ECLI:NL:GHAMS:2026:582

1. [belanghebbende 1] ,

2. [belanghebbende 2] ,

3. “ [belanghebbende 3] ,

4. [belanghebbende 4] ,

5. [belanghebbende 5] ,

6. [belanghebbende 6] ,

7. [geïntimeerde 1] ,

8. [geïntimeerde 2] ,

9. [geïntimeerde 3] ,

10. [geïntimeerde 4] ,

11. [geïntimeerde 5] ,

12. [geïntimeerde 6] ,

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- de bestreden beschikking (gedeeltelijk) te vernietigen,

- haar alsnog verlof te verlenen ex artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek (BW) om het huurbeding in te roepen jegens de huurders en de onbekende (onder)huurders en gebruikers van de onroerende zaak,

- de huurders en de onbekende (onder)huurders en gebruikers van de onroerende zaak te veroordelen tot ontruiming op een termijn van een maand.

3. Feiten

De kinderen zijn de aandeelhouders van [belanghebbende 1] . [naam 1] , enig bestuurder van [belanghebbende 1] , is hun vader.

[belanghebbende 1] is eigenaar van het rijksmonument gelegen aan [straat] [nummer] te [plaats 4] , ook wel aangeduid als “ [bedrijf 1] ” (hierna: de onroerende zaak). Voordien was [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) eigenaar.

[bedrijf 2] heeft de onroerende zaak bij overeenkomst van 16 september 2003 verhuurd aan [belanghebbende 2] (belanghebbende sub 2 ). Bij akte van verpanding van 25 september 2003 heeft [bedrijf 2] de vorderingen op [belanghebbende 2] uit hoofde van de huurovereenkomst verpand aan [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ).

Ter verwerving van de onroerende zaak heeft [bedrijf 3] op 25 september 2003 een geldlening verstrekt aan [bedrijf 2] van € 4.400.000,00. Op 7 februari 2005 heeft [bedrijf 3] [bedrijf 2] een tweede geldlening verstrekt van € 500.000,00. De looptijd van beide geldleningen is 30 jaar. Tot zekerheid voor de nakoming van de geldleningen heeft [bedrijf 2] aan [bedrijf 3] bij akte van 27 oktober 2003 (hierna: de hypotheekakte) een hypotheekrecht verleend op de onroerende zaak.

In de hypotheekakte is een huurbeding in de zin van artikel 3:264 BW opgenomen, dat als volgt luidt:

Huurbeding

Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd, verpacht of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gebruiken en mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen worden bedongen of aanvaard en mag het recht op huur- of pachtpenningen niet worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.

Op enig moment heeft [bedrijf 2] de eigendom van de onroerende zaak overgedragen aan [belanghebbende 1] . Bij akte van schuldoverneming van 20 september 2006 zijn ook voormelde leningen door [belanghebbende 1] overgenomen.

[bedrijf 3] heeft op 30 september 2015 een deel van haar debiteurenportefeuille overgedragen aan [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ), waaronder voormelde geldleningen.

Op 10 oktober 2019 heeft [bedrijf 4] haar vorderingen op [belanghebbende 1] overgedragen aan [appellant] .

[belanghebbende 1] heeft sinds september 2023 geen (rente)betalingen meer aan [appellant] gedaan.

[appellant] heeft op 21 augustus 2024 executoriaal derdenbeslag gelegd onder [geïntimeerde 1] . Dit heeft geleid tot een procedure ex artikel 477a lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) (hierna: de verklaringsprocedure) tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] , die is geëindigd in een schikking. De correspondentie tussen mr. Schram en mr. Hekman ten aanzien van deze schikking luidt als volgt:

E-mail mr. Schram aan mr. Hekman van 14 februari 2025:

Naar aanleiding van uw telefonische mededeling dat uw cliënte haar vordering wil intrekken omdat met de overgelegde stukken voldoende duidelijkheid is verschaft, bericht ik u dat cliënte kan instemmen met die intrekking, mits uw cliënte bevestigt dat zij:

 in de toekomst geen procedures meer zal entameren tegen cliënte en haar broers/zussen zolang zij huurder zijn;

 deze verplichting ook oplegt aan eventuele rechtsopvolgers van uw cliënte (waaronder mede wordt begrepen eventuele kopers van de vorderingen die uw cliënte meent te hebben op [belanghebbende 1] ).

Indien uw cliënte niet wil instemmen met deze voorwaarde, dan zal de procedure moeten worden vervolgd.

E-mail mr. Hekman aan mr. Schram van 19 februari 2025:

Cliënte is bereid te bevestigen (i) in de toekomst geen procedures gerelateerd aan de huur van [bedrijf 1] te starten tegen uw cliënten en haar broers/zussen, zolang zij huurder zijn in de zin van artikel 236 Rv, alsmede dat (ii) zij deze bevestiging zal doorleggen aan eventuele rechtsopvolgers.

Graag ontvang ik bevestiging dat de procedure kan worden doorgehaald op eenstemmig verzoek waarna wij de rechtbank zullen informeren.

E-mail mr. Schram aan mr. Hekman van 23 februari 2025:

Bij deze de bevestiging.

[appellant] heeft bij afzonderlijke deurwaardersexploten van 26 februari 2025 de executie aangezegd en aangekondigd het huurbeding in te zullen roepen tegen de bekende en onbekende (onder)huurders en/of bewoners, alsmede tegen de bekende en onbekende zakelijke (onder)huurders en/of gebruikers.

4. Eerste aanleg

[appellant] heeft in eerste aanleg verzocht om haar bij beschikking verlof te verlenen ex artikel 3:264 BW om het huurbeding in te roepen tegen de huurders en de onbekende (onder)huurders c.q. gebruikers, en deze te veroordelen tot ontruiming van de onroerende zaak op een termijn van één maand.

De voorzieningenrechter heeft dit verzoek afgewezen voor zover het betrekking heeft op de kinderen, met als dragende overweging dat de correspondentie tussen de betrokken advocaten mrs. Schram en Hekman in het kader van de verklaringsprocedure (hierboven onder 3.10 weergegeven) niet anders kan worden begrepen dan dat [appellant] de voorwaarden waaronder is ingestemd met doorhaling van die procedure heeft aanvaard, dat wil zeggen dat zij heeft bevestigd in de toekomst geen procedures gerelateerd aan de huur van de onroerende zaak te starten tegen de kinderen zo lang zij huurder zijn. [appellant] kan het huurbeding daarom niet inroepen tegen de kinderen in deze procedure. Ook het verzochte verlof tot inroeping van het huurbeding tegen de [belanghebbende 2] is geweigerd, omdat deze huur dateert van voor het vestigen van de hypotheek. De voorzieningenrechter verleende het verzochte verlof tot het inroepen van het huurbeding tegen de overige belanghebbenden.

5. Beoordeling

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen de bestreden beschikking. Grief 1 richt zich tegen de opsomming van de feiten door de voorzieningenrechter. Het hof heeft deze grief bij zijn opsomming van de feiten betrokken, zodat [appellant] geen belang heeft bij een verdere beoordeling daarvan.

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellant] heeft bevestigd dat zij in de toekomst geen procedures meer zou starten tegen de kinderen. [appellant] bestrijdt dat zij dit heeft verklaard of bedoeld. [appellant] heeft met haar e-mail van 19 februari 2025 (zie 3.10 hierboven) slechts willen bevestigen niet nogmaals een verklaringsprocedure te zullen starten tegen de kinderen. Om die reden heeft mr. Hekman in de desbetreffende e-mail verwezen naar artikel 236 Rv. In dat kader betoogt [appellant] dat zij niet het aanbod van de kinderen heeft aanvaard maar dat de kinderen het tegenvoorstel van [appellant] hebben aanvaard, waarin een verwijzing naar artikel 236 Rv is opgenomen. Volgens [appellant] is ondenkbaar dat de kinderen en hun advocaat zouden hebben gedacht dat [appellant] bereid was de voortzetting van de executie te staken om tot een doorhaling van de verklaringsprocedure te komen, temeer nu [appellant] een dag na de e-mail van 19 februari 2025 nog een e-mail aan mr. Schram stuurde in verband met het feit dat [appellant] het bezichtigingsbeding in wilde roepen.

Voorts betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het inroepen van het huurbeding een procedure is tegen de kinderen. De kinderen zijn enkel belanghebbenden.

[appellant] heeft geen afstand gedaan van recht en heeft het recht en zelfs de plicht verlof te vragen voor inroeping van het huurbeding. Ten slotte betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter ten onrechte andere omstandigheden dan die genoemd in artikel 3:264 lid 6 BW heeft meegewogen.

De kinderen hebben deze stellingen van [appellant] gemotiveerd bestreden. Zij stellen onder meer dat (i) de gemaakte afspraak duidelijk is en dat die (voor zover onduidelijk) moet worden uitgelegd op basis van de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de bewoordingen van de afspraak, (ii) het inroepen van een huurbeding moet worden gekwalificeerd als een procedure, (iii) de afspraak niet beperkt was tot een verklaringsprocedure, (iv) de kinderen niet hebben hoeven begrijpen dat [appellant] nog wel andere rechten zou kunnen blijven uitoefenen en (v) zij niet wisten dat [appellant] voornemens was om een procedure te starten uit hoofde van het huurbeding.

Het hof neemt bij de beoordeling van deze grief het volgende tot uitgangspunt. Bij de beantwoording van de vraag hoe de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat het in deze zaak gaat om een overeenkomst tussen partijen die met bijstand van hun advocaat hebben onderhandeld over de inhoud van de overeenkomst, komt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen groot gewicht toe. Niettemin kunnen de overige omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gegeven.

Het hof stelt verder voorop dat indien een huurbeding als het onderhavige is overeengekomen, het inroepen daarvan in beginsel een plicht is die uit artikel 3:264 BW voortvloeit. Inroeping geschiedt na een aanzegging aan de huurders met een verzoek aan de rechter om verlof voor inroeping te verlenen. Slechts in bijzondere gevallen kan de hypotheekhouder afzien van het inroepen van het huurbeding. Met de wettelijke regeling is beoogd dat het effect van het huurbeding is dat particuliere kopers de koop op een executieveiling zullen aandurven indien zij de zekerheid hebben dat in de gekochte zaak eventueel aanwezige huurders zullen kunnen worden gedwongen tot vertrek. Een huurbeding is voorts bij hypotheekfinanciering van een woning zeer gebruikelijk. Het beroep van de kinderen op (naar het hof begrijpt) artikel 68a Overgangswet BW maakt het voorgaande niet anders. Deze bepaling biedt immers geen steun voor de stelling van de kinderen dat de plicht tot inroeping van het huurbeding niet geldt voor huurbedingen uit hypotheekakten ouder dan 1 januari 2015.

Aanleiding tot de in het geding zijnde afspraak was de verklaringsprocedure die [appellant] tegen [geïntimeerde 1] heeft gevoerd. Het ging daarbij – kort gezegd – om de vraag hoeveel zij als huurster aan [belanghebbende 1] verschuldigd was en om haar opgave daarvan aan [appellant] . De tussen partijen gemaakte en door de ingeschakelde advocaten vastgelegde afspraak is voor het overige zeer kort, zeer algemeen en bevat geen verwijzing naar het inroepen van het huurbeding. Ook bevat de correspondentie noch het contact tussen de advocaten enige aanwijzing dat daarmee beoogd is het via een verzoekschriftprocedure inroepen van het huurbeding uit te sluiten, terwijl de advocaten verondersteld worden de gevolgen van een dergelijke afspraak te overzien. Die uitsluiting zou immers niet alleen betekenen dat [appellant] over het huurbeding niet zou mogen procederen, maar ook dat zij dit recht in feite in het geheel niet meer zou kunnen uitoefenen: die uitoefening begint immers krachtens artikel 3:264 BW noodzakelijkerwijs met indiening van een verzoekschrift. Bovendien zou de afspraak meebrengen dat [appellant] niet langer kan voldoen aan de wettelijke plicht die op haar rust om het huurbeding in te roepen bij een voorgenomen openbare verkoop van de onroerende zaak. De uitleg die de kinderen voorstaan heeft derhalve een zeer verstrekkend gevolg, terwijl er voor de kinderen geen enkele aanwijzing bestond en ook niet zonder meer aannemelijk was dat [appellant] dat gevolg heeft willen aanvaarden.

Het hof oordeelt gelet op alle feiten en omstandigheden dat de kinderen niet hebben mogen begrijpen dat de afspraak tussen hen en [appellant] zo ruim was dat deze het verstrekkende gevolg had dat het huurbeding niet meer tegen hen zou kunnen worden ingeroepen. Indien zij destijds meenden dat de afspraak ook het inroepen van het huurbeding zou moeten uitsluiten, had het op hun weg gelegen om dit aan de orde te stellen en voor te stellen dat dit uitdrukkelijk in de te maken afspraak zou worden opgenomen. Hetgeen de kinderen voor het overige hebben aangevoerd doet aan deze beoordeling onvoldoende af en brengt het hof niet tot een andere conclusie. De grief slaagt.

Nu de grief van [appellant] slaagt, komt het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep toe aan de beoordeling van de overige door de kinderen aangevoerde verweren tegen het verzoek van [appellant] .

De kinderen hebben in eerste aanleg aangevoerd dat het onduidelijk is of de inhoud van het exploot waarbij de veiling is aangezegd correct is. Het exploot noemt een vordering van € 3.667.127,04, maar op geen enkele wijze is duidelijk geworden of die vordering correct is. Volgens de kinderen is het niet mogelijk om voor een onduidelijke c.q. niet vaststaande vordering executiemaatregelen te treffen. Nu onduidelijk is wat de vordering van [appellant] is, kan bovendien niet worden vastgesteld of het inroepen van het huurbeding noodzakelijk is om voldoende opbrengst te genereren om de vordering te kunnen voldoen, aldus nog steeds de kinderen.

Het hof volgt de kinderen niet in dit betoog. [appellant] heeft in eerste aanleg het bedrag van haar vordering toegelicht en de opbouw daarvan onderbouwd met een overzicht dat zij als bijlage 13 bij het verzoekschrift heeft overgelegd. In hoger beroep heeft [appellant] bovendien gewezen op de leningdocumentatie (die eveneens in eerste aanleg is overgelegd) en op een uitspraak van dit hof van 14 januari 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:49), waaruit volgt dat de berekening van het verschuldigde onder de eerste geldlening (zie 3.4. hierboven) in elk geval klopt. Indien de kinderen van mening waren dat de vordering op onjuiste wijze was berekend, had het op hun weg gelegen om de hoogte van de vordering gemotiveerd te weerspreken en te onderbouwen dat het verschuldigde bedrag lager was, althans dat er niets was verschuldigd. Dit hebben zij echter nagelaten. Van een onduidelijke dan wel niet vaststaande vordering is daarom naar het oordeel van het hof geen sprake. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat, zodat de uitzondering van artikel 3:264 lid 6 BW (te weten dat ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen) zich niet voordoet en niet aan toewijzing van het verzoek in de weg staat.

De kinderen hebben zich in eerste aanleg voorts verweerd met een beroep op artikel 3:264 lid 4 BW, op grond waarvan een huurbeding niet kan worden ingeroepen tegen de huurder aan wie reeds was verhuurd ten tijde van de vestiging van de hypotheek. Volgens de kinderen is de huurovereenkomst met de vier oudste kinderen ( [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 1] ) al op 25 september 2003 aangegaan, en dus voor het verlijden van de hypotheekakte. Het jongste kind ( [geïntimeerde 5] ) is nadien geboren en in 2016 op het huurcontract bijgeschreven. [appellant] heeft betwist dat de kinderen een beroep op dit artikel toekomt. Volgens [appellant] zijn de stellingen die de kinderen in vorige procedures en deze procedure hebben ingenomen innerlijk tegenstrijdig en daarmee volstrekt ongeloofwaardig. [appellant] betwist de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst uit 2003 dan ook. Bovendien blijkt volgens [appellant] nergens uit dat [bedrijf 3] van de verhuur aan de kinderen wist, laat staan dat zij daarmee heeft ingestemd. De huurovereenkomst uit 2003 bevindt zich ook niet in het dossier dat [bedrijf 3] nog heeft.

Bij zijn beoordeling stelt het hof voorop dat deze procedure het karakter van een spoedprocedure heeft, waarin in beginsel geen plaats is voor nader onderzoek naar de feiten en voor bewijslevering. De kinderen hebben in eerste aanleg een afschrift van een huurovereenkomst gedateerd 25 september 2003 overgelegd. Op basis van dit stuk acht het hof voorshands aannemelijk dat de onroerende zaak ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd aan de vier oudste kinderen. De twijfels die [appellant] heeft geuit over de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst zijn onvoldoende zwaarwegend om in deze procedure aan te nemen dat de huurovereenkomst (zoals [appellant] impliciet lijkt te stellen) door de kinderen is vervalst. Dat [naam 2] in de door [appellant] als bijlage 31 overgelegde brief van 2 oktober 2015 schrijft dat de villa tot 1 juli 2015 werd gehuurd door een instelling voor charitatieve doeleinden, en daarbij niet uitdrukkelijk vermeldt dat de villa (ook) werd gehuurd door de kinderen, maakt dat niet anders. De brief is kennelijk geschreven in het kader van een informatieverzoek door [bedrijf 3] over de zakelijke vastgoedactiviteiten die [belanghebbende 1] zou ontplooien, zodat het ontbreken van de vermelding dat de kinderen (ook) huurder zijn, niet zonder meer de conclusie draagt dat de kinderen op dat moment geen huurder waren. Ook de door [appellant] ingebrachte e-mail van [bedrijf 3] van 9 april 2025 draagt die conclusie niet. [bedrijf 3] schrijft immers dat zij slechts nog over een kopie van het leningdossier, althans belangrijke onderdelen daarvan, beschikt en daarin de betreffende huurovereenkomst met de kinderen niet heeft aangetroffen. Uit de e-mail kan worden afgeleid dat het dossier niet meer compleet is en dat het ontbreken van de huurovereenkomst uit 2003 in dat dossier niet zonder meer betekent dat [bedrijf 3] daarover nooit heeft beschikt. Zo stellig heeft [bedrijf 3] zich in de betreffende e-mail ook niet uitgelaten. Dat niet is komen vast te staan in deze procedure dat de kinderen huur hebben betaald en, zo ja, hoeveel, is in het licht van de familierelatie tussen de (toen nog zeer jonge) kinderen en de verhuurder evenmin een reden om aan te nemen dat de huurovereenkomst niet bestond. Het feit dat de onroerende zaak vanaf juni 2010 tot en met juni 2011 aan De Niet in gebruik is gegeven, brengt het hof evenmin tot een ander oordeel. Gelet op het feit dat de kinderen in die periode zeer jong waren en (groten)deels elders woonden, kan uit deze beperkte ingebruikgeving aan een derde ook niet de conclusie worden getrokken dat de kinderen geen huurder waren.

Voor [geïntimeerde 5] geldt dat hij niet op de huurovereenkomst uit 2003 wordt genoemd, maar wel op de huurovereenkomst uit 2016 staat bijgeschreven. Naar het oordeel van het hof is sprake van een (beperkte) nieuwe verhuring als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 BW. Volgens de kinderen vond die nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden plaats, hetgeen [appellant] niet (voldoende) heeft betwist. Ook voor [geïntimeerde 5] geldt derhalve dat het huurbeding niet tegen hem kan worden ingeroepen.

Tegen deze achtergrond faalt ook het subsidiaire standpunt van [appellant] , dat nergens uit blijkt dat [bedrijf 3] wist van de verhuur aan de kinderen, laat staan daarmee heeft ingestemd. Ten eerste kan uit de verklaring van [bedrijf 3] naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat [bedrijf 3] niet van de verhuur aan de kinderen wist. [bedrijf 3] kon kennelijk niet meer zeggen dan dat er in het dossier geen aanwijzingen zijn gevonden dat [bedrijf 3] wist van de huurovereenkomst of daarvoor toestemming heeft gegeven. Daarmee is echter – gelet op het incomplete dossier en het tijdverloop – niet gezegd dat [bedrijf 3] daarvan inderdaad niet wist en/of geen toestemming voor die verhuur heeft gegeven. Ten tweede zijn die wetenschap en toestemming naar het oordeel van het hof niet relevant indien wordt aangenomen, zoals het hof in deze procedure doet, dat de huurovereenkomst van eerdere datum is dan de hypotheekakte waarin het huurbeding is opgenomen.

Bij deze stand van zaken kan het verweer van de kinderen dat (ook) niet is voldaan aan artikel 3:264 lid 2 BW, ingevolge waarvan de inroeping van het huurbeding niet kan geschieden voordat het exploit van aanzegging van het huurbeding aan de huurders/bewoners is betekend, onbesproken blijven.

De slotsom is dat de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd onder verbetering van de gronden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, die het hof als volgt begroot:

- griffierecht € 362,00

- salaris advocaat € 2 .580,00 (tarief II, 2 punten x € 1.290,00)

Totaal € 2 .942,00.

6. Beslissing