GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.354.130/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11200863/ CV EXPL
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 september 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats 1] ,
appellant,
incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. D. Schreurs te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend in [plaats 2] ,
geïntimeerde,
incidenteel appellante,
advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1. De zaak in het kort
De moeder van [appellant] huurde van [geïntimeerde] een woning. De moeder is overleden. [appellant] wil de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortzetten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Het hof oordeelt net als de kantonrechter dat [appellant] met zijn moeder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 14 maart 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 25 februari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 27 mei 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 29 september 2025 heeft plaatsgevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
Ten slotte is arrest gevraagd.
3. Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
De moeder van [appellant] (hierna: moeder) en haar partner hebben van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] een woning in [plaats 1] (hierna: de woning) gehuurd. In 2015 is de partner van moeder overleden.
Op 2 januari 2024 is moeder overleden.
[appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht of hij de huurovereenkomst van moeder mag voortzetten. [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met dat verzoek.
4. Procedure bij de kantonrechter
[appellant] heeft (in de procedure in conventie) op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot voortzetting van de huurovereenkomst met hem, op straffe van een dwangsom. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij sinds 2015 zijn hoofdverblijf heeft in de woning en met moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en bij wijze van tegenvordering (de procedure in reconventie) – uitvoerbaar bij voorraad – ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom, gevorderd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen. De kantonrechter, heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. Het hoofdverblijf van [appellant] in de woning wordt als vaststaand aangenomen, maar [appellant] heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met moeder heeft gevoerd. Omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:268 BW lid 2, heeft de kantonrechter de door [geïntimeerde] gevorderde ontruiming in reconventie toegewezen. De gevorderde dwangsom werd bij gebrek aan belang afgewezen. De kantonrechter heeft de veroordeling tot ontruiming, op grond van het bepaalde in artikel 7:268 lid 2, laatste zin, BW, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5. Vordering in hoger beroep
Principaal hoger beroep
[appellant] heeft in principaal hoger beroep twee grieven aangevoerd, vernietiging gevorderd van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing van zijn vorderingen en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen deze heeft betaald vanwege het bestreden vonnis, almede veroordeling in de proceskosten in beide instanties.
Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen en waar nodig aanpassen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Incidenteel hoger beroep
[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd en gevorderd de veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren (en in zoverre het bestreden vonnis te vernietigen), met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Volgens [appellant] moet het hof de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het bestreden vonnis afwijzen en [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
6. Beoordeling
Principaal hoger beroep
De grieven van [appellant] richten zich in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] en moeder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Samengevat betoogt [appellant] dat de zorg die hij aan moeder verleende zijn substantiële bijdrage vormde aan de gemeenschappelijke huishouding. Moeder verschafte huisvesting (een dak boven het hoofd), terwijl [appellant] de zorg, het beheer van de huishouding en praktische ondersteuning voor zijn rekening nam. Deze uitwisseling van zorg en onderdak en levensonderhoud creëert een vorm van wederkerigheid die past binnen het begrip van een gemeenschappelijke huishouding. Daarnaast was de samenwoning geen noodoplossing. De intentie van [appellant] was gericht op het voor onbepaalde tijd voeren van een gezamenlijke huishouding, die duurzaam was tot aan het overlijden van moeder. Alleen al de feitelijke duur van negen jaar bevestigt dit duurzame karakter, aldus telkens [appellant] .
Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat degene die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet en ook nadien, indien de rechter dat op zijn vordering beslist. In lid 3 van genoemd artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot voortzetting in ieder geval afwijst indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de eisen van lid 2 voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.
Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of de overleden ouder en het kind een gemeenschappelijke huishouding voerden, moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de ouder/huurder en het kind/medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.
[appellant] heeft niet aan die verzwaarde stelplicht voldaan. Hij heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat er een gemeenschappelijke huishouding was. Ook op andere punten blijven vraagtekens bestaan. De grieven slagen daarom niet. Daartoe overweegt het hof het volgende.
Hoofdverblijf
Allereerst heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist dat [appellant] sinds 2015 zijn hoofdverblijf in de woning had. Het had daarom op de weg van [appellant] gelegen om deze stelling concreet toe te lichten en zo nodig te onderbouwen met bewijsstukken. Dat heeft hij niet gedaan. De stellingen van [appellant] over de duur van het hebben van zijn hoofdverblijf zijn niet consistent en [appellant] heeft ter onderbouwing slechts twee schriftelijke verklaringen van een buurvrouw en de kapper van moeder overgelegd, die zijn stelling op dit punt onvoldoende onderbouwen. De bewijsstukken die [appellant] in hoger beroep heeft overgelegd – zoals een kopie van het energiecontract op zijn naam, foto’s van het interieur en betaalbewijzen van aankopen in de directe omgeving van de woning – zien alle op de periode na het overlijden van moeder. Daarnaast stond [appellant] in de BRP niet ingeschreven op het adres van de woning en is gebleken dat hij in 2024, na het overlijden van moeder en bij het aanvragen van een uitkering, geregistreerd stond op een ander adres. [appellant] heeft hiervoor geen afdoende toelichting gegeven. Dit alles roept twijfels op over het hoofdverblijf van [appellant] in de woning.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
Maar zelfs als zou komen vast te staan dat [appellant] zijn hoofdverblijf in de woning had, heeft [appellant] het hof niet kunnen overtuigen van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding met moeder. Daarvoor is het volgende van belang.
[appellant] heeft ter zitting in eerste aanleg toegelicht dat hij in 2012 na een scheiding dakloos is geworden en in 2015 bij moeder is gaan wonen om bij te komen van een zwervend bestaan. Daarnaast was moeder hulpbehoevend geworden en kon zij niet meer zelfstandig wonen. [appellant] heeft zich daarom geroepen gevoeld om moeder te ondersteunen. De kosten van het huishouden werden uitsluitend door moeder betaald en [appellant] was financieel afhankelijk van moeder. Dat zijn aanwijzingen voor het ontbreken van wederkerigheid. [appellant] heeft verder aangevoerd dat hij de laatste drie jaar van het leven van moeder mantelzorg aan haar heeft verleend en in dat kader ook haar financiën heeft beheerd en aankopen voor haar heeft gedaan. Een eenzijdige zorgrelatie is echter ook geen aanwijzing voor wederkerigheid en op zich niet voldoende voor het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding. [appellant] heeft verder in hoger beroep geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht die voldoende inzichtelijk maken op welke wijze hij met moeder samenleefde en hoe zij vorm gaven aan de gezamenlijke huishouding. Dat blijft hier een vraagteken. Dat zij samen boodschappen deden en [appellant] moeder naar de kapper bracht is in het licht van voormelde omstandigheden onvoldoende om op basis daarvan te concluderen dat er wel een gemeenschappelijke huishouding tussen hen bestond.
Uit het voorgaande volgt dat de gemeenschappelijkheid van het huishouden onvoldoende is gebleken. Reeds om die reden is de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huurovereenkomst niet toewijsbaar. Bij die stand van zaken behoeft de vraag in hoeverre [appellant] aan de andere vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW voldoet, evenals de grieven voor het overige, geen nadere bespreking.
Incidenteel hoger beroep
De grief van [geïntimeerde] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Volgens [geïntimeerde] heeft de kantonrechter miskend dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die een uitvoerbaarverklaring bij voorraad wel degelijk rechtvaardigen. Zo maakt [appellant] misbruik van recht omdat het door hem ingestelde hoger beroep uitsluitend dient om de ontruiming zo lang mogelijk uit te stellen, terwijl hij feitelijk niet meer in de woning woont. Daarnaast heeft [geïntimeerde] een zwaarwegend belang bij het kunnen verrichten van noodzakelijk onderhoud in de woning, maar [appellant] weigert daaraan mee te werken, aldus [geïntimeerde] .
Deze grief slaagt niet. Artikel 7:268 lid 2 (laatste zin) BW bepaalt, kort gezegd, dat de medebewoner de huur voortzet totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Deze bepaling sluit in beginsel uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een veroordeling tot ontruiming uit. Alleen bij misbruik van recht of andere voor de verhuurder zwaarwegende omstandigheden of onevenredigheid in de wederzijdse belangen kan dit anders zijn. Het hof is van oordeel dat deze situatie zich niet voordoet. Hetgeen [geïntimeerde] in incidenteel beroep naar voren heeft gebracht, biedt het hof onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat [appellant] misbruik van recht maakt door hoger beroep in te stellen. De stelling dat [appellant] geen feitelijk gebruik maakt van de woning is gebaseerd op het enkele malen aanbellen waarbij [appellant] niet aanwezig was en daarmee onvoldoende onderbouwd. Voor zover [geïntimeerde] al dringende werkzaamheden zou moeten uitvoeren, is het hof met de kantonrechter van oordeel dat dit op zichzelf geen aanleiding is om in afwijking van het wettelijke uitgangspunt de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De vordering van [geïntimeerde] om de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zal dus worden afgewezen.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
De slotsom is dat het principaal hoger beroep geen succes heeft. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het principaal hoger beroep worden veroordeeld. Het hof stelt de proceskosten in principaal hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 362,00
- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief II, 2 punten)
Totaal € 2.942,00
Het incidenteel hoger beroep heeft evenmin succes. Het hof zal het bewijsaanbod van [geïntimeerde] passeren omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [geïntimeerde] is in het incidentele hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt de proceskosten in incidenteel hoger beroep als volgt vast:
- salaris advocaat € 645,00 (helft van tarief II, 1 punt)
Totaal € 645,00
De vordering van [appellant] om zijn vordering uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zal op dit punt worden toegewezen. Bij [geïntimeerde] ontbreekt een dergelijke vordering.
Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd, met dien verstande dat onder 5.5 (het dictum) van dat vonnis voor “uiterlijk één maand na betekening van dit vonnis” moet worden gelezen “uiterlijk één maand na betekening van dit arrest”.
7. Beslissing
Het hof:
in principaal en incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat onder 5.5 (het dictum) van dat vonnis voor “uiterlijk één maand na betekening van dit vonnis” moet worden gelezen “uiterlijk één maand na betekening van dit arrest”;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in principaal hoger beroep, tot nu aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.942,00;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot nu aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 645,00;
verklaart de proceskostenveroordeling onder 7.3. uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en A.L. Bervoets en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 september 2026.