ECLI:NL:GHAMS:2026:2644

1. Het geding in hoger beroep

2. Feiten

[geïntimeerde] is eigenaar van een woning aan de [straat] [nummer] te [plaats] . Sinds 2019 verhuurt zij deze woning aan [bedrijf 1] Die naam is later veranderd in [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). In deze huurovereenkomst (hierna ook: de hoofdhuurovereenkomst) staat dat [geïntimeerde] en [bedrijf 2] hebben afgesproken dat [bedrijf 2] de woning mag onderverhuren aan woningdelers. Vanaf 9 augustus 2024 bedroeg de huur € 5.250,- per maand.

[bedrijf 2] heeft de woning onderverhuurd aan een informele woongroep. Zij sloot hiertoe een (onder)huurovereenkomst (hierna ook: de onderhuurovereenkomst) met de woongroep als collectief, vertegenwoordigd door de individuele leden daarvan, van wie de namen in de onderhuurovereenkomst zijn vermeld. De onderhuurovereenkomst is een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. In de onderhuurovereenkomst is één huurprijs bepaald voor de gehele woning, te verhogen met servicekosten en voorschot nutsvoorzieningen. De huurovereenkomst is laatstelijk verlengd en getekend op 13 februari 2026, ingaande op 1 maart 2026 en lopende tot 1 maart 2028.

De leden van de woongroep hebben onderling een overeenkomst gesloten (hierna: de woongroepovereenkomst), waarin afspraken zijn vastgelegd over (onder meer) de kamerverdeling, de onderlinge verdeling van de huur en de borg en de procedure bij vertrek of toetreding van bewoners.

[bedrijf 2] is op 24 februari 2026 failliet verklaard.

Op 4 maart 2026 heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 2] de hoofdhuurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (Fw).

Op 11 maart 2026 heeft de curator in het faillissement van [bedrijf 2] een

informatiememorandum gestuurd aan de huurders van [bedrijf 2] , onder wie de

bewoners van de woning aan de [straat] [nummer] . Daarin heeft hij zich op het standpunt gesteld dat de door [bedrijf 2] gesloten onderhuurovereenkomsten weliswaar zijn gepresenteerd als huur van zelfstandige woonruimte, maar in feite betrekking hebben op onzelfstandige woonruimte (kamerhuur), zodat de onderhuurders zich niet op grond van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tegenover de hoofdverhuurder op huurbescherming kunnen beroepen. De curator verwees in dit verband naar uitspraken van de Huurcommissie waarin de door [bedrijf 2] gesloten onderhuurovereenkomsten op deze manier waren gekwalificeerd.

Op 24 april 2026 heeft [geïntimeerde] de bewoners van de woning aan de [straat] [nummer] , onder wie [appellant] , gesommeerd de woning uiterlijk 5 juni 2026 volledig ontruimd en

leeg op te leveren. In de brief heeft [geïntimeerde] zich erop beroepen dat de hoofdhuurovereenkomst uiterlijk in de periode tussen 27 mei en 8 juni 2026 zou eindigen en dat op dat moment ook het gebruiksrecht van de bewoners zou eindigen, omdat dat werd ontleend aan een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte, die geen recht geeft op onderhuurbescherming op grond van artikel 7:269 BW.

De andere bewoners hebben de woning inmiddels vrijwillig verlaten. [appellant] is op dit moment de enige overgebleven bewoner.

3. Procedure bij de voorzieningenrechter

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd [appellant] te veroordelen de onzelfstandige woningen in het pand aan de [straat] [nummer] te [plaats] binnen twee

dagen na de datum van het vonnis te ontruimen. Zij heeft aan die vordering ten grondslag gelegd dat de onderhuurovereenkomst tussen [bedrijf 2] en [appellant] betrekking heeft op onzelfstandige woonruimte. Daarom komt hem, nu de hoofdhuurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [bedrijf 2] is geëindigd, geen huurbescherming toe op grond van artikel 7:269 BW. [appellant] verblijft dus zonder recht of titel in de woning, aldus [geïntimeerde] . [appellant] heeft de vordering en de gronden waarop die berust, bestreden.

Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerde] gevolgd in haar stellingen en [appellant] veroordeeld de onzelfstandige woningen in het pand aan de [straat] [nummer] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het bestreden vonnis te ontruimen. [appellant] is daarnaast veroordeeld in de proceskosten.

4. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in hoger beroep, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, primair alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en subsidiair – indien en voor zover het hof van oordeel is dat [appellant] de woning dient te ontruimen – een ontruimingstermijn te bepalen van tenminste zes maanden na betekening van het arrest, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[geïntimeerde] concludeert, zakelijk weergegeven, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide procedures.

5. Beoordeling

[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Grief I gaat over de in kort geding bij de beoordeling van een ontruimingsvordering te hanteren maatstaf, grief II gaat over de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst, grief III behelst een beroep op misbruik van recht en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, grief IV gaat over het spoedeisend belang en grief V bestrijdt de proceskostenveroordeling.

De in een kort geding tot ontruiming te hanteren maatstaf

De voorzieningenrechter heeft overwogen dat een vordering tot ontruiming in kort geding toewijsbaar is als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat een vordering tot ontruiming in kort geding slechts kan worden toegewezen indien met een hoge, althans zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter eveneens tot ontruiming zal komen. De voorzieningenrechter heeft een te lichte maatstaf aangelegd, die onvoldoende recht doet aan het ingrijpende en veelal onomkeerbare karakter van een veroordeling tot ontruiming in kort geding. Bovendien moet bij de toetsing van het spoedeisend belang acht worden geslagen op de belangen van de bewoner, aldus [appellant] .

Het hof laat in het midden of de voorzieningenrechter daadwerkelijk een te lichte maatstaf heeft aangelegd. Dat hangt immers af van de concrete invulling van enigszins vage begrippen als ‘voldoende’, ‘aannemelijk’ en ‘spoedeisend’. Waar het om gaat is dat een veroordeling tot ontruiming van een woning in kort geding een vergaande maatregel is, waarvoor op zijn minst is vereist dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de veroordeling tot ontruiming ook in een eventuele bodemprocedure zal worden uitgesproken. Verder geldt dat degene die in kort geding ontruiming vordert bij de ontruiming een belang moet hebben dat zo spoedeisend is dat van die partij niet kan worden gevergd de uitslag van een bodemprocedure af te wachten.

De kwalificatie van de huurovereenkomst

Met juistheid heeft [appellant] in de toelichting op grief II voorop gesteld dat de vraag hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, als huur van zelfstandige woonruimte of als huur van onzelfstandige woonruimte, uiteen valt in twee deelvragen. Eerst moet de vraag worden beantwoord wat precies is gehuurd. Vervolgens moet worden beantwoord of het gehuurde zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is. Door zich geheel te concentreren op de feitelijke (woon)situatie in het pand aan de [straat] [nummer] , lijkt de voorzieningenrechter dit onderscheid uit het oog te hebben verloren.

In de onderhuurovereenkomst is vermeld dat die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte. De onderhuurovereenkomst ziet op de gehele woning [straat] [nummer] en vermeldt één huurprijs daarvoor, die moet worden betaald door de informele woongroep, waarvan de leden bij naam in het contract zijn vermeld. Deze omstandigheden op zichzelf geven geen reden om de overeenkomst tussen [bedrijf 2] en [appellant] aan te merken als huur van onzelfstandige woonruimte. Het bijzondere in deze zaak is echter dat in de onderhuurovereenkomst is vermeld dat de leden van de woongroep met elkaar een woongroepovereenkomst sluiten, welke overeenkomst ook als bijlage aan de onderhuurovereenkomst is gehecht. Deze woongroepovereenkomst bepaalt onder meer wie recht heeft op welke kamer in de woning en wat daarvoor moet worden betaald. Beide overeenkomsten zijn opgesteld door [bedrijf 2] . Kandidaten die van [bedrijf 2] wilden huren kregen deze twee overeenkomsten voorgelegd. Iedere keer als een nieuwe bewoner aantrad, werden de beide overeenkomsten opnieuw aangegaan. In de woongroepovereenkomst is weliswaar vermeld dat de groepsleden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gehele huur van de woning, maar in de onderhuurovereenkomst niet. Uit artikel 6:6 BW vloeit in dat geval voort dat op de individuele leden van de woongroep jegens [bedrijf 2] in beginsel geen hoofdelijke aansprakelijkheid rust voor het geheel. Daarbij past ook dat [appellant] in de praktijk de huur voor zijn kamer rechtstreeks aan [bedrijf 2] betaalde. Dit samenstel van overeenkomsten en feitelijke omstandigheden rechtvaardigt de conclusie dat de overeenkomst tussen [bedrijf 2] en [appellant] huur van een kamer in de woning [straat] [nummer] betreft en niet huur van die gehele woning. Aan dit oordeel doet niet af dat de leden van de informele woongroep op grond van artikel 4 lid 4 van de woongroepovereenkomst hun kamer niet met een slot mochten afsluiten.

Nu is vastgesteld dat [appellant] van [bedrijf 2] niet de gehele woning [straat] [nummer] heeft gehuurd, maar slechts een kamer daarin, is ook duidelijk dat het door [appellant] gehuurde onzelfstandige woonruimte is. Wezenlijke voorzieningen als keuken, badkamer en toegangsdeur liggen immers buiten de kamer van [appellant] en moesten door hem worden gedeeld met de andere leden van de woongroep.

De reden dat [bedrijf 2] heeft gekozen voor de hiervoor beschreven gelaagde overeenkomst, een onderhuurovereenkomst met daar bovenop een woongroepovereenkomst, is gelegen in het feit dat vóór 1 juli 2024 op grond van het huurprijzenrecht voor een woning als [straat] [nummer] bij verhuur als één geheel een veel hogere huurprijs kon worden gevraagd dan bij verhuur in de vorm van losse kamers. De constructie was dus een vorm van wetsontduiking. [appellant] heeft aangevoerd dat met deze omstandigheid rekening moet worden gehouden bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het hof volgt hem daarin niet. Daargelaten dat het hof geen aanleiding heeft om te veronderstellen dat [geïntimeerde] de constructie heeft bedacht of daartoe het initiatief heeft genomen, acht het hof het inconsequent om het antwoord op de kwalificatievraag te laten afhangen van het belang van de huurder in het concrete geval: kamerhuur als de huurder zich op het huurprijzenrecht beroept en huur van een gehele woning als het om onderhuurbescherming gaat. Voor het overige beschouwt het hof het betoog van [appellant] als een beroep op de redelijkheid en billijkheid en wordt het behandeld in het kader van grief III.

Misbruik van recht of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Grief III houdt in dat, als het gehuurde onzelfstandige woonruimte is, het beroep van [geïntimeerde] op het ontbreken van onderhuurbescherming op grond van artikel 7:269 lid 1 BW en op de huurbeëindiging op grond van artikel 39 Fw misbruik van recht is en/of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Hiervoor werd al overwogen dat er geen aanleiding bestaat om te veronderstellen dat [geïntimeerde] de constructie met de gelaagde overeenkomst heeft bedacht of daartoe het initiatief heeft genomen. Verder is het mogelijk dat [geïntimeerde] van die constructie heeft geprofiteerd doordat [bedrijf 2] bereid was een hogere huur voor de gehele woning te betalen dan partijen die de woning als geheel wilden gebruiken of onderverhuren, maar voor het hof staat dat niet als een paal boven water. Het is immers een zeer grote woning in [plaats] . Verder kan [geïntimeerde] niet ervoor aansprakelijk worden gehouden dat [bedrijf 2] haar eigen faillissement heeft aangevraagd toen de nieuwe huurprijswetgeving per 1 juli 2024 een streep haalde door haar verdienmodel. Evenmin kan [geïntimeerde] er een verwijt van worden gemaakt dat zij de huurovereenkomst met [bedrijf 2] heeft opgezegd toen dat faillissement eenmaal een feit was; als zij dat niet had gedaan, zou ongetwijfeld de curator die overeenkomst hebben opgezegd, wat voor de onderhuurders geen verschil zou hebben gemaakt. Dat [geïntimeerde] vervolgens zich heeft beroepen op het ontbreken van onderhuurbescherming acht het hof niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en ook geen misbruik van recht. De huurders van [bedrijf 2] hebben immers de facto een kamer gehuurd, een vorm van huur waaraan de wet minder bescherming toekent. Dat [geïntimeerde] , zoals [appellant] heeft benadrukt, toestemming heeft gegeven voor onderverhuur aan woningdelers maakt haar niet verantwoordelijk voor het door [bedrijf 2] gekozen systeem van de facto kamerverhuur. Toekenning van onderhuurbescherming aan [appellant] zou [geïntimeerde] ertoe dwingen tot in lengte van dagen het onrendabel geworden businessmodel van [bedrijf 2] voort te zetten dan wel genoegen te nemen met een relatief zeer lage huur voor de gehele woning. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat die consequentie niet dwingend voortvloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid. Al met al slaagt het beroep van [appellant] op misbruik van recht en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet.

Het spoedeisend belang

De voorzieningenrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij ontruiming omdat zij voornemens is de woning te verkopen. Met grief IV voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat, zoals uit de jurisprudentie van dit hof voortvloeit, het risico van ongerechtvaardigde leegstand moet worden voorkomen. Daaruit vloeit voort dat het voornemen tot verkoop wel voldoende concreet moet zijn, wat volgens [appellant] hier niet het geval is. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerde] al ruim vóór het faillissement de wens had de woning te verkopen. Haar stilzitten op dit punt is een element dat in de afweging van het spoedeisend belang moet worden meegenomen. Over de in dit geding aan de orde zijnde rechtsvraag is een serieuze discussie mogelijk en tegenover het gestelde belang van [geïntimeerde] staat het directe woonbelang van [appellant] , aldus nog steeds [appellant] .

Het hof acht het hoogstwaarschijnlijk dat de rechter in een eventuele bodemzaak tot de conclusie zal komen dat [appellant] nu zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarbij komt dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij serieuze plannen heeft om de woning te verkopen. Het had tot nu toe geen zin de woning al daadwerkelijk te koop te zetten, want het was niet zeker dat die, eventueel op termijn, in onbewoonde staat kon worden geleverd. Het feit dat [geïntimeerde] geen uitvoering heeft gegeven aan haar verkoopwens toen de huurovereenkomst tussen haar en [bedrijf 2] nog bestond, werkt in dit verband niet tegen haar. Afweging van de wederzijdse belangen brengt het hof tot de slotsom dat van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd de afloop van een bodemprocedure af te wachten, zodat zij voldoende spoedeisend belang heeft en de gevraagde voorziening toewijsbaar is.

De proceskostenveroordeling

Uit wat hiervoor is overwogen, vloeit voort dat het hof van oordeel is dat [appellant] in eerste aanleg op goede gronden tot ontruiming is veroordeeld. Dit betekent dat hij terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld. Ook grief V faalt dus.

Slotsom en kosten

De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behalve op het punt van de ontruimingstermijn. Het hof ziet aanleiding om aan [appellant] , overeenkomstig zijn subsidiaire vordering in hoger beroep, een iets langere ontruimingstermijn te gunnen. De datum waarvóór [appellant] de woning moet hebben ontruimd, zal worden verschoven naar 1 november 2026. [appellant] is niettemin de overwegend in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de kosten van het hoger beroep dragen.

6. Beslissing