin de rechtbank al uitspraak had gedaan vóórdat hij digitaal is gaan procederen, hij geen toegang zou krijgen tot het digitale dossier van de rechtbank. De gemachtigde had tijdens de procedure bij de rechtbank de beschikking over alle procestukken op papier. Als hij die heeft weggegooid komt dat voor zijn rekening.

5.1.3.4. De gemachtigde van belanghebbende klaagt er voorts over dat hij in het digitale dossier niet beschikt over het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de rechtbank. Na het instellen van hoger beroep door belanghebbende heeft de rechtbank een proces-verbaal opgemaakt. Dat proces-verbaal is door de rechtbank per post verzonden aan de gemachtigde van belanghebbende. Hij heeft niet gesteld dat hij het proces-verbaal niet heeft ontvangen. Bovendien heeft het Hof hem ter zitting in de gelegenheid gesteld van een op papier gesteld afschrift van het proces-verbaal kennis te nemen, maar hij heeft dat geweigerd. Onder die omstandigheden vindt het Hof geen reden gevolgen te verbinden aan de omstandigheid dat het proces-verbaal de gemachtigde niet digitaal ter beschikking is gesteld.

WOZ-waarde

[straat] 92-H

5.2.1.1. De waarde van het object [straat] 92-H wordt door belanghebbende in hoger beroep terecht niet bestreden, nu zij ter zitting bij de rechtbank heeft ingestemd met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 504.000.

[straat] 94-H

5.2.1.2. Ook het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van zijn taxatiematrix (“Overzicht taxatiewaarden”), de daarbij gevoegde bescheiden en zijn toelichtingen daarbij, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld (het Hof wijst op het overwogene in de onderdelen 9 en 10 van de uitspraak van de rechtbank).

Daarbij acht het Hof de vergelijkingsobjecten – ook qua type en locatie – goed bruikbaar om de waarde van het object te onderbouwen. Met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten (bijvoorbeeld in oppervlakte en ligging) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof ruimschoots voldoende rekening gehouden door het hanteren van een kapitalisatiefactor, van 15,5, die veel lager is dan de kapitalisatiefactor van 17,4, die uit de taxatiematrix volgt.

De klacht van belanghebbende dat het gebruik van de factor 15,5 onvoldoende is toegelicht en dat deze niet uit de matrix voortvloeit, volgt het Hof niet. Anders dan belanghebbende kennelijk meent is deze taxatiematrix geen herleiding van de waarde, waarbij de toegepaste factor van 15,5 daaruit zou moeten voortvloeien, maar een onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

De klacht van belanghebbende dat onbegrijpelijk is dat voor [straat] 92-H een kapitalisatiefactor 17,4 is gebruikt, terwijl voor het buurpand 94-H een factor 15,5 is toegepast, mist feitelijke grondslag. Uit de taxatiematrices volgt dat voor beide objecten kapitalisatiefactor 15,5 is toegepast.

Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

6. Kosten

7. Beslissing

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: