GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.348.117/01
zaak- en rekestnummer rechtbank: 11070010 \ EA VERZ 24-382
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 januari 2026
inzake
[appellant 1] ,
en
[appellant 2] ,
wonende te [plaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. M.M.N.C [naam 2] te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS “ [straat + nummer] ”,
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.C. Merkus te Arnhem.
Partijen worden hierna [appellanten] en de VvE genoemd.
1. De zaak in het kort
Appartementsrechteigenaar die een uitbouw wil realiseren, verzet zich tegen het VvE-besluit dat zij de kosten van een deskundige moet voorschieten, in geval op enig moment onenigheid ontstaat over de vraag of door die uitbouw schade is veroorzaakt. Dit besluit wordt echter zowel door de kantonrechter als door het hof niet onredelijk geoordeeld.
2. Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij verzoekschrift, ontvangen ter griffie van het hof op 15 november 2024, onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 15 oktober 2024 onder bovenvermeld zaak- en rekestnummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog de verzoeken van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.
Op 13 januari 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
Tijdens de mondelinge behandeling op 23 oktober 2025 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, mr. [naam 2] aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid nog stukken in de procedure gebracht.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
3. De feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beslissing onder 2.1 tot en met 2.8 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen het volgende.
a. Bij notariële akte van 3 mei 2010 is het recht van erfpacht van het terrein en de daarop gebouwde opstallen, plaatselijk bekend [straat] [straat + nummer] te [postcode 1] [plaats] en [nummers] te [postcode 2] [plaats] gesplitst in zeventien appartementsrechten.
b. Met deze splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 van toepassing verklaard.
c. In het modelreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 16
1. De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. (…)
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), (…).
(…)
Artikel 22
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. Dit geldt ook als een eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.
(…)
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Artikel 23
1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.
(…)
Artikel 24
Aan een gegeven toestemming of ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden. Toestemmingen en ontheffingen kunnen worden gewijzigd en worden ingetrokken.
De in de artikelen 21, 22 en 23 bedoelde toestemmingen of ontheffingen mogen niet op onredelijke gronden worden gewijzigd of worden ingetrokken.
Artikel 62
Geschillen tussen een of meer eigenaars onderling of tussen een of meer eigenaars en de vereniging kunnen krachtens gezamenlijke keuze van de betrokkenen bij het geschil aan een of meer deskundigen worden voorgelegd ter beslechting bij wege van arbitrage of bindend advies dan wel tot bemiddeling door mediation.
d. Het beheer van de VvE is ondergebracht bij VvE Beheer Amsterdam B.V. (hierna: VBA).
e. [appellant 1] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin, gelegen op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend [straat] [nummer 1] te [postcode 2] [plaats] , uitmakende het zesenveertig (46)/achthonderd zesennegentigste (896) onverdeeld aandeel in de gemeenschap.
f. Op 28 augustus 2023 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Volgens de notulen van de vergadering waren vijftien van de zeventien eigenaren vertegenwoordigd (88,24%). In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
2. Verbouwingsaanvraag [straat] [nummer 1]
Verbouwingen zijn over het algemeen privéaangelegenheden. Echter de verbouwing kan van invloed zijn op de gemeenschappelijke delen van de VvE. In dit geval zal de vergadering toestemming gevraagd moeten worden.
De eigenaar van [straat] [nummer 1] vraagt toestemming voor de aanbouw van de woonkamer.
Eerder is een extra meeting geweest waarin de eigenaar de plannen met benodigde stukken al uitgebreid heeft voorgelegd aan de andere eigenaren zodat alles duidelijk is tijdens deze extra vergadering om een besluit te kunnen nemen. De stukken zijn nu ook toegevoegd aan de vergaderstukken.
Gevraagd wordt hoe de directe buren van de eigenaar denken over de verbouwing. De eigenaar geeft aan dat zij iedereen heeft geprobeerd te bereiken. Dit is niet altijd even makkelijk geweest maar de eigenaar heeft haar best gedaan. De meeste eigenaren hebben positief gereageerd. Uit de gesprekken zijn een aantal wensen gekomen zoals een groen dak. De eigenaar gaat hier zorg voor dragen. Verder geeft de eigenaar van huisnummer [nummer 2] aan dat hij de zijraam dat nu volgens de planning gemaakt gaat worden aan zijn kant niet wilt i.v.m. zijn privacy en verzoekt deze raam niet te plaatsen. De eigenaar van [straat] [nummer 1] begrijpt dit. Besloten wordt dat de zijraam niet wordt gerealiseerd en uit de planning wordt gehaald.
Ook heeft een eigenaar vernomen dat de waarde van naastgelegen appartementen kunnen dalen door deze aanbouw. De eigenaar van [straat] [nummer 1] geeft aan dat uit onderzoek blijkt dat dit niet juist is. Haar aanbouw zal niet zorgen voor een waardedaling van de naastgelegen appartementen.
De heer [naam 1] geeft aan dat de enige wat hij nog mist in de stukken is de verbouwingsovereenkomst. De beheerder geeft aan dat VBA de verbouwingsovereenkomst namens en op kosten van de eigenaar gaat aanvragen bij [bedrijf] als in deze vergadering toestemming wordt verleend voor de verbouwing.
De eigenaar van [straat] [nummer 1] vraagt of er een deadline is voor de start van de verbouwing nadat er toestemming is verleend. De heer [naam 1] geeft aan dat Lieven de Key uitgaat van een jaar na de vergaderbesluit. Ze zijn er niet heel streng in maar het moet niet jaren wachten.
De eigenaar krijgt toestemming onder de voorwaarden van een groen dak, het niet plaatsen van de zijraam en het opstellen van de verbouwingsovereenkomst door [bedrijf] , en het ondertekenen door de eigenaar en het bestuur. De eigenaar is voor het te realiseren werk en eventuele (gevolg)schade als gevolg van het te realiseren werk aansprakelijk en verantwoordelijk.
Het voorstel “Voorgesteld wordt om de verbouwingsaanvraag, (aanbouw van de woonkamer uit de achtergevel) van eigenaar [straat] [nummer 1] , conform in de vergadering genoemde voorwaarden en nader af te sluiten verbouwingsovereenkomst goed te keuren.” wordt in stemming gebracht.
Voor: 11
Tegen: 3
Blanco: 1
Niet uitgebrachte stemmen: 0
Er zijn 15 stemmen digitaal uitgebracht.
Hiermee is het voorstel aangenomen.
Besluit: De vergadering stemt in met de verbouwingsaanvraag(aanbouw van de woonkamer), van eigenaar [straat] [nummer 1] , conform in de vergadering genoemde voorwaarden en nader af te sluiten verbouwingsovereenkomst. De eigenaar dient VBA te voorzien van de relevante gegevens waarna VBA contact op zal nemen met [bedrijf] om op kosten van de eigenaar een verbouwingsovereenkomst op te laten stellen.
g. Vervolgens is een conceptverbouwingsovereenkomst opgesteld waarin onder punt 15 is bepaald:
Indien onenigheid bestaat tussen de Eigenaar en de Vereniging over de oorzaak (en omvang) van de schade, zal aan deze onenigheid door een gezamenlijk aan te wijzen deskundige een einde worden gemaakt. De Vereniging en de Eigenaar zullen aan het oordeel van de deskundige zijn gehouden. De bevoorschotting van deze kosten zullen door de Eigenaar worden gedragen.
Na gereedkoming van het deskundigenrapport zal blijken, welke partij uiteindelijk (naar rato) de kosten van het deskundigenrapport moet voldoen, te weten degene die (naar rato) het ongelijk aan diens zijde heeft gekregen.
h. Op 19 maart 2024 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Volgens de notulen van de vergadering waren vijftien van de zeventien eigenaren vertegenwoordigd (88,24%). In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
11. Verzoek tot aanpassing verbouwingsovereenkomst [straat] [nummer 1]
De eigenaar van [straat] [nummer 1] heeft in de vorige extra vergadering toestemming voor verbouwing gekregen met als voorwaarde een verbouwingsovereenkomst opgemaakt door [bedrijf] te tekenen.
De eigenaar stelt voor om punt 15 uit de verbouwingsovereenkomst te schrappen. De toelichting van de eigenaar en reactie van het bestuur hierop is toegevoegd aan de vergaderstukken. Punt 15 luidt als volgt:
Indien onenigheid bestaat tussen de Eigenaar en de Vereniging over de oorzaak (en omvang) van de schade, zal aan deze onenigheid door een gezamenlijk aan te wijzen deskundige een einde worden gemaakt. De Vereniging en de Eigenaar zullen aan het oordeel van de deskundige zijn gehouden. De bevoorschotting van deze kosten zullen door de Eigenaar worden gedragen.
Na gereedkoming van het deskundigenrapport zal blijken, welke partij uiteindelijk (naar rato) de kosten van het deskundigenrapport moet voldoen, te weten degene die (naar rato) het ongelijk aan diens zijde heeft gekregen.
- Gevraagd wordt hier een besluit over te nemen.
De heer [naam 2] , advocaat van de eigenaar, neemt het woord: In de extra vergadering van 28-08-2023 zijn bij het akkoord op de verbouwing voorwaarden gesteld. Punt 15 is tijdens de vergadering niet genoemd. In dergelijke gevallen is het zo dat bij een incident de melder de onderzoekskosten moet voorschieten. En bij punt 15 wordt de bewijslast geheel op de eigenaar gelegd. Hij geeft aan dat dit tegen de wet is.
Ook geeft de eigenaar van [straat] [nummer 1] aan dat als haar voorstel niet wordt aangenomen, zij naar de rechter zal stappen om het besluit te laten vernietigen.
Het bestuur geeft een korte toelichting waarom zij punt 15 wel in de verbouwingsovereenkomst willen behouden. De verbouwingsovereenkomst van [bedrijf] is een overeenkomst met standaard bepalingen in het belang van de VvE waarbij de door de leden genoemde voorwaarden (in de vergadering waar het besluit is genomen) ook worden opgenomen. Punt 15 is geen extra voorwaarde vanuit het bestuur geweest maar een standaard bepaling uit de verbouwingsovereenkomst van [bedrijf] . Deze bepaling is in lijn met gangbare praktijken en soortgelijke overeenkomsten. [bedrijf] is een advocatenkantoor die is gespecialiseerd in VvE zaken en deze overeenkomst is opgemaakt om VvE’s te beschermen. Daarnaast is hier - in tegenstelling tot wat de eigenaar/advocaat van de uitbouw stelt - in de wet niks over geregeld en is dit dus ook geen bepaling die afwijkt van een wettelijke regeling. De VvE moet geen nadeel lijden door de verbouwing. Daarom wil het bestuur de bepaling niet schrappen uit de overeenkomst. Dit is ook het advies van [bedrijf] .
Na enige overleg wordt overgegaan tot stemmen middels anonieme stembriefjes.
Met meerderheid van stemmen wordt het voorstel afgewezen. Punt 15 uit de verbouwingsovereenkomst wordt gehandhaafd.
Besluit: Het voorstel om punt 15 uit de verbouwingsovereenkomst te schrappen is afgewezen.
4. De beoordeling
In eerste aanleg
[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd:
- vernietiging van het besluit van de vergadering van de VvE van 19 maart 2024 tot het behoud van punt 15 van de verbouwingsovereenkomst;
- verlening vervangende machtiging aan [appellanten] voor de toestemming van de vergadering van de VvE om punt 15 te verwijderen uit de verbouwingsovereenkomst en;
- verlening vervangende machtiging aan [appellanten] voor de vereiste medewerking van het bestuur van de VvE om de verbouwingsovereenkomst te ondertekenen nadat punt 15 daaruit is verwijderd.
[appellanten] hebben aan deze verzoeken ten grondslag gelegd dat de vergadering van de VvE niet in redelijkheid heeft kunnen komen tot het besluit om punt 15 niet uit de verbouwingsovereenkomst te verwijderen. De VvE heeft tijdens de vergadering van de VvE van 28 augustus 2023 de voorwaarde als opgenomen onder punt 15 niet gesteld. Het belang van [appellanten] bij schrapping van het beding dient volgens [appellanten] zwaarder te wegen dan het belang van de VvE bij handhaving daarvan.
De VvE heeft zich verzet tegen toewijzing van het verzoek en daartoe aangevoerd dat tijdens de vergadering van de VvE van 28 augustus 2023 de verbouwingsaanvraag is goedgekeurd conform de nader af te sluiten verbouwingsovereenkomst. De daarin onder punt 15 opgenomen voorwaarde is niet onredelijk en in het belang van de VvE en de overige eigenaars.
De kantonrechter heeft de verzoeken van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de kosten van de procedure veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe onder verwijzing naar de artikelen 2:15 jo 2:8 BW en 5:121 BW onder meer overwogen, kort samengevat, dat niet kan worden geoordeeld dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen en evenmin dat zij zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW het besluit heeft genomen om punt 15 van de verbouwingsovereenkomst te handhaven.
In hoger beroep
[appellanten] hebben in hoger beroep aangevoerd dat tijdens de vergadering van 28 augustus 2023 een aantal voorwaarden is verbonden aan de aan [appellanten] verleende toestemming voor de realisatie van de door hen gewenste aanbouw aan hun woonkamer. Afgesproken is dat deze voorwaarden zouden worden opgenomen in de verbouwingsovereenkomst, waarbij expliciet aan de orde is geweest dat er geen aanvullende voorwaarden zouden worden toegevoegd. Dit laatste is ten onrechte niet in de notulen van de vergadering opgenomen. In punt 15 van de verbouwingsovereenkomst is vervolgens toch een nieuwe voorwaarde toegevoegd. Punt 15 bepaalt namelijk dat, in geval van onenigheid tussen de appartementsrechteigenaar en de VvE over mogelijk door de aanbouw veroorzaakte schade, de bevoorschotting van de kosten van de ingevolge punt 15 dan in te schakelen deskundige door de appartementsrechteigenaar zal worden gedragen. Deze nieuwe voorwaarde, die geen standaardbepaling in een verbouwingsovereenkomst is, is zowel procedureel als inhoudelijk in strijd met de te betrachten redelijkheid en billijkheid. De VvE weigert echter punt 15 te verwijderen uit de verbouwingsovereenkomst, aldus [appellanten]
De kantonrechter heeft volgens [appellanten] ten onrechte overwogen dat uit de notulen van de vergadering van de VvE van 28 augustus 2023 geen limitatieve opsomming volgt van de in de verbouwingsovereenkomst op te nemen voorwaarden en dat de vergadering van de VvE bovendien op grond van artikel 24 van het modelreglement gerechtigd is om nadere voorwaarden te stellen. De opsomming van de voorwaarden was immers wel limitatief. Artikel 24 van het modelreglement is op juiste wijze toegepast tijdens de vergadering van 28 augustus 2023 met het verbinden van voorwaarden aan de toestemming tot de verbouwing, maar dit artikel behelst niet de mogelijkheid vervolgens nog nadere voorwaarden te stellen, zo hebben [appellanten] met een beroep op de rechtszekerheid vervolgd. Ook heeft de kantonrechter volgens [appellanten] ten onrechte naar artikel 62 van het modelreglement verwezen, omdat dat artikel de VvE niet de bevoegdheid geeft tot dit nader eenzijdig optreden van haar kant.
Naar het oordeel van het hof kan punt 15 van de verbouwingsovereenkomst niet worden gezien als een nieuwe voorwaarde, hoe genoemde vergaderingsnotulen en artikelen van het modelreglement ook dienen te worden gelezen. Punt 15 betreft immers een procedureafspraak en bevat geen materiële nadere voorwaarde. Punt 15 valt daarmee onder het oorspronkelijke besluit.
Wat betreft de inhoud van punt 15 hebben [appellanten] ter zitting in hoger beroep desgevraagd bevestigd dat hun bezwaar tegen punt 15 alleen het kostenaspect betreft; [appellanten] wensen niet op voorhand al te accepteren dat zij de kosten van een in te schakelen deskundige moeten voorschieten op het moment dat buren menen dat de uitbouw schade veroorzaakt. Degene die zich op schade beroept, dient naar het standpunt van [appellanten] de kosten van het onderzoek daarnaar voor te schieten, aangezien deze persoon de desbetreffende feiten dient te bewijzen.
De kantonrechter heeft in zijn hierboven onder 4.3 weergegeven beslissing betrokken dat de uiteindelijke kostenveroordeling afhankelijk is van de uitkomst van het deskundigenrapport en dat de partij die uiteindelijk (naar rato) de kosten daarvan moet voldoen, degene is die (naar rato) ongelijk heeft gekregen. Verder heeft de kantonrechter van belang geacht dat kosten voor deskundigenonderzoek niet zijn voorzien in de begroting van de VvE. Het belang van de overige eigenaars om deze kosten niet te hoeven voorschieten weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [appellanten] ter zake, omdat de toestemming op verzoek van [appellanten] is verleend en de overige eigenaars daarvan geen profijt hebben. Het staat de VvE daarom volgens de kantonrechter in redelijkheid vrij om deze voorwaarde te stellen. Het door de VvE gestelde belang om te waken voor precedentwerking heeft de kantonrechter eveneens een belang geacht dat de VvE in haar afweging heeft kunnen betrekken. Alleen [appellant 1] en de VvE kunnen zich op punt 15 van de verbouwingsovereenkomst beroepen. De vrees van [appellanten] dat (enkele van) hun buren hen via deze weg dwars zullen gaan zitten, is dus onterecht, aldus nog steeds de kantonrechter.
Het hof komt op grond van dezelfde overwegingen tot het oordeel dat de bepaling van punt 15 van de verbouwingsovereenkomst dat [appellanten] in voorkomende gevallen het voorschot op de kosten van de deskundige dient te voldoen niet onredelijk is. Ook het hof benadrukt dat [appellanten] degenen zijn die een aanbouw willen realiseren, waarin het potentiële schaderisico is gelegen waarop punt 15 ziet. Omdat individuele buren zich niet rechtstreeks kunnen beroepen op punt 15, hebben [appellanten] ten opzichte van hen geen verhaalsrisico te vrezen. [appellanten] hebben blijkens de tekst van punt 15, ten slotte, ook invloed op de persoon van de deskundige, die immers door hen gezamenlijk dient te worden aangewezen. De bewijslastverdeling van artikel 150 Rv blijft – anders dan [appellanten] lijken te (veronder)stellen – ongewijzigd.
Met het voorgaande zijn de grieven gezamenlijk behandeld. Zij hebben geen succes. Voor zover een onderdeel van de grieven onbesproken is gebleven, kan het daarbij aangevoerde in het licht van het behandelde geen invloed ten gunste van [appellanten] op het bovenstaande oordeel hebben. De bestreden beslissing zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beslissing;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, op € 827,00 aan verschotten en € 2.428,00 aan salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij deze beschikking uitgesproken veroordeling en betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.