ECLI:NL:GHAMS:2026:2415

1. [appellant 1] ,

1. [geïntimeerde 1] .,

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord van de zijde van [geïntimeerde 1] , met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel van de zijde van [geïntimeerde 2] , met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel van de zijde van [appellanten] ;

- producties 21-26 van de zijde van [geïntimeerden] ;

- akte eiswijziging en overlegging nadere producties 73-81 van de zijde van [appellanten]

3. Feiten

[appellant 1] en [appellant 2] zijn groepsmaatschappijen van [bedrijf 1] , een in Canada gevestigde institutionele en beursgenoteerde beleggingstrust. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] maken onderdeel uit van VDG Real Estate B.V., die in vastgoed belegt.

Op 18 december 2020 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een huurovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde 1] het dak van het gebouw gelegen aan [straat] [nummers] te [plaats 3] (hierna ook: het gebouw) heeft verhuurd aan [geïntimeerde 2] ten behoeve van de exploitatie door [geïntimeerde 2] van een PV-installatie (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“16.1 PV Exploitant [ [geïntimeerde 2] , hof] zal voor eigen rekening en risico het Gehuurde herstellen en in goede staat van onderhoud brengen en houden conform alle geldende wet- en regelgeving, zodat het Gehuurde geschikt is voor de realisatie van de PV Installatie en gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst geschikt blijft voor de exploitatie van de PV Installatie. In dit kader zal PV Exploitant binnen 12 maanden na de Ingangsdatum de in Bijlage 6 bij deze Huurovereenkomst beschreven werkzaamheden aan het dak van het Gebouw dat onderdeel uitmaakt van het Gehuurde (…) – naar tevredenheid van Verhuurder – volledig en deugdelijk uitvoeren, met uitzondering van een Partijen genoegzaam bekende strook van niet meer dan 15 m2 waar de PV Installatie geen betrekking op heeft. (…).

Bijlage 6 bij de huurovereenkomst betreft een offerte van Dakteam van 23 november 2020, die door [geïntimeerde 1] is geaccepteerd. In de offerte staat onder andere dat Dakteam een bitumen dakbedekking zal aanbrengen, gebrand op het bestaande pakket.

Eveneens op 18 december 2020 hebben [geïntimeerde 1] en [appellant 2] een overeenkomst gesloten waarbij [geïntimeerde 1] het gebouw aan [appellant 2] heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“8.5 De Verkoper en de Koper hebben een gedetailleerd overzicht opgesteld van de Werkzaamheden die Verkoper aan het Verkochte zal uitvoeren, inclusief de begrote kosten van herstel en de periode waarbinnen de Werkzaamheden moeten zijn afgerond. Dit overzicht is als Bijlage 7 aan deze Overeenkomst gehecht. Verkoper zal, op eigen kosten en risico, de Werkzaamheden – naar tevredenheid van Koper – deugdelijk en volledig uitvoeren. Namens Koper zal de inspectie van de Werkzaamheden worden uitgevoerd door een door Koper nog aan te wijzen ingenieursbureau. (…)

Binnen 12 maanden na de Leveringsdatum zal Verkoper voor zijn eigen rekening en risico: (…)

(b) het gehele dak van Gebouw B [het gebouw, hof] vervangen en in goede staat van onderhoud brengen, met uitzondering van een Partijen genoegzaam bekende strook van niet meer dan 15 m2 waar het Zonne-energiesysteem geen betrekking op heeft,

zodat het geschikt is voor de realisatie van het Zonne-energiesysteem. De door Verkoper en [geïntimeerde 2] . uit te voeren werkzaamheden aan het dak van (…) Gebouw B zijn beschreven in (…) Bijlage 6 bij de Huurovereenkomst Dak Gebouw B.”

Bijlage 7 bij de koopovereenkomst bevat een overzicht van de werkzaamheden. Onder het kopje “ [naam 2] related items” staat bij de werkzaamheden onder meer “remediation works of the [naam 2] for both the Beurtvaartweg and Sprengeweg in accordance with the offers from Dakteam (23th of November 2020) provide to [bedrijf 1] via the data room”, met als deadline 1 maart 2021.

Op 18 december 2020 hebben [appellanten] en [geïntimeerde 1] ook een escrowovereenkomst gesloten waarbij onder meer is afgesproken dat een deel van de koopprijs in escrow wordt gehouden als zekerheid voor de nakoming door [geïntimeerde 1] van haar verplichtingen als bedoeld in artikel 8.5 van de koopovereenkomst. Voorts is een huuraanvullend tijdelijk recht van opstal gevestigd ten behoeve van [geïntimeerde 2] .

Het gebouw is op 18 december 2020 aan [appellant 2] geleverd.

Op 23 april 2021 heeft K. Hermans (hierna: Hermans) van [bedrijf 1] een e-mail gestuurd aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van [geïntimeerde 1] . In de e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:

“De deadline voor de genoemde punten is inmiddels al lang verstreken en ondanks herhaalde verzoeken hebben wij nimmer een nieuw voorstel van jullie mogen ontvangen. (…)

[naam 2] Related Items:

 Wij zullen voor de oplevering een expert vragen om de daken te controleren op de volgende punten:

o Goed aanbrengen van de PV installatie

o De veiligheidsmaatregelen controleren (brandveiligheid en RE&I)

o Checken of alle daken voldoen aan de huidige wet- en regelgeving

o Controleren van documentatie over de draagkracht van het dak

(…)

Om het bovenstaande tijdig te kunnen laten uitvoeren zou ik graag willen weten wanneer de werkzaamheden zijn afgerond. Na bevestiging van onze expert dat alles conform verwachting is, kunnen wij een finale oplevering inplannen. (…)”

Op 30 april 2021 heeft [naam 1] zijn antwoorden in de e-mail van Hermans (genoemd onder 3.8.) gezet. Bij het punt over het goed aanbrengen van de PV-installatie heeft [naam 1] (voor zover van belang) geschreven: “De bouw van de PV-installatie op [straat] is niet gestart, echter willen we deze spoedig opstarten – daar waar we deze week de oplevering van Dakteam hebben gehad. Graag even jullie akkoord om te starten met de bouw op [straat] .”

Per e-mail van 4 mei 2021 heeft Hermans [naam 1] bericht dat [appellant 1] niet akkoord is met het starten van de werkzaamheden voor het bouwen van de PV-installatie op [straat] .

Vervolgens hebben [appellanten] en [geïntimeerde 1] via hun advocaten gecorrespondeerd over (onder meer) de uitvoering van de werkzaamheden aan het dak van het gebouw. [appellant 1] heeft [geïntimeerde 1] bij brief van 4 juni 2021 het volgende voorstel gedaan:

“(v) Partijen komen overeen dat VDG gehouden is dat uiterlijk maandag 19 juli a.s. item [naam 2] related items deugdelijk en volledig – naar tevredenheid van [appellant 1] – is uitgevoerd. (…)

Bij brief van 20 mei jl. heeft VDG gesteld dat alle overige onderdelen van item [naam 2] related items zijn uitgevoerd. [appellant 1] heeft nog niet kunnen controleren of deze stelling juist is. Op maandag 19 juli a.s. zal [appellant 1] – in het bijzijn van VDG – controleren of deze overige onderdelen deugdelijk en volledig – naar tevredenheid van [appellant 1] – zijn uitgevoerd. (…)”

Namens [geïntimeerde 1] is daarop gereageerd bij brief van 10 juni 2021, waarin voor zover van belang het volgende staat:

“Voor zowel de items (v) en (vi) geldt dat omdat de werkzaamheden reeds zijn afgerond VDG graag een voorinspectie wil hebben die voor 19 juli 2021 is gelegen zodat op 19 juli 2021 of daarvoor al de constatering kan worden gedaan dat alles volledig, deugdelijk en naar tevredenheid van [appellant 1] is uitgevoerd. De voorinspectie voor punt (v) [naam 2] Related Items zou bij voorkeur al volgende week kunnen plaatsvinden. (…)”

Op 28 juni 2021 heeft [website] in opdracht van [appellant 1] een inspectie uitgevoerd van het dak van het gebouw. Van de inspectie is een rapport gemaakt. Daarin staat onder meer het volgende:

“Tijdens de insnijding is opgevallen dat op de plek van de insnijding er geen volledige verkleving van de nieuwe dakrol aan de ondergrond is. Het percentage “vast” van de insnijding ligt op circa 20%. Dit geeft overigens niet weer wat de status is op de rest van het dak. Indien wenselijk zal hier nader onderzoek gedaan moeten worden. (…)

Met het plaatsen van een nieuwe toplaag mag opdrachtgever ervan uitgaan dat, indien de applicatie juist is uitgevoerd er een levensduur van 15-20 jaar verwacht kan worden. Wij adviseren u wel om in bijzijn van de huidigeǀoude eigenaar van het gebouw een controle te doen op de stormvastheid van de aangebrachte nieuwe dakbedekking. Er is twijfel of de toplaag overal de juiste verkleving aan de ondergrond.

Advies: controle op juiste verkleving op een aantal plaatsen. (…)”

Naar aanleiding van het rapport hebben [appellanten] en [geïntimeerde 1] op 9 juli 2021 samen met Dakteam en [website] het dak geïnspecteerd. Bij deze inspectie heeft Dakteam aangegeven in overleg te gaan met de leverancier van de rollen omdat zij meende dat daarmee iets mis zou zijn. [website] heeft een vervolgrapportage uitgebracht waarin is geconcludeerd dat een groot deel van de nieuwe dakbedekking losligt, dat er niet “vol en zat” gebrand is op de nieuwe toplaag en er een reëel gevaar is als het gaat om mogelijke stormschade. Vervolgens hebben [appellanten] [geïntimeerde 1] bericht het dak niet in de huidige staat te kunnen accepteren.

Dakteam heeft op 20 juli 2021 een voorstel gedaan om de dakbanen ter plaatse van de dakrand extra te fixeren. [geïntimeerde 1] heeft dit voorstel aan [appellanten] doorgestuurd en daarbij aangegeven dat Dakteam ervan overtuigd is dat hiermee het probleem van de niet correct gehechte dakbedekking wordt opgelost. Dakteam heeft daaraan op 26 juli 2021 nog toegevoegd dat er geen contact is geweest met de leverancier over de kwaliteit van de rollen, maar dat “de verwachting [is] dat hier verder niks uitkomt aangezien het met een stuk verwerking te maken heeft”. [appellanten] hebben het voorstel van Dakteam niet geaccepteerd.

Partijen hebben vervolgens [naam 3] gevraagd om vast te stellen of de nieuwe dakbedekking conform de marktstandaard is verkleefd. Wecal, de leverancier van de dakbedekking, was bij de inspectie op 19 oktober 2021 aanwezig en heeft daarvan een interne rapportage opgemaakt. [naam 3] heeft op 8 november 2021 een rapportage uitgebracht van haar onderzoek, waaruit volgt dat het nieuwe dak een hechting van 35-40% op het bestaande dak heeft. [naam 3] heeft daaraan op 24 december 2021 toegevoegd dat het dak niet aan de verwerkingsvoorschriften voldoet omdat het nieuwe dak niet (minimaal) 80% vast zit op het bestaande dak.

M. Van den Eijnde, directeur-aandeelhouder van [geïntimeerde 1] en directeur van [geïntimeerde 2] (hierna: Van den Eijnde), heeft [appellanten] op 19 januari 2022 geschreven: “Zelf heb ik op basis van de rapporten de conclusie getrokken dat het dak niet conform de richtlijnen is gemaakt.” Van den Eijnde heeft voorgesteld Dakteam met haar expert het dak te laten bezoeken. [geïntimeerde 1] heeft Dakteam vervolgens aansprakelijk gesteld in verband met de ondeugdelijke werkzaamheden aan het dak.

[appellanten] hebben het voorstel om een nieuwe expert te vragen naar het dak te kijken, afgewezen en hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 1 februari 2022 gesommeerd om binnen vijf dagen te bevestigen dat zij het dak zo spoedig mogelijk volledig en deugdelijk zullen herstellen en daartoe een realistische en redelijke planning zullen verstrekken. Nadien zijn [appellanten] alsnog akkoord gegaan met het inplannen van een nieuwe inspectie.

Op 21 april 2022 heeft BDA Advies op verzoek van [geïntimeerde 1] het dak geïnspecteerd. BDA Advies constateert dat sprake is van een hechtingspercentage van 35 à 40% en adviseert om de rand- en hoekzones aanvullend mechanisch te bevestigen in combinatie met het aanbrengen van nieuwe dakrandstroken en [bedrijf 2] . BDA Advies spreekt daarbij de verwachting uit dat het dakbedekkingssysteem bij een correcte uitvoering van de extra bevestiging in de rand- en hoekzones gedurende lange tijd duurzaam en waterdicht kan functioneren. Naar aanleiding van de rapportage van BDA Advies hebben [appellanten] nogmaals aangedrongen op een plan van aanpak voor een deugdelijk herstel.

Op 1 september 2022 heeft [appellant 2] geconstateerd dat [geïntimeerde 2] een deel van de PV-installatie op het dak van het gebouw heeft aangebracht. [appellant 2] heeft [geïntimeerde 2] gesommeerd de exploitatie te staken en de onderdelen van de PV-installatie te verwijderen. Deze sommatie hebben [appellanten] op 27 oktober 2022 en 24 november 2022 herhaald. [geïntimeerde 2] heeft daaraan geen gehoor gegeven.

[appellant 2] heeft adviesbureau Dakindex opdracht gegeven om de dakbedekking te beoordelen. Dakindex heeft op 12 november 2022 een rapportage van haar bevindingen opgesteld. Dakindex heeft geconcludeerd dat een partiële brandmethode is gehanteerd die niet wordt onderschreven in het zogenoemde KOMO-attest en dat de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd volgens de geldende regelgeving en de eisen van goed vakmanschap.

Bij exploot van 25 november 2022 heeft [appellant 2] een brief doen betekenen aan [geïntimeerde 2] waarbij het opstalrecht tussentijds is opgezegd.

Na het bestreden vonnis heeft Dakteam in juli 2024 de rand- en hoekzones aanvullend mechanisch bevestigd en heeft zij nieuwe dakrandstroken en [bedrijf 2] aangebracht, conform de aanbevelingen van BDA Advies. BDA Advies heeft de werkzaamheden op 11 december 2024 geïnspecteerd en haar bevindingen in een inspectieverslag van 15 januari 2025 uiteengezet. Daarin staat onder meer het volgende:

“De dakranden zijn in 2021 om onbekende reden niet voorzien van nieuwe randstroken. De meeste windschades ontstaan bij de dakranden c.q. in de rand- en hoekzones. Om het mogelijke risico op windschade te verminderen is bij de inspectie d.d. 21 april 2022 geadviseerd de rand- en hoekzones aanvullend mechanisch te bevestigen in combinatie met het aanbrengen van nieuw dakrandstroken en [bedrijf 2] . Bij de inspectie op 11 december jl. is vastgesteld dat de dakranden zijn voorzien van APP-randstroken (…). In de kim van de dakrandopstanden (…) is [bedrijf 2] (…) aangebracht. (…) Naast de [bedrijf 2] is er in de rand- en hoekzones conform een vooraf opgestelde windlastberekening (…) een rij bevestigers aangebracht. (…) Gesteld kan worden dat de verwachting is dat het dakbedekkingssyteem gedurende lange tijd duurzaam en waterdicht kan functioneren.”

Op 25 augustus 2025 heeft [bedrijf 3] op verzoek van [appellanten] een rapportage uitgebracht over haar inspectie van het dak op 6 augustus 2025, waarin voor zover van belang het volgende is opgenomen:

“De in 2021 aangebrachte dakbedekking voldoet niet aan de gestelde voorschriften en het afgegeven KOMO-certificaat. (…) De later aangebrachte bevestigingen langs de dakranden en het dakvlak is niet voldoende voor de rest van het dakvlak. Het later aanbrengen van zonnepanelen mag, conform de richtlijnen zoals vermeld in de vak richtlijnen uitgegeven door [merken] , niet worden gebruikt als belasting zoals eerder omschreven. (…)”

4. Procedure bij de kantonrechter

[appellanten] hebben bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

( i) voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] jegens [appellant 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door de gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden aan het dak van het gebouw, en aansprakelijk is voor de schade van [appellant 1] ;

(ii) voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 2] jegens [appellant 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de opstalakte door de gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden aan het dak van het gebouw, en aansprakelijk is voor de schade van [appellant 1] ;

(iii) voor recht te verklaren dat het opstalrecht rechtsgeldig is geëindigd per 1 januari 2023;

(iv) de huurovereenkomst tussen [appellant 2] en [geïntimeerde 2] te ontbinden;

( v) [geïntimeerde 2] te veroordelen tot betaling aan [appellant 2] van € 4.737,52 aan huur per kwartaal en van de belastingen, lasten, heffingen en retributies, alles tot het moment van ontbinding dan wel ontruiming; en een bedrag van € 4.737,52 aan schadevergoeding per kwartaal na ontbinding en tot 1 juli 2037;

(vi) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot verwijdering van de PV-installatie op het dak, op straffe van een dwangsom;

(vii) voor recht te verklaren dat [appellant 1] aanspraak maakt op uitbetaling van € 289.200,- uit hoofde van de escrowovereenkomst en dat [geïntimeerde 1] gehouden is de negatieve rente te betalen over dit bedrag en de nog openstaande en toekomstige vergoedingen voor de notaris;

(viii) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.780.283,50 aan [appellant 2] , te vermeerderen met btw en de wettelijke handelsrente;

(ix) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

[appellanten] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de werkzaamheden aan het dak ondeugdelijk hebben uitgevoerd en niet bereid zijn herstelwerkzaamheden uit te voeren. Uit de deskundigenrapportages blijkt dat de werkzaamheden aan het dak gebrekkig zijn en [geïntimeerden] hebben dit ook lange tijd erkend. Desalniettemin is [geïntimeerde 2] heimelijk overgegaan tot plaatsing van een PV-installatie op het dak. Dit alles is in strijd met de afspraken die partijen hebben gemaakt. [appellanten] lijden hierdoor schade, onder meer door de kosten van herstel, de kosten van de deskundigenonderzoeken, de buitengerechtelijke incassokosten en de gederfde huurinkomsten vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de vorderingen in conventie bestreden.

[geïntimeerde 1] heeft in reconventie gevorderd (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) om voor recht te verklaren dat zij aanspraak maakt op uitbetaling door de notaris van een bedrag van € 289.200,- uit hoofde van de escrowovereenkomst; dat [geïntimeerde 1] de negatieve rente moet betalen en de positieve rente aan [geïntimeerde 1] toekomt; en dat iedere nog openstaande en toekomstige vergoeding voor de notaris door [geïntimeerde 1] en [appellant 1] aan de notaris wordt voldaan, ieder voor de helft.

Voorts heeft [geïntimeerde 1] gevorderd [appellant 1] te veroordelen [geïntimeerde 1] toe te staan de dakranden van het dak te herstellen conform de aanbeveling van BDA Dakadvies, althans haar te gebieden haar medewerking te verlenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom; en [appellant 1] te veroordelen [geïntimeerde 1] toegang tot het dak te verlenen voor het herstel van de dakranden, op straffe van verbeurte van een dwangsom; met veroordeling van [appellant 1] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

Aan haar vorderingen heeft [geïntimeerde 1] ten grondslag gelegd dat zij de werkzaamheden aan het dak deugdelijk heeft uitgevoerd en dat zij de werkzaamheden aan de dakranden (voor zover noodzakelijk) niet heeft kunnen uitvoeren vanwege schuldeisersverzuim aan de zijde van [appellant 1] . [geïntimeerde 1] heeft dus recht op uitbetaling van het escrowbedrag.

[geïntimeerde 2] heeft in reconventie gevorderd (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad):

- [appellant 1] te veroordelen tot nakoming van artikelen 13.1 en 13.5 van de huurovereenkomst (op grond waarvan [geïntimeerde 2] recht heeft op toegang tot het gehuurde en op inspectie en onderhoud van de PV-installatie), op straffe van een dwangsom;

- [appellant 1] te gebieden de dakranden te herstellen althans medewerking daartoe te verlenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- voor recht te verklaren dat [appellant 1] aansprakelijk is voor alle schade en te veroordelen tot vergoeding van de schade ter hoogte van € 657.613,54 (bestaande uit de misgelopen opbrengsten aan energie ter hoogte van € 482.573,54 en de prijsstijging van de PV-installatie doordat moest worden gewacht met de aankoop daarvan, ter hoogte van € 175.040,-);

- [appellant 1] te gebieden [geïntimeerde 2] toegang tot het dak te verlenen voor het uitvoeren van eventueel verder onderhoud aan het dak en voor de werkzaamheden noodzakelijk voor de exploitatie van de PV-installatie; op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- met veroordeling van [appellant 1] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerde 2] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij op grond van de huurovereenkomst toegang heeft tot het gehuurde om de PV-installatie te plaatsen en te exploiteren en dat de verhuurder [geïntimeerde 2] in staat dient te stellen de PV-installatie te installeren, inspecteren, onderhouden en schoon te houden. Omdat [appellant 1] overleg over verder onderhoud weigert en enkel eist dat de PV-installatie verwijderd wordt, handelt zij in strijd met haar verplichtingen onder de huurovereenkomst en de wettelijke bepalingen van een goed verhuurder, en maakt zij inbreuk op het opstalrecht van [geïntimeerde 2] . Omdat [geïntimeerde 2] anderhalf jaar moest wachten met de aankoop en plaatsing van de PV-installatie, heeft ze schade geleden in de vorm van misgelopen opbrengsten aan energie en een forse prijsstijging van de PV-installatie.

[appellanten] hebben de vorderingen in reconventie bestreden.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] deels toegewezen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat het voor de hand ligt om ervan uit te gaan dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de verplichting op zich hebben genomen om het dak in een zodanige staat te brengen dat daarop zonnepanelen met toebehoren konden worden geplaatst. Daarbij hebben partijen niet afgesproken op welke wijze de werkzaamheden door Dakteam zouden worden uitgevoerd. Dat er sprake is van gedeeltelijke hechting van de toplaag, wil niet zeggen dat het daarmee ondeugdelijk is voor het beoogde doel. De zonnepanelen vormen voldoende ballast om windschade tegen te gaan en er is geen sprake van water- of windschade. Bovendien heeft Dakteam vijftien jaar garantie gegeven en heeft [geïntimeerde 2] toegezegd de installatie bij problemen tussentijds tijdelijk te verwijderen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn dus niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Omdat [appellant 1] er ten onrechte aan in de weg heeft gestaan dat de dakranden worden afgewerkt, worden de vorderingen in reconventie (tot uitbetaling van het geld dat bij de notaris in depot is, tot het verlenen van medewerking aan het herstellen van de dakranden en tot betaling aan [geïntimeerde 2] van een bedrag van € 482.573,54 aan schadevergoeding voor de misgelopen opbrengst aan energie) toegewezen. De vordering tot schadevergoeding in verband met de uitgestelde aankoop van de zonnepanelen wordt afgewezen omdat [geïntimeerde 2] niet had moeten wachten met de aankoop.

5. Vordering in hoger beroep

[appellanten] vorderen (na eiswijziging) dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen (voor zover daarin de vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerden] zijn toegewezen) en, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde 1] jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst door de gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden aan het dak, en aansprakelijk is voor de daardoor door [appellanten] geleden schade;

- voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde 2] jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de opstalakte door de gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden aan het dak, en aansprakelijk is voor de daardoor door [appellant 2] geleden schade;

- voor recht zal verklaren dat het opstalrecht rechtsgeldig door [appellant 2] is beëindigd per 1 januari 2023;

- de huurovereenkomst tussen [appellant 2] en [geïntimeerde 2] zal ontbinden;

- [geïntimeerde 2] zal veroordelen tot betaling aan [appellant 2] van:

( a) een bedrag van € 4.737,52 inclusief btw per kwartaal aan huur vanaf 1 juli 2025 tot het moment van ontbinding dan wel ontruiming;

( b) de belastingen, lasten, heffingen en retributies tot het moment van ontbinding van wel ontruiming;

( c) een bedrag van € 4.737,52 inclusief btw per kwartaal aan schadevergoeding vanaf ontbinding van de huurovereenkomst tot expiratie van de huurovereenkomst op 1 juli 2037;

- [geïntimeerde 2] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en verwijdering van de PV-installatie op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- per dag;

- voor recht zal verklaren dat [appellanten] aanspraak maken op het aan [geïntimeerde 1] uitgekeerde bedrag van € 289.200,- uit hoofde van de escrowovereenkomst en dat [geïntimeerde 1] gehouden is de negatieve rente over dit bedrag aan [appellant 1] te betalen;

- [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 2.504.125,25 aan [appellant 2] , te vermeerderen met btw en de wettelijke rente;

- [geïntimeerde 1] zal veroordelen tot terugbetaling aan [appellant 2] van een bedrag van € 3.174,- te vermeerderen met wettelijke rente;

- [geïntimeerde 1] zal veroordelen tot betaling aan [appellant 2] van een bedrag van € 1.556,93,- te vermeerderen met wettelijke rente;

- [geïntimeerde 1] zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 280.000,- en een bedrag van € 9.200,-, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [geïntimeerde 2] zal veroordelen tot terugbetaling aan [appellant 1] van een bedrag van € 485.879,54 te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten van de procedure in beide instanties, met nakosten en rente.

Volgens [geïntimeerde 1] moet het hof de vorderingen van [appellanten] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Volgens [geïntimeerde 2] moet het hof de vorderingen van [appellanten] afwijzen. In incidenteel appel (met eiswijziging van de reconventionele vordering omtrent de misgelopen energieopbrengst) heeft [geïntimeerde 2] gevorderd dat het hof voor recht zal verklaren dat [appellant 1] aansprakelijk is voor alle schade die is veroorzaakt door schending van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens [geïntimeerde 2] ; bestaande uit de misgelopen energieopbrengst van in totaal € 518.806,50 en de prijsstijging van de PV-installatie van in totaal € 175.040,-, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding van (naar het hof begrijpt) de procedure in principaal en incidenteel appel, te vermeerderen met de nakosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de grief van [geïntimeerde 2] ongegrond zal verklaren en de vorderingen van [geïntimeerde 2] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 2] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en de wettelijke rente.

[appellanten] hebben bewijs aangeboden van hun stellingen dat de werkzaamheden aan het dak gebrekkig zijn en niet overeenkomstig de koopovereenkomst, de huurovereenkomst, de opstalakte, de Dakteam-overeenkomst, de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant (het KOMO-attest) en de wet- en regelgeving. Ook [geïntimeerde 1] heeft een bewijsaanbod gedaan. [geïntimeerde 2] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen over (kort gezegd) de verhouding tussen de bevestigings- en verwerkingsmethoden, de Vakrichtlijn gesloten dakbedekkingssystemen (hierna: de Vakrichtlijn) en het KOMO-attest; en van haar stellingen omtrent de schade vanwege misgelopen zonne-opbrengst.

6. Beoordeling

[appellanten] zijn van het bestreden vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven. Met grief 1 betogen [appellanten] dat de feitenvaststelling door de kantonrechter geen volledige en juiste weergave betreft van de feiten die relevant zijn voor de beoordeling van het geschil. De feiten zijn aangepast aan hetgeen in dit verband door [appellanten] naar voren is gebracht, voor zover deze feiten niet door [geïntimeerden] zijn betwist en ze relevant zijn voor de door het hof te nemen beslissing. De eerste grief van [appellanten] behoeft daarom geen nadere bespreking.

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] niet jegens [appellanten] toerekenbaar zijn tekortgeschoten. [appellanten] voeren aan dat [geïntimeerden] zich niet alleen hebben verplicht om het dak geschikt te maken voor de plaatsing van de PV-installatie voor zestien jaar, maar ook om het dak in goede staat van onderhoud te brengen conform geldende wet- en regelgeving, en de werkzaamheden uit de Dakteam-overeenkomst (naar tevredenheid van [appellanten] ) deugdelijk en volledig uit te laten voeren. [appellanten] betogen dat de werkzaamheden niet conform de Dakteam-overeenkomst zijn uitgevoerd, omdat daarin staat dat de toplaag “gebrand op het bestaande pakket” zal worden aangebracht, en alle deskundigen hebben vastgesteld dat er onvoldoende gebrand is op de nieuwe toplaag, zodat deze voor een groot deel losligt. Een redelijke uitleg van de afspraken brengt mee dat [appellanten] mochten verwachten dat Dakteam de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant, zoals beschreven in het KOMO-attest, zou naleven ondanks het feit dat partijen niet uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de normen uit het KOMO-attest gelden. Uit die verwerkingsvoorschriften volgt dat het partieel verkleefd aanbrengen van deze dakbedekking niet wordt onderschreven. Indien niet aan de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant wordt voldaan, dan voldoet het dakbedekkingssysteem niet aan de eisen van het Bouwbesluit, waardoor het niet conform geldende wet- en regelgeving is aangebracht en evenmin volgens de eisen van goed en deugdelijk werk. Het huidige dakbedekkingssysteem voldoet ook niet aan de Vakrichtlijn (en de bijbehorende NEN-normen 6707 en NPR 6708), omdat dakrollen zoals de Polybond 470K14 volgens de Vakrichtlijn volledig gebrand en dus volledig verkleefd moeten worden aangebracht. Voorts bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat niet kan worden gezegd dat het werk ondeugdelijk is voor het plaatsen van zonnepanelen. De door Dakteam verstrekte garantie heeft geen waarde, omdat deze alleen van kracht zou zijn als [appellant 2] een onderhoudscontract zou hebben afgesloten met Dakteam voor jaarlijks onderhoud, aldus nog steeds [appellanten]

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bestrijden dat zij de gemaakte afspraken hebben geschonden. Volgens [geïntimeerde 1] heeft zij zich niet verplicht de werkzaamheden uit te voeren conform de geldende wet- en regelgeving, en is niet specifiek overeengekomen op welke wijze de werkzaamheden door Dakteam zouden worden uitgevoerd. De overeenkomst bepaalt ook niet welk percentage van de dakbedekking verkleefd moet zijn. Een KOMO-attest geldt slechts indien partijen de toepasselijkheid daarvan zijn overeengekomen. Evenmin is overeengekomen dat de werkzaamheden aan het dak verricht dienen te worden op basis van de Vakrichtlijn, die overigens volgens [geïntimeerde 1] evenmin eisen stelt aan de mate van verkleving. Het gaat er volgens [geïntimeerde 1] om dat het dakbedekkingssysteem voldoende waterdicht en windvast is, hetgeen ook kan worden bereikt door andere bevestigingsmethoden zoals het vastzetten van de dakranden. Daarmee is voldaan aan de functionele uitgangspunten van de Vakrichtlijn. De leidende normen voor dakbedekking komen volgens [geïntimeerde 1] uit het Bouwbesluit 2012 in combinatie met de Vakrichtlijn en de NEN 6707.

[geïntimeerde 2] heeft aangevoerd dat partijen niet zijn overeengekomen dat de dakbedekking KOMO-gecertificeerd moet zijn en dat het branche-gebruik is dat een KOMO-attest uitdrukkelijk moet worden afgesproken. Ook is niet afgesproken dat de dakbedekking “volledig” zou moeten worden gebrand. De nieuwe dakbedekking kon dus ook gebrand in compartimenten worden aangebracht met deels mechanische bevestiging c.q. inklemming en daaromheen randafwerking. De dakbedekking dient volgens [geïntimeerde 2] ten minste te voldoen aan de wet- en regelgeving en de stand van de techniek, die meerdere toepassingsmogelijkheden toestaat. De leidende normen voor dakbedekking komen volgens [geïntimeerde 2] uit het Bouwbesluit in combinatie met de verwerkingsvoorschriften uit de Vakrichtlijn, die mechanische bevestiging toestaat en [bedrijf 2] bij bevestiging op een bestaande dakbedekking zelfs voorschrijft.

Uitleg van de overeenkomsten

Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de afspraken over de werkzaamheden aan het dak moeten worden uitgelegd. Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de bedingen moeten worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Bij deze maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De uitleg dient dus niet alleen plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Wel moet worden aangenomen dat de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift in praktisch opzicht vaak wel van groot belang is (vgl. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427). Ook bij commerciële overeenkomsten die zijn gesloten tussen professionele partijen geldt de Haviltex-maatstaf en is het aan de rechter te beoordelen of er, in het licht van alle omstandigheden van het geval, aanleiding is voor een voorshands taalkundige uitleg (HR 13 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1940).

Bij toepassing van vermelde maatstaf ziet het hof zich gesteld voor de vraag hoe de contractuele verplichtingen die in de koopovereenkomst tussen [appellant 2] en [geïntimeerde 1] zijn vastgelegd zich verhouden tot de verplichtingen in de huurovereenkomst tussen [appellant 2] en [geïntimeerde 2] . De normen die daarin zijn opgenomen voor de werkzaamheden aan het dak, zijn in beide overeenkomsten immers niet volledig gelijkluidend. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betogen beide dat [appellanten] de verplichtingen uit de koopovereenkomst en de huurovereenkomst ten onrechte “op een hoop gooien”, omdat in de overeenkomsten aparte afspraken zijn gemaakt. Het hof begrijpt daaruit dat [geïntimeerden] van mening zijn dat alleen [geïntimeerde 2] (op grond van de huurovereenkomst) gehouden is de herstelwerkzaamheden aan het dak uit te voeren conform alle geldende wet- en regelgeving, maar dat [geïntimeerde 1] daartoe niet verplicht is omdat die verplichting niet met zoveel woorden in de koopovereenkomst staat.

Het hof volgt [geïntimeerden] daarin niet. Zoals in het voorgaande overwogen, zijn de taalkundige bewoordingen van de bedingen bij de uitleg daarvan niet doorslaggevend. Gelet op de nauwe samenhang tussen de huur- en de koopovereenkomst - die inhoudelijk voor wat betreft de herstelwerkzaamheden aan het dak in belangrijke mate overlappen, beide verwijzen naar de offerte van Dakteam, op dezelfde datum zijn gesloten en waarbij zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] onderdeel uitmaken van VDG Real Estate B.V. - moet naar het oordeel van het hof worden aangenomen dat de uitleg van de bedingen uit de koop- en huurovereenkomst niet alleen moet plaatsvinden in de context van de overeenkomst als geheel, maar in de context van beide overeenkomsten in samenhang bezien. Bij het ontbreken van enige indicatie dat partijen daadwerkelijk beoogd hebben om de herstelwerkzaamheden door [geïntimeerde 1] aan een net iets andere norm te onderwerpen dan de herstelwerkzaamheden door [geïntimeerde 2] , ligt een geüniformeerde uitleg van de verplichtingen uit de koopovereenkomst en de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof voor de hand. Dit geldt temeer nu [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (als initiële partijen bij de huurovereenkomst) volgens [geïntimeerde 2] verwachtten dat de dakbedekking ten minste zou voldoen aan de wet- en regelgeving. Dat [geïntimeerde 1] als oorspronkelijk verhuurder andere verwachtingen op het vlak van de herstelwerkzaamheden zou hebben gekoesterd dan [geïntimeerde 1] als verkoper van het gebouw aan [appellant 2] , is moeilijk te volgen. Dat [geïntimeerde 1] er zelf ook vanuit ging dat het dak moest voldoen aan wet- en regelgeving, blijkt naar het oordeel van het hof bovendien uit het feit dat [appellanten] in de e-mail aan [geïntimeerde 1] van 23 april 2021 (hierboven genoemd onder 3.8.) expliciet verwijzen naar de controle of de daken voldoen aan wet- en regelgeving en [geïntimeerde 1] in haar reactie daarop niet betwist dat de daken daaraan moeten voldoen.

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (samengevat) op grond van respectievelijk de koopovereenkomst en huurovereenkomst ieder voor zich verplicht waren het dak in goede staat van onderhoud te brengen conform alle geldende wet- en regelgeving, zodat het geschikt is voor de realisatie van het zonne-energiesysteem, en om de werkzaamheden (zoals omschreven in de offerte van Dakteam) deugdelijk en volledig uit te voeren.

Wet- en regelgeving

Het hof heeft in het voorgaande overwogen dat zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] gehouden waren om het dak in goede staat van onderhoud te brengen conform alle geldende wet- en regelgeving, en dat daaraan niet afdoet dat die verplichting niet met zoveel woorden is opgenomen in de koopovereenkomst. Het hof kan op basis van de discussie zoals die tot heden is gevoerd, niet goed beoordelen aan welke wet- en regelgeving een dakbedekkingssysteem als het onderhavige in zijn algemeenheid behoort te voldoen en of dit specifieke dakbedekkingssysteem daaraan inderdaad voldoet. Om daarover duidelijkheid te verkrijgen is het hof voornemens om een deskundigenonderzoek te gelasten alvorens verder te beslissen. In het navolgende zal het hof de vragen formuleren die het voornemens is aan de deskundige te stellen, waarover partijen zich nog zullen kunnen uitlaten.

Deugdelijke en volledige uitvoering werkzaamheden

Het hof overweegt dat [geïntimeerde 1] (in de koopovereenkomst) en [geïntimeerde 2] (in de huurovereenkomst) de verplichting op zich hebben genomen om de werkzaamheden uit de overeenkomst tussen [geïntimeerde 1] en Dakteam deugdelijk en volledig uit te laten voeren. Dit is een open norm die naar het oordeel van het hof moet worden ingevuld aan de hand van hetgeen in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken onder deugdelijk en volledig werk wordt verstaan, dus met inachtneming van wat in de branche van experts/adviesbureaus op het gebied van dakbedekking als zodanig wordt aangemerkt. Daarbij acht het hof van belang dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf (herhaaldelijk) het standpunt hebben ingenomen dat de leidende normen voor dakbedekking uit de Vakrichtlijn met de bijbehorende NEN-normen komen, alsmede dat meerdere deskundigen die rapportages hebben opgesteld voorafgaand en tijdens de onderhavige procedure daarin uitdrukkelijk hebben vermeld dat zij uitgaan van de toepasselijkheid van de Vakrichtlijn. Dit geldt voor de (door Dakteam aangedragen) expert [naam 3] , maar ook voor [website] , Dakindex en [bedrijf 3] Hieruit leidt het hof af dat de Vakrichtlijn (in samenhang met de bijbehorende NEN-normen) binnen het vakgebied te gelden heeft als een gezaghebbend document, aan de hand waarvan de open norm van “deugdelijk en volledig werk” ingevuld moet worden. Dat toepasselijkheid van de Vakrichtlijn niet expliciet is overeengekomen, doet daaraan (gelet op het voorgaande) niet af.

Partijen verschillen niet alleen van mening over de toepasselijkheid van de Vakrichtlijn, maar ook over de vraag of de dakbedekking (voor en na de aanvullende werkzaamheden aan het dak na het bestreden vonnis) aan de Vakrichtlijn voldoet. Volgens [appellanten] vereist de Vakrichtlijn immers dat de dakbedekking volledig verkleefd moet worden aangebracht, terwijl [geïntimeerden] zich op het standpunt hebben gesteld dat de Vakrichtlijn ook ruimte laat voor (bijvoorbeeld) deels mechanische bevestiging van de dakbedekking. Ook hiervoor geldt dat het hof de vraag of de dakbedekking in overeenstemming met de Vakrichtlijn is, niet kan beantwoorden op basis van de discussie zoals die tot heden is gevoerd. Het hof is voornemens ook op dit punt vragen te stellen aan een te benoemen deskundige.

[appellanten] hebben voorts aangevoerd dat de werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd omdat Dakteam de aangebrachte dakbedekking niet conform de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant heeft aangebracht, zoals neergelegd in het KOMO-attest voor Polybond dakbedekkingssystemen. Weliswaar is de toepasselijkheid van de normen uit het KOMO-attest niet uitdrukkelijk overeengekomen, maar een redelijke uitleg van de contractuele afspraken brengt volgens [appellanten] mee dat Dakteam de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant zou naleven. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat zij toepasselijkheid van de normen uit het KOMO-attest zijn overeengekomen. [geïntimeerde 2] heeft in dit kader gewezen op het feit dat een KOMO-certificering private eisen omvat als aanvulling op publieke eisen zoals het Bouwbesluit. Met een KOMO-certificering staat dus niet alleen vast dat aan de toepasselijke wettelijke normen is voldaan, maar ook dat aan kwaliteitseisen van marktpartijen is voldaan. Toepasselijkheid van dergelijke kwaliteitswaarborgen, die meer omvatten dan hetgeen de wet- en regelgeving vereist en binnen het vakgebied als goed en deugdelijk werk geldt, kan naar het oordeel van het hof zonder expliciete afspraak niet worden aangenomen. Een en ander geldt temeer nu uit het door [appellanten] overgelegde Deel A van de Vakrichtlijn blijkt dat de Vakrichtlijn ruimte biedt voor een werkwijze die afwijkt van de werkwijze volgens het KOMO-attest. Tegen deze achtergrond hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat zij toch mochten verwachten dat de dakbedekking (ondanks het ontbreken van een uitdrukkelijke afspraak daarover) zou worden aangebracht in overeenstemming met de normen zoals vastgelegd in het KOMO-attest. Het hof veronderstelt wel dat het KOMO-attest ook een rol kan spelen bij de vraag of het werk deugdelijk is en een deskundige kan dit als één van de relevante indicatoren wel bij zijn beoordeling betrekken.

Werkzaamheden conform offerte Dakteam

[appellanten] hebben ten slotte betoogd dat de werkzaamheden niet conform de Dakteam-overeenkomst zijn uitgevoerd, omdat daarin staat dat de toplaag “gebrand op het bestaande pakket” zal worden aangebracht, en vaststaat dat er onvoldoende gebrand is op de nieuwe toplaag. Het hof volgt [appellanten] hierin. Voor de beoordeling of de werkzaamheden op de overeengekomen wijze zijn uitgevoerd, is niet alleen de tekst van de overeenkomst tussen [geïntimeerde 1] en Dakteam van belang, maar ook de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. In dit kader acht het hof van belang dat Dakteam na de inspectie door Sneldakendoen.nl nooit het standpunt heeft betrokken dat het met de werkzaamheden bereikte hechtingspercentage in overeenstemming was met de gemaakte afspraken. Integendeel, Dakteam heeft een oplossing aangedragen voor de losliggende dakbedekking (in de vorm van extra fixeren van de dakbanen met bevestigers en drukverdeelplaten) en heeft zelf aangegeven in reactie op de vraag wat het overleg met de leverancier van de dakrollen heeft opgeleverd dat dat naar verwachting niets oplevert “aangezien het met een stuk verwerking te maken heeft”. Hoewel naar het oordeel van het hof niet kan worden vastgesteld dat partijen een bepaald hechtingspercentage hebben afgesproken dan wel zijn overeengekomen dat de dakbedekking “volledig gebrand” zou moeten worden aangebracht, blijkt dus uit de communicatie met Dakteam na de inspectie dat het bereikte hechtingspercentage van circa 35-40% in ieder geval onvoldoende was en een oplossing behoefde. Daaruit volgt dat de werkzaamheden niet waren uitgevoerd conform de afspraken tussen [geïntimeerde 1] en Dakteam.

Het oordeel dat de werkzaamheden niet waren uitgevoerd conform de afspraken tussen [geïntimeerde 1] en Dakteam brengt niet mee dat de noodzaak aan deskundige voorlichting over de vraag of het dak (nu wel) voldoet aan de wet- en regelgeving en de normen voor deugdelijk werk, is komen te vervallen. Partijen verschillen immers ook van mening over de vraag of het dak na de werkzaamheden die zijn uitgevoerd na het bestreden vonnis voldoet aan de gemaakte afspraken. Deskundige voorlichting is dus nodig om dat, evenals de eventuele toewijsbaarheid van de door [appellanten] gevorderde schadevergoeding, te kunnen beoordelen.

Vragen aan de deskundige

Het hof is voornemens in elk geval de volgende vragen aan de deskundige te stellen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich over de aan de deskundige te stellen vragen uit te laten.

( i) Voldeed het dakbedekkingssysteem vóór de aanvullende werkzaamheden aan het dak van na het bestreden vonnis, in het bijzonder gelet op de mate van verkleving die is bereikt bij het branden van de toplaag op het bestaande pakket, aan de toepasselijke wet- en regelgeving en aan de in de vakkring geldende normen voor deugdelijk werk?

(ii) Zo nee, voldoet het dakbedekkingssysteem aan de toepasselijke wet- en regelgeving en aan de in de vakkring geldende normen voor deugdelijk werk na de aanvullende werkzaamheden aan het dak na het bestreden vonnis?

(iii) Is er een verschil in duurzaamheid tussen de gekozen werkwijze en een werkwijze waarbij volledig gebrand zou zijn?

(iv) Als het dakbedekkingssysteem nu niet voldoet aan de toepasselijke wet- en regelgeving en aan de in de vakkring geldende normen voor deugdelijk werk, welke werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd om ervoor te zorgen dat het dakbedekkingssysteem wel aan de toepasselijke wet- en regelgeving en aan de in de vakkring geldende normen voor deugdelijk werk voldoet? Dient de toplaag van het dakbedekkingssysteem te worden vervangen of kan met een minder ingrijpende maatregel worden volstaan?

( v) Is bij de beantwoording van bovenstaande vragen nog relevant dat een PV-installatie op het dakbedekkingssysteem ligt en als ballast fungeert?

(vi) Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?

Het hof zal partijen tevens in de gelegenheid stellen om een (bij voorkeur gezamenlijk) voorstel te doen voor de persoon van de te benoemen deskundige. Indien partijen niet tot een gezamenlijk voorstel kunnen komen, zullen zij in hun akten moeten ingaan op de persoon die door de wederpartij wordt voorgesteld, waarbij eventuele bezwaren tegen deze persoon moeten worden gemotiveerd. Het hof zal dan, na weging van de bezwaren, een deskundige benoemen. Indien het hof voornemens is een andere deskundige te benoemen dan een door partijen aangedragen deskundige, zullen partijen nog de gelegenheid krijgen om zich over die andere deskundige uit te laten. Het hof zal de deskundige vragen of hij/zij vrijstaat tegenover partijen, of hij/zij beschikbaar is en op welke termijn de deskundige naar verwachting het gewenste onderzoek kan doen. Het voorschot zal in rekening worden gebracht bij [appellanten]

Grieven 3, 4 en 5 (waarmee [appellanten] opkomen tegen de afwijzing van hun vorderingen in conventie, de toewijzing van de vorderingen in reconventie en de proceskostenveroordeling) bouwen voort op grief 2. Het hof zal de bespreking van de betreffende grieven daarom aanhouden.

Incidenteel appel

In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde 2] één grief (tevens houdende eiswijziging) gericht tegen de afwijzing van haar vordering tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden wegens de opgelopen aankoopprijs van zonnepanelen. [geïntimeerde 2] voert daartoe aan dat het niet voorzienbaar was in 2021 dat de aankoopprijs zo zou stijgen, en dat het een groot aantal zonnepanelen betreft dat direct na levering moet worden geplaatst voor optimale kwaliteit en garantie. [geïntimeerde 2] heeft een zonnepanelen-expert ingeschakeld om haar schade te berekenen. Dit heeft geleid tot en schadevordering van € 518.806,50.

De vordering van [geïntimeerde 2] komt slechts voor toewijzing in aanmerking indien het hof tot het oordeel zou komen dat [appellanten] plaatsing van de zonnepanelen ten onrechte hebben verhinderd. Het hof komt derhalve pas toe aan een inhoudelijke beoordeling van deze grief na het deskundigenonderzoek.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de zaak worden verwezen naar de rol voor voortprocederen, een en ander als hierna vermeld. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

7. Beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 22 september 2026 opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over hetgeen onder 6.15. en 6.16. is overwogen, waarna zij in beginsel niet op elkaars akte zullen mogen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. R.L. de Graaff, mr. A.S. Arnold en mr. K.G.F. van der Kraats en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.