GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.349.872/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10899656 \ CV EXPL 24-933
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 september 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd in Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend in [plaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna weer Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
1. De zaak in het kort
Na het eerdere tussenarrest is gebleken dat de huurovereenkomst in kwestie, anders dan het hof aannam, betrekking heeft op woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het toepasselijke huurverhogingsbeding verwijst voor niet-geliberaliseerde woonruimte naar de wet en is in zoverre dus niet oneerlijk. Wel oneerlijk zijn het boeterentebeding en het incassokostenbeding. De gevorderde huurachterstand wordt toegewezen, maar zonder wettelijke rente en zonder incassokosten. De beslissing over de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep wordt aangehouden in afwachting van de antwoorden van het Hof van Justitie van de Europese Unie op de vraag van de Hoge Raad over de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding.
2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 17 maart 2026 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Bij het tussenarrest is Eigen Haard in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten.
Op 12 mei 2026 heeft Eigen Haard een akte met producties ingediend.
Daarna is weer arrest gevraagd.
3. De verdere beoordeling
Op de huurovereenkomst van partijen zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 6 van de algemene voorwaarden is een huurverhogingsbeding opgenomen. Artikel 24 daarvan bevat een boeterentebeding, een boetebeding, een incassokostenbeding en een proceskostenbeding. In het tussenarrest van 17 maart 2026 heeft het hof overwogen dat de genoemde bedingen ambtshalve moeten worden getoetst aan de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn oneerlijke bedingen).
Het huurverhogingsbeding
Het hof heeft Eigen Haard in de gelegenheid gesteld zich bij akte op gespecificeerde wijze uit te laten over de (on)eerlijkheid van de huurverhogingsbedingen in de leden 2 en 3 van artikel 6 van de algemene voorwaarden. In haar akte heeft Eigen Haard vervolgens aangevoerd dat, anders dan het hof in het tussenarrest tot uitgangspunt heeft genomen, de huurovereenkomst van partijen betrekking heeft op woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, zodat niet de leden 2 en 3, maar lid 1 van artikel 6 van de algemene voorwaarden van toepassing is. In dat artikellid staat: “De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de wettelijk bepaalde wijze”. Dat beding verwijst slechts naar de wettelijke regeling en is dus niet oneerlijk, aldus Eigen Haard.
Hetgeen Eigen Haard thans in haar akte heeft aangevoerd is juist; de aanvangshuurprijs bevond zich, anders dan Eigen Haard in de memorie van grieven zelf heeft aangevoerd, onder de grens voor niet geliberaliseerde huur. Om te voorkomen dat uitspraak wordt gedaan op basis van onjuiste feiten accepteert het hof deze zeer late wijziging in de stellingname. Het bepaalde in artikel 6 lid 1 van de algemene voorwaarden is dus toepasselijk.
Dat beding bepaalt slechts dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd “overeenkomstig de wettelijk bepaalde wijze”. Hiermee wordt verwezen naar de wettelijke regeling van de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW. Artikel 6 lid 1 van de algemene voorwaarden is kennelijk opgenomen voor de volledigheid en is in wezen betekenisloos, omdat ook zonder dat beding de wettelijke regeling van de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW zou gelden. Artikel 6 lid 1 van de algemene voorwaarden hoeft dus niet ambtshalve op eerlijkheid te worden getoetst. Dit betekent dat de volledige door Eigen Haard gevorderde hoofdsom als onweersproken toewijsbaar is. Dit betreft een bedrag van in totaal € 4.545,27 aan achterstallige huur, stook- en servicekosten en mutatiekosten.
De boetebedingen
Met betrekking tot de boetebedingen in de leden 2, 6 en 7 van artikel 24 van de algemene voorwaarden heeft het hof in het tussenarrest voorshands geoordeeld dat die oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dat Eigen Haard vanwege die oneerlijkheid geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente over het achterstallige bedrag. Eigen Haard is uitgenodigd in haar akte op dit voorshandse oordeel te reageren. Eigen Haard heeft zich vervolgens gerefereerd aan het oordeel van het hof.
Het hof blijft bij het oordeel dat de boetebedingen oneerlijk zijn en dat Eigen Haard op grond daarvan geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. De gevorderde wettelijke rente zal daarom worden afgewezen.
Het incassokostenbeding
Ook het incassokostenbeding in de leden 3 en 4 van artikel 24 van de algemene voorwaarden heeft het hof in het tussenarrest voorshands als oneerlijk beoordeeld. Eigen Haard mocht zich ook hierover uitlaten. In haar akte heeft Eigen Haard zich ook in zoverre gerefereerd aan het oordeel van het hof.
Het hof blijft bij het oordeel dat het incassokostenbeding oneerlijk is en vernietigd moet worden. Eigen Haard kan ook geen aanspraak maken op de wettelijke regeling van de buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
Het proceskostenbeding
Eigen Haard is in eerste aanleg in de proceskosten veroordeeld. Op grond van de nu toewijsbaar gebleken hoofdsom moet [geïntimeerde] worden beschouwd als de partij die in eerste aanleg en in hoger beroep overwegend in het ongelijk is gesteld. [geïntimeerde] moet daarom de kosten van beide instanties dragen (met uitzondering van de kosten van de akte na het tussenarrest, die Eigen Haard nodeloos heeft veroorzaakt door niet direct een op het onderhavige huurprijswijzigingsbeding toegespitste toelichting te geven). In het tussenarrest heeft het hof reeds het voornemen uitgesproken het proceskostenbeding in artikel 24 lid 3 van de algemene voorwaarden te vernietigen wegens oneerlijkheid. Omdat nog onduidelijk is welke gevolgen een dergelijke vernietiging heeft voor de wettelijke kostenveroordeling heeft het hof Eigen Haard in het tussenarrest in het vooruitzicht gesteld dat zij zich mag uitlaten over het voornemen tot vernietiging en de eventuele gevolgen daarvan, zodra het Hof van Justitie van de Europese Unie antwoord heeft gegeven op de door de Hoge Raad gestelde vraag daarover. De zaak wordt verwezen naar een roldatum over ongeveer een jaar, in de hoop dat de vraag dan is beantwoord. Eigen Haard kan als daarvoor aanleiding bestaat de roldatum laten vervroegen of te zijner tijd verdere aanhouding vragen.
Slotsom
Het bestreden vonnis wordt vernietigd. De door Eigen Haard gevorderde hoofdsom wordt toegewezen. Al het overige wordt afgewezen, met uitzondering van de proceskosten. De beslissing daarover wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 5 maart 2024;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 4.545,27;
wijst af de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente;
verwijst de zaak naar de rol van 7 september 2027 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard als bedoeld onder 3.9;
houdt de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.