ECLI:NL:GHAMS:2026:2494

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

3. Feiten

Ymere is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, die als taak heeft te bewerkstelligen dat de schaarse sociale huurwoningen op rechtvaardige wijze worden verdeeld. Onderdeel van de wettelijke taak van Ymere is ook dat zij voorziet in de leefbaarheid in de door haar ‘beheerde’ wijken (artikel 45 lid 2 sub f Woningwet).

Ymere verhuurt met ingang van 23 oktober 2023 aan [appellanten] de sociale huurwoning aan het adres [A-straat] te [plaats] (hierna: de woning). Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

In artikel 6.8. van de algemene huurvoorwaarden staat:

“De huurder mag geen overlast of hinder aan de buren of omwonenden veroorzaken. (…).”

Bij beslissing van 21 november 2024 heeft de kantonrechter vanaf 23 november 2024 tot 23 november 2029 bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [appellanten] met benoeming van [appellant 1] (appellante sub 1) tot bewindvoerder.

Ymere heeft meldingen van door [appellanten] veroorzaakte overlast ontvangen, die als volgt door haar zijn geregistreerd:

• 13 mei 2024: melding overlast door dagelijks geschreeuw vanwege ruzie tussen [appellanten] en zijn vriendin, gooien met spullen en harde muziek. [appellanten] zou tweemaal hebben gedreigd “de boel op te blazen” en zijn vriendin heeft een raam ingetikt.

• 13 juni 2024: een omwonende meldt telefonisch dat er dagelijks overlast is van [appellanten] . Hij is vaak onder invloed, slaat met deuren en scheldt veel. De vriendin van [appellanten] heeft eens bij de omwonende aangebeld na een ruzie met [appellanten] om te kunnen bellen.

• 14 juni 2024: melding van de avond ervoor door [appellanten] veroorzaakte overlast. Hij had tegen zijn kinderen geschreeuwd en gescholden, en was onder invloed. Ook was er overlast van de vriendin van [appellanten] en een derde (onder invloed, schreeuwen).

• 22 juli 2024: drie omwonenden informeren Ymere telefonisch over overlast in het afgelopen weekend. [appellanten] was dronken thuis gekomen, had ruzie gezocht, had met spullen gegooid en geschoven, had geschreeuwd en gescholden.

• 15 augustus 2024: telefonische melding van een omwonende. De politie is langs geweest vanwege harde muziek. [appellanten] heeft een vuilnisbak van de buren gepakt.

• 19 augustus 2024: een omwonende meldt geluidsoverlast de week ervoor.

• 22 augustus 2024: een omwonende maakt telefonisch melding van geluidsoverlast (harde muziek). [appellanten] is continu onder invloed.

• 28 augustus 2024: Ymere ontvangt een logboek van omwonenden met door hen ervaren (geluids)overlast in de periode januari 2024 tot 15 augustus 2024. In het logboek worden ruim 30 ervaringen beschreven.

• 11 september 2024: een omwonende maakt melding van overlast de avond ervoor (harde muziek, uitschelden van omwonende die hem erop aansprak, ruzie tussen [appellanten] en zijn ex-vriendin waarbij hij doodsbedreigingen uit).

• 22 oktober 2024: een omwonende meldt overlast te ervaren, wil verhuizen.

• 16 december 2024: een omwonende laat Ymere weten geen overlast meer te melden omdat Ymere toch niks doet.

• 20 februari 2025: de wijkagent laat weten dat [appellanten] is aangehouden wegens stalking.

• 17 mei 2025: een omwonende meldt Ymere telefonisch dat [appellanten] is aangehouden omdat hij is ingereden op zijn ex-vriendin en kind. Als hij thuis is, laat hij vreemde personen in de woning, vertoont hij intimiderend gedrag en slaat hij met deuren.

• 6 augustus 2025: een omwonende meldt overlast. Op het moment van de melding zou [appellanten] weer zijn gearresteerd.

• 2 oktober 2025: een omwonende meldt Ymere dat [appellanten] weer overlast veroorzaakt (harde muziek, schreeuwen en doodsbedreigingen uiten naar omwonende die hem erop heeft aangesproken). De omwonende plakt iedere avond de brievenbus dicht uit vrees voor een explosief.

• 27 oktober 2025: een omwonende heeft Ymere een logboek gestuurd over de periode van juli tot oktober 2025. Het bevat ervaringen gedurende 15 dagen, variërend van een hard dichtgeslagen deur tot door [appellanten] geuite (doods)bedreigingen.

• 28 oktober 2025: een omwonende meldt overlast.

• 5 februari, 2 maart en 9 maart 2026: Ymere ontvangt logboeken van een omwonende. Het bevat 12 ervaringen in de periode van 3 februari tot 9 maart 2026.

• 14 april 2026: de politie komt naar de woning vanwege overlast.

• 19 mei 2026: [appellanten] veroorzaakt overlast na het ontvangen van de dagvaarding voor onderhavige procedure (buiten zijn huis schreeuwen en schelden waarbij hij huisnummers van omwonenden roept die over hem zouden hebben geklaagd). Hij plakt documenten over de overlast, waaronder de ontvangen dagvaarding, op zijn ramen.

Ymere heeft herhaaldelijk contact gezocht met [appellanten] over de overlast en hem hulp aangeboden. Dit is als volgt geregistreerd:

• naar aanleiding van het huisbezoek van 13 mei 2024 heeft Ymere het meldpunt Zorg en Woonoverlast ingelicht. De GGD is langs gegaan en heeft [appellanten] hulp geboden bij zijn alcoholgebruik.

• op 22 mei 2024: een - aangekondigd - huisbezoek met de wijkagent. [appellanten] is werkloos, drinkt veel en rookt wiet. Hij heeft soms ruzie met zijn vriendin. De wijkagent kent [appellanten] en zijn vriendin van elders door hen veroorzaakte overlast. Bij brief van 23 mei 2024 aan [appellanten] bevestigt Ymere de afspraak met [appellanten] dat hij geen overlast meer zal veroorzaken, zijn muziek niet hard aan zal zetten en een afspraak bij de huisarts zal maken voor zijn drankgebruik.

• 8 juli 2024: Ymere bezoekt de woning met de GGD maar er wordt niet open gedaan. Bij brief van diezelfde dag heeft Ymere aan nieuw huisbezoek aangekondigd op 15 juli 2024. [appellanten] laat telefonisch weten dat hij niet bij het huisbezoek kan zijn, waarna de meldingen telefonisch met [appellanten] worden besproken. [appellanten] zegt zich niet in de meldingen te herkennen, en laat weten dat de relatie is verbroken en er dus geen overlast meer zal zijn.

• 26 augustus 2024: [appellanten] is door Ymere uitgenodigd voor een gesprek op kantoor, hij verschijnt niet. [appellanten] wordt uitgenodigd voor een gesprek op 11 september 2024.

• 11 september 2024: [appellanten] komt niet op de afspraak bij Ymere. Ymere informeert [appellanten] per brief over de overlastmeldingen en maant hem daarmee te stoppen. In de brief staat dat [appellanten] de woning kwijt kan raken als de overlast niet stopt.

• 24 oktober 2024: Ymere spreekt met [appellanten] in aanwezigheid van de wijkagent. Ymere heeft [appellanten] een gedragsaanwijzing opgelegd die [appellanten] heeft getekend. [appellanten] laat weten dat hij hulp heeft gezocht voor zijn drank- en wietverslaving, hij heeft zich aangemeld voor bewindvoering.

• 16 december 2024: bezoek aan [appellanten] van Ymere en de wijkagent. [appellanten] laat weten naar een afkickkliniek te gaan voor zijn drank- en drugsgebruik, en dat hij bewindvoering heeft aangevraagd.

• 28 oktober 2025: Ymere heeft [appellanten] uitgenodigd voor een gesprek op kantoor in aanwezigheid van de wijkagent. [appellanten] schreeuwt alleen maar, een gesprek voeren is niet mogelijk.

• 9 november 2025: de wijkagent en GGD bezoeken [appellanten] . Hij is van mening geen overlast te bezorgen en geen hulp nodig te hebben omdat hij die al heeft. De GGD gaat dit na en constateert dat Jellinek geen open dossier heeft van [appellanten] .

• 15 december 2025: Ymere heeft samen met GGD [appellanten] bezocht. Een gesprek is niet mogelijk omdat [appellanten] alleen maar schreeuwt. Als de medewerkers willen vertrekken blokkeert hij de voordeur totdat zijn vriendin hem wegtrekt.

• 18 december 2025: Ymere stuurt [appellanten] een brief over het verloop van het huisbezoek en sommeert hem om de overlast te stoppen. [appellanten] wordt gewaarschuwd dat hij het risico loopt zijn woning te verliezen.

• 10 maart 2026: de gemeente [plaats] geeft een “einde interventieverklaring zonder laatste kans” af. De gemeente heeft sinds mei 2024 met haar convenantpartners (zoals GGD en politie) diverse inspanningen verricht om de overlast van [appellanten] te doen ophouden, of tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Alle convenantpartners hebben in gezamenlijk overleg besloten de interventie te staken. Volgens de convenantpartners is er onvoldoende waarborg dat met een zorgaanbod op maat herhaling van de overlast in een nieuwe woonomgeving wordt voorkomen.

• 13 april 2026: de gemachtigde van Ymere sommeert [appellanten] om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. Bij e-mail van 24 april 2026 heeft de gemachtigde van [appellanten] daarop afwijzend gereageerd.

• 20 april 2026: telefonisch contact tussen Ymere en [appellanten] . [appellanten] wil in gesprek om een procedure te voorkomen. Hij is van mening dat hij geen overlast veroorzaakt en dat Ymere zijn leven kapot maakt.

• 6 mei 2026: Ymere ontvangt berichten van [appellanten] die schrijft dat Ymere hem niet helpt en hem kapot maakt.

Een omwonende heeft bij Ymere gemeld na de zitting bij de kantonrechter door [appellanten] te zijn uitgescholden met de woorden ‘kankerrat’ en ‘racist’. De omwonende voelde zich geïntimideerd en is het huis ontvlucht.

Op 4 augustus 2026 zijn er bij Ymere nog twee meldingen binnengekomen: • de omwonende die het huis ontvlucht is, is na weken weer thuis gekomen en heeft meteen weer overlast gehad van [appellanten] (slaande deuren en harde muziek), de omwonende vertrekt weer om elders te verblijven.

• een andere omwonende meldt eveneens harde knallen en harde muziek te hebben gehoord.

4. Procedure bij de kantonrechter

Ymere heeft - samengevat - gevorderd dat de kantonrechter [appellanten] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot ontruiming van de woning, met kosten en rente.

De kantonrechter heeft de vordering - kort gezegd - toegewezen en de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. Vordering in hoger beroep

[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:- primair: zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering tot ontruiming van Eigen Haard alsnog zal afwijzen;- subsidiair: voor het geval het hof meent dat een voorziening nodig is, een minder ingrijpende maatregel te treffen dan ontruiming, zoals een gedragsaanwijzing of een laatste kans regeling;

- meer subsidiair: voor zover het hof de ontruiming in stand laat, een ruimere ontruimingstermijn te bepalen;met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en wettelijke rente.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep.

6. Beoordeling

[appellanten] komt met twaalf grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, op tegen de door de kantonrechter genomen beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Ymere heeft de grieven bestreden.

Geschil en juridisch kader

Deze zaak gaat over overlast. Beoordeeld moet worden of [appellanten] door het plegen van overlast zijn (contractuele) verplichtingen zo ernstig schendt dat het gerechtvaardigd is hem, vooruitlopend op een ontbindingsvordering van Ymere in een bodemprocedure, te veroordelen tot ontruiming van de woning.

De vordering tot ontbinding is geregeld in artikel 6:265 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij een vordering tot ontbinding dient beoordeeld te worden of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de overeenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij kan rekening worden gehouden met zowel het belang van sociale woningcorporaties om het huurgenot van omwonenden te beschermen en hun belang om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.

Het hof stelt voorop dat ontruiming van een woning in kort geding een vergaande en ingrijpende maatregel is. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet vanwege de veelal onomkeerbare gevolgen grote terughoudendheid worden betracht, en wel zodanig dat die vordering slechts kan worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de vordering ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Spoedeisend belang

[appellanten] heeft ook in hoger beroep betwist dat Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Het hof volgt hem hier niet in. Mede gelet op de onder 3.1 genoemde wettelijke taak van Ymere als ‘toegelaten instelling’ en haar verplichtingen uit art. 7:204 e.v. BW om op te treden tegen inbreuken op het huurgenot van haar huurders, dient zij in het belang van omwonenden op te treden tegen ernstige structurele overlast, zoals door haar gesteld. Zij hoeft daarvoor geen bodemprocedure af te wachten.

Tekortkoming, ernstige structurele overlast

Ymere stelt dat [appellanten] ernstige structurele overlast (heeft) veroorzaakt en beroept zich ter onderbouwing daarvan op een omvangrijk dossier met een onderzoeksrapport, diverse meldingen van overlast, door omwonenden bijgehouden logboeken, brieven van Ymere over onder meer afspraken voor huisbezoeken (al dan niet in aanwezigheid van de GGD of de wijkagent), een door [appellanten] ondertekende gedragsaanwijzing, een sfeerverbaal van de politie, video’s waaruit de overlast blijkt en een einde interventieverklaring zonder laatste kans.

[appellanten] voert aan dat de overlast is terug te voeren op de - inmiddels geëindigde - toxische relatie met zijn ex-vriendin en een op zichzelf staand emotioneel incident in mei 2026. Volgens hem is er een aanjagende buurvrouw en is niet te verifiëren dat er meer omwonenden meldingen doen omdat deze anoniem zijn. Verder stelt [appellanten] dat de kantonrechter zijn probleemloze huurverleden bij Rochdale (van 2010 tot 2023) had moeten meewegen, de steun die hij nu ontvangt van zijn ouders en de bewindvoerder en de omstandigheid dat hij zich inmiddels bij hulpinstantie Arkin heeft aangemeld. Volgens [appellanten] bestaat er geen acute noodzaak meer tot ontruiming.

Het hof constateert dat [appellanten] zich inderdaad richting de hulpverlening lijkt te bewegen. Tijdens de zitting is aan de orde geweest dat [appellanten] op 30 september 2026 een intakegesprek heeft met een psycholoog van Jellinek om over zijn drankverslaving te gaan praten. Ook belangrijk is dat de bewindvoerder [appellanten] bijstaat. Tijdens de zitting was zichtbaar dat [appellanten] haar vertrouwt en dat zij in staat is goed met hem te communiceren. Besproken is dat de bewindvoerder overweegt zich door de kantonrechter ook tot mentor te laten benoemen, zodat zij [appellanten] nog beter tot steun kan zijn. Dit zijn allemaal positieve ontwikkelingen die het hof meeweegt bij de beoordeling.

Dit neemt niet weg dat het hof de gestelde ernstige structurele overlast aannemelijk acht. Uit het overgelegde dossier, dat ziet op een periode van ruim twee jaar, volgt niet alleen dat er gedurende lange tijd diverse meldingen zijn geweest van omwonenden over onder meer schreeuwen, slaan met deuren, harde muziek, schelden en bedreigingen, ook de medewerkers van Ymere zelf en van de GGD hebben zich geconfronteerd gezien met dit soort gedrag van [appellanten] . Anders dan [appellanten] stelt, is de overlast niet alleen gerelateerd aan zijn ex-vriendin. Het tegendeel blijkt uit het dossier. De overlast is bovendien na het verbreken van de relatie in de zomer van 2025 ook gewoon doorgegaan. Zelfs in de aanloop naar de zitting in hoger beroep zijn er nog drie nieuwe meldingen bij Ymere binnengekomen. Anders dan [appellanten] betoogt, is de kwestie dus nog steeds acuut.

Evenmin is aannemelijk dat er maar een aanjagende buurvrouw is, zoals [appellanten] stelt. Ymere heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat er vier klagende omwonenden zijn en dit kan ook uit het overgelegde onderzoeksrapport worden afgeleid. Dat de meldingen anoniem zijn, waar [appellanten] op zich terecht over klaagt, heeft als reden dat de omwonenden

- zo blijkt uit overgelegde verklaringen en de video’s - bang zijn voor [appellanten] en onderstreept juist de ernst van de overlast. Een omwonende heeft verklaard zo bang te zijn dat hij of zij de woning tijdelijk is ontvlucht. Dat er ook drie omwonenden zijn die op verzoek van [appellanten] hebben verklaard geen overlast van hem te ervaren, zoals hij nog heeft aangevoerd, neemt niet weg dat deze vier omwonenden dat wel doen en leidt niet tot een ander (voorshands) oordeel.

Belangenafweging

Voorop staat dat [appellanten] een groot belang heeft bij het behoud van zijn woning. Dat is zijn veilige haven, hij wil daar zijn kinderen kunnen ontvangen en van start gaan met het hulpverleningstraject. Gezien de aard, de ernst en de duur van de overlast weegt dit belang echter niet op tegen het belang van Ymere om de omwonenden een rustige en veilige woonomgeving te bieden. De omwonenden voelen zich niet veilig in hun woningen en voor hen moet er nu echt iets gebeuren. Het hof weegt ook het belang van Ymere mee om de woning weer beschikbaar te krijgen voor anderen die op een sociale huurwoning zijn aangewezen. Aan de kant van [appellanten] houdt het hof er rekening mee dat hij een psychisch kwetsbaar persoon is en betrekt het de hiervoor genoemde positieve ontwikkelingen bij zijn oordeel. De behandeling moet alleen nog helemaal beginnen, terwijl het ook enige tijd zal duren voordat er ontwikkeling valt te verwachten in het gedrag van [appellanten] . De overlast is te ernstig om daarop te kunnen wachten. Dat [appellanten] in het verleden heeft laten zien wel zonder problemen een woning te kunnen huren, is hoopvol voor de toekomst maar maakt het voorgaande niet anders.

Anders dan [appellanten] betoogt, volgt uit het voorgaande ook dat niet (meer) kan worden volstaan met een minder ingrijpende maatregel. Mediation lijkt bij een overlastsituatie als de onderhavige bij de huidige stand van zaken niet aangewezen en een gedragsaanwijzing heeft [appellanten] in oktober 2024 al gekregen. Gebleken is dat hij zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden. Gelet op de in maart 2026 afgegeven einde interventieverklaring zonder laatste kans en het ook thans ontbreken van aanwijzingen dat [appellanten] in staat zal zijn om vanaf dit moment het veroorzaken van overlast te vermijden, is ook het bieden van een laatste kans een gepasseerd station.

Al met al is het hof voorshands van oordeel dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De door [appellanten] veroorzaakte overlast is zodanig ernstig dat van Ymere niet kan worden verlangd dat zij een beslissing in een bodemzaak afwacht. Ook bestaat er geen aanleiding een langere ontruimingstermijn te bepalen.

De veroordeling tot ontruiming is terecht uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van [appellanten] bij behoud van de bestaande toestand weegt in de gegeven omstandigheden niet zwaarder dan het belang van Ymere bij de uitvoering van de veroordeling.

De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, waaronder de nakosten.

Beslissing

Het hof:

I. bekrachtigt het bestreden vonnis;

II. veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de kant van Ymere begroot op € 851,00 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

III. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

IV. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, E.K. Veldhuijzen van Zanten en C.L.J.M. de Waal en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.