ECLI:NL:GHAMS:2026:3013

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging/vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

3. Feiten

a. [appellant] en [geïntimeerde] waren voor 1 september 2020 samen op zoek naar bedrijfsruimte. [appellant] heeft in verband hiermee via Whatsapp aan [geïntimeerde] een link gestuurd naar een advertentie voor een te huur staande bedrijfsruimte aan de [straat 1] [nummer] in [plaats 1] . Hierop heeft [geïntimeerde] op 7 augustus 2020 als volgt gereageerd:

b. [appellant] en [geïntimeerde] hebben per 1 september 2020 de hierboven genoemde bedrijfsruimte aan de [straat 1] gehuurd van [naam] (hierna: [naam] ) voor de duur van drie jaar, dus tot en met 31 augustus 2023, tegen een aanvangshuurprijs van € 3.500,= per maand, met jaarlijkse indexering. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze na afloop van de eerste drie jaar zou worden verlengd met nog drie jaar, behoudens opzegging door de huurders of de verhuurder.

c. [appellant] exploiteert in het gehuurde een kapsalon en [geïntimeerde] exploiteerde daarin een schoonheidssalon.

d. [appellant] en [geïntimeerde] kregen in 2021 onenigheid over de bedrijfsvoering. Bij brief van 25 oktober 2021 van haar advocaat heeft [geïntimeerde] de samenwerking per 1 november 2021 opgezegd en aan [appellant] meegedeeld dat zij vanaf die datum geen huur meer zou betalen.

e. [geïntimeerde] heeft eind oktober 2021 het gehuurde verlaten en de exploitatie van haar schoonheidssalon in het gehuurde gestaakt.

f. Bij brief van 28 maart 2023 aan de verhuurder heeft [geïntimeerde] voor zover vereist de huur opgezegd tegen 1 september 2023. Na 1 september 2023 is de huurovereenkomst voortgezet en is [appellant] in het gehuurde gebleven.

g. Bij exploot van 20 februari 2024 heeft [naam] [appellant] en [geïntimeerde] gedagvaard en onder meer gevorderd dat zij hoofdelijk zouden worden veroordeeld tot betaling van € 34.967,92 aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2023, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met wettelijke rente (hierna: de hoofdzaak).

Bij vonnis van (eveneens) 25 februari 2025 heeft de kantonrechter in de hoofdzaak geoordeeld dat [appellant] en [geïntimeerde] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huur tot en met 31 augustus 2023 en dat daarna uitsluitend [appellant] daarvoor kan worden aangesproken, omdat de huur alleen met haar is voortgezet. De vorderingen van [naam] zijn dienovereenkomstig toegewezen, met hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [geïntimeerde] in de proceskosten.

h. In reactie op de dagvaarding in de hoofdzaak hebben [appellant] en [geïntimeerde] elkaar over en weer in vrijwaring opgeroepen. Die oproepingen hebben geleid tot het bestreden vonnis.

4. Procedure bij de kantonrechter

Samengevat hebben [appellant] en [geïntimeerde] ieder voor zich in eerste aanleg gevorderd dat de ander zou worden veroordeeld tot betaling van al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak zouden worden veroordeeld.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat over de periode tot en met 31 augustus 2023 [geïntimeerde] 2/7 van de huur moest voldoen en [appellant] 5/7. De kantonrechter heeft niettemin de vorderingen over en weer afgewezen omdat de formulering daarvan niet was toegesneden op die juridische situatie en nog niet duidelijk was welk deel van de achterstallige huur tot en met augustus 2023 door wie voor haar rekening zou worden genomen. De gedingkosten zijn over en weer gecompenseerd.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] vordert, na eiswijziging, dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 56.700,=, althans van € 15.084,20, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 september 2021 tot 3 september 2022 en met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 3 september 2022 tot de voldoening, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerde] heeft geprotesteerd tegen de eiswijziging in hoger beroep. Zij meent dat die in strijd is met een goede procesorde omdat haar op die manier een instantie wordt ontnomen. Verder heeft zij geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.

6. Beoordeling

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis twee grieven aangevoerd, die erop neerkomen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] en [geïntimeerde] hebben afgesproken dat van de aanvangshuur [geïntimeerde] € 1.000,= per maand zou betalen en [appellant] de rest, wat neerkomt op een verdeling van 2/7 en 5/7. Aan haar primaire vordering in hoger beroep heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tot en met 31 augustus 2023 de helft van de aan de verhuurder verschuldigde huur moet betalen, maar in totaal veel minder heeft voldaan dan [appellant] , waardoor zij aan [appellant] nog € 56.700,= schuldig is. Aan haar subsidiaire vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in totaal ook minder heeft voldaan dan 2/7 van de huur tot en met 31 augustus 2023.

[geïntimeerde] heeft een en ander bestreden en meent dat zij tot niet meer is gehouden dan betaling van 2/7 van de huur tot 1 november 2021.

De toelaatbaarheid van de eiswijziging

Het bezwaar tegen de eiswijziging wordt verworpen. Het staat een eisende partij in beginsel vrij in hoger beroep bij haar eerste memorie haar eis te wijzigen. In deze zaak bestaat geen reden van die hoofdregel af te wijken. De zaak draait in wezen om de vraag over welke periode en welk deel [geïntimeerde] moet meebetalen aan de huur. Deze vraag is bij de kantonrechter al aan de orde geweest en de kantonrechter heeft daarover ook een oordeel gegeven. Door de wijziging van de eis wordt [geïntimeerde] dus geen instantie ontnomen - nog daargelaten dat dat op zichzelf al geen reden zou zijn om de eiswijziging niet toe te staan. [appellant] had in eerste aanleg haar vordering verkeerd geformuleerd. In hoger beroep heeft zij de formulering van haar vordering verbeterd en de vordering tevens aangepast aan de nu bestaande situatie dat de vordering van [naam] - zo begrijpt het hof althans - inmiddels volledig is voldaan. Deze voor de hand liggende wijziging is geenszins ontoelaatbaar.

Tot wanneer is [geïntimeerde] een bijdrage in de huur verschuldigd?

De kantonrechter heeft zijn oordeel dat [geïntimeerde] tot en met 31 augustus 2023 moet meebetalen aan de huur als volgt gemotiveerd. [geïntimeerde] heeft gesteld dat haar de toegang tot het gehuurde onmogelijk is gemaakt door [appellant] . Uit de onderlinge correspondentie blijkt dat de gemoederen tussen partijen hoog zijn opgelopen en dat uitlatingen zijn gedaan die de samenwerking niet ten goede komen. Verder lijkt het erop dat [geïntimeerde] in ieder geval op 30 oktober 2021 het gehuurde niet kon betreden, maar niet is gebleken dat [geïntimeerde] toen of later tegen een eventuele buitensluiting heeft geprotesteerd. Evenmin heeft zij geprobeerd een nadere afspraak met [appellant] te maken over de huurverplichting of een andere vorm van samenwerking binnen het gehuurde. Zij heeft integendeel korte tijd later een andere bedrijfsruimte gehuurd. De tussen [appellant] en [geïntimeerde] geldende afspraken zijn hiermee niet gewijzigd of geëindigd. Evenmin is gebleken van een blijvende onmogelijkheid om gebruik te maken van het gehuurde.

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij eind oktober 2021 uit het gehuurde is vertrokken omdat het werken haar door [appellant] onmogelijk werd gemaakt. Uit meerdere pesterijen en scheldkanonnades van [appellant] was het [geïntimeerde] duidelijk dat [appellant] haar weg wilde hebben uit het pand. Bij e-mail van haar toenmalige advocaat van 22 september 2021 heeft [appellant] voorgesteld dat zij de huurovereenkomst per 30 september 2021 alleen zou voortzetten. Tegen het vertrek van [geïntimeerde] , aangekondigd bij de brief van 25 oktober 2021, met kopie aan (de beheerder van) [naam] , heeft [appellant] nooit geprotesteerd. Door te vertrekken heeft [geïntimeerde] ingestemd met het voorstel van [appellant] in de brief van 22 september 2021. Vanaf 1 november 2021 had [appellant] als enige het genot van het gehuurde, zodat zij ook als enige daarvoor moet betalen. Het slot op de deur van de bedrijfsruimte was door [appellant] gewijzigd, zodat [geïntimeerde] het gehuurde ook niet had kunnen betreden, als zij dat had gewild.

Dit betoog gaat niet op. [geïntimeerde] heeft het in de brief van 22 september 2021 gedane voorstel niet geaccepteerd, maar daar op 23 september 2023 een afwijkend voorstel tegenover gesteld, dat weer niet door [appellant] is aanvaard en vervolgens is vervallen. Overeenstemming tussen partijen is dus niet tot stand gekomen, waarna [geïntimeerde] eenzijdig bij brief van 25 oktober 2021 de samenwerking heeft opgezegd en is vertrokken. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde] geldende afspraken hiermee niet zijn gewijzigd of beëindigd. Eveneens juist is het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken van blijvende onmogelijkheid om gebruik te maken van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft immers niet geprotesteerd tegen de wijziging van het slot, maar geaccepteerd dat zij geen toegang meer had tot het gehuurde. Daarmee is echter haar verplichting om de huur te betalen niet vanzelf komen te vervallen. De hele gang van zaken, met inbegrip van de gestelde verbale en non-verbale uitlatingen van [appellant] , is ook niet van dien aard dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen nakoming van de huurbetalingsverplichting meer kan vorderen. Net als de kantonrechter is het hof dus van oordeel dat [geïntimeerde] tot en met 31 augustus 2023 moet meebetalen aan de huur.

Welk deel van de huur is [geïntimeerde] verschuldigd tot en met 31 augustus 2023?

Het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] 2/7 en [appellant] 5/7 van de huur moet betalen, berust op de volgende overwegingen. Volgens [appellant] is met de wisseling van de WhatsAppberichten van 7 augustus 2020 (hiervoor weergegeven onder 3.a) geen afspraak tussen haar en [geïntimeerde] tot stand gekomen, omdat [appellant] dit alleen gezegd zou hebben ter geruststelling en [geïntimeerde] dit aanbod niet heeft aanvaard. Dat zij het alleen gezegd zou hebben ter geruststelling heeft [appellant] niet nader toegelicht. Partijen hebben na de totstandkoming van de huurovereenkomst daadwerkelijk gevolg gegeven aan het voorstel van [appellant] : [geïntimeerde] betaalde maandelijks € 1.000,= en [appellant] € 2.500,=. Hieruit volgt dat [geïntimeerde] het voorstel van [appellant] heeft aanvaard. Dat [appellant] , zoals zij stelt, schriftelijk heeft geprotesteerd tegen het feit dat [geïntimeerde] vanaf 1 oktober 2020 € 1.000,= per maand betaalde, heeft zij niet onderbouwd.

In haar toelichting op de grieven heeft [appellant] het volgende aangevoerd. De opmerking dat [geïntimeerde] € 1.000,= zou betalen en zijzelf de rest, was bedoeld als geruststelling en zeker niet als een soort toezegging of aanbod. De huur van de bedrijfsruimte aan [straat 2] was overigens € 2.000,= per maand. [appellant] wist nog niet wat de huur was van de bedrijfsruimte aan de [straat 1] , maar ze ging ervan uit dat die ongeveer hetzelfde zou zijn. De geruststelling was bedoeld om ervoor te zorgen dat er in ieder geval een bezichtiging kon plaatsvinden. Als het al een aanbod zou zijn, is het niet aanvaard, want het “Yes good” van [geïntimeerde] had betrekking op de bezichtiging, niet op een huurbetalingsregeling. Als op deze manier al een afspraak tot stand is gekomen, is het beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat [appellant] het voorstel deed toen zij wel wist dat de huur van de bedrijfsruimte aan [straat 2] € 2.500,= was, maar nog niet wist wat de huur van de bedrijfsruimte aan de [straat 1] was. Zij mocht ervan uitgaan dat die huur ongeveer gelijk zou zijn aan die van de bedrijfsruimte aan [straat 2] . [appellant] heeft wel degelijk, zowel mondeling als schriftelijk, geprotesteerd tegen het feit dat [geïntimeerde] maar € 1.000,= per maand aan de huur bijdroeg. Dit blijkt uit de correspondentie daarover tussen partijen, die een aanvang heeft genomen op 15 juli 2021, na herhaalde vergeefse mondelinge protesten. De waarborgsom van € 10.500,= is overigens ook al niet “als gevolg van” de door [geïntimeerde] gestelde verdeelsleutel betaald. [appellant] betaalde die namelijk bijna geheel, namelijk € 10.000,= en [geïntimeerde] betaalde in september 2020 de gehele huur over die maand (€ 3.500,=) verhoogd met een onduidelijk bedrag van € 500,=. Op 16 september 2020 heeft [appellant] , omdat zij niet de hele borg had betaald, € 500,= aan [geïntimeerde] betaald, aldus nog steeds [appellant] .

De stelling van [appellant] dat zij bij het schrijven van het “geruststellende” WhatsAppbericht niet wist wat de huur van de bedrijfsruimte aan de [straat 1] was, maar wel wat die van de bedrijfsruimte aan [straat 2] was, is niet geloofwaardig. In de advertentie waarnaar de link verwees, was blijkbaar - zoals te doen gebruikelijk - de huurprijs vermeld, want [geïntimeerde] had de advertentie al gezien en merkte op dat zij de huur een beetje hoog vond voor hen beiden. Uit de reactie van [appellant] op die opmerking moet worden afgeleid dat ook zij die huurprijs kende, want zij maakte daar verder geen opmerking over. Verder blijkt uit die reactie dat [appellant] op dat moment juist niet meer wist wat de huur van de bedrijfsruimte aan [straat 2] was. Dat heeft haar echter niet ervan weerhouden [geïntimeerde] een zelfde verdeling van de huur voor te stellen als voor de ruimte aan [straat 2] (te weten: “you € 1.000 and I the rest”, zie hierboven onder 3.a).

Het was kennelijk de bedoeling van dat voorstel om [geïntimeerde] gerust te stellen over de huurprijs die zij voor de bedrijfsruimte aan de [straat 1] zou moeten gaan betalen. De geruststelling heeft gewerkt, want [geïntimeerde] is de ruimte gaan bezichtigen, ook al vond ze die duur, en heeft vervolgens de huurovereenkomst ondertekend. [appellant] heeft niet gesteld dat zij in de tussentijd [geïntimeerde] nog heeft duidelijk gemaakt dat het toch de bedoeling was dat ieder de helft van de huur zou gaan betalen. Onder die omstandigheden heeft [geïntimeerde] erop mogen vertrouwen dat de verdeling van de huur zou zijn zoals in het WhatsAppbericht van 7 augustus 2020 was voorgespiegeld, wat neerkwam op 2/7 voor [geïntimeerde] en 5/7 voor [appellant] . Door mee te gaan naar de bezichtiging en vervolgens de huurovereenkomst te ondertekenen, heeft [geïntimeerde] dat aanbod van [appellant] stilzwijgend aanvaard.

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] ook daadwerkelijk € 1.000,= per maand betaald. Pas op 15 juli 2021 blijkt van het eerste protest daartegen van de zijde van [appellant] . Dat was echter op een moment dat partijen al serieuze problemen met elkaar hadden gekregen over de bedrijfsvoering. De gestelde eerdere mondelinge protesten zijn door [geïntimeerde] betwist en door [appellant] niet bewezen of voldoende concreet te bewijzen aangeboden. In de eigen stellingen van [appellant] is de betalingsverplichting in de maand september 2020 (zijnde de huur over die maand plus drie maanden huur als borg, in totaal € 14.000,=) ook nagenoeg verdeeld volgens dezelfde verdeelsleutel, doordat [geïntimeerde] daarvan € 4.000,= heeft betaald en [appellant] € 10.000,=, met dien verstande dat niet duidelijk is geworden waarom [appellant] aan [geïntimeerde] op 16 september 2020 een bedrag van € 500,= heeft betaald. Een 50/50-verdeling levert dit in ieder geval in de verste verte niet op. Dit alles vormt een aanwijzing dat [appellant] vanaf het begin heeft begrepen en aanvaard dat [geïntimeerde] uitging van de verdeling 2/7 en 5/7.

Het beroep van [geïntimeerde] op de toezegging van [appellant] is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Onder invloed van die toezegging heeft [geïntimeerde] immers de in haar ogen hoge huurprijs geaccepteerd en zij heeft erop mogen vertrouwen dat [appellant] de toezegging weloverwogen deed.

Al met al deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat van de huur tot en met 31 augustus 2023 [geïntimeerde] 2/7 en [appellant] 5/7 moet betalen. Dit betekent dat de beide grieven falen, dat de primaire vordering moet worden afgewezen en dat het hof nog slechts heeft te oordelen over de subsidiaire vordering.

Wat heeft [appellant] per saldo nog te vorderen van [geïntimeerde] ?

De totaal verschuldigde huur over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2023 bedraagt (inclusief indexeringen) onbetwist € 131.544,72. Van deze hoofdsom moet [appellant] € 93.960,51 dragen en [geïntimeerde] € 37.584,21.

[appellant] heeft onder verwijzing naar een in eerste aanleg overgelegd betalingsoverzicht gesteld dat zij in de periode tot en met 31 augustus 2023 een bedrag van € 79.200,= heeft betaald en [geïntimeerde] € 14.000,=. [geïntimeerde] heeft een en ander niet betwist. Het hof zal daarvan dan ook uitgaan.

Nadat in de hoofdzaak vonnis was gewezen, hebben beide partijen nog aanvullende betalingen gedaan. [appellant] heeft een betalingsbewijs overgelegd van een betaling van € 33.000,= die zij op 1 juli 2025 heeft gedaan aan [naam] met de omschrijving “Vonnis incl voors[c]hot julia”. Het is het hof echter niet duidelijk of die betaling uitsluitend betrekking heeft op de huurachterstand tot en met 31 augustus 2023 of ook op de huur over december 2023, tot de betaling waarvan [appellant] bij het vonnis in de hoofdzaak eveneens is veroordeeld en waarmee [geïntimeerde] niets te maken heeft. [appellant] stelt wel dat zij de huur over december 2023 op een later moment heeft voldaan, maar het door haar genoemde hogere bedrag doet vermoeden dat die betaling betrekking heeft op de huur over een latere maand (na een verdere indexatie). [geïntimeerde] van haar kant heeft betalingsbewijzen overgelegd van 13 maart 2025 ten bedrage van € 8.500,= en 7 augustus 2025 ten bedrage van € 4.484,39. Deze laatste betaling vond blijkens het bijschrift plaats onder verrekening van de betaalde borg en zou dus juridisch een hoger bedrag betreffen. Het hof begrijpt, gelet op hetgeen hiervoor onder 6.11 is overwogen dat een bedrag van € 3.000,= als borg is verrekend. [appellant] heeft op deze betalingsbewijzen nog niet kunnen reageren.

Partijen zijn bij het vonnis in de hoofdzaak ook veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over iedere achterstallige termijn vanaf de vervaldatum. Ook van die rente moeten zij elk de helft betalen. Over het vanaf 1 november 2021 door [geïntimeerde] te weinig betaalde (de regresvordering) is zij aan [appellant] de aangezegde gewone wettelijke rente verschuldigd. Voor de wettelijke handelsrente bestaat geen grond.

Het komt het hof voor dat partijen in staat zouden moeten zijn om op basis van bovengenoemde gegevens zelf te berekenen of [appellant] nog een vordering op [geïntimeerde] heeft en zo ja, wat de omvang daarvan is. Partijen wordt in overweging gegeven de zaak verder in onderling overleg te regelen. Als zij daarin niet slagen, dient [appellant] bij akte, met bewijsstukken, te berekenen wat op dit moment de hoogte van haar vordering is. [geïntimeerde] kan daarop bij antwoordakte reageren.

Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] of [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

7. Beslissing