GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3429
3 februari 2026
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. A. Bakker
tegen de uitspraak van 5 april 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/3187 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 2.379.000. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd naar € 2.216.000.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van de woning bedraagt 330 m2 en de oppervlakte van het perceel is 1874 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een buiten zwembad.”
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan:
In hoger beroep heeft belanghebbende een “WOZ-deskundigenrapport”, een matrix en foto’s van de binnenzijde van de woning ingebracht.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een waarderapport met matrix en andere gegevens ingebracht, waaronder het door belanghebbende na aankoop van de woning ingevulde inlichtingenformulier. Op dat formulier heeft belanghebbende ingevuld dat volgens het taxatierapport van de aankoop de onderhoudsstaat van de vloeren en plafonds goed was en van de overige onderdelen van de woning gemiddeld. Zelf heeft hij de staat van het onderhoud als redelijk beoordeeld. Ook heeft hij ingevuld dat hij rond februari 2012 voor een bedrag van € 150.000 kosten heeft gemaakt voor “keuken, badkamer en aanpassing woning aan moderne wensen”.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning van € 2.216.000 te hoog is.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:
“Waarde van de woning
11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden
toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden
overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in
het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die
onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende
gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
12. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in
artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een
methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar
zijn.
13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog
heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de
waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende
vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende
rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
14. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of
na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende
vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen in [Z] en
komen nagenoeg uit hetzelfde bouwjaar. De verkoopprijzen van de door verweerder
getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter
onderbouwing van de waarde van de woning.
Slotsom
15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd
dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de
vergelijkingsobjecten.
16. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient dan ook
ongegrond te worden verklaard.”
5. Beoordeling van het geschil
WOZ-waarde
Beide partijen gaan uit van de verkoopgegevens van dezelfde drie vrijstaande woningen in [Z] (de referentieobjecten). Hoewel onderling behoorlijk verschillend zijn partijen het dus eens dat dit de beste referentieobjecten voorhanden zijn. Gegeven de omstandigheid dat dit zeer luxe woningen zijn in een relatief beperkt gebied, waarvan er niet heel veel verkocht worden, is het vergelijken van verkoopprijzen van deze drie woningen het best mogelijke uitgangspunt.
Partijen verschillen enkel van mening over het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar genoeg rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Wat betreft de woning heeft de heffingsambtenaar de staat van onderhoud als ondergemiddeld in aanmerking genomen en heeft hij er bij zijn waardering ook rekening mee gehouden dat twee van de drie referentieobjecten op onderdelen (veel) luxer dan gemiddeld zijn. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning van € 2.216.000 dan ook (veel) lager bepaald dan wanneer zou zijn uitgegaan van de ongecorrigeerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten.
Volgens belanghebbende is daarmee echter nog steeds onvoldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen en zou de WOZ-waarde van de woning lager moeten zijn. Belanghebbende wijst op het door hem ingebrachte “WOZ-deskundigenrapport” dat is ondertekend door een taxateur. Dit rapport bevat echter geen enkele vorm van onderbouwing van de taxateur, wel heeft de gemachtigde zelf een matrix opgesteld. In die matrix staan echter verkeerde uitgangspunten (er ontbreken bijgebouwen die er wel zijn, er zijn waarden overgenomen terwijl belanghebbende van andere KOUDVL-factoren uitgaat). Daarnaast geeft de onderbouwing van de heffingsambtenaar (zie ook 2.4), ook gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s en toelichting (zie 2.3), naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan zijn standpunt dat de waardeverschillen tussen de woning en de referentieobjecten niet groter zijn dan waarmee reeds rekening is gehouden.
De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 2.216.000 niet te hoog is.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
6. Kosten
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 3 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: