ECLI:NL:GHAMS:2026:2746

1. [klager ] ,

1. mr. [notaris 1] ,

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

Klagers hebben op 22 oktober 2025 een beroepschrift – met bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort ’s-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 29 september 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemde nummers (ECLI:NL:TNORSHE:2025:16).

De notarissen hebben op 21 januari 2026 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.

Klagers hebben op 7 april 2026 en op 9 april 2026 aanvullende producties ingediend bij het hof. Omdat deze producties binnen de tiende kalenderdag voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn ingediend, is de te late indiening van de producties ter zitting door de voorzitter met partijen besproken. Na partijen te hebben gehoord hierover, heeft het hof alleen de op 9 april 2026 ontvangen producties aan het dossier toegevoegd, omdat de notarissen tegen deze stukken geen bezwaar hebben. De op 7 april 2026 ontvangen producties zijn na daartegen gemaakt bezwaar als tardief geweigerd.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 15 april 2026. Klager, vergezeld van de heer [naam] , en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

3. Feiten

Klager is aandeelhouder en bestuurder van klaagster. Hij had tot 10 juni 2021 via klaagster een belang in [XX] B.V. (hierna: [XX] ) en [Y] B.V. (hierna: [Y] ).

Op 29 maart 2017 heeft de rechtbank Limburg uitspraak gedaan in een geschil tussen de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) en eenentwintig gedaagden. Tot deze gedaagden behoren [XX] , [Y] en klager.

Tegen het vonnis van de rechtbank Limburg is hoger beroep ingesteld. Op 20 april 2021 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch eindarrest (hierna: het eindarrest) uitgesproken. Voor de beoordeling van de klachten tegen de notarissen zijn met name de volgende overweging en onderdelen uit het dictum van het eindarrest van belang:

1. “6.8.8. Uit de wederzijdse stellingen blijkt dat er sprake is van een patstelling: [XX] werkt niet mee aan de teruglevering, ook al heeft het hof in het tussenarrest duidelijk geoordeeld dat zij daartoe verplicht is, en de gemeente komt haar eerdere toezegging om de percelen G 131 en C 3359 te leveren niet na. Het hof ziet op grond van na het tussenarrest gebleken feiten, meer in het bijzonder de omstandigheid dat [XX] geen medewerking verleent aan teruglevering van de openbare gronden, anders dan in rov. 3.38 van dat tussenarrest is overwogen, thans aanleiding om aan de vordering sub 6 ten aanzien van de medewerking van [klager] om de gronden onbezwaard terug te leveren een dwangsom te verbinden. Daarbij gaat het hof er tevens vanuit dat de gemeente haar toezegging tot levering van de percelen G 131 en C 3359 eveneens gestand doet. Het komt het hof geraden voor dat partijen onderling afspreken dat ook de levering van de percelen G 131 en C 3359 door dezelfde – door de gemeente aan te wijzen – notaris wordt voorbereid en dat vervolgens de notariële transporten tegelijkertijd worden uitgevoerd. Naar het oordeel van het hof levert de dwangsom voor [XX] een voldoende prikkel op om aan de veroordeling te voldoen. (…)”

2) “ “in de zaak jegens [XX]:

veroordeelt [XX] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest op eerste verzoek van de door de gemeente op kosten van [XX] in te schakelen notaris, op door de notaris genoemde dag en tijdstip, onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan de levering vrij op naam van de navolgende registergoederen aan de gemeente in volle en onbezwaarde eigendom tegen betaling door de gemeente van een bedrag van € 0,45:

a. kadastraal object [gemeente] C 2705, (…); en

b. kadastraal object [gemeente] G 2990, (…); en

c. kadastraal object [gemeente] G 2909, (…); en

d. kadastraal object [gemeente] G 2758, (…); en

e. kadastraal object [gemeente] G 3014, (…); en

f. kadastraal object [gemeente] G 3025, (…),

(…)”

3) “ “in de zaak jegens [klager]:

veroordeelt [klager] om binnen twee dagen na schriftelijke mededeling van de door de gemeente in te schakelen notaris dat de levering door [XX] van de openbare gronden aan de gemeente wordt voorbereid, zowel het aandeelhouders- als het bestuursbesluit in [klaagster] te nemen, om afstand te doen van het door [klaagster] op de terug te leveren openbare gronden gevestigde recht van hypotheek en op kosten van [klaagster] de notaris te machtigen om het recht van hypotheek in de openbare register[s] door te halen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij nalaat aan de veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000,00;”

Op 30 juni 2022 heeft de toegevoegd notaris de akte van levering gepasseerd, waarbij de gemeente de in overweging 6.8.8. van het eindarrest genoemde percelen (hierna: het Noordelijk deel) heeft geleverd aan [XX] voor de koopprijs van € 700.000,00.

Op dezelfde dag heeft de toegevoegd notaris de akte van levering gepasseerd waarbij [XX] het Noordelijk deel vervolgens heeft geleverd aan [Z] B.V. voor de koopprijs van € 1.500.000,00.

Bij e-mail van 18 oktober 2022 heeft de toegevoegd notaris een royementsvolmacht gestuurd naar klager. In deze royementsvolmacht wordt melding gemaakt van één hypotheekrecht uit 2010. In reactie hierop heeft klager de toegevoegd notaris diezelfde dag verzocht een stuk toe te sturen waaruit – conform het eindarrest – blijkt dat de toegevoegd notaris zich namens de gemeente tot klagers richt.

Bij e-mail van 19 oktober 2022 (16:38 uur) heeft klager zijn verzoek aan de toegevoegd notaris herhaald en laten weten dat als voor 17:00 uur niet aan dat verzoek is voldaan, klagers het verzoek van de toegevoegd notaris terzijde leggen. De toegevoegd notaris heeft het gevraagde document vervolgens om 17:36 uur aan klager gemaild en hem gevraagd naar een reactie op het royementsverzoek. In de bijgevoegde e-mail van de gemeente staat het volgende vermeld:

“Bij deze bevestig[t] [de gemeente] dat wij u telefonisch hebben verzocht om volgens [het eindarrest] (pagina 16, kopje in de zaak jegens [klager]”) doorhaling van de hypotheken te bewerkstelligen in verband met de door [XX] aan de gemeente te leveren gronden. Indien u meer informatie nodig heeft, dan kunt u mij altijd even bellen.”

Vervolgens heeft klager de toegevoegd notaris op 20 oktober 2022 per e-mail onder andere het volgende geantwoord:

“Ik hoop van harte dat we met uw aanpak een punt achter dit dossier kunnen zetten. Zonder advies gevraagd te hebben merk ik vast het volgende op.

Uw eerste verzoek om een volmacht te tekenen was in afwijking van [het eindarrest] niet in opdracht van [de gemeente] en niet conform.

Het gisteren overlegde stuk van de gemeente sluit niet aan op [het eindarrest] waarin [klager] in privé een opdracht kreeg.

Als we [het eindarrest] volgen en niet voor het door mij bij herhaling voorgestelde en noodzakelijk geachte “herstel” vragen, dan zou slechts voor perceel G2758 (Hyp. 2010) royement verleend kunnen worden c.q. kan het bestuur en de aandeelhouders alleen hiertoe een besluit nemen.

(…)

Kortom, heel veel argumenten om het eindarrest te verlaten naar de letter en uw aanpak te volgen en tot een finale regeling te komen.”

Bij deze e-mail heeft klager ook twee pro forma facturen voor [Y] gevoegd.

Bij e-mail van 3 november 2022 heeft klager aan de toegevoegd notaris te kennen gegeven dat hij niets meer van haar heeft vernomen. Verder staat in deze e-mail onder andere het volgende vermeld:

“Het feit dat de vrij te maken percelen door het Hof in het eindarrest door elkaar gehusseld zijn maakt het nog ingewikkelder. Ik stuur zo als het me lukt de plaatjes van de diverse percelen waarvan het hof er maar een aanwijst. Op mijn verzoek destijds om eindarrest te herstellen werd nogal boud gereageerd waardoor we nu met de knooi zitten.”

Bij e-mail van 7 november 2022 heeft de toegevoegd notaris een gewijzigde royementsvolmacht naar klager gestuurd. In deze e-mail staat het volgende vermeld:

“Aan ons is verzocht een akte van levering op te stellen tussen [de gemeente] en [Y] .

In dit verband hebben wij tevens het verzoek gekregen [klaagster] een volmacht toe te zenden voor de doorhaling van de rechten van hypotheek de dato 16 september 2010 ingeschreven bij het kadaster in (…) en de dato 1 juli 2013 ingeschreven bij het kadaster in (…)

Abusievelijk is in de aan u verzonden volmacht het hypotheekrecht uit 2013 niet vermeld. Derhalve zend ik u bijgaand nog een gewijzigde royementsvolmacht.

De door u in dit verband verzonden facturen hebben wij doorgezonden aan [Y] . Wij zijn nog in afwachting van een reactie. Mocht [Y] de door u verzonden facturen niet accorderen en u de royementsvolmacht niet ondertekenen dan ontstaat er een situatie welke tussen u, [Y] en [de gemeente] eerst zal moeten worden opgelost.

Zodra ik van [Y] een reactie ontvang, zal ik u berichten.”

Bij e-mail van 8 november 2022 heeft klager onder andere het volgende aan de toegevoegd notaris laten weten:

“Zoals gezegd kom ik graag naar uw kantoor om alle zaken af te wikkelen zodra ook zeker is dat de wederpartijen nakomen en [XX] de gefactureerde bedragen volledig op uw derdengeldrekening heeft gestort met de opdracht deze gelden aan [klaagster] volledig uit te keren zodra de volmachten als beoogd zijn getekend.”

Bij e-mail van 14 november 2022 heeft de toegevoegd notaris een e-mailbericht naar klager doorgestuurd waarin door [Y] de verschuldigdheid en juistheid van de pro forma facturen van 20 oktober 2022 wordt betwist.

Bij e-mail van 15 november 2022 aan de toegevoegd notaris heeft klager uitgebreid gereageerd op de reactie van [Y] . Klager heeft onder andere het volgende laten weten:

“7. Omdat het eindarrest onvolledig is over de over te dragen percelen en niet bepaald is dat het royement om niet moet gebeuren, hebben we constructief overlegd over een totaalregeling afwijkend van het eindarrest.”

Bij brief van 8 december 2022 heeft klager de gemeente uitgenodigd voor een overleg. Op dezelfde dag heeft klager een kopie van die brief naar de toegevoegd notaris gemaild en meegedeeld dat hij haar op de hoogte zal houden en zal berichten zodra het overleg met de gemeente heeft plaatsgevonden.

Bij e-mail van 16 december 2022 heeft de toegevoegd notaris de ontvangst van de e-mail van 8 december 2022 bevestigd en aangegeven verdere berichten van klager af te wachten.

Bij exploot van 29 maart 2023 zijn de volgens de gemeente op grond van het eindarrest verbeurde dwangsommen van € 100.000,-- aan klager aangezegd.

Bij e-mail van 30 maart 2023 heeft klager het volgende aan de toegevoegd notaris te kennen gegeven:

“Het is alweer enige tijd geleden dat wij met elkaar correspondeerden, zie bijlagen. Daarna vernamen wij geen reactie en/of voorstel meer voor overleg.

Zelf neem ik kort verlof en ben weer vanaf 11 april a.s. beschikbaar. Graag verneem ik wat uw planning is in deze zaak. Ik vertrouw erop dat er tot 11 april niet plots spoedeisend belang wordt gemeld.”

Op dezelfde dag heeft de toegevoegd notaris het volgende geantwoord aan klager:

“Op dit moment hebben wij onze werkzaamheden “on hold” gezet.

Voordat wij onze werkzaamheden weer kunnen hervatten zal eerst de situatie ter zake het royement tussen u, [Y] en [de gemeente] moeten worden opgelost.”

Bij e-mail van 2 mei 2023 heeft klager onder andere het volgende laten weten aan de toegevoegd notaris:

“Vanochtend heb ik de kwestie van de dwangsommen mogen toelichten bij het Hof en de advocaat-generaal.

Terwijl ik al sinds jaar en dag aangeef, zelfs vraag om conform het arrest af te wikkelen is weer – voor de derde keer! – door de gemeente een onrechtmatig traject gestart, net als eerder.

(…)

De gemeente heeft inmiddels mede op grond van uw uitlatingen medegedeeld de dwangsommen te gaan innen. U begrijpt dat we u dan reeds nu in vrijwaring moeten roepen voor alle claims en daaruit voortvloeiende kosten.

Om verzetprocedures, incassogeschillen en tuchtklachten te voorkomen realiseerde ik me vanmorgen in [plaats 3] dat u wellicht een positieve rol kunt spelen. Daarom voeg ik mijn brief van 24 april jl. aan [de gerechtsdeurwaarder] bij. Ik hoop dat deze u meer licht geeft in deze donkere kwestie.

Overigens sta ik nog altijd open voor overleg waarbij een afwikkeling van het arrest kan worden voorbereid. (…)”

Bij e-mail van 9 mei 2023 heeft de toegevoegd notaris de ontvangst van klagers e-mail bevestigd en verder het volgende meegedeeld:

“Uit uw schrijven blijkt dat u en [de gemeente] op dit moment van mening verschillen omtrent de vraag of het royementsverzoek conform [het eindarrest] is.

Voorts bestaat er verschil van mening tussen u en [Y] omtrent de vraag of u en/of [klaagster] een vordering heeft/hebben op [Y] .

U geeft aan dat u denkt dat wij inzake de afwikkeling van het royement een positieve rol kunnen spelen.

Op welke wijze zouden wij hier volgens u een positieve rol in kunnen spelen?”

Bij e-mail van 16 mei 2023 heeft klager het volgende aan de toegevoegd notaris laten weten:

“We hadden telefonisch contact waarin ik voorstelde een royementsvolmacht op te stellen conform [het eindarrest], zie bijlage. Deze volmacht zou dan alleen voor perceel G 2758 moeten gelden.

Ik vind geen verdere percelen die overeenkomen. Zie ook bijgevoegde hypotheekakten van 16 september 2010 en 1 juli 2013.

Ik hoop dat we dan de boeken kunnen sluiten en alle dreigingen van tafel zijn.”

Bij e-mail van 23 mei 2023 heeft de toegevoegd notaris onder andere het volgende meegedeeld aan klager:

“U schrijft dat u hoopt dat door ondertekening van een royementsvolmacht voor uitsluitend het perceel G, 2758 de boeken gesloten kunnen worden.

Zoals bekend is [de gemeente] van mening dat een royementsvolmacht voor uitsluitend het perceel G, 2758 niet conform [het eindarrest] is.

Indien u uitsluitend royement wenst te verlenen voor het perceel G, 2758 zal bij ondertekening van de royementsvolmacht voor de hypotheek uit 2010 het volgende moeten worden toegevoegd:

“doch uitsluitend voor zover gevestigd op het perceel kadastraal bekend gemeente (…), sectie G, nummer 2758” (…)”

Bij e-mail van 26 mei 2023 heeft klager onder andere het volgende te kennen gegeven aan de toegevoegd notaris:

“(…) ik wil het arrest volgen en zsm uitvoeren. Ik stuurde u het arrest en de twee onderhavige hypotheekaktes.

Ik kom bij een vergelijking met mijn begrijpend nederlands lezen niet verder dan perceel G 2758 uit het arrest.

Ik vraag u daarom voor dit perceel het royement als vermeld en geformuleerd in het arrest voor te bereiden. (…)”

Bij e-mail van 1 juni 2023 heeft de toegevoegd notaris onder andere het volgende aan klager bericht:

“Bijgaand zend ik u de door u gevraagde volmacht.

U heeft aangegeven dat de royementsvolmacht naar uw mening alleen voor perceel (…), sectie G, 2758 zou moeten moet gelden.

In dit verband wijs ik u nog op het volgende.

In uw veroordeling wordt gesproken over terug te leveren openbare gronden. U heeft zich op het standpunt gesteld dat hiermee de eerder genoemde gronden in de veroordeling van [XX] bedoeld worden.

In de veroordeling van [XX] worden de volgende percelen genoemd:

[gemeente], sectie C, 2705; Dit perceel bestaat niet. Waarschijnlijk is bedoeld [gemeente], sectie G , 2705. Dit perceel wordt genoemd in de hypotheekakte van 2010.

[gemeente], sectie G, 2990; Dit perceel komt voort uit het perceel [gemeente], sectie G, 2708. Dit perceel wordt genoemd in de hypotheekakte van 2010.

[gemeente], sectie G, 2909; Dit perceel behoorde destijds in eigendom toe aan een derde. Gezien de oppervlakte zal waarschijnlijk bedoeld zijn het perceel [gemeente], sectie G, 2 7 09; Dit perceel is genoemd in de hypotheekakte uit 2013;

[gemeente], sectie G, 2758;

[gemeente], sectie G, 3014; Dit perceel komt voort uit het perceel [gemeente], sectie G, 2708. Dit perceel wordt genoemd in de hypotheekakte van 2010.

[gemeente], sectie G, 3025; Dit perceel komt voort uit het perceel [gemeente], sectie G, 2761; Dit perceel wordt genoemd in de hypotheekakte uit 2013.

Er hebben derhalve onder meer verschillende kadastrale vernummeringen plaatsgevonden.

Indien u de volmacht zoals bijgesloten wenst te ondertekenen, kunt u hiervoor met mij een afspraak maken.”

Op 7 juni 2023 heeft klager de ondertekende royementsvolmacht voor perceel G 2758 aan de toegevoegd notaris gestuurd. De volgende dag heeft de toegevoegd notaris de ontvangst van deze royementsvolmacht bevestigd en verder het volgende aan klager gevraagd:

“Graag verneem ik of u dit royement om niet verleent dan wel de reeds eerder door u toegezonden aflosnota's op dit royement van toepassing zijn.”

Bij e-mail van 13 juni 2023 heeft klager een brief gestuurd naar de toegevoegd notaris waarin hij haar onder andere het volgende heeft laten weten:

“U kunt wat mij betreft de royementsvolmacht gebruiken met slechts één voorwaarde: de gemeente/deurwaarder trekt nu de dreiging van executie en dwangsommen in.

Ik hoop dat u hiermee vooruit kunt.”

Bij e-mail van 14 juni 2023 heeft de toegevoegd notaris onder andere het volgende aan klager meegedeeld:

“Ik zal de gemeente (…) ervan op de hoogte stellen dat u een royementsvolmacht ondertekend heeft voor het perceel met nummer 2758.

Daarbij zal ik aangeven dat u heeft geschreven dat we van deze volmacht gebruik mogen maken indien de gemeente/deurwaarder de dreiging van executie en dwangsommen intrekt.”

De gerechtsdeurwaarder heeft op 11 september 2023 ten laste van klager executoriaal derdenbeslag gelegd onder de Rabobank.

Bij e-mail van 19 september 2023 heeft klager de toegevoegd notaris gevraagd hem zo spoedig mogelijk te bellen, “omdat er een reeks rekeningen geblokkeerd zijn.” Nadat klager en de toegevoegd notaris elkaar telefonisch hadden gesproken, heeft klager bij brief van eveneens 19 september 2023 onder andere het volgende aan de toegevoegd notaris laten weten:

“Wij leefden in het vertrouwen dat u de zaak goed had voorbereid en wij deze goed hadden afgewikkeld door te tekenen en te betalen. Het wordt complex als dit niet zo blijkt te zijn en de rekeningen niet direct vrijgegeven worden. Dan moeten we weer naar de diverse kamers, rechtbanken en zeker ook een of meerdere hoven.

U geeft aan, nu ik u toch sprak, dat u niets kunt betekenen. Daar kan ik het niet mee eens zijn. Uw rol als notaris behoort neutraal te zijn. Dat betekent veel, maar zeker betekent dit dat u, aanvankelijk als kantoor voor (…) en later voor de gemeente, ongemerkt en zonder het woord dwangsom te gebruiken de teller nooit kan of mag laten starten.

Als u het al niet had kunnen stoppen had u mij op zijn minst correct moeten voorlichten. Ik ben op een fout been gezet en zwaar gedupeerd. Voor mijn vrouw is dat nog erger. U hoort dit direct recht te zetten in uw rol als notaris en ervoor zorg te dragen dat de bankrekeningen weer vrijgegeven worden.”

Bij e-mail van 20 september 2023 heeft de toegevoegd notaris het volgende meegedeeld aan klager:

“Ik heb de gemeente (…) op 15 juni jl. bericht dat u voor het perceel (…) G, nummer 2758 een royementsvolmacht ondertekend heeft.

Daarbij heb ik aangegeven – zoals door u bij toezending van de volmacht vermeld – dat ons kantoor van deze volmacht gebruik mag maken indien de gemeente/deurwaarder de dreiging van executie en dwangsommen intrekt.

Zoals gisteren telefonisch besproken heb ik geen invloed op het besluit van de beslaglegger om beslag te leggen op uw rekeningen. Het oordeel of dit beslag terecht of onterecht gelegd is, is voorbehouden aan de rechter.

Ik adviseer u contact op te nemen met de beslaglegger om te bekijken of u gezamenlijk tot een oplossing kunt komen.”

Vervolgens is klager een executie kort geding gestart tegen de gemeente. Tijdens de mondelinge behandeling op 2 november 2023 hebben klager en de gemeente overeenstemming bereikt. In het betreffende proces-verbaal staat onder andere het volgende vermeld:

“1. De hypotheekrechten zoals gevestigd bij de akten van 16 september 2010 en 1 juli 2013 (…) dienen, voor zover zij zijn gevestigd ten behoeve van [klaagster], te worden doorgehaald.

2. Klager/klaagster] heeft teneinde de doorhaling mogelijk te maken heden een royementsvolmacht ondertekend, waarvan een afschrift aan dit proces-verbaal is gehecht.

3. De gemeente] verklaart dat [klager] aan haar geen dwangsommen verschuldigd is uit hoofde van het hierna te noemen arrest en zal de deurwaarder vandaag, 2 november 2023, instrueren om het in haar opdracht ten laste van [klager] gelegde beslag, voorwerp van het onderhavige geschil, onmiddellijk en onvoorwaardelijk op te heffen.

4. De gemeente] verklaart dat [klager] met het voorgaande heeft voldaan aan alle voor haar uit [het eindarrest] (…) voorvloeiende verplichtingen en zal niet overgaan tot nieuwe executiemaatregelen jegens [klager], gebaseerd op de veroordeling in het genoemde arrest.

5. Na uitvoering van het in deze overeenkomst bepaalde verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting terzake van het onderhavige geschil.

Partijen doen afstand van het recht deze overeenkomst te ontbinden of te doen ontbinden.”

In de aan dit proces-verbaal gehechte en door klager namens klaagster getekende royementsvolmacht heeft klaagster (kort gezegd) onherroepelijk volmacht gegeven aan de medewerkers van het kantoor van de notarissen om de in de hypotheekakten van 2010 en 2013 gevestigde hypotheekrechten bij notariële akte op te zeggen en deze akte in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van het kadaster. In de royementsvolmacht staat vermeld dat de doorhalingen om niet geschieden.

Bij e-mail van 3 november 2023 heeft de toegevoegd notaris het volgende aan klager te kennen gegeven:

“Van [de gemeente] ontving ik de gisteren door u ondertekende royementsvolmacht.

Hierbij bericht ik u dat wij op basis van deze volmacht alsmede op basis van de door (…) verleende royementsvolmacht [het hypotheekrecht uit 2010] en [het hypotheekrecht uit 2013] bij het kadaster zullen doorhalen.

Zodra de doorhaling heeft plaatsgevonden, zal ik u een bevestiging sturen.”

Op dezelfde dag heeft klager een e-mail, die hij aan zijn advocaten had verzonden, naar de toegevoegd notaris doorgestuurd en haar het volgende meegedeeld:

“(…) Er doemt weer een nieuw item op. De gemeente heeft ons allen en de rechter op een fout been gezet. Waar dit toe moet leiden weet ik niet. Kijk eens wat dit voor u betekent.”

Bij e-mail van 6 november 2023 heeft de toegevoegd notaris een concept akte van doorhaling naar klager gestuurd. In de e-mail staat het volgende vermeld:

“Aangezien in de ondertekende volmacht geen percelen zijn uitgezonderd, zullen we de hypothecaire inschrijvingen op basis van de ondertekende volmacht geheel doorhalen.

Dit is in overeenstemming met hetgeen u ten overstaan van de voorzieningenrechter met [de gemeente] bent overeengekomen.

Bijgaand zend ik u de concept akte van doorhaling, conform modelakte van doorhaling, zoals deze gepasseerd zal worden.

Zodra de doorhaling heeft plaatsgevonden, zal ik dit aan u bevestigen.”

De notaris heeft de akte van doorhaling op 7 november 2023 gepasseerd. De toegevoegd notaris heeft klager per e-mail meegedeeld dat de akte van doorhaling die ochtend is gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers van het kadaster en dat zij de volgende dag een afschrift van de akte en het bewijs van inschrijving naar klager zal sturen.

Bij brief van eveneens 7 november 2023 heeft klager onder andere het volgende aan de toegevoegd notaris te kennen gegeven:

“Naar aanleiding van uw mail gisteren moeten wij u helaas nog eens dringend onder ogen brengen dat er, zoals het nu blijkt, valselijk verklaard is op diverse niveau's:

De volmachten die u maakte voldeden helemaal niet aan [het eindarrest].

Daarmee gebruikte de deurwaarder een valselijk royementsvoorstel voor een onrechtmatig beslag en werd dit 8 weken in stand gehouden tegen beter weten in.

De beroemde 3 percelen zijn conform bestemmingsplan anders dan u, de gemeente en de deurwaarder stelt privé terrein. Dat wist u c.q. moest u weten, ook met z'n allen.

Nu blijkt dat zelfs de rechter misleid is in de zitting van afgelopen donderdag door de stellingen van de gemeente c.q. de advocaat, ambtenaar en extern jurist. Daar was u gelukkig niet bij.

Verder heeft u uw rol als notaris niet juist uitgevoerd. U heeft destijds niet aangegeven dat u de volmacht opmaakte alleen om dwangsommen te kunnen vorderen en u heeft in de zitting zonder mij te beleren “om niet” voor wie of wat dan ook in de tekst geduwd.”

Bij e-mail van 14 november 2023 heeft de toegevoegd notaris als volgt gereageerd op de brief van klager van 7 november 2023:

“Aan ons is bevestigd dat de gronden waar het hypotheekrecht nog op rustte openbare gronden betreffen.

Voorts hebben wij de volmacht niet opgesteld om dwangsommen te kunnen vorderen. We hebben de volmacht opgesteld in verband met de levering van genoemde gronden door [Y] aan [de gemeente].

Verder heb ik aangegeven dat om de volmacht te kunnen gebruiken uit de volmacht moest blijken of de doorhaling van het hypotheekrecht om niet zou plaatsvinden.

Op basis van de door u ten overstaan van de voorzieningenrechter ondertekende volmacht hebben wij het hypotheekrecht vervolgens doorgehaald.”

Bij e-mail van 15 november 2023 hebben klagers (het kantoor van) de toegevoegd notaris aansprakelijk gesteld voor alle door hen geleden en nog te lijden schade, omdat de toegevoegd notaris jegens hen ernstig tekort is geschoten in haar zorgplicht en dat dat ertoe heeft bijgedragen dat er ten nadele van klagers een royementsvolmacht is opgemaakt.

Bij e-mail van 22 december 2023 aan klager heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de toegevoegd notaris aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4. De klacht

De klacht tegen de toegevoegd notaris valt (kort gezegd) uiteen in de volgende onderdelen.

1. De toegevoegd notaris heeft bij haar werkzaamheden ten behoeve van de doorhaling van de hypotheekrechten tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Zo heeft de toegevoegd notaris:

a. gezwegen waar spreken was vereist;

b. bij het verstrekken van de royementsvolmacht geen uitleg gegeven over de nummering van de percelen in het eindarrest;

c. een onjuiste royementsvolmacht opgesteld, althans ten onrechte haar ministerie niet geweigerd;

d. op 7 november 2022 een mededeling gedaan die niet in overeenstemming is met de door de gemeente aan haar gegeven opdracht en het eindarrest;

e. klager niet gewaarschuwd voor of gewezen op de mogelijke gevolgen van het niet ondertekenen van de royementsvolmacht.

2. De toegevoegd notaris had haar dienst moeten weigeren ten aanzien van de levering van het Noordelijk deel door de gemeente aan [XX] .

3. De toegevoegd notaris heeft de schijn van partijdigheid gewekt.

Klacht tegen de notaris

De klacht tegen de notaris valt (kort gezegd) uiteen in het volgende onderdeel.

4) De notaris heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld, omdat hij op grond van artikel 30b van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) verantwoordelijk is voor het handelen van de toegevoegd notaris (zoals vermeld in de klachtonderdelen 1 tot en met 3). Hij had daarom toezicht moeten houden. De notaris is ernstig tekortgeschoten in deze toezichthoudende taak door niet in te grijpen.

Klacht tegen de notarissen

Anders dan de kamer begrijpt het hof uit het klaagschrift dat onderstaand klachtonderdeel is gericht tegen de notarissen en dus niet alleen tegen de notaris.

5) De notarissen hebben niet aan hun wilscontrolerende taak en Belehrungsplicht voldaan. De toegevoegd notaris heeft niet gecontroleerd of klager daadwerkelijk uit vrije wil instemde met het volledige royement van de hypotheken om niet en heeft klager niet geïnformeerd over de inhoud van de op haar verzoek gewijzigde volmacht en de (mogelijke) gevolgen daarvan. De notaris heeft de akte van doorhaling opgemaakt en gepasseerd zonder te onderzoeken of klagers daadwerkelijk akkoord waren met het volledige royement om niet.

5. Beoordeling

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers tegen de notarissen ongegrond verklaard.

Werkzaamheden met betrekking tot de royementsvolmacht (klachtonderdeel 1)

De kamer heeft de klachtonderdelen 1a tot en met 1e gezamenlijk behandeld. Allereerst heeft de kamer geoordeeld dat de toegevoegd notaris geen plichten jegens klagers heeft geschonden in het kader van haar werkzaamheden met betrekking tot de royementsvolmacht van 7 november 2022. Gesteld noch gebleken is dat er sprake was van gegronde redenen op grond waarvan de toegevoegd notaris had moeten weigeren om de royementsvolmacht op te maken. De toegevoegd notaris heeft in lijn met de door haar als behoorlijk handelend notaris te betrachten zorg gehandeld, door – nadat zij conform de door de gemeente aan haar gegeven opdracht de royementsvolmacht van 7 november 2022 had opgemaakt – een pas op de plaats te maken toen duidelijk werd dat er discussiepunten speelden tussen klagers, de gemeente en [XX] / [Y] . Dat de volgens de gemeente op grond van het eindarrest verbeurde dwangsommen vervolgens op 29 maart 2023 aan klager zijn aangezegd, kan de toegevoegd notaris niet worden verweten. Ten slotte heeft de kamer geoordeeld dat de toegevoegd notaris heeft voldaan aan haar ministerieplicht door de door klagers gewenste royementsvolmacht op te maken. De toegevoegd notaris heeft volgens de kamer voorts aan haar informatieplicht voldaan door klager erop te wijzen dat de gemeente geen genoegen zou nemen met die nieuwe royementsvolmacht. Toen voor de toegevoegd notaris duidelijk werd dat de twijfels van klagers voortkwamen uit de verschillen tussen de in het eindarrest genoemde percelen en de in de twee hypotheekakten genoemde percelen heeft zij bovendien onderzoek gedaan naar deze verschillen en klager hierover uitleg gegeven. Hiermee heeft de toegevoegd notaris op ruime manier voldaan aan haar onderzoeks- en informatieplicht, zeker ook jegens klager. Op grond van het vorenstaande heeft de kamer geoordeeld dat de toegevoegd notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en de klachtonderdelen 1a tot en met 1e ongegrond verklaard.

Klagers stellen in hoger beroep opnieuw dat de toegevoegd notaris de royementsvolmacht van 7 november 2022 niet conform het eindarrest heeft opgesteld. Volgens klagers was de royementsvolmacht te ruim geformuleerd, zag deze ten onrechte op opzegging in plaats van op afstand, en betrof deze méér percelen dan waartoe klager op grond van het arrest gehouden was om het recht van hypotheek in de openbare registers door te halen. Door op eigen initiatief deze volmacht op te stellen heeft de toegevoegd notaris getracht de gemeente en [XX] / [Y] te bevoordelen, aldus klagers. Klagers hebben verder aangevoerd dat de kamer in de bestreden beslissing ten onrechte heeft geoordeeld dat de e-mail van 7 november 2022 kwalificeert als de schriftelijke mededeling zoals bedoeld in het eindarrest. Ten slotte hebben klagers in hoger beroep gesteld dat de kamer ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen reden bestaat om te twijfelen aan de verklaring van de toegevoegd notaris dat zij geen contact heeft gehad met de gerechtsdeurwaarder over de (mogelijk) verbeurde dwangsommen. Door niet te reageren op de – op 2 mei 2023 door klager aan de toegevoegd notaris toegestuurde – brief met daarin de mededeling van de gerechtsdeurwaarder dat de toegevoegd notaris samen met de gemeente het standpunt zou hebben ingenomen dat de volmacht aan het eindarrest voldeed, heeft de toegevoegd notaris het standpunt van de gerechtsdeurwaarder niet weersproken.

Naar het oordeel van het hof heeft de toegevoegd notaris zorgvuldig gehandeld bij het opstellen van (het concept van) de royementsvolmacht van 7 november 2022. Conform het eindarrest heeft de toegevoegd notaris in opdracht van de gemeente de royementsvolmacht opgesteld en – voorzien van een toelichting – aan klagers gestuurd. De toegevoegd notaris heeft klager daarbij ook duidelijk geïnformeerd dat klagers, de gemeente en [Y] eerst nog met elkaar overeenstemming moesten bereiken over de twee pro forma facturen van klagers. Dat de toegevoegd notaris op eigen initiatief deze volmacht zou hebben opgesteld om zo de gemeente en [XX] / [Y] te bevoordelen, is het hof niet gebleken. De toegevoegd notaris heeft daarna haar werkzaamheden ‘on hold’ gezet, in afwachting van nadere berichtgeving van klager over zijn overleg met de gemeente. Op 16 mei 2023 heeft klager vervolgens aan de toegevoegd notaris voorgesteld om de volmacht voor één perceel te laten gelden, omdat dat conform het eindarrest zou zijn. De toegevoegd notaris heeft klager er toen op gewezen dat deze interpretatie van het eindarrest niet die van de gemeente is. Daarna heeft de toegevoegd notaris – aan de hand van het dictum van het eindarrest – aan klager ook uitgelegd dat er kadastrale vernummeringen hadden plaatsgevonden en welke huidige perceelnummers onder het dictum in het eindarrest vielen. Klager wenste echter alleen volmacht te verlenen voor dat ene perceel. Klager ondertekende dus een royementsvolmacht die afweek van het eindarrest en negeerde daarmee zelf de e-mail van de toegevoegd notaris van 1 juni 2023. Van enig onzorgvuldig handelen van de toegevoegd notaris is het hof niet gebleken. Voorts is niet aannemelijk geworden dat de toegevoegd notaris contact heeft gehad met de gerechtsdeurwaarder over de (mogelijk) verbeurde dwangsommen. Op basis van het vorenstaande is het hof, net als de kamer, van oordeel dat klachtonderdeel 1 geheel ongegrond is.

Dienstweigering ten aanzien van de levering van het Noordelijk deel door de gemeente aan [XX] (klachtonderdeel 2)

Met betrekking tot dit klachtonderdeel heeft de kamer allereerst geoordeeld dat klagers een redelijk belang hebben bij klachtonderdeel 2, omdat zij de toegevoegd notaris verwijten dat zij niet heeft gecontroleerd of andere gegadigden, zoals klagers, een gelijke kans hebben gekregen op aankoop van het Noordelijk deel. Vervolgens heeft de kamer geoordeeld dat er voor de toegevoegd notaris geen redenen waren om haar dienst te weigeren, vanwege de bekendheid van klager met de transactie. Voor de toegevoegd notaris was immers duidelijk dat klager destijds als (middellijk) koper betrokken was bij de (mede) aan de levering ten grondslag liggende (realisatie)overeenkomst terzake het Noordelijk deel, terwijl bovendien in het eindarrest in de zaak waarin klager ook partij was, is overwogen dat het hof ervan uit gaat dat de gemeente haar toezegging tot levering van het Noordelijk deel aan [XX] gestand doet. Gelet op deze bekendheid van klager met de transactie bestond er dan ook voor de toegevoegd notaris geen aanleiding om klagers als derden op grond van haar zorgplicht in bescherming te nemen. De kamer heeft daarom dit klachtonderdeel ongegrond verklaard.

Het hof sluit zich aan bij deze overwegingen en het oordeel van de kamer en maakt die tot de zijne. Het beroepschrift van klagers, het verweerschrift van de notarissen en de verdere behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op dit klachtonderdeel geworpen en geven het hof geen aanleiding om tot een andere beoordeling te komen dan de kamer. Het hof acht, net als de kamer, klachtonderdeel 2 ongegrond.

Schijn van partijdigheid (klachtonderdeel 3)

De kamer heeft geoordeeld dat de toegevoegd notaris niet de schijn van partijdigheid heeft gewekt, omdat de toegevoegd notaris steeds heeft gereageerd op berichten van klager, zij die berichten ook met zijn toestemming zo nodig heeft doorgestuurd naar andere betrokkenen en zij steeds duidelijk heeft aangegeven dat zij niets zou doen zolang klagers, de gemeente en [XX] geen overeenstemming hadden. Volgens de kamer heeft de toegevoegd notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld, waardoor ook klachtonderdeel 3 ongegrond is verklaard.

Net als de kamer is ook het hof niet gebleken van een partijdige opstelling van de toegevoegd notaris. Klagers hebben onvoldoende bewijs overlegd van deze stelling. Ook het hof stelt vast dat uit de overgelegde stukken juist blijkt dat de toegevoegd notaris zorgvuldig heeft gecommuniceerd door steeds te reageren op berichten van klager, door die berichten ook met zijn toestemming zo nodig door te sturen naar andere betrokkenen en door steeds duidelijk aan te geven dat zij niets zou doen zolang er geen overeenstemming bestond tussen betrokkenen. Van enige bevoordeling van de gemeente dan wel [XX] / [Y] door de toegevoegd notaris is het hof niet gebleken, zodat ook het hof klachtonderdeel 3 ongegrond acht.

Verantwoordelijkheid notaris voor handelen toegevoegd notaris (klachtonderdeel 4)

De kamer heeft geoordeeld dat een notaris in beginsel niet tuchtrechtelijk verantwoordelijk kan worden gehouden voor het handelen van een aan hem toegevoegd notaris. Bovendien was het de kamer ambtshalve bekend dat de toegevoegd notaris in 2022 al over ruime werkervaring als kandidaat-notaris en toegevoegd notaris beschikte. De kamer heeft daarom geoordeeld dat de notaris niet tuchtrechtelijk kan worden aangesproken op het doen en laten van de toegevoegd notaris in deze zaak en heeft klachtonderdeel 4 ongegrond verklaard.

Het hof sluit zich aan bij deze overwegingen van de kamer en maakt die tot de zijne. De verantwoordelijkheid van de notaris voor zijn toegevoegd notaris gaat niet zo ver dat hij ook in tuchtrechtelijke zin voor tekortkomingen van de toegevoegd notaris aansprakelijk is. De toegevoegd notaris heeft een eigen tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid. In dit geval is overigens ook geen sprake van tekortkoming in toezicht en/of instructieplicht door de notaris. Gezien het vorenstaande acht het hof, net als de kamer, klachtonderdeel 4 ongegrond.

Verzuim wilscontrolerende taak en Belehrungsplicht (klachtonderdeel 5)

De kamer heeft vastgesteld dat de toegevoegd notaris niet aanwezig is geweest bij de mondelinge behandeling van het executie kort geding. Zij was verder niet betrokken bij het opstellen en ondertekenen van de royementsvolmacht en uit het proces-verbaal van de zitting volgt dat klager werd bijgestaan door twee advocaten. Doordat bovendien de op 2 november 2023 door klager getekende royementsvolmacht onherroepelijk is, mocht de notaris deze volmacht gebruiken bij het passeren van de akte van doorhaling. De e-mails van klager van 3 en 6 november 2023 [hof: bedoeld zal zijn 7 november 2023] werpen geen ander licht op de zaak, aldus de kamer.

Volgens klagers heeft de kamer in de bestreden beslissing ten onrechte aangenomen dat de toegevoegd notaris tijdens de mondelinge behandeling van het executie kort geding slechts heeft aangegeven dat in de royementsvolmacht moest worden vermeld of doorhaling om niet of tegen betaling van een bedrag diende plaats te vinden. Klagers stellen dat de toegevoegd notaris juist expliciet heeft aangedrongen op doorhaling om niet. Verder hebben klagers in hoger beroep opnieuw aangevoerd dat de toegevoegd notaris op 3 november 2023 reeds op de hoogte was van klagers’ stelling dat de vaststellingsovereenkomst en de royementsvolmacht onder druk, misleiding en op basis van een onjuiste voorstelling van zaken tot stand waren gekomen. Desondanks is door de toegevoegd notaris op 6 november 2023 een conceptakte van doorhaling toegestuurd aan klager. Op 7 november 2023 waarschuwde klager de toegevoegd notaris opnieuw voor misleiding omtrent een aantal percelen. Gezien het vorenstaande had de notaris in plaats van de akte van doorhaling te passeren, zijn ministerie moeten opschorten en zijn Belehrungsplicht moeten vervullen, aldus klagers.

Net als de kamer stelt het hof vast dat de toegevoegd notaris (en overigens ook de notaris) niet aanwezig is (zijn) geweest bij de mondelinge behandeling van het executie kort geding. Ter zitting in hoger beroep in deze tuchtzaak, is namens de toegevoegd notaris verklaard over het telefoongesprek dat zij tijdens de mondelinge behandeling van het executie kort geding heeft gevoerd met iemand van de gemeente. In dat gesprek is eerst de vraag besproken of legalisatie van de handtekening op de royementsvolmacht vereist was of niet. Op de vraag of er nog iets anders aan de orde moest komen, heeft de toegevoegd notaris geantwoord dat duidelijk moest zijn of de doorhaling om niet of tegen een vergoeding zou plaatsvinden. Het hof heeft geen aanleiding te veronderstellen dat dit gesprek anders is verlopen dan namens de toegevoegd notaris is verklaard. Dat, zoals klagers stellen, de toegevoegd notaris heeft aangedrongen op doorhaling om niet, is voor het hof niet komen vast te staan.

Vervolgens hebben de notarissen het proces-verbaal en de daaraan gehechte – door klager ondertekende – royementsvolmacht ontvangen. Hieruit blijkt dat tussen de gemeente en klager overeenstemming is bereikt over het doorhalen van de hypotheekrechten uit 2010 en 2013 en dat deze om niet geschieden. De volmacht is onherroepelijk verleend door klager. Op basis van deze volmacht hebben de notarissen gehandeld door de royementsakte op te stellen en te passeren. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen bestond er voor de notarissen geen aanleiding te veronderstellen dat het doorhalen van de hypotheekrechten uit 2010 en 2013 niet de bedoeling was van de betreffende partijen. Daarbij weegt voor het hof, net als voor de kamer, mee dat klager tijdens het executie kort geding werd bijgestaan door twee advocaten. De e-mails van klager van 3 en 7 november 2023 doen aan het vorenstaande niet af. De toegevoegd notaris heeft in reactie op de e-mails van klager telkens ook geantwoord wat de basis was waarop de notarissen hebben gehandeld. Het hof acht, net als de kamer, klachtonderdeel 5 ongegrond.

Conclusie

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, net als de kamer, van oordeel is dat de klacht van klagers tegen de notarissen ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.

6. Beslissing