[appellant] ,
wonend in [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M. Goedhart te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd in Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.E. Soomers te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.
Tegenwoordig zijn:
mr. E.J. Bellaart - voorzitter
mr. L.A.J. Dun - raadsheer
mr. S.E. Landheer - raadsheer
mr. F.P. Klaver en dhr. S.L. van der Windt - griffiers
Na het uitroepen van de zaak zijn verschenen:
aan de zijde van [appellant] :
aan de zijde van Stadgenoot:
Het geding in hoger beroep
Bij vonnis van 9 juli 2026 van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] , onder bovengemeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en (onder meer) [appellant] als gedaagde, is de vordering van Stadgenoot tot ontruiming toegewezen en is [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
[appellant] is bij dagvaarding van 6 augustus 2026 in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op 25 augustus 2026 heeft Stadgenoot een memorie van antwoord genomen.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Stadgenoot alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Stadgenoot tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] heeft betaald ingevolge het bestreden vonnis en met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten.
Tijdens de mondelinge behandeling op 15 september 2026 hebben de advocaten hun standpunten toegelicht, mr. Goedhart aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Stadgenoot heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.34 opgesomde feiten. Grief I van [appellant] dat de kantonrechter de feiten onder 2.19 en 2.20 onjuist zou hebben vastgesteld heeft geen succes. De grief berust op een verkeerde lezing van productie 8 (het verslag van Stadgenoot, i.h.b. pagina 11 tot en met 14) en productie 12 (het sfeerverbaal van de wijkagente) bij inleidende dagvaarding.
2. Het hof moet beoordelen of Stadgenoot een spoedeisend belang heeft en of in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee tot toewijzing van de vordering tot ontruiming zal komen.
3. Het hof beantwoordt deze vragen bevestigend.
4. Het hof is van oordeel dat het gaat om een overlastkwestie en dat de spoedeisendheid voortvloeit uit de aard van de vordering.
5. [appellant] heeft met de grieven II tot en met IV aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Stadgenoot voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door langdurig en structureel onrechtmatige overlast te veroorzaken, dat de kantonrechter de belangen van Stadgenoot ten onrechte heeft laten prevaleren boven de belangen van [appellant] , en dat de kantonrechter ten onrechte de ontruiming van [appellant] heeft gelast en hem in de proceskosten heeft veroordeeld.
6. De grieven slagen niet. Het hof is het eens met de overwegingen en de beslissing van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. In aanvulling daarop merkt het hof nog het volgende op.
7. Stadgenoot heeft de gestelde structurele overlast voldoende aannemelijk gemaakt. Zij heeft de overlast toegelicht en onderbouwd met onder andere meldingen van omwonenden, een proces-verbaal van de wijkagent, het verslag van Stadgenoot zelf en foto’s van het gehuurde. Daaruit volgt dat de buren zich al langere tijd onveilig voelen door de voortdurende aanloop (vooral in de nacht) van derden in en rond het gehuurde die daar niets te zoeken hebben. [appellant] heeft de gestelde overlast onvoldoende weersproken. Anders dan [appellant] stelt, gaat het niet om losse incidenten zonder impact op de directe omgeving. Uit de nadere producties van Stadgenoot (producties 22 en 23) leidt het hof af dat de gestelde overlast tot op heden voortduurt. Dit betekent dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] ernstig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
8. Wat betreft de belangafweging sluit het hof zich ook aan bij het oordeel van de kantonrechter. Weliswaar is [appellant] op leeftijd en een kwetsbare man, maar hij is ook meermalen gewaarschuwd en heeft ondanks hulp het tij niet weten te keren. Omwonenden, huurders van Stadgenoot, onder wie twee melders die nóg ouder zijn dan [appellant] , lijden hier al lange tijd onder. Daarom prevaleert het belang van Stadgenoot.
9. De gevolgen voor [appellant] zijn groot en het hof heeft dat onder ogen gezien, maar gelet op de langdurige en structurele overlast verwacht het hof dat ook in een bodemprocedure de ontbinding zal worden uitgesproken. In deze procedure in kort geding zal het hof daarop vooruitlopen.
10. Het hof bekrachtigt dus het bestreden vonnis.
11. Ook het hof moet het proceskostenbeding in de algemene voorwaarden van Stadgenoot ambtshalve toetsen. Anders dan de kantonrechter, acht het hof het proceskostenbeding van Stadgenoot voorshands niet oneerlijk. Gelet op de uitkomst van deze procedure, blijven de proceskosten in eerste aanleg voor rekening van [appellant] en wordt hij ook veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. De kostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De beslissing
Het hof:
I. bekrachtigt het bestreden vonnis;
II. veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 851,00 aan verschotten en € 2.580,00 (tarief € 1.290,00 x 2 punten) voor salaris advocaat en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze uitspraak plaatsvindt;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform artikel 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
------------------------------
De voorzitter