GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.349.871/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10979729 CV EXPL 24-2535
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 september 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd in Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend in [plaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
1. De zaak in het kort
In deze huurzaak heeft het hof in een tussenarrest geoordeeld dat het beding op grond waarvan de verhuurder de huur jaarlijks met maximaal 5% bovenop de CPI-indexering kan verhogen, oneerlijk is, maar de CPI-indexering zelf niet. De verhuurder is in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)eerlijkheid van een aantal andere huurprijswijzigingsbedingen, die het hof ook voornemens was te vernietigen.
In dit arrest blijft het hof bij wat het eerder heeft overwogen. De verhuurder wordt nog eenmaal in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)eerlijkheid van de desbetreffende andere bedingen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 17 maart 2026 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 12 mei 2026 heeft Eigen Haard een akte genomen.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
3. De verdere beoordeling
De grieven van Eigen Haard zijn gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van een deel van de door haar gevorderde huurachterstand. Deze afwijzing was gegrond op haar oordeel dat de huurverhogingsbedingen in de huurovereenkomst oneerlijk zijn en dus vernietigd moeten worden, zodat de huur steeds op het aanvangsniveau is gebleven.
In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat en uitgelegd waarom artikel 6.4 van de huurovereenkomst, op grond waarvan Eigen Haard de huur ieder jaar met maximaal 5% bovenop de CPI-indexering kan verhogen (hierna ook: het opslagbeding), oneerlijk is, maar de CPI-indexering zelf niet. Eigen Haard is gevraagd zich bij akte uit te laten over de (on)eerlijkheid van de volgende huurprijswijzigingsbedingen:
- Artikel 6.2 van de huurovereenkomst:
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
- De vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden:
Daarbij geldt dat de huurprijsverhoging minimaal gelijk is aan de (gemiddelde) huurverhoging voor niet geliberaliseerde zelfstandige woonruimte.
- En, ook in de algemene voorwaarden:
Artikel 6
(…)
3. In afwijking van lid 2 kan, eenmaal per periode van telkens vijf jaar na het ingaan van de huurovereenkomst, de huurprijs door verhuurder in overeenstemming gebracht worden met het voor vergelijkbare objecten gangbare prijsniveau.
Het cumulatieve effect van de huurprijswijzigingsbedingen in acht nemend, oordeelde het hof voorshands dat artikelen 6.2 van de huurovereenkomst en 6 leden 2 en 3 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn, omdat, naast het oneerlijk bevonden opslagbeding, deze bepalingen Eigen Haard enkel meer mogelijkheden boden de huurprijs (verder) te verhogen.
In haar akte heeft Eigen Haard, naar het hof begrijpt, het hof gevraagd terug te komen van zijn oordeel dat het opslagbeding (artikel 6.4 van de huurovereenkomst) oneerlijk is en dus vernietigd moet worden. Zij heeft uiteengezet dat het opslagbeding nodig is om extreme stijgingen in de onderhoudskosten het hoofd te kunnen bieden, dat de uitwerking van het beding voor huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst wel degelijk goed valt te voorzien en dat de sanctie van nietigverklaring van het hele beding onevenredig is en daarom in strijd is met Richtlijn (EU) 2019/2161 (de Moderniseringsrichtlijn).
In hetgeen Eigen Haard in haar akte heeft aangevoerd vindt het hof geen aanleiding terug te komen van zijn bindende eindbeslissingen in het tussenarrest over het opslagbeding. De desbetreffende argumenten hadden al in de memorie van grieven kunnen worden aangevoerd. Het alsnog aanvoeren daarvan in de akte na het tussenarrest is in strijd met de eisen van een goede procesorde en met het daarin besloten liggende beginsel van concentratie van het processuele debat.
Eigen Haard heeft verder betoogd dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn omdat deze niet worden genoemd of van toepassing worden verklaard in de huurovereenkomst. Indien de algemene voorwaarden wel van toepassing zouden zijn, is artikel 6 daarvan niet van toepassing, omdat in artikel 1 lid 2 van de algemene voorwaarden is bepaald:
Als er in de algemene voorwaarden iets staat dat strijdig is met iets dat in de huurovereenkomst staat, dan geldt de huurovereenkomst.
Om deze redenen is Eigen Haard in de memorie van grieven niet ingegaan op de algemene voorwaarden en zij hoeft dit dus ook nu niet te doen, aldus Eigen Haard.
Het hof volgt Eigen Haard hierin niet. Onderaan de huurovereenkomst tussen partijen staat:
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008 (…).
In de inleidende dagvaarding heeft Eigen Haard bovendien gesteld:
Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing die eiseres overlegt als productie 2.
Ook in de memorie van grieven wordt naar de algemene voorwaarden verwezen.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden is bovendien niet strijdig met de huurovereenkomst; zoals het hof in het tussenarrest heeft overwogen, komen de bedingen in artikel 6.2 van de huurovereenkomst en in de vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden op hetzelfde neer. Het hof heeft evenmin aanknopingspunten om artikel 6 lid 3 van de algemene voorwaarden strijdig te achten met enig beding in de huurovereenkomst. De vierde volzin van artikel 6 lid 2 en artikel 6 lid 3 van de algemene voorwaarden zijn dan ook van toepassing.
Eigen Haard heeft zich in haar akte wel uitgelaten over artikel 6.2 van de huurovereenkomst. Omdat dit beding op hetzelfde neerkomt als de vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden, zal het hof deze toelichting ook betrekken bij haar beoordeling van dat beding. Eigen Haard stelt zich op het standpunt dat de artikelen 6.2 en 6.3 (het CPI-indexatiebeding) haar de keuze geven om de jaarlijkse huurverhoging te baseren op ofwel het percentage dat de minister jaarlijks vaststelt voor de sociale huursector ofwel de inflatie. Volgens Eigen Haard worden huurders van geliberaliseerde woonruimte met artikel 6.2 op dezelfde wijze beschermd als huurders van sociale woonruimte. Ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst was nog geen wettelijke maximering van de huurverhoging voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing. Met artikel 6.2 heeft Eigen Haard zich ten gunste van [geïntimeerde] beperkt. Sinds 1 mei 2021 verschillen de maximale huurverhogingspercentages van beide huursegmenten maar weinig, aldus Eigen Haard. Alleen in de jaren 2024 en 2025 was de maximale huurverhoging in de sociale sector hoger dan in de vrije sector. Eigen Haard ziet dan ook niet in waarom dit beding en de keuzemogelijkheid die zij op grond van artikel 6.3 van de huurovereenkomst heeft, oneerlijk zouden zijn.
Met deze toelichting zijn de vragen die het hof heeft bij artikel 6.2 van de huurovereenkomst en de vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden (in samenhang met artikel 6.3 van de huurovereenkomst) nog niet beantwoord. Voor het hof is onduidelijk in welk opzicht voor een huurder voorzienbaar is wat de financiële gevolgen van deze bedingen zijn als Eigen Haard, kennelijk naar eigen believen, kan kiezen welk huurprijswijzigingsbeding zij in een gegeven jaar zal toepassen. Ook is onverminderd niet opgehelderd waarom het gerechtvaardigd zou zijn dat huurverhogingen die gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte ook worden toegepast op geliberaliseerde woonruimte. Dezelfde huurverhogingspercentages brengen immers bij geliberaliseerde woonruimte een hoger bedrag aan huurverhoging met zich dan bij niet-geliberaliseerde woonruimte, waarvan de huren lager liggen. In welk opzicht zijn de omstandigheden en overwegingen die de minister betrekt bij zijn jaarlijkse vaststelling van de huurverhogingspercentages bovendien één op één toepasbaar op geliberaliseerde woonruimte? Eigen Haard zal nog eenmaal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de in deze overweging opgeworpen vragen.
Omdat Eigen Haard zich nog niet heeft uitgelaten over artikel 6 lid 3 van de algemene voorwaarden, zal het hof haar bij dezelfde te nemen akte nog de gelegenheid geven toe te lichten waarom dit beding in redelijkheid nodig was om haar in staat te stellen de doelen van het beding te bereiken. Ook zal Eigen Haard nog mogen concretiseren dat de financiële gevolgen van dit huurprijswijzigingsbeding ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] voorzienbaar waren en dat de maximale huurstijging op grond van dit beding binnen aanvaardbare grenzen is gebleven, een en ander in de in het vorige tussenarrest bedoelde zin.
De zaak zal naar de rol worden verwezen. Iedere verdere beoordeling van de grieven wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 3 november 2026 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard als omschreven onder 3.9 en 3.10 van dit arrest;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.