GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.355.434/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11214753 CV EXPL 24-8852
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 september 2026
in de zaak van
[appellant] ,
gevestigd te ' [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. M.F. Ziabutt te Rijswijk,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1. De zaak in het kort
[appellant] huurde van [geïntimeerde] via meerdere huurovereenkomsten ruimtes in [plaats 2] , die zij als woonruimte voor haar werknemers gebruikte. Het gebruik van deze ruimtes als woonruimte was echter niet toegestaan omdat daarvoor een vergunning ontbrak. [appellant] heeft de huurovereenkomsten buitengerechtelijk vernietigd. In deze procedure beroept zij zich in verband daarmee op dwaling, bedrog en, mede vanwege andere vermeende gebreken, op wanprestatie. Het hof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op dwaling en bedrog niet slaagt en dat [geïntimeerde] niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 16 mei 2025 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 februari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis), voor zover in conventie gewezen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord.
Op 5 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben hun zaak bepleit, mr. Tuithof aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3. Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
Tussen [appellant] en [geïntimeerde] zijn in de periode tussen 1 oktober 2023 en 1 april 2024 meerdere huurovereenkomsten gesloten voor verschillende ruimtes (hierna tezamen: het gehuurde) in een pand waarvan [geïntimeerde] eigenaar is. [appellant] heeft het gehuurde gebruikt voor het huisvesten van haar werknemers, althans werknemers van haar dochteronderneming. De huurprijs per ruimte bedroeg € 1.000,- per maand. Voor iedere ‘unit’ werd een waarborg betaald van € 1.000,- naast een bedrag van € 250,- voor contractkosten.
De huurovereenkomsten vermelden alle op de tweede pagina “Huurovereenkomst woon/werkruimte [plaats 3] [nummer 1] -[…] [postcode] , [plaats 2] ” dan wel “Huurovereenkomst woon/werkruimte [plaats 3] [nummer 2] -[…] [postcode] , [plaats 2] ”. Partijen hebben het ROZ-model huurovereenkomst voor de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gebruikt (versie 30 januari 2015) en de bijbehorende algemene bepalingen van toepassing verklaard. De huurovereenkomsten vermelden verder, voor zover relevant:
“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte”; en
“1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”
Na enige tijd heeft [appellant] [geïntimeerde] geïnformeerd dat er een muizenplaag was in het gehuurde en dat de verwarming niet goed werkte.
Op 2 februari 2024 heeft de politie een inval gedaan ter plaatse van het gehuurde.
[appellant] heeft bij schrijven van haar raadsman d.d. 28 mei 2024 de huurovereenkomsten primair vernietigd wegens dwaling dan wel bedrog en subsidiair ontbonden wegens ernstig toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomsten.
4. Procedure bij de kantonrechter
Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd althans ontbonden zijn en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van onverschuldigd betaalde huur, waarborgsommen, contractkosten, kosten van de inboedel en een verhuiskostenvergoeding.
[appellant] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat zij niet wist dat in het gehuurde niet mocht worden gewoond en dat [geïntimeerde] had gemeld dat voor bewoning een vergunning was verleend; zij heeft de huurovereenkomsten dan ook vernietigd en beroept zich op dwaling dan wel bedrog. Zij voert ook nog aan dat de huurovereenkomsten nietig zijn, omdat zij in strijd met een dwingende wetsbepaling tot stand zijn gekomen althans in strijd zijn met de openbare orde. Aan haar subsidiaire vordering legt zij ten grondslag dat zij de huurovereenkomsten buitengerechtelijk mocht ontbinden. Volgens haar heeft [geïntimeerde] wanprestatie gepleegd omdat bewoning van het gehuurde niet mogelijk was en verder omdat de verwarming slecht werkte en er een muizenplaag was.
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en in reconventie, kort gezegd, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde alsmede veroordeling van [appellant] tot betaling van huurachterstand, borg, schade en kosten.
De kantonrechter heeft in zijn vonnis, samengevat, overwogen dat partijen wisten, althans hadden moeten weten dat niet in de bedrijfsruimtes mocht worden gewoond en dat het dus in strijd met de wet was om dat toch te doen. [appellant] had, gelet op de tekst van de huurovereenkomsten, moeten onderzoeken of het mogelijk was om op het bedrijventerrein mensen te laten wonen. Dat heeft zij nagelaten. Met betrekking tot de verwarming en de muizenplaag heeft [appellant] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [geïntimeerde] . De huurovereenkomsten zijn niet nietig en [appellant] kon deze niet buitengerechtelijk ontbinden. Wel zijn de huurovereenkomsten op enig moment geëindigd. De vorderingen in conventie zijn door de kantonrechter afgewezen. De vorderingen in reconventie zijn volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd en om die reden eveneens afgewezen.
5. Vordering in hoger beroep
[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, toewijzing van haar vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
Volgens [geïntimeerde] moet het hof het bestreden vonnis bekrachtigen met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
6. Beoordeling
Met grief 1 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat zij de huurovereenkomsten niet kon vernietigen dan wel ontbinden. De grief faalt om de volgende redenen.
Dwaling, bedrog of tekortkoming omdat er geen vergunning was
[appellant] stelt met de grief allereerst dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de huurovereenkomsten niet kon vernietigen wegens dwaling of bedrog dan wel ontbinden wegens een tekortkoming voor zover dit is gebaseerd op het ontbreken van een vergunning voor bewoning van het gehuurde. Het hof overweegt daarover als volgt.
De huurovereenkomsten tussen [appellant] en [geïntimeerde] hebben volgens de aanhef betrekking op “woon/werkruimte”. In de overeenkomsten staat in artikel 1.1 als omschrijving van het gehuurde “bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 Burgerlijk Wetboek” en in artikel 1.3 als bestemming “bedrijfsruimte” vermeld. Ook zijn in artikel 2.1. de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing verklaard. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] aan haar zou hebben medegedeeld dat er een woonvergunning zou zijn. Tegen deze achtergrond, waarin er meerdere aanwijzingen bestonden dat de door [appellant] gehuurde ruimtes niet zonder meer tot woonruimte was bestemd, valt op dat [appellant] geen inzage in die vergunning heeft gevraagd en ook overigens niet aan [geïntimeerde] heeft gevraagd of anderszins heeft onderzocht om wat voor vergunning het ging, met name voor welk gebruik en onder welke voorwaarden deze was verleend. Evenmin heeft [appellant] hierover nadere informatie ingewonnen bij bijvoorbeeld de gemeente.
Uit het voorgaande en uit hetgeen hierover ter zitting door R. [appellant] is verklaard leidt het hof af dat [appellant] het niet zo belangrijk vond dat zeker was of het gebruik van het gehuurde door haar werknemers van overheidswege was toegestaan. Kennelijk stond bij [appellant] voorop dat zij ruimte zou vinden voor de werknemers en heeft zij het risico aanvaard dat dergelijk gebruik van die ruimte niet van overheidswege was toegestaan.
De gang van zaken na het sluiten van de huurovereenkomsten wijst in dezelfde richting. Ook toen de politie een inval deed, waarvan de aanleiding en het doel overigens onduidelijk zijn gebleven, heeft [appellant] geen navraag bij [geïntimeerde] gedaan, niet alsnog inzage in of informatie over de gestelde vergunning verzocht noch daarnaar op een andere manier onderzoek gedaan.
Een en ander brengt mee dat [appellant] er bij het sluiten van de huurovereenkomsten niet gerechtvaardigd van kon uitgaan dat de door haar beoogde bewoning van het gehuurde zonder meer was toegestaan. Bij dit alles weegt mee dat [appellant] een professionele partij is, van wie mag worden verwacht dat zij in eniger mate bekend is met de regels voor het onderbrengen van werknemers.
Het beroep van [appellant] op verschoonbare dwaling en bedrog stuit hierop af. Om dezelfde redenen kan niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting jegens [appellant] . Dit laatste geldt te meer, omdat de werknemers daadwerkelijk in het gehuurde hebben gewoond ondanks dat een vergunning daartoe ontbrak.
Overige vermeende gebreken
[appellant] stelt dat de wanprestatie van [geïntimeerde] ook bestond uit het niet verhelpen van andere gebreken aan het gehuurde, waaronder een muizenplaag, gebrekkig internet en een niet naar behoren functionerende verwarming.
[geïntimeerde] heeft het bestaan van die muizenplaag betwist en gesteld dat, als er al een muizenplaag is geweest, deze het gevolg was van de wijze van bewoning en dat de gevolgen daarvan daarom voor rekening van [geïntimeerde] als huurder komen. Ook in hoger beroep is hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht, gelet op de betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende om vast te stellen dat er in het gehuurde een muizenplaag was. Maar ook indien dat zou worden aangenomen, zijn de stellingen van [appellant] onvoldoende om te concluderen dat deze plaag een gebrek oplevert dat voor rekening van [geïntimeerde] als verhuurder komt. Behoudens bijzondere omstandigheden, die onvoldoende zijn gesteld of gebleken, is een muizenplaag een aan [appellant] als huurder toe te rekenen omstandigheid.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd bestreden dat het internet en de verwarming gebrekkig waren. Tegenover deze gemotiveerde betwisting is het door [appellant] gestelde onvoldoende om te concluderen dat deze gebreken bestonden. Over deze klachten heeft de kantonrechter bovendien terecht overwogen dat het op de weg van [appellant] had gelegen om de route van de gebrekenregeling te volgen.
Nietigheid ex artikel 3:40 BW
[appellant] voert in onderdeel 4 aan dat de huurovereenkomsten op de voet van artikel 3:40 BW reeds bij totstandkoming nietig moeten worden geacht wegens strijd met een dwingende wetsbepaling, dan wel de openbare orde. [appellant] heeft echter onvoldoende toegelicht waarom de huurovereenkomsten in strijd met de goede zeden of de openbare orde zijn. Daarvoor is onvoldoende de enkele stelling dat de inhoud of strekking van de huurovereenkomst in strijd is met de wet.
Overig
Grief 2 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft dan ook geen bespreking.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet slagen.
[appellant] heeft geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 827,00
- salaris advocaat € 4.704,00 (2 punten x tarief IV)
Totaal € 5.531,00
7. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in conventie in eerste aanleg en in het hoger beroep. Deze kosten worden tot nu vastgesteld op € 5.531,00 = te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de proceskostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt [appellant] tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, J.C. Toorman en M.E. van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.