ECLI:NL:GHAMS:2026:3012

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties.

3. Feiten

[appellant] huurt sinds december 1992 van [geïntimeerde] een ruimte, waarin hij een snackbar exploiteert, en de daarboven gelegen woning in [plaats] . Sinds 11 januari 1974 wordt op die locatie een snackbar geëxploiteerd.

In de huurovereenkomst is onder artikel 11 opgenomen:

(1) Huurder is verplicht het gehuurde, met inbegrip van het daartoe behorende sanitair, hetwelk hij in goede staat heeft aanvaard, met leidingen en lozingen, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden (…).

In de tuin is door een eerdere huurder aan de achtergevel een uitbouw aangebracht (hierna: de uitbouw), zonder toestemming van [geïntimeerde] . Hierover is in artikel 25 van de huurovereenkomst opgenomen:

De zich aan de achterzijde van het gehuurde bevindende uitbouw is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder door vorige huurder aangebracht en behoort niet tot het gehuurde. Huurder heeft bij het overnemen van de huurrechten alle verantwoording in deze overgenomen. Indien van overheidswege ten aanzien van deze uitbouw voorschriften worden uitgevaardigd of maatregelen worden genomen, dan zullen de eventueel daaruit voortvloeiende kosten nimmer voor rekening van verhuurder maar altijd voor rekening van huurder zijn. Huurder verplicht zich tevens bovenstaande maatregelen of voorschriften op eerste aanzegging van enige overheidsinstantie onmiddellijk na te komen en uit te voeren. Eventueel onderhoud, reparatie en vervanging komen voor rekening van huurder.

In 2007 is de huurprijs, na een advies van de bedrijfshuuradviescommissie van de KvK (hierna: de [naam 2] ), opnieuw vastgesteld voor 134 m2. Daarvan heeft 82 m2 betrekking op de bedrijfsruimte inclusief de uitbouw en 52 m2 op de woning. De huurprijs is op dat moment vastgesteld op € 940,01 en partijen zijn overeengekomen dat de maandhuur € 940,00 zou bedragen. In het advies van de [naam 2] van 25 maart 2008 is onder meer het volgende opgenomen:

(…) De commissie heeft de partijen op 5 juli 2007 in kennis gesteld van haar voornemen het litigieuze pand te bezoeken op 8 augustus 2007. In deze kennisgeving is vermeld dat partijen tijdens dit bezoek in staat worden gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Tijdens het bezoek zijn door geen van beide partijen voor het onderzoek nieuwe, relevante zaken naar voren gebracht. (…)

Met betrekking tot de opgemeten onderscheidene ruimten van het litigieuze pand en de vergelijkingspanden merkt de commissie op dat er met een elektronisch oog is gemeten, conform de normen van het Nederlands Normalisatie Instituut (NEN 2580). De daarbij geconstateerde afmetingen treft u hieronder aan. (…)

Bij brief van 13 februari 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] voorgesteld om de huurprijs opnieuw vast te stellen, dit keer op € 1.224,00 per maand, per 1 september 2018.

Bij brief van 14 maart 2018 heeft [appellant] daarop geantwoord dat het voorstel voor hem niet helder is en aan [geïntimeerde] verzocht om daarover meer duidelijkheid te geven.

Bij brief van 21 maart 2018 heeft [geïntimeerde] de door haar voorgestelde huurprijs toegelicht onder verwijzing naar huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en daaraan toegevoegd:

Volledigheidshalve doen wij u bijgaand de allonge toekomen. Wij verzoeken u vriendelijk alle pagina’s te ondertekenen en de allonge in bijgevoegde envelop aan ons te retourneren.

In de hiervoor genoemde, bijgevoegde allonge, die niet is ondertekend en gedateerd 2018, wordt onder meer het nieuwe huurbedrag van € 1.224,00 per maand genoemd. Verder wordt daarin ‘het gehuurde’ omschreven als ‘een winkelruimte op de begane grond met een onzelfstandige bedrijfswoning ter grootte van circa 107,60 m2 v.v.o.’

[appellant] heeft bij e-mail van 2 mei 2018 geschreven:

Ik ga akkoord met de verhoging van de huurprijsherziening. Dit verklaar ik nu schriftelijk aan jullie, maar ik wil graag dat deze verhoging vanaf 1 december 2018 begint in plaats van 1 september 2018. Mijn reden hiervoor is dat de contract elke jaar op 1 december begint, en niet op 1 september. Daarom ga ik niet akkoord met het feit dat jullie vanaf 1 september 2018 de huur willen verhogen. Het is niet nodig om een overeenstemming [het hof begrijpt: de allonge] te ondertekenen. Het is voldoende om door middel van deze bericht te bevestigen dat ik akkoord ga met de verhoging van de huurprijs (…) vanaf 1 december 2018 (…).

Op 3 mei 2018 heeft [geïntimeerde] bevestigd dat de verhoogde huurprijs per 1 december 2018 zou gelden.

Bij e-mail van 22 juni 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:

Ik heb graag jullie hulp nodig want ik heb een grote probleem. De regen afvoerpijp is kapot waardoor het water van regen niet op de juiste manier wordt afgevoerd naar buiten, maar helaas wordt het naar binnen afgevoerd waardoor ik heel veel schade heb overgehouden.

Bij e-mail van 24 juni 2021 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ) aan [geïntimeerde] geschreven dat hij bij ontstoppingswerkzaamheden heeft geconstateerd dat er vloerbalken onder de vloer van de begane grond van het hoofdgebouw verrot waren.

Bij deze e-mail van [naam 1] is als bijlage een tekening gevoegd (figuur 1 hieronder) die de door hem geconstateerde situatie als volgt weergeeft. De uitbouw is aangeduid met een A en daarin bevindt zich een keuken voor het bereiden van het eten met koel-, kook- en frituurapparatuur. Daarnaast is een andere keuken, met een keukenblokje met spoelbak (hierna: spoelkeuken) aangeduid met een B, en tot slot de winkelruimte van [appellant] , aangeduid met C. De rode cirkel toont waar de hemelwaterafvoerleiding het gebouw binnenkomt en de rode lijn toont hoe deze leiding, onder de uitbouw respectievelijk de spoelkeuken, richting het riool loopt. De vloerbalken die volledig zijn vergaan (in ruimte C en B) zijn met groen aangegeven. De oranje lijn duidt op een vloerbalk die niet helemaal vergaan was, maar wel vol met schimmels en paddenstoelen zat. De twee blauwe vierkanten vormen de toegang (luiken) tot de kruipruimtes.

Bij brief van 9 november 2021 heeft [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk gesteld voor de schade aan de vloerbalken en ook schade aan de spoelkeuken.

Bij brief van 20 november 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:

Ik leg de verantwoording bij u neer voor de schade aan de vloer en de keuken. Ook leg ik alle verantwoording bij u neer voor de dakschade van de aanbouw door de lekkage van de buiten regenpijp dat verstopt was. De reden waarom ik de verantwoording op u neerleg is als volgt:

1) Voor de Lekkage:

Vanaf 1992 tot heden heb ik problemen gehad met de regen afvoerbuizen die onder de keuken doorloopt. Op dagen wanneer het heel hard regende, belde ik uw bedrijf altijd telefonisch op om schade te melden die de regenwater heeft veroorzaakt en om een loodgieter op te sturen omdat er water vanuit de wasbak komt. (…)

De regen buis is verbonden met de buis onder de keuken. Wanneer het heel hard regent ontstaat het volgende:

Door de volle kracht van regen komt uiteindelijk regenwater in de keukenbuis terecht. Vergeleken met de grootte van de regen buis is de keukenbuis natuurlijk veel smaller. Op het moment dat de regenwater, met meegevoerde bladeren en alle andere grove deeltjes, niet door die smalle buis kunnen, ontstaat er een ophoping en komt het water uiteindelijke door de wasbak omhoog. Het water dat uit het wasbak omhoog komt verspreidt zich over de keukenkasten en op de keukenvloer, wat er voor schade aan de keukenkasten zorgt.

Door de jaren heen, en omdat de buizen onder de keukenvloer al heel oud zijn, heeft dat ervoor gezorgd dat de balken verrot zijn geworden, wat voor een doorgezakte grond zorgde. Dit allemaal is ontstaan door gebrek aan onderhoud, en het verwaarlozen van het probleem dat elke keer weer terugkeert. Omdat de regen buis verbonden is met de keukenbuis is dat allemaal verkeerd gegaan. Als de regen buis gescheiden was van de keukenbuis zou dat allemaal niet gebeurd zijn.(…)

Bij brief van 30 december 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven:

Wij hebben de door u gegeven toelichting op het ontstaan van het vochtige klimaat onder de vloer gedeeltelijk kunnen verifiëren. Er zijn in het verleden inderdaad meldingen geweest, die betrekking hebben op de hemelwater afvoer. Welke overigens direct door ons zijn opgelost.

Omdat er ook oorzaken zijn, die buiten de langdurige lekkages van de keuken liggen, waar u geen invloed op hebt gehad, hebben wij besloten de vervanging van de vloerbalken voor onze rekening te nemen. (…)

Verder staat voor ons onomstotelijk vast dat het gebruik als spoelkeuken en de lekkende kranen oorzaak zijn van de slechte staat van de keuken.

Op verzoek van [appellant] heeft [bedrijf] het riool geïnspecteerd. In de naar aanleiding daarvan opgemaakte offerte van 15 april 2022 is opgenomen:

1 : Riolering is op 80% over de horizontale delen verzakt & provisorisch middels banden vast gezet . Hierdoor ontstaan er regelmatig verstoppingen doordat riool niet op natuurlijke wijze afvloeit .

2: HWA [hemelwaterafvoer, hof] dient te worden gescheiden van riool daar huidige riool niet capabel is dit af te voeren .

3: In kruipruimte is een verhoogd vocht percentage aanwezig omdat riool op diverse punten door verzakking lekkage veroorzaakt .

Advies: Geheel riool vervangen & scheiden van de HWA afvoer (…)

Bij e-mail van 20 november 2022 heeft [appellant] de advocaat van [geïntimeerde] (opnieuw) erop gewezen dat zijns inziens bij de herstelwerkzaamheden de afvoerleidingen onder de keukenvloer moeten worden vervangen door de hemelwaterafvoerleiding te scheiden van de keukenafvoerleiding, zodat de hemelwaterafvoerleiding direct aansluit op de openbare afvoerleiding.

Vanaf 1 november tot 23 december 2022 zijn herstelwerkzaamheden verricht aan de begane grond van het hoofdgebouw (zonder de uitbouw). De vloerbalken zijn gedeeltelijk vervangen, de riolering is vernieuwd, een keukenblokje is vervangen en er is gedeeltelijk een nieuwe vloer aangebracht. De kosten van deze herstelwerkzaamheden bedragen € 40.173,52.

[geïntimeerde] heeft een inspectierapport naar “de staat van de aanbouw aan de achtergevel” van het hoofdgebouw laten opmaken door Dutch Building Inspections. In het rapport van 14 september 2023 staat onder meer:

De dakconstructie verkeerd in een zeer slechte staat en is deels ingestort. (…) Er is geen ontkoppeling van de wanden van de uitbouw en de achtergevel. Er zijn geen ventilatie openingen in de vloer / achtergevel ten behoeve van het ventileren van de kruipruimte van het hoofdgebouw.

De HWA van nr 74 is omgelegd over het terrein van nr 72. (…)

Conclusie: Door lekkages en verkeerde detailleringen zijn grote delen van de houten uitbouw aangetast. (…) Het dak van de uitbouw voldoet niet aan de minimale eis van 30 minuten WBDBO [Weerstand tegen BrandDoorslag en BrandOverslag, hof]. Er is sprake van lekkage op de grens van de aanbouw en de gevel. Deze lekkage en de onvoldoende ventilatie van de kruipruimte zal binnen afzienbare tijd tot aantasting van de balklaag van het hoofdgebouw leiden. De houtenbalklaag zal verstikken.

Advies: De vloer ontkoppelen van de fundering en achtergevel van het hoofdgebouw. Als deze vloer niet ontkoppeld is van het hoofdgebouw is het zeer aannemelijk dat door ongelijke zakking er schade aan het hoofdgebouw zal ontstaan. Ventilatie voorzieningen ten behoeve van de kruipruimte van het hoofdgebouw maken.

De dakconstructie moet vernieuwd worden en er moet een constructieve verbinding en aansluiting gemaakt worden met de houten gevelopbouw van de uitbouw. De elektrische installatie moet aangepast en gekeurd worden.(…) Voordat de dakconstructie vernieuwd gaat worden dient er een nader destructief onderzoek uitgevoerd worden naar de constructieve staat van de wandopbouw. De HWA op “eigen erf” laten afvoeren.

4. Procedure bij de kantonrechter

[geïntimeerde] heeft – samengevat – bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] te veroordelen tot:

(i) verwijdering van de uitbouw en herstel van de oorspronkelijke achtergevel, op straffe van een dwangsom;

(ii) betaling van € 40.173,52 voor de herstelwerkzaamheden die [geïntimeerde] heeft laten uitvoeren aan het gehuurde;

(iii) betaling van de huurachterstand van € 3.542,79;

(iv) betaling van de proceskosten.

[appellant] heeft bij wijze van tegenvordering – na eiswijziging – gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot:

( i) betaling van € 24.571,82 aan omzetverlies tijdens de herstelwerkzaamheden;

(ii) betaling van € 6.689,13 aan coronakorting;

(iii) betaling van € 6.978,35 voor reparaties die [appellant] heeft moeten verrichten als gevolg van de herstelwerkzaamheden die [geïntimeerde] heeft laten uitvoeren;

(iv) betaling van € 30.600,00 aan te veel betaalde huur ingeval de kantonrechter oordeelt dat de uitbouw niet tot het gehuurde behoort dan wel tot betaling van € 13.974,00 ingeval de kantonrechter oordeelt dat de uitbouw wel tot het gehuurde behoort;

( v) betaling van de proceskosten;

een en ander steeds vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

De kantonrechter heeft in conventie de vordering van [geïntimeerde] tot verwijdering van de uitbouw (rov. 4.1 sub i) afgewezen en de overige vorderingen van [geïntimeerde] (inzake herstelkosten en huurachterstand, rov. 4.1 sub ii en iii) volledig toegewezen en de proceskosten gecompenseerd.

In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] betreffende het omzetverlies (rov. 4.2 sub i) en de reparatiekosten (rov. 4.2 sub iii) afgewezen en de vordering van [appellant] tot betaling van coronakorting (rov. 4.2 sub ii) toegewezen, met de wettelijke handelsrente. Daarnaast heeft de kantonrechter de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur (sub iv) deels toegewezen (ter hoogte van € 13.925,89, met de wettelijke handelsrente). Ook in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in principaal hoger beroep dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover hij daartegen grieven heeft gericht, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, en voor het overige het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met wettelijke rente indien die kosten niet binnen veertien dagen na arrest zijn voldaan.

[geïntimeerde] concludeert in principaal hoger beroep tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] dat het hof het bestreden vonnis partieel zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering tot verwijdering van de uitbouw alsnog zal toewijzen en de toekenning van (volledige) coronakorting aan [appellant] alsnog zal afwijzen. Zowel in incidenteel als principaal hoger beroep vordert [geïntimeerde] veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.

In incidenteel hoger beroep concludeert [appellant] tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dat beroep.

6. Beoordeling

In hoger beroep is niet (langer) in geschil dat [geïntimeerde] (door natrekking) de eigenaar is van de uitbouw. De kantonrechter heeft immers in rov. 4.2 overwogen dat de uitbouw is gebouwd op grond die eigendom is van [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] door natrekking eigenaar is geworden van de uitbouw. Tegen deze overweging is geen grief gericht.

Ook is de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 3.542,79 aan huurachterstand (in punt 5.2 van het dictum) geen onderwerp van discussie meer.

Partijen verschillen daarentegen van mening over de vraag of

( i) of [appellant] de uitbouw moet verwijderen,

(ii) of [appellant] de herstelkosten (€ 40.173,52) moet betalen,

(iii) of [geïntimeerde] aan [appellant] door [appellant] geleden gevolgschade moet betalen,

(iv) welk bedrag aan door [appellant] teveel betaalde huur [geïntimeerde] moet terugbetalen en

( v) of [appellant] recht heeft op (volledige) coronakorting.

Het hof zal hierna achtereenvolgens ingaan op deze vijf geschilpunten.

Ad (i) [appellant] hoeft de uitbouw niet te verwijderen

[geïntimeerde] betoogt met grief 1 in incidenteel hoger beroep dat de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] tot verwijdering van de uitbouw ten onrechte heeft afgewezen. [geïntimeerde] voert daartoe meerdere grondslagen aan. In de eerste plaats beroept [geïntimeerde] zich op artikel 25 van de huurovereenkomst (zie rov. 3.3) en artikel 7:213 BW (goed huurderschap), gelezen in samenhang met artikel 3:296 BW. In wezen, zo maakt het hof op uit punt 60 van de memorie van grieven, vordert [geïntimeerde] nakoming van de verbintenissen die uit deze beide bepalingen voortvloeien. Subsidiair, zo begrijpt het hof, baseert [geïntimeerde] haar vordering op (ongedaanmaking van een) onrechtmatige daad, bestaande uit een inbreuk op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] (artikel 6:162 BW gelezen in samenhang met artikel 3:296 BW). [geïntimeerde] stelt in dit verband dat als gevolg van de slechte staat van de uitbouw (verzakking) schade aan het pand van [geïntimeerde] is ontstaan.

[appellant] heeft in incidenteel hoger beroep hiertegen ingebracht dat [geïntimeerde] eigenaar van de uitbouw is en als zodanig verantwoordelijk is voor de slechte staat van de uitbouw en eventuele daaruit voortvloeiende schade. In dit verband betoogt [appellant] nog, primair, dat de uitbouw, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, wél deel uitmaakt van het gehuurde. De uitbouw maakt immers al sinds jaar en dag een onmisbaar onderdeel uit van een snackbar ter plaatse: sinds 1974, dus al achttien jaar vóórdat [appellant] de huurovereenkomst is aangegaan, wordt er een snackbar geëxploiteerd. Zonder de uitbouw is die exploitatie simpelweg niet mogelijk, aldus [appellant] .

Het hof is van oordeel dat de uitbouw niet tot het gehuurde behoort, gelet op artikel 25 van de huurovereenkomst, waarin partijen dit met zoveel woorden zijn overeengekomen. Het enige mogelijke aanknopingspunt dat de uitbouw wél bij het gehuurde zou behoren is te vinden in de huurprijs zoals die in 2007 is vastgesteld voor 134 m2, als gevolg van het advies van de [naam 2] (zie rov. 3.4). Zoals hierna (onder rov. 6.18) zal worden toegelicht, zijn daarbij ten onrechte ook de vierkante meters van de uitbouw meegenomen en hebben partijen in 2018 overeenstemming bereikt over een nieuwe huurprijs waarbij de oppervlakte van de uitbouw niet meer is meegenomen.

Het in artikel 25 van de huurovereenkomst voorts bepaalde dat huurder ‘alle verantwoording in deze [heeft] overgenomen’ en dat ‘eventueel onderhoud, reparatie en vervanging […] voor rekening van huurder [komt]’ houdt naar het oordeel van het hof in dat [appellant] [geïntimeerde] niet kan aanspreken op onderhoud, reparatie of vervanging van de uitbouw, bijvoorbeeld uit hoofde van artikel 7:206 BW, aangaande de verplichting van de verhuurder om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Ook kosten die voortkomen uit van overheidswege uitgevaardigde voorschriften die de uitbouw betreffen komen volgens deze bepaling voor rekening van [appellant] en niet voor rekening van [geïntimeerde] . Deze ‘vrijstelling’ van [geïntimeerde] is het logische gevolg van het feit dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de uitbouw niet kan worden aangemerkt als deel van het gehuurde. In deze bepaling leest het hof niet dat [geïntimeerde] (spiegelbeeldig) [appellant] kan aanspreken op de slechte staat van de uitbouw voor schade aan het gehuurde die (mede) zou zijn veroorzaakt door de gestelde verzakking van de uitbouw (en blokkering van ventilatiemogelijkheden), zoals [geïntimeerde] stelt en [appellant] betwist. Voor die verstrekkende partijenbedoeling zijn noch in de tekst van artikel 25 noch in de overige omstandigheden van dit geval voldoende aanwijzingen te vinden. Bouwkundige gebreken aan de uitbouw en de daardoor veroorzaakte schade dienen voor rekening van [geïntimeerde] als eigenaar van de uitbouw te blijven. Het beroep van [geïntimeerde] op artikel 25 van de huurovereenkomst slaagt dus niet. Ook het beroep van [geïntimeerde] op de verplichting tot goed huurderschap slaagt niet, aangezien de uitbouw geen deel uitmaakt van het gehuurde. Tot slot kan [geïntimeerde] evenmin [appellant] aanspreken uit onrechtmatige daad vanwege de staat van een uitbouw waarvan [geïntimeerde] zelf eigenaar is. De vordering tot verwijdering van de uitbouw is dus niet toewijsbaar. Grief 1 in incidenteel hoger beroep heeft geen succes.

Ad (ii): De herstelkosten komen niet voor rekening van [appellant]

[appellant] komt met de grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep op tegen de beslissing van de kantonrechter dat [appellant] aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade van [geïntimeerde] en dus de herstelkosten moet betalen. [geïntimeerde] heeft verschillende oorzaken genoemd die volgens haar tot de lekkages hebben geleid en aan [appellant] zijn toe te rekenen namelijk: (i) de slechte staat (namelijk verzakking) c.q. de aanwezigheid van de uitbouw, (ii) onjuist gebruik van het keukenblok in de spoelkeuken en (iii) het ontbreken van een vetfilter in de spoelkeuken waardoor afvoerleidingen onder de spoelkeuken dichtgeslibd zijn geraakt. [geïntimeerde] verwijst naar het rapport van Dutch Building Inspections van 14 september 2023 (zie rov. 3.20).

[appellant] heeft, kort samengevat, deze oorzaken gemotiveerd betwist en daarnaast betoogd dat er een heel andere oorzaak in het spel is, namelijk dat de lekkages worden veroorzaakt doordat het hemelwater op onjuiste wijze wordt afgevoerd en zorgt voor opstoppingen onder de spoelkeuken, waar het hemelwater samenkomt met het water dat vanuit de spoelkeuken wordt afgevoerd. Hij wijst erop dat hij dit afvoerprobleem regelmatig heeft aangekaart bij [geïntimeerde] en verwijst in dit verband naar het rapport van [bedrijf] van 15 april 2022 (zie rov. 3.17).

Hiervoor, in rov. 6.6 heeft het hof reeds beslist dat [geïntimeerde] [appellant] niet kan aanspreken op schade die een gevolg is van de bouwkundige toestand en/of bouwkundige gebreken aan de uitbouw. Het hof komt dan ook niet meer toe aan de vraag of er een causaal verband is tussen de toestand van de uitbouw en de lekkages. Dit brengt ook met zich dat het argument van [geïntimeerde] dat de aanwezigheid van de uitbouw eraan in de weg staat dat er ventilatiegaten worden gemaakt naar de kruipruimte niet kan slagen.

Voor wat betreft het gebruik van het keukenblok in de spoelkeuken is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft toegelicht op welke manier [appellant] het keukenblok heeft gebruikt, waarom dit verkeerd was en hoe dit heeft geleid tot de schade. De enkele stelling dat [appellant] het keukenblok (kennelijk ten onrechte) als spoelkeuken gebruikte, is daarvoor onvoldoende.

Voor wat betreft het ontbreken van een vetvanger is van belang dat vaststaat dat in het gehuurde altijd (althans in ieder geval sinds 1974) een snackbar heeft gezeten, en dat er nooit eerder een vetfilter is geweest, totdat [appellant] deze, naar aanleiding van dit geschil, heeft aangebracht. Verder blijkt uit de correspondentie tussen partijen (zie rov. 3.15 en 3.16) dat [appellant] al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (1992) tot aan de aanvang van dit geschil problemen heeft gehad met de hemelwater- en keuken-afvoerbuizen die onder de spoelkeuken doorlopen, met name op dagen wanneer het heel hard regende, en dit ook telkens heeft gemeld bij [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft dit niet (voldoende) gemotiveerd betwist.

Tussen partijen staat vast dat door de verstoppingen in de afvoerleidingen onder de (spoel)keuken het water uit de wasbak omhoog kwam en zich verspreidde over de keukenkasten en op de spoelkeukenvloer. [appellant] heeft, onder verwijzing naar het rapport van [bedrijf] – dat is opgesteld voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden - gemotiveerd gesteld dat de riolering grotendeels is verzakt en middels banden provisorisch is vastgezet en dat de leidingen onder de spoelkeuken niet in staat zijn om het hemelwater, dat via de spoelkeuken wordt afgevoerd, te verwerken, onder meer door opgehoopt gruis en bladeren. [geïntimeerde] heeft deze oorzaak niet (voldoende) gemotiveerd betwist. Het rapport van Dutch Building Inspections ziet alleen maar op de uitbouw en dateert overigens van ná de herstelwerkzaamheden en legt daarom geen gewicht in de schaal. De e-mail van [naam 1] die wel dateert van vóór de herstelwerkzaamheden (zie rov. 3.13) schetst enkel de aangetroffen beschimmelde balken maar meldt niets over de toestand van afvoerleidingen onder de keuken. [geïntimeerde] beroept zich enkel op foto’s van enkele gedemonteerde, dichtgeslibde pijpleidingen, waarvan [appellant] de authenticiteit betwist.

Indien er al vanuit zou moeten worden gegaan dat, naast de door [appellant] aangevoerde oorzaak, de verstoppingen óók te wijten zouden zijn aan opgehoopt vet ter plaatse van de leidingen in de spoelkeuken dan nog valt op basis van de stellingen van [geïntimeerde] en hetgeen overigens naar voren is gekomen niet na te gaan (i) óf en zo ja in welke mate dit vet aan [appellant] is toe te rekenen, gelet op de achttien voorafgaande jaren waarin er al een snackbar zonder vetfilter werd geëxploiteerd en (ii) in hoeverre dit vet de verstoppingen heeft verergerd ten opzichte van reeds aanwezige verstoppingen als gevolg van de door [appellant] genoemde oorzaak van de loop van de hemelwaterafvoer en verzakte riolering.

Het hof concludeert dan ook dat [appellant] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de herstelkosten en dat de vordering van [geïntimeerde] tot betaling hiervan ten onrechte is toegewezen. De grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep slagen dus. Het hof zal het bestreden vonnis wat betreft de toewijzing van deze vordering vernietigen.

Ad (iii) [geïntimeerde] hoeft [appellant] geen gevolgschade te betalen

Met de grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep bestrijdt [appellant] de afwijzing van de door [appellant] gevorderde schade, voor zover die bestaat uit schade aan de inventaris en misgelopen omzet. Volgens [appellant] is deze schade het gevolg van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden, en om die reden moet de schade voor rekening van [geïntimeerde] komen.

Deze grieven slagen niet. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn grieven een aantal facturen overgelegd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarmee echter niet in te zien hoe de herstelwerkzaamheden hebben geleid tot de schade die [appellant] stelt te hebben geleden. Ook blijft onduidelijk welke schade [appellant] heeft geleden, omdat (ook in hoger beroep) een lijst van zaken die kapot zijn gegaan ontbreekt, waarbij [appellant] bovendien niet heeft gesteld wat de waarde van deze zaken was. De door [appellant] overgelegde facturen bevatten alleen nieuwprijzen, dus op basis daarvan kan het hof dat niet vaststellen. Bovendien wijst [geïntimeerde] er terecht op dat op de facturen ook een bedrag voor een vetafscheider staat. Die was echter ten tijde van de herstelwerkzaamheden nog niet aanwezig, en kan daarbij dus niet kapot zijn gegaan.

Ook ten aanzien van de door [appellant] gestelde omzetschade ontbreekt een deugdelijke motivering. In de procedure bij de kantonrechter heeft [appellant] deze schade begroot op € 24.571,82 en daarbij gewezen op (een deel van) de jaarrekening als specificatie van dat bedrag. In hoger beroep heeft [appellant] dit bedrag becijferd op € 11.000,00, en opnieuw verwezen naar (drie pagina’s aan) financiële stukken. Uit de overgelegde stukken en de stellingen van [appellant] kan het hof echter niet afleiden hoe deze bedragen tot stand zijn gekomen, laat staan waarom zij (zoveel) verschillen.

Het voorgaande leidt het hof tot de slotsom dat [appellant] ook in hoger beroep deze vorderingen niet voldoende heeft onderbouwd, zodat het hof de afwijzing van die vorderingen zal bekrachtigen.

(Ad iv) De door [appellant] te veel betaalde huur

Grieven 5 en 6 in principaal hoger beroep van [appellant] zien op het bedrag dat hij te veel aan huur heeft betaald, omdat ten onrechte de oppervlakte van de uitbouw is meegeteld bij de berekening van de huurverhoging in 2007. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de uitbouw 21,27 m2 groot is. [appellant] betoogt dat de oppervlakte van de uitbouw in werkelijkheid 30 m2 is, en dat het bedrag dat hij daadwerkelijk te veel heeft betaald dus hoger is dan dat wat de kantonrechter heeft toegewezen (€ 13.925,89). De kantonrechter is daarnaast volgens [appellant] ten onrechte tot de conclusie gekomen dat [appellant] ná 2018 niet meer te veel betaalde. Volgens [appellant] betaalt hij nog altijd te veel. Hij betoogt dat hij de allonge (zie rov. 3.8) niet heeft ondertekend, omdat hij niet akkoord ging met de daarin vermelde aanpassing van het aantal vierkante meters (zonder uitbouw) maar alleen heeft ingestemd met de ook al eerder in de correspondentie genoemde nieuwe huurprijs. Hij verwijst in dit verband naar zijn e-mail van 2 mei 2018 (zie rov. 3.9).

Het hof overweegt als volgt. De huurprijs waarover partijen in 2007 overeenstemming hebben bereikt (€ 940,00) is overgenomen uit een advies van de [naam 2] (zie rov. 3.4). In dit advies is de [naam 2] uitgegaan van een metrage van 134 m2 voor het ‘Totaal gehuurde object’. Daarvan heeft 82 m2 betrekking op de begane grond (bedrijfsruimte inclusief uitbouw) en 52 m2 op de eerste etage (woonruimte). Hieruit valt, zoals [appellant] al in eerste aanleg heeft gesteld, op te maken dat - nu de metrages van de winkelruimte zonder uitbouw en van de woonruimte even groot moeten zijn - de aanbouw 30 m2 groot is. Het hof ziet geen reden om aan de door de [naam 2] gehanteerde metrages te twijfelen. De [naam 2] is een onafhankelijke commissie en in het advies is beschreven hoe partijen bij de totstandkoming van het advies betrokken waren en hoe de meting, volgens de toepasselijke NEN-normen, is uitgevoerd. Het hof ziet daarom geen aanleiding om, zoals [geïntimeerde] wenst, de aanbouw nogmaals op te laten meten. Ook de door [geïntimeerde] overgelegde e-mail van [appellant] van 16 juli 2024 doet aan deze constatering niet af. Hoewel [appellant] in deze e-mail stelt dat de oppervlakte van de uitbouw 21,3 m2 bedraagt, vloeit ook uit de e-mail voort dat [appellant] daarvan uitging op basis van (kennelijk incorrecte) informatie die door de advocaat van [geïntimeerde] was verstrekt. Hij heeft namelijk geschreven:

(…) Op 8 mei 2024 hebben wij van u, via uw advocaat, schriftelijke stukken en gegevens over het gehuurde ontvangen, vergezeld van een illustratie (…) waaruit blijkt dat de uitbouwruimte 21,3 vierkante meter bedraagt. Zo weet u zeker dat de uitbouwoppervlakte 21,3 m2 bedraagt. (…)

Dit betekent dat [appellant] tussen 1 december 2007 en 1 december 2018 voor 30 m2 teveel aan huur heeft betaald.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] echter ná 1 december 2018 niet meer te veel huur betaald. [appellant] is namelijk op 2 mei 2018 akkoord gegaan met een nieuwe huurprijsverhoging per 1 december 2018 (zie rov. 3.9), terwijl onvoldoende is gebleken dat deze huurprijsverhoging ook betrekking had op de oppervlakte van de uitbouw. Partijen hebben onderhandeld over de datum waarop de huurverhoging zou ingaan, maar de oppervlakte van het gehuurde is (voor zover het hof kan zien) geen onderwerp van gesprek geweest. Deze werd ook pas in de allonge van 21 maart 2018 genoemd, namelijk 107,60 m2 , waaruit blijkt dat dit exclusief de oppervlakte van de uitbouw was. Gelet op de daaropvolgende e-mail van [appellant] van 2 mei 2018, is onvoldoende gebleken dat [appellant] voor ogen heeft gehad om niet in te stemmen met de oppervlakte zoals die in de allonge werd genoemd. Het had op zijn weg gelegen om daar dan expliciet melding van te maken, naast zijn instemming met de huurprijs en voorgestelde aanpassing van de ingangsdatum.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] tussen 1 december 2007 en 1 december 2018 voor 30 m2 teveel huur heeft betaald. Volgens het advies van de [naam 2] , waar ook het hof van uit zal gaan, bedroeg de “gemiddelde en gewogen m2-prijs voor de Overige ruimte op de begane grond” op het moment van het uitbrengen van het advies € 59,52 per jaar. Dat betekent dat [appellant] (11 jaar x 30 m2 x € 59,52 =) € 19.641,60 te veel aan huur betaald heeft. De grieven 5 en 6 slagen dus gedeeltelijk.

Ad (v) [appellant] heeft recht op coronakorting

Tot slot bestrijdt [geïntimeerde] met haar grief 2 in incidenteel hoger beroep het oordeel van de kantonrechter, voor zover deze aan [appellant] een huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden vanwege de coronapandemie heeft toegekend van € 6.689,13. [geïntimeerde] wijst er ter onderbouwing van haar grief op dat [appellant] geen jaarcijfers heeft overgelegd of gedeponeerd. Bovendien ontbreekt een accountantsverklaring. De juistheid van de omzetgegevens wordt door [geïntimeerde] dan ook betwist.

[appellant] brengt daar tegenin dat [geïntimeerde] wél alle essentiële documenten heeft ontvangen waarop de berekening van de coronakorting is gebaseerd. Het hof volgt hem daarin. [appellant] heeft als onderbouwing van zijn vordering tot het verlenen van coronakorting namelijk verschillende financiële stukken overgelegd, waaronder de jaarrekeningen van 2019, 2020 en 2021. Deze jaarrekeningen zijn opgemaakt door extern administratiekantoor PNR Administraties en komen het hof niet excessief of incorrect voor. Anders dan [geïntimeerde] betoogt, hoeven deze niet te worden gedeponeerd bij de KvK, omdat [appellant] een eenmanszaak drijft. Ook de daarop gebaseerde TVL-vaststellingen vanaf het vierde kwartaal van 2020 tot en met 31 december 2021 zijn door [appellant] overgelegd. Daarmee heeft [appellant] zijn vordering voldoende onderbouwd. Dat hij geen accountantsverklaring heeft overgelegd, doet daar niet aan af. Deze grief slaagt dus niet.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

Het principaal hoger beroep van [appellant] heeft grotendeels succes: de grieven 1 en 2 slagen, de grieven 5 en 6 slagen gedeeltelijk. De grieven 3 en 4 daarentegen slagen niet.

Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] heeft geen succes.

Het hof zal het vonnis in conventie vernietigen voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van de herstelkosten (in punt 5.1 van het dictum) en de vordering van [geïntimeerde] in zoverre alsnog afwijzen.

In reconventie zal het hof wat betreft de vordering van [appellant] tot terugbetaling van teveel betaalde huur het vonnis vernietigen voor zover daarbij de toewijzing van die vordering (onder punt 5.7 van het dictum) is beperkt tot € 13.925,89 en alsnog een bedrag van € 19.641,60 toewijzen.

Het hof zal het vonnis voor het overige, voor zover dit voorligt, bekrachtigen, ook wat

betreft de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, aangezien bij deze uitkomst nog steeds geldt dat [geïntimeerde] in conventie en [appellant] in reconventie grotendeels in het ongelijk is gesteld.

[geïntimeerde] is zowel in principaal hoger beroep als in incidenteel hoger beroep (grotendeels) in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan.

Het hof stelt de proceskosten van [appellant] in principaal hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 144,48

- griffierecht € 827,00

- salaris advocaat € 4.704,00 (tarief IV, € 2.352 x 2 punten)

Totaal € 5.675,48

Het hof stelt de proceskosten van [appellant] in incidenteel hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 00,00

- griffierecht € 00,00

- salaris advocaat € 2.352,00 (tarief IV, € 1.176,00 x 2 punten)

Totaal € 2.352,00

7. Beslissing

vernietigt punt 5.1 van het bestreden vonnis in conventie;

en doet in zoverre opnieuw recht:

wijst de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de herstelkosten alsnog af;

vernietigt punt 5.7 van het bestreden vonnis in reconventie;

en doet in zoverre opnieuw recht:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 19.641,60;

bekrachtig het bestreden vonnis voor zover dit overigens aan het hof voorligt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in principaal hoger beroep, tot nu aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 5.675,48, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de proceskostenveroordeling is voldaan.

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot nu aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 2.352,00.

verklaart de beslissingen in de punten 7.4 en 7.6 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C.A.H.M. ten Dam en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2026.