ECLI:NL:GHAMS:2026:2403

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

3. Feiten

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Het hof gaat uit van de door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 3.1 t/m 3.13 vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet of onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden. Die feiten zijn hieronder vermeld, aangevuld met andere relevante (gestelde en niet of onvoldoende gemotiveerd betwiste) feiten.

[bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) is enig erfgenaam van [naam 1] , overleden op [data] (hierna: [naam 1] ). Tot het door [naam 1] aan [bedrijf] nagelaten vermogen behoren (indirect) de aandelen in [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] is eigenaar van het recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond in Amsterdam (hierna: het registergoed).

[naam 2] (hierna: [naam 2] ) is executeur van het vermogen van [naam 1] en als zodanig bestuurder van [geïntimeerde] .

Op 24 mei 2024 is tussen [geïntimeerde] en de makelaar Spring Real Estate (hierna: SRE) een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [geïntimeerde] aan SRE opdracht heeft gegeven om de verkoop van het registergoed te begeleiden.

In de opdrachtbevestiging staat onder meer:

Fase I

1. Spring SRE, hof] zal een Investment Memorandum opmaken die potentiële kopers voorziet belangrijkste informatie van het gebouw;

2. 2. Spring zal een dataroom inrichten met alle relevante bescheiden van het object. Na ondertekening van een geheimhoudingsverklaring, kan toegang worden verkregen door geïnteresseerde beleggers;

Fase II

(…)

5. Spring zal het biedingsproces coördineren en opdrachtgever adviseren over de uitgebrachte biedingen. (…);

Fase III

6. (…) Spring zal de Letter of Intent uitonderhandelen namens opdrachtgever en het ondertekeningsproces coördineren, dit in nauwe samenspraak met opdrachtgever en diens juridische adviseur (…)

Op de bemiddelingsovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van SRE van toepassing verklaard. Artikel II.2 daarvan luidt als volgt:

De opdracht als zodanig houdt geen volmacht aan S.R.E. in tot het sluiten van overeenkomsten namens opdrachtgever.

SRE heeft ten behoeve van de verkoop van het registergoed een memorandum opgesteld, dat door haar in een door haar ingerichte dataroom is geplaatst. Dit memorandum bevat onder meer de volgende bepaling:

Goedkeuring

Het transactieproces en de voorgenomen verkoop is te allen tijde onderworpen aan de interne goedkeuring van de verkoper.

Bij e-mail van 20 augustus 2024 heeft [naam 2] aan SRE en [bedrijf] onder meer het volgende geschreven:

Zoals jullie weten is [bedrijf] (…) de erfgenaam van [naam 1] . Omdat de verkoopopbrengst van [het registergoed, hof] hun uiteindelijke belang is, heb ik zojuist met [bedrijf] (…) besproken dat de verkoop onderhandelingen niet door mij maar door hen gevoerd worden. Uit het oogpunt van efficiency is het daarom beter dat jullie met [bedrijf] (…) direct communiceren en mij in cc op de hoogte houden.

Afgelopen zaterdag kwam er een bod van 625.000 euro (…) Persoonlijk vind ik 625.000 euro (…) een laag bod. Maar nogmaals wil ik benadrukken dat dit niet aan mij is.

Zoals jullie weten is ook de buurman zeer geïnteresseerd. Ik heb hem op de hoogte gebracht van het bod. Maar ook hier stap ik tussenuit. Dus daar zal contact mee opgenomen moeten worden.

(…)

Hij heeft mij verteld dat hij financieel rond is om een hoger bod neer te kunnen leggen.

In reactie daarop heeft [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van SRE diezelfde dag [naam 2] en (cc) [naam 5] (hierna: [naam 5] ) van [bedrijf] ingelicht omtrent drie ontvangen biedingen, waaronder een bod van [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van [appellant] van € 625.000. [naam 3] schreef hierover:

Jan-Willem [naam 4] > EUR 625.000,- (geen voorbehoud, mondeling heeft hij reeds bevestigd dat de dataroom akkoord is bevonden en hij dus kennis heeft genomen van de stukken)

SRE heeft [appellant] laten weten dat dit bod te laag was. Op 21 augustus 2024 heeft [appellant] haar bod verhoogd tot € 675.000. Na overleg met [naam 5] heeft [naam 3] op 22 augustus 2024 een tegenvoorstel gedaan aan [appellant] van € 700.000. Diezelfde dag is [appellant] daarmee akkoord gegaan. [naam 3] heeft nog diezelfde dag (15:41 uur) aan notaris E. Wassink (hierna: de notaris), cc [appellant] , [geïntimeerde] en [bedrijf] , geschreven:

Hierbij bericht ik je dat wij overeenstemming hebben bereikt met [appellant] (…) inzake de verkoop van [het registergoed, hof].

De uitgangspunten zijn als volgt:

(…)

Zou jij de concept koopakte willen aanleveren?

(…)

Vrijwel direct daarna (15.54) heeft [naam 2] aan [naam 3] geschreven:

(…)

Ik ben vandaag benaderd door een partij die beweert interesse gehad te hebben maar is afgehouden en geen gelegenheid heeft gekregen om een bod te doen. Ik begrijp ook niet waarom de buurman niet is benaderd. Die elementen werken immers opbrengst verhogend.

Ik ga nadenken en overleggen met [bedrijf] (…) over hoe ik hiermee omga.

En weer even later op 22 augustus 2024 (16:53 uur) heeft [naam 5] per e-mail aan [naam 3] bericht dat zij contact heeft gehad met een andere geïnteresseerde partij aan wie SRE zou hebben medegedeeld dat het geen zin had om een bod uit te brengen. [naam 5] schreef verder:

Wat ons vooral dwars zit is dat je dit niet met ons gedeeld hebt. Dan hadden wij kunnen besluiten om meer tijd te nemen en meerdere biedingen af te wachten. (…) In feite hebben we zodoende het bod onder onjuiste voorstelling van zaken geaccepteerd. Wij hebben niet het gevoel dat onze belangen goed zijn behartigd.

Op 26 augustus 2024 heeft de notaris het concept van de koopovereenkomst aan SRE toegezonden met cc [appellant] , [bedrijf] en [naam 2] .

[bedrijf] en [geïntimeerde] hadden bedenkingen bij de gang van zaken en hebben aan [appellant] laten weten dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Vervolgens heeft [appellant] op 16 september 2024 conservatoir beslag tot levering gelegd op het registergoed.

4. Procedure bij de rechtbank

Samengevat heeft [appellant] gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [geïntimeerde] te veroordelen tot medewerking aan de levering van het registergoed aan [appellant] en betaling van de beslagkosten en de proceskosten, met rente.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Kort gezegd heeft de rechtbank daartoe overwogen dat SRE noch [bedrijf] gevolmachtigd was om namens [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

6. Beoordeling

In de kern komt [appellant] met haar vier grieven op tegen het oordeel van de rechtbank dat [bedrijf] niet was gevolmachtigd door [geïntimeerde] om namens haar een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten. Het hof bespreekt de grieven gezamenlijk. Zij slagen niet. Dat oordeel berust op het volgende.

[appellant] leidt uit de e-mail van [naam 2] van 20 augustus 2024 (ro. 3.9) en de gang van zaken nadat [appellant] het tegenvoorstel van [bedrijf] op 22 augustus 2024 had geaccepteerd af dat [bedrijf] gevolmachtigd was om namens [geïntimeerde] het registergoed te verkopen.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. De vraag of een volmacht is verleend en, zo ja, met welke inhoud, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:33 en 3:35 BW. Het komt daarbij dus aan op hetgeen de volmachtgever en de gevolmachtigde over en weer hebben verklaard en over en weer uit elkaars gedragingen en verklaringen hebben mogen begrijpen, waarbij in het bijzonder van belang is de verklaring of gedraging waarbij de volmacht is verleend.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de e-mail van [naam 2] van 20 augustus 2024 blijkt dat [geïntimeerde] [bedrijf] heeft gevolmachtigd om onderhandelingen over de verkoop van het registergoed te voeren; ‘(…) heb ik zojuist met [bedrijf] (…) besproken dat de verkoop onderhandelingen niet door mij maar door hen gevoerd worden’. [naam 2] licht duidelijk toe dat het efficiënter is als SRE direct met [bedrijf] als uiteindelijke belanghebbende communiceert en hij, [naam 2] , in de cc op de hoogte wordt gehouden. De e-mail houdt niets in over een volmacht om een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten. Onderhandelen is niet hetzelfde als een overeenkomst sluiten. Tijdens de zitting bij de rechtbank hebben [naam 2] en [naam 5] bevestigd dat enkel een volmacht tot het voeren van verkooponderhandelingen was gegeven en dat dat voor [bedrijf] en [geïntimeerde] efficiënt was.

Het enkele feit dat [naam 2] in zijn e-mail van 20 augustus 2024 ook schreef dat hij een bod van € 625.000 laag vond maar ‘dat dat niet aan hem was’ en verwees naar de interesse van de buurman maar ook daar ‘tussenuit stapte’, leidt niet tot een ander oordeel. Die zinsneden moeten worden gelezen in samenhang met de overige tekst van genoemde e-mail. Daaruit blijkt dat [naam 2] het aan de beoordeling van [bedrijf] wilde overlaten welke prijs zij acceptabel zou vinden en welk bod zij zou willen accepteren, omdat de verkoopopbrengst het uiteindelijke belang van [bedrijf] was. Het als belanghebbende mogen instemmen met een bepaalde koopsom is echter iets anders dan gevolmachtigd te zijn om namens de bevoegde verkoper, [geïntimeerde] , een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten.

Volgens [appellant] volgt uit het feit dat [naam 5] en [naam 2] zich hebben beklaagd over de handelwijze van SRE en toen niet repten over het feit dat [bedrijf] geen volmacht had om tot verkoop van het registergoed over te gaan, dat [bedrijf] die volmacht wel had. Het hof volgt [appellant] daarin niet. Dat het eerst over de rol van SRE ging is niet vreemd, zoals hierna zal worden besproken. Dat toen niet meteen ook de bevoegdheid van [bedrijf] aan de orde kwam, rechtvaardigt op geen enkele wijze de conclusie dat [bedrijf] gevolmachtigd was om namens [geïntimeerde] een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten.

[appellant] vindt het ‘veelzeggend’ dat in de periode vanaf 22 augustus 2024 [bedrijf] en [geïntimeerde] erop wezen dat SRE geen volmacht had om namens haar opdrachtgever [geïntimeerde] een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten. Dat bevreemdt echter niet. Het was immers SRE die de notaris had bericht dat overeenstemming over de verkoop was bereikt en had verzocht de concept koopovereenkomst op te stellen. Bovendien stelde [appellant] zich aanvankelijk op het standpunt dat SRE die volmacht wel had. Zo stelde [appellant] in haar inleidende dagvaarding (randnummer 3.1) dat SRE de bevoegdheid had om namens [geïntimeerde] de koopovereenkomst te sluiten, omdat [geïntimeerde] volgens [appellant] aan SRE opdracht had gegeven om de bieding van [appellant] te aanvaarden. Tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft [appellant] die stelling gewijzigd (spreekaantekeningen 4) en voerde zij aan dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen doordat SRE met toestemming van [bedrijf] en aldus beschikkend over een toereikende volmacht, een tegenvoorstel aan [appellant] had gedaan, dat door [appellant] werd aanvaard. [appellant] bood bewijs aan van de stelling dat SRE over een toereikende volmacht beschikte. In hoger beroep heeft [appellant] zich niet meer op een ‘toereikende volmacht’ van SRE beroepen, maar op een volmacht van [bedrijf] om namens [geïntimeerde] een overeenkomst tot verkoop van het registergoed te sluiten.

Veelzeggend is volgens [appellant] ook dat [naam 2] ‘geen enkel gewag’ maakte van het feit dat [bedrijf] SRE het door [appellant] geaccepteerde tegenbod liet doen. [appellant] maakt niet duidelijk hoe dat ‘veelzeggend’ is. Het doen van tegenvoorstellen was immers onderdeel van verkooponderhandelingen, waartoe [bedrijf] nu eenmaal door [geïntimeerde] was gevolmachtigd.

Het hof volgt [appellant] evenmin in haar betoog dat de in het verkoopmemorandum voorgeschreven goedkeuring door [geïntimeerde] niet relevant is omdat [geïntimeerde] met haar mail van 20 augustus 2024 zou hebben besloten ‘een andere koers te varen’. Zoals hiervoor is overwogen blijkt uit die e-mail niet meer dan dat [geïntimeerde] het aan [bedrijf] overliet om de verkooponderhandelingen te voeren. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is daaruit niet op te maken dat [geïntimeerde] afstand zou hebben gedaan van de - [appellant] bekende - voorwaarde dat een voorgenomen verkoop te allen tijde aan haar goedkeuring was onderworpen. Overigens heeft [geïntimeerde] terecht erop gewezen dat de aangevallen rechtsoverweging van de rechtbank op dit punt geen dragende motivering was.

Bij de grief dat de rechtbank ten onrechte haar bewijsaanbod heeft gepasseerd, heeft [appellant] geen belang. Dat bewijsaanbod was volgens haarzelf immers onjuist geformuleerd. In hoger beroep heeft [appellant] bewijs aangeboden van de stelling ‘dat [bedrijf] over een (toereikende) volmacht van [geïntimeerde] beschikte om tot verkoop van het registergoed over te gaan’. Deze stelling is echter onvoldoende concreet in het licht van de hiervoor besproken tekst van de e-mail van [naam 2] van 20 augustus 2024, de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] en de verklaringen van de beweerdelijke volmachtgever [geïntimeerde] ( [naam 2] ) en gevolmachtigde [bedrijf] ( [naam 5] ) ter zitting in eerste aanleg. [appellant] heeft omtrent hetgeen te bewijzen is aangeboden dus bepaaldelijk onvoldoende gesteld. Ook overigens heeft [appellant] geen bewijs aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Bewijslevering is daarom niet aan de orde.

Slotsom en kosten

Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 827,-

- salaris advocaat € 2.580,- (tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.407,-

7. Beslissing

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.407,- te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en A.L. Bervoets en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.