GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.350.366/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11127593/ CV EXPL 24-5521
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.
Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
1. De zaak in het kort
Eigen Haard vordert ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een huurachterstand en woonfraude (het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde). De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. Het hof bekrachtigt deze beslissing, maar is van oordeel dat de huurachterstand kleiner is en de gebruiksvergoeding lager dan door de kantonrechter vastgesteld. Het bestreden vonnis zal slechts op die punten worden vernietigd.
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 24 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 25 juli 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 18 februari 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Naar aanleiding daarvan heeft [appellant] het hof bericht dat zij wil meewerken aan een mondelinge behandeling zodat zij haar standpunten kenbaar kan maken en een schikkingsvoorstel ter bespreking kan voorleggen. Nadat die zitting was gepland, heeft [appellant] het hof bericht dat zij niet kon komen en in Spanje verbleef. De zitting heeft niet plaatsgevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties;
Partijen hebben daarna om arrest gevraagd.
3. Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
Woningbouwvereniging Eigen Haard heeft met ingang van 16 maart 1992 een huurovereenkomst gesloten met [naam] ten behoeve van de bedrijfsruimte aan [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Eigen Haard is rechtsopvolgster van Woningbouwvereniging Eigen Haard en heeft als zodanig de huurovereenkomst voortgezet.
Naar aanleiding van een huurachterstand heeft Eigen Haard nader onderzoek naar het gehuurde ingesteld. Toen is gebleken dat [naam] in 2022 is overleden. [appellant] is gehuwd geweest met [naam] en was dientengevolge wettelijk medehuurder. Zij heeft als zodanig de huurovereenkomst met Eigen Haard voortgezet.
Op 26 oktober 2022 heeft [appellant] per e-mail aan Eigen Haard bericht dat zij al 30 jaar in het gehuurde woont, maar dat zij de huur (destijds € 943,49 per maand) niet kan betalen omdat zij geen bedrijf runt en moet rondkomen van een AOW-uitkering zonder pensioen. Zij heeft Eigen Haard gevraagd een oplossing voor dit probleem te vinden.
Omdat bleek dat het gehuurde al jaren niet meer als bedrijfsruimte maar feitelijk als woonruimte werd gebruikt, heeft Eigen Haard aan [appellant] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden. In deze huurovereenkomst werd het gehuurde met ingang van 1 januari 2023 aangeduid als woonruimte en bedroeg de maandelijks verschuldigde netto huur € 575,03.
[appellant] heeft deze huurovereenkomst niet ondertekend.
Op 1 mei 2023 heeft Eigen Haard een brief aan [appellant] verzonden waarin het volgende is meegedeeld:
“Beste huurder,
Vanaf 1 juli 2023 passen wij de huur aan. In deze brief leest u wat dit voor u betekent.
(…)
Wij verlagen uw huur naar netto € 575,03.
(…)
In de huurspecificatie bij deze brief staat:
(…)
- de nieuwe huur vanaf 1 juli 2023”
Bij brief van 6 juli 2023 heeft Eigen Haard [appellant] erop gewezen dat zij de aangeboden nieuwe huurovereenkomst nog niet heeft ondertekend en haar in de gelegenheid gesteld dat alsnog te doen.
De afdeling Woonfraude van Eigen Haard heeft op enig moment signalen ontvangen dat [appellant] niet langer in het gehuurde woont. Daarnaast is in augustus 2023 uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel gebleken dat de zoon van [appellant] (hierna: de zoon) een eenmanszaak heeft ingeschreven op het adres van het gehuurde. Eigen Haard heeft meermaals telefonisch contact gehad met de zoon waarbij de zoon heeft meegedeeld dat [appellant] niet bereikbaar is omdat zij elders verblijft om te revalideren. Op grond van het voorgaande, en gezien de oplopende huurachterstand, heeft Eigen Haard besloten onaangekondigde huisbezoeken aan het gehuurde af te leggen. Daarbij is [appellant] nimmer aangetroffen.
Bij een onaangekondigd huisbezoek aan het gehuurde op 4 oktober 2023 heeft Eigen Haard de zoon aangetroffen. [appellant] was niet aanwezig en de zoon heeft niet meegedeeld waar zij op dat moment verbleef. Omwonenden hebben aan (medewerkers van) Eigen Haard desgevraagd verklaard dat zij [appellant] nooit meer zien en dat zij in Spanje woont.
Op 31 oktober 2023 heeft Eigen Haard [appellant] aangeschreven met een sommatie huuropzegging. In de brief heeft Eigen Haard, onder meer, geschreven:
“(…) Mijn collega (….) heeft u uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Eigen Haard om over de kwestie te praten en afspraken te maken over de toekomst. Op deze uitnodiging is wederom enkel een reactie van uw zoon gekomen maar niet van u.
(…) Eigen Haard heeft signalen ontvangen dat u niet langer in de woning woonachtig bent. Eigen Haard heeft meerdere huisbezoeken afgelegd maar daar enkel uw zoon of niemand aangetroffen. Daarnaast heeft uw zoon ook aangegeven dat u voor langere tijd (in ieder geval sinds juli 2023) elders verblijft om te revalideren. Uw zoon wil echter niet aangeven waar u dan verblijft en ook direct contact met u is niet mogelijk. Eigen Haard trekt dan ook de conclusie dat u niet langer woonachtig bent in het gehuurde, wat een schending van goed huurderschap met zich meebrengt. Daarnaast is er nog altijd sprake van een flinke huurachterstand.”
Op 7 februari 2024 heeft een gesprek tussen Eigen Haard en [appellant] plaatsgevonden via de telefoon met FaceTime. [appellant] heeft tijdens dat gesprek geen uitleg gegeven over haar woonsituatie. Eigen Haard heeft tijdens dat gesprek gevraagd de woning te laten zien; [appellant] heeft niet aan dat verzoek voldaan.
Eigen Haard heeft naar aanleiding van voornoemd gesprek dezelfde dag opnieuw een sommatie huuropzegging aan [appellant] verzonden.
[appellant] heeft niet aan die sommatie voldaan en heeft evenmin gegevens aangeleverd waaruit haar hoofdverblijf blijkt.
4. Procedure bij de kantonrechter
Samengevat heeft Eigen Haard bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van de huurachterstand en een gebruiksvergoeding tot aan ontruiming, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Aan haar vordering heeft Eigen Haard twee tekortkomingen van [appellant] ten grondslag gelegd: het laten voortbestaan van een aanzienlijke huurachterstand en het in strijd met de huurovereenkomst in gebruik geven van het gehuurde aan een derde.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering van Eigen Haard door [appellant] is erkend en de vordering daarom toegewezen.
5. Procedure in hoger beroep
[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten in beide instanties.
Volgens Eigen Haard moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
6. Beoordeling
[appellant] heeft drie grieven tegen het bestreden vonnis gericht.
Aanduiding gehuurde in het dictum
Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter niet tot het oordeel heeft kunnen komen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte moet worden ontbonden. Het gehuurde betreft geen bedrijfsruimte. De ruimte werd in eerste instantie verhuurd als bedrijfsruimte met een woning. Na het overlijden van haar man heeft [appellant] de gehele ruimte als woning in gebruik genomen. Tussen partijen staat vast dat de bewoonde ruimte een sociale huurwoning betreft. [appellant] ziet daarom geen enkele reden om een nieuwe huurovereenkomst met Eigen Haard aan te gaan. Voorts is onduidelijk wat de kantonrechter heeft bedoeld met de aanduiding “van het perceel(sgedeelte)”. Daarmee is onduidelijk waar de ontbinding en veroordeling tot ontruiming precies op zien. Dat [appellant] uit de gehele ruimte (dus inclusief woonruimte) moet worden ontruimd, is te verstrekkend volgens [appellant] .
Deze grief slaagt niet. Uit het bestreden vonnis volgt duidelijk dat de ontbinding ziet op al wat in de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot [straat] [nummer] in [plaats] is omschreven. [appellant] kan er redelijkerwijs niet aan twijfelen dat daarmee het totale gehuurde wordt bedoeld, waarbij het niet ertoe doet dat dit aanvankelijk een bedrijfsruimte met woning betrof en later met instemming van Eigen Haard geheel als woonruimte werd gebruikt. De uitgesproken ontbinding en veroordeling tot ontruiming zien dan ook op het volledige gehuurde.
Hoogte huurachterstand en gebruiksvergoeding
De grieven 2 en 3 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. De grieven komen er op neer dat zowel de huurachterstand als de gebruiksvergoeding door Eigen Haard te hoog zijn becijferd, omdat deze ten onrechte op de oude huurprijs van € 954,49 zijn gebaseerd. Die huurprijs is niet meer aan de orde omdat Eigen Haard deze met haar brief van 1 mei 2023 per 1 juli 2023 heeft verlaagd naar € 575,03. Eigen Haard mag daar niet zo maar en ongemotiveerd op terugkomen, aldus [appellant] .
Deze grieven slagen in zoverre dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat de lagere huurprijs gold, gelet op de volgende feiten en omstandigheden. In de inleidende dagvaarding heeft Eigen Haard aangevoerd dat zij de nieuwe huurovereenkomst met verlaagde huurprijs heeft aangeboden ‘omdat dit recht doet aan de feitelijke situatie’. Volgens Eigen Haard is de bestemming van het gehuurde omgezet van bedrijfsruimte naar woonruimte. Eigen Haard heeft ook in de brief van 6 juli 2023 aan [appellant] het volgende geschreven:
“Uit het dossier blijkt dat uw wijlen echtgenoot (…), sinds 1992 de bedrijfsruimte met woning huurt van Eigen Haard. (…) Inmiddels is de ruimte volledig als woonruimte in gebruik en ook als zodanig verbouwd. Eigen Haard heeft de bewoning van het gehuurde gedoogd waardoor de regels omtrent het huren van woonruimte in deze prevaleren. Dit is echter nimmer schriftelijk vastgelegd.” Daarnaast is in de brief van 1 mei 2023 (rov. 3.6) aan [appellant] meegedeeld dat vanaf 1 juli 2023 een netto huurprijs van € 575,03 gaat gelden. Uit de brief volgt niet dat daaraan voorwaarden – zoals het accepteren van een nieuwe huurovereenkomst – zijn verbonden.
Het voorgaande heeft gevolgen voor de hoogte van de in eerste aanleg berekende huurachterstand per 1 mei 2024. Per 1 juli 2023 was de maandelijkse huurprijs € 575,03. Voor 2024 gaat het hof uit van het door Eigen Haard in de inleidende dagvaarding onder 8 genoemde en door [appellant] niet weersproken bedrag van € 584,46 per maand. Het door Eigen Haard gevorderde en door de kantonrechter toegewezen bedrag aan huurachterstand zal worden gecorrigeerd door dat te verminderen met:
1 juli 2023 - 31 december 2023: 6x (€ 943,49 - € 575,03) = € 2.210,76
1 januari 2024 - 1 mei 2024: 4x (€ 943,49 - € 584,46) = € 1.436,12
---------------+
€ 3.646,88
Het aan huurachterstand toewijsbare bedrag bedraagt dus € 7.256,58 - € 3.646,88 = € 3.609,70
Ontbinding en ontruiming
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
Uit de hiervoor weergegeven berekening volgt dat [appellant] per 1 mei 2024 een huurachterstand van ruim zes maanden huur heeft laten ontstaan. Reeds deze tekortkoming is van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst en – in het verlengde daarvan – de ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Het (niet concreet toegelichte en dus algemene) belang van [appellant] om de woning te behouden weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming en het belang van Eigen Haard om de woning weer aan een ander op de wachtlijst te kunnen verhuren. Andere aan de zijde van [appellant] mee te wegen omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, zodat het hof daar geen rekening mee kan houden.
Gelet op deze uitkomst behoeft de vordering van Eigen Haard voor zover deze is gegrond op woonfraude geen nadere bespreking meer.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
De grieven slagen gedeeltelijk. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarbij een hoger bedrag aan huurachterstand en gebruiksvergoeding is toegewezen dan het hof toewijsbaar acht (rov. 6.6). Bij de vaststelling van de gebruiksvergoeding zal het hof, bij gebreke van andere gegevens, uitgaan van de door Eigen Haard genoemde huurprijs van
€ 584,46 in 2024. Het bestreden vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.
Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
Partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarom aanleiding de proceskosten te compenseren.
7. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij onder III een bedrag van € 7.256,58 is toegewezen en onder IV een bedrag van € 954,49 is toegewezen en veroordeelt [appellant] in plaats daarvan tot € 3.609,70 (in veroordeling III) respectievelijk € 584,46 (in veroordeling IV);
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten dragen;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.