GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.349.875/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10980133 CV EXPL 24-2554
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
1. [geïntimeerde 1] ,
wonend in [plaats 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonend in [plaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam.
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd.
1. De zaak in het kort
[geïntimeerden] huren een woning met een geliberaliseerde huurprijs van Eigen Haard. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden is een zogenoemd indexatiebeding en een opslagbeding opgenomen. Op grond daarvan mag de huurprijs jaarlijks worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) en daarbovenop met een percentage van maximaal 5%. De kantonrechter heeft beide bedingen vernietigd omdat deze volgens hem oneerlijk waren en heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs is blijven gelden. Het hof oordeelt dat alleen het opslagbeding oneerlijk is en het indexatiebeding niet. Dat betekent dat verhogingen die zijn doorgevoerd op grond van het indexatiebeding in stand blijven en die op grond van het opslagbeding niet. Partijen mogen zich uitlaten over de hoogte van de huidige huurachterstand.
2. Het geding in hoger beroep
Eigen Haard is bij dagvaarding van 14 juni 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 9 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer bij verstek gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens wijziging van eis, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating producties , met een productie;
- akte uitlating.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3. Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
[geïntimeerden] huren met ingang van 12 december 2019 de woning aan [straat] [nummer] te [plaats 1] van Eigen Haard (hierna: de woning). Het betreft een woning met een geliberaliseerde huurprijs. De aanvangshuurprijs bedroeg € 890,00 per maand.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene voorwaarden geliberaliseerde woonruimte van Eigen Haard van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). Daarin staan onder meer de volgende bedingen:
CPI index
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.
Maximaal 5% naast CPI Verhuurder heeft het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum naast verhoging overeenkomstig het in lid 2 genoemde percentage, tevens daarbovenop te verhogen met een percentage van maximaal 5%.
Per 1 juli 2020 heeft Eigen Haard de huur met 2,32% verhoogd, per 1 juli 2021 met 2,06%, per 1 juli 2022 met 2,40% en per 1 juli 2023 met 3,0%. Alleen in 2020 was de huurverhoging (1,02%) hoger dan de CPI-index, de overige jaren was de verhoging steeds lager dan de CPI-index.
Bij brief van 9 januari 2024 heeft de gemachtigde van Eigen Haard [geïntimeerden] gesommeerd om binnen 14 dagen na bezorging van de brief de op dat moment volgens haar bestaande huurachterstand van € 3.099,03 (t/m januari 2024) te voldoen.
[geïntimeerden] hebben niet aan de sommatie voldaan.
4. Procedure bij de kantonrechter
Na vermindering van eis heeft Eigen Haard bij de kantonrechter gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis - kort gezegd - de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [geïntimeerden] te veroordelen de woning te ontruimen en [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 4.159,40 aan huurachterstand tot en met februari 2024 en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente, en van € 1.034,14 voor iedere maand welke [geïntimeerden] de woning na februari 2024 in gebruik houden, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 1.344,44 aan achterstallige huur (berekend tot en met februari 2024), de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Voor zover in hoger beroep nog relevant, heeft de kantonrechter daartoe - ambtshalve toetsend - geoordeeld dat de huurprijswijzigingsbedingen als opgenomen in artikel 4.2 en 4.3 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen) en buiten toepassing moeten worden gelaten. De kantonrechter heeft deze vernietigd en achtte de door Eigen Haard gevorderde huurprijsverhogingen niet toewijsbaar. Uitgaande van de aanvangshuurprijs, een huurachterstand van vijf maanden en de door [geïntimeerden] gedane betalingen, heeft hij vastgesteld dat de huurachterstand € 1.344,44 bedroeg en, omdat dit minder is dan drie huurtermijnen, de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen.
5. Vordering in hoger beroep
Eigen Haard vordert primair vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog volledige toewijzing van haar vorderingen. Subsidiair, voor het geval het hof de artikelen 4.2 en 4.3 van de algemene voorwaarden vernietigt/buiten toepassing verklaart, vordert Eigen Haard wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt aangepast op een door het hof in goede justitie te bepalen wijze, met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
6. Beoordeling
Eigen Haard komt in hoger beroep met drie grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurverhogingsbedingen (artikel 4.2 en 4.3) oneerlijk zijn en buiten toepassing moeten worden gelaten. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter ten onrechte:- geoordeeld dat niet relevant is of en hoe de bedingen zijn toegepast; - de huurachterstand slechts gedeeltelijk toegewezen; en
- de proceskosten gecompenseerd.
De grieven, die door [geïntimeerden] bestreden zijn, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Huurprijswijzigingsbedingen
De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) een prejudiciële beslissing gegeven over - naar de kern genomen - de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de CPI gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij arresten van 2 en 9 december 2025 en van 13 januari 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2025:3213 respectievelijk ECLI:NL:GHAMS:2025:3360 en ECLI:NL:GHAMS:2026:89) heeft dit hof geoordeeld over een opslagbeding van maximaal 5% bovenop een CPI-indexatiebeding. In de zaken die hebben geleid tot de laatste twee arresten was Eigen Haard de verhuurder en was de tekst van het indexatiebeding en het opslagbeding gelijk aan de hiervoor onder 3.2 geciteerde bedingen 4.2 (hierna: het indexatiebeding) en 4.3 (hierna: het opslagbeding). Kort samengevat oordeelde het hof in deze zaken steeds dat het indexatiebeding niet oneerlijk is en het opslagbeding wel.
Het hof komt ook in de onderhavige zaak tot dat oordeel en verwijst voor de motivering naar de inhoud van het hiervoor genoemde arrest van 13 januari 2026. Meer in het bijzonder oordeelt het hof (waarbij steeds wordt verwezen naar de betreffende overwegingen van dat arrest):
- dat er een verplichting bestaat om - ambtshalve - te toetsen of er geen oneerlijke bedingen aan de vordering ten grondslag liggen (6.2 t/m 6.4);- dat ook het hof de huurprijswijzigingsbedingen moet toetsen op oneerlijkheid en dat dit geen kernbedingen zijn (6.5 en 6.6);- dat moet worden getoetst langs de lijnen van de prejudiciële beslissing en het verder door het hof uitgewerkte juridische kader (6.7 en 6.8);- dat het indexatiebeding apart op oneerlijkheid moet worden getoetst en niet oneerlijk is (6.9 en 6.10);- dat het opslagbeding van maximaal 5% wel oneerlijk is (6.14 t/m 6.29);- dat de aard van de overeenkomst en de overige door Eigen Haard aangedragen argumenten aan die oneerlijkheid niets af doen, al realiseert het hof zich dat de vernietiging van het opslagbeding potentieel verstrekkende gevolgen heeft (6.30 t/m 6.50);
- dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet opgaat (6.51 t/m 6.53);- dat Eigen Haard geen belang heeft bij het door haar gedane beroep op verjaring nu ook [geïntimeerden] geen vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur hebben ingesteld (6.54 en 6.55);- dat het hof niet ambtshalve over kan gaan tot verrekening van de huurachterstand met een eventuele tegenvordering van [geïntimeerden] wegens het buiten toepassing laten van het oneerlijke huurverhogingsbeding (6.56).
Het voorgaande betekent dat de huurverhogingen die gebaseerd zijn op het indexatiebeding in stand blijven en voor zover deze gebaseerd zijn op het opslagbeding zijn komen te vervallen. In zoverre slagen de grieven van Eigen Haard.
Huurachterstand
Met inachtneming van het voorgaande dient te worden vastgesteld of er thans een huurachterstand bestaat en, zo ja, hoe hoog die is. In hoger beroep heeft Eigen Haard gesteld dat de huurachterstand tot en met mei 2025 € 2.491,30 bedraagt. Omdat onduidelijk is wat de situatie nu is (en Eigen Haard nog uitging van de geldigheid van het opslagbeding), zal Eigen Haard in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte onderbouwd met een specificatie uit te laten over de hoogte van de huidige huurachterstand. [geïntimeerden] mogen daarop vervolgens bij antwoordakte reageren.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 24 maart 2026 voor het nemen van een akte aan de zijde van Eigen Haard als hiervoor bedoeld onder 6.6;
[geïntimeerden] mogen vervolgens op de rol van 7 april 2026 een antwoordakte indienen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. van Neck en F.J. van de Poel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.