ECLI:NL:GHAMS:2026:745

1. De zaak in het kort

2. Het geding in hoger beroep

- memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met een productie.

[geïntimeerde] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekenen van de uitspraak, althans op een door het hof nader te bepalen datum, de camera’s en de overige aanbrengingen aan de buitenzijde te verwijderen en verwijderd te houden en de boorgaten te herstellen, op straffe van een dwangsom van €250,00 per dag;

II. indien [geïntimeerde] in gebreke blijft aan het voorgaande te voldoen, [geïntimeerde] zal veroordelen om Ymere gelegenheid te geven de verwijdering van de camera’s en de overige aanbrengingen op kosten van [geïntimeerde] uit te laten voeren;

III. met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof Ymere geheel of gedeeltelijk niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het beroep ongegrond zal verklaren.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en zal aanvullen, althans verbeteren, door te oordelen dat [geïntimeerde] niet in strijd handelt met, althans niet gehouden is tot naleving van, na te noemen splitsingsakte en evenmin met artikel 5 van na te noemen algemene voorwaarden, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep.

Ymere heeft in incidenteel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad, geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheidverklaring van [geïntimeerde] , althans tot bekrachtiging van het bestreden vonnis ten aanzien van de in incidenteel appel opgeworpen grief, zo nodig met verbetering van gronden, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en rente.

3. Feiten

Ymere verhuurt met ingang van 1 mei 2000 aan [geïntimeerde] de woning gelegen aan het adres [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning). In artikel 5 van de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is opgenomen:

“5.1 Voor het aanbrengen van wijzigingen aan de woning is schriftelijke toestemming van het Woningbedrijf vereist. (…)

Onder het aanbrengen van wijzigingen wordt o.a. verstaan het aanbouwen, bijbouwen, verbouwen en wegbreken, alsook het plaatsen van zonweringen, antennes en erfafscheidingen, en het leggen van parket en stenen vloeren.

(…)”

Het pand waarin de woning is gelegen, is gesplitst in appartementsrechten. Ymere is als eigenaar van de woning op grond van artikel 5:125 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van rechtswege lid van de VvE van het pand. In artikel 22 lid 2 van de splitsingsakte van de VvE is opgenomen:

“2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, alarminstallaties, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, (…), mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.”

[geïntimeerde] heeft zonder toestemming van Ymere of de VvE camera’s opgehangen aan de voorgevel van de woning. Ook heeft zij decoraties en mededelingen (hierna: de overige aanbrengingen) geplaatst.

De VvE heeft Ymere voor het eerst op 23 april 2024 schriftelijk verzocht de camera’s te verwijderen, omdat er geen toestemming is verleend voor het plaatsen van de camera’s.

Ymere heeft naar aanleiding van het verzoek van de VvE contact opgenomen met [geïntimeerde] en haar erop gewezen dat het niet is toegestaan camera’s en de overige aanbrengingen zonder toestemming van Ymere aan de gevel te bevestigen. Omdat [geïntimeerde] de camera’s niet heeft verwijderd, heeft Ymere haar meerdere keren gesommeerd de camera’s te verwijderen en verwijderd te houden. Ook na deze sommaties heeft [geïntimeerde] de camera’s niet verwijderd.

4. Beoordeling

Ymere heeft in eerste aanleg, , kort gezegd, gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld de camera’s en overige aanbrengingen aan de gevel van haar woning zal verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Voor het geval [geïntimeerde] in gebreke blijft om aan die veroordeling te voldoen, heeft Ymere gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om Ymere de gelegenheid te geven de bedoelde verwijderingen, op kosten van [geïntimeerde] , zelf uit te laten voeren. Ten slotte heeft Ymere gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten, met rente en nakosten.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld, voor zover in dit hoger beroep van belang, dat [geïntimeerde] de camera’s heeft opgehangen zonder toestemming van Ymere en de VvE, en [geïntimeerde] hiermee in strijd heeft gehandeld met de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst en met de splitsingsakte. Volgens de kantonrechter weegt het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van de camera’s evenwel zwaarder dan het belang van Ymere bij verwijdering ervan. De camera’s lijken een afschrikwekkende werking te hebben, omdat [geïntimeerde] geen overlast meer ervaart van haar buurman en Ymere ook geen overlastmeldingen van andere buren meer heeft ontvangen. Daarnaast is de VvE volgens Ymere voornemens een nieuw camerasysteem te installeren. Zolang dat niet is gebeurd, heeft [geïntimeerde] belang bij het gebruik van haar eigen camera’s. Op deze gronden heeft de kantonrechter de vordering tot verwijdering van de camera’s afgewezen. De vordering van Ymere tot verwijdering van de overige aanbrengingen heeft de kantonrechter toegewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.

Grieven

Tegen de beslissing van de kantonrechter om de gevorderde verwijdering van de camera’s af te wijzen en de daaraan ten grondslag liggende motivering, komt Ymere in principaal hoger beroep op met drie grieven. Tegen het oordeel dat [geïntimeerde] handelt in strijd met de splitsingsakte en de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, komt [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep op met één grief. Tegen de toewijzing van de vordering van Ymere tot verwijdering van de overige aanbrengingen is in incidenteel hoger beroep geen grief gericht. Die vordering maakt daarom geen onderdeel uit van het hoger beroep.

Het spoedeisend belang

Ymere heeft gesteld dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Ymere beroept zich er onder meer op dat met de camera’s de privacy van anderen, waaronder haar andere huurders, wordt geschonden en dat de VvE Ymere onder druk zet, omdat Ymere als eigenaar de uit de splitsingsakte voortvloeiende verplichtingen jegens de VvE niet nakomt. Het hof is van oordeel dat Ymere op grond van het voorgaande inderdaad een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot verwijdering van de camera’s. Ymere is daarom in haar hoger beroep ontvankelijk.

In principaal hoger beroep

Grief I van Ymere is gericht tegen het feit dat de kantonrechter onder meer heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] in strijd handelt met artikel 5.1 van de algemene voorwaarden, maar aan die constatering geen consequenties heeft verbonden De omstandigheid dat [geïntimeerde] een eventueel gerechtvaardigd belang heeft bij de geplaatste camera’s, doet hieraan niet af, omdat een gerechtvaardigd belang geen grond is om van een overeenkomst af te wijken. Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW mag de verhuurder overeenkomen dat voor wijzigingen met betrekking tot de buitenzijde van een gehuurde woonruimte toestemming van de verhuurder is vereist. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van deze bepaling volgt dat de in artikel 7:215 lid 6 BW opgenomen tenzij-bepaling mede is opgenomen om ruimte te geven voor het beleid van woningcorporaties dat betrekking heeft op het aanzien en de leefbaarheid van de buurt. In de tenzij-bepaling, evenals de reden van de wetgever om deze tenzij-bepaling op te nemen, ligt volgens Ymere al een belangenafweging ten gunste van de verhuurder besloten. Ook onder het oude recht gold dat een huurder toestemming moest hebben van de verhuurder. Bovendien is de bepaling volgens Ymere bij sociale verhuurders, gelet op het belang van uniformiteit, veiligheid en leefbaarheid van de omgeving, niet onredelijk.

Grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] een gerechtvaardigd belang heeft bij de handhaving van de camera’s om haar eigendommen te beschermen. Volgens Ymere is er nooit sprake geweest van een objectieve overlastsituatie waartegen Ymere rechtsmaatregelen heeft kunnen nemen en heeft [geïntimeerde] een zodanige overlastsituatie ook niet aangetoond. Bovendien zijn de camera’s gericht op de voortuin en parkeerplaats, die beide geen eigendom zijn van [geïntimeerde] , maar van de gemeente Amsterdam. Er is nooit schade toegebracht aan de auto van [geïntimeerde] of van andere omwonenden. Voorts weegt een eventueel persoonlijk belang van [geïntimeerde] niet op tegen het belang van de verhuurder dat de overeenkomst wordt nagekomen.

Volgens [geïntimeerde] is artikel 7:215 lid 6 BW niet van toepassing op de tussen partijen vóór 1 augustus 2003 gesloten huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW mag daarom niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de regel dat een huurder toevoegingen aan de buitenzijde van de woonruimte mag plaatsen als ze zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat onder het oude recht in dit kader geen contractsvrijheid bestond, zodat artikel 5.1 van de algemene voorwaarden nietig is. Volgens [geïntimeerde] is wel degelijk sprake van een overlastsituatie die het gebruik van de camera’s rechtvaardigt omdat zij vreest voor haar veiligheid, Ymere hiertegen onvoldoende optreedt, de camera’s hebben gefilmd dat haar buurman in 2024 een hakenkruis heeft geschilderd op haar parkeerplaats waarvoor hij is veroordeeld, [geïntimeerde] sinds de bevestiging van de camera’s weinig overlast heeft en haar buren geen bezwaar hebben tegen de camera’s. Indien artikel 5.1 van de algemene voorwaarden wel geldt, dan kan Ymere in deze omstandigheden op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW hierop geen beroep doen. Volgens [geïntimeerde] heeft zij gelet op het voorgaande wel degelijk een gerechtvaardigd belang bij het gebruik van de camera’s. Zij voegt hieraan toe dat zij de cameraopstelling zo heeft aangepast dat de openbare weg niet of nauwelijks zichtbaar is.

Het hof overweegt als volgt. Niet in geschil is dat de per 1 mei 2000 ingegane huurovereenkomst van partijen is gesloten vóór 1 augustus 2003. Ingevolge artikel 206a Overgangswet Nieuw BW is artikel 7:215 BW, voor zover het betrekking heeft op veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte, niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten. Op grond van het oude recht dat gold tot 1 augustus 2003 was deze materie van aanvullend recht, zodat het mogelijk was overeen te komen dat voor wijzigingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte schriftelijke toestemming is vereist van de verhuurder, ook als zij zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. Artikel 206a Overgangswet Nieuw BW moet naar het oordeel van het hof zo worden uitgelegd dat een vóór 1 augustus 2003 overeengekomen algeheel verbod om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder wijzigingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte aan te brengen, van kracht blijft. Het hof legt artikel 5.1 van de algemene voorwaarden zo uit dat partijen ten aanzien van de buitenzijde van de woning een algeheel verbod zijn overeengekomen. Vast staat dat [geïntimeerde] geen schriftelijke toestemming van Ymere heeft gekregen voor het plaatsen van de camera’s aan de buitenzijde van de woning, terwijl die toestemming volgens artikel 5.1 van de algemene voorwaarden wel is vereist. [geïntimeerde] heeft daarom in strijd met artikel 5.1 van de algemene voorwaarden gehandeld.

Naar het oordeel van het hof bestaat er geen aanwijzing dat het transparante artikel 5.1 van de algemene voorwaarden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ten nadele van [geïntimeerde] als consument veroorzaakt. Het hof legt artikel 5.1 van de algemene voorwaarden in samenhang met artikel 5.2 van de algemene voorwaarden, dat wat betreft de binnenzijde verbouwen, wegbreken en het leggen van parket en stenen vloeren opsomt en wat betreft de buitenzijde onder andere het plaatsen van zonweringen en antennes noemt, zo uit dat het beding overeenkomt met het thans geldende semidwingende recht van artikel 7:215 BW. Het beding komt erop neer dat de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder alleen wijzigingen aan de gehuurde woonruimte mag aanbrengen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt of verwijderd, tenzij het gaat om wijzigingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte ten aanzien waarvan altijd schriftelijke toestemming van de verhuurder is vereist. Het beding strekt er mede toe dat de woningcorporatie de leefbaarheid en de veiligheid van de leefomgeving kan waarborgen. Dit belang van de woningcorporatie weegt zwaarder dan het belang van de huurder om zonder schriftelijke toestemming wijzigingen te kunnen aanbrengen aan de buitenzijde van de woonruimte die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt of verwijderd, hetgeen de wetgever in gelijke zin heeft onderkend door middel van de toevoeging van de tenzij-bepaling in het met ingang van 1 augustus 2003 geldende artikel 7:215 lid 6 BW.

Voorts is het hof van oordeel dat aan [geïntimeerde] in de omstandigheden van het geval geen succesvol beroep toekomt op artikel 6:248 lid 2 BW, in de zin dat toepassing van artikel 5.1 van de algemene voorwaarden in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het is voorshands namelijk onvoldoende aannemelijk dat sprake is van een zodanige overlastsituatie die wordt veroorzaakt door de betreffende buurman van [geïntimeerde] en dat Ymere in dit kader een op haar rustende zorgplicht jegens [geïntimeerde] heeft geschonden. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat Ymere gemotiveerd heeft gesteld, hetgeen door [geïntimeerde] onvoldoende is weersproken, dat over en weer overlastmeldingen zijn geweest afkomstig van zowel [geïntimeerde] als de betreffende buurman, dat er gedurende twintig jaar ook lange tijd geen meldingen zijn van enig overlast, en dat bovendien een andere buurman wordt aangewezen als veroorzaker van delen van de aan de betreffende buurman verweten overlast. Hierbij komt dat Ymere heeft toegelicht dat de camera’s in de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex met ingang van 1 oktober 2025 weer werken en het hof geen reden heeft om niet hiervan uit te gaan. Deze camera’s zijn een afdoende maatregel om eventueel overlast tussen huurders van hetzelfde appartementencomplex te voorkomen en te registreren, zodat de persoonlijke veiligheid van [geïntimeerde] in zoverre voldoende is gewaarborgd. Het belang van [geïntimeerde] bij camera’s aan de buitenzijde van haar woning, om onder andere haar tuin en auto in de gaten te houden, is, gelet op het zwaarwichtige belang van Ymere bij verwijdering van de camera’s voor de leefbaarheid van de leefomgeving, van onvoldoende gewicht om een succesvol beroep op artikel 6:248 lid 2 BW te rechtvaardigen.

Op grond van het voorgaande zijn de vorderingen van Ymere toewijsbaar met dien verstande dat na te noemen termijn voor verwijdering zal worden bepaald. Het hof ziet geen aanleiding voor het opleggen van een dwangsom. Bij deze stand van zaken behoeft het beroep van Ymere op artikel 22 lid 2 van de splitsingsakte geen nadere bespreking. Grief III van Ymere, waarmee Ymere betoogt dat het gebruik van de camera’s in strijd is met de bepalingen van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), behoeft evenmin nadere bespreking.

In incidenteel hoger beroep

Grief 1 van [geïntimeerde] is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met de algemene voorwaarden en de splitsingsakte, waarbij [geïntimeerde] verwijst naar al hetgeen zij in het principale hoger beroep in dit kader heeft aangevoerd.

Het hof overweegt dat het hier aldus in wezen gaat om een verweer tegen de door Ymere gevorderde verwijdering van de camera’s. In eerste aanleg is [geïntimeerde] , voor zover het deze vordering betreft, namelijk in het gelijk gesteld, zoals reeds vermeld. Bij deze stand van zaken behoeft het incidentele hoger beroep geen nadere behandeling. De omstandigheid dat [geïntimeerde] in de vorm van een incidenteel hoger beroep verweer voert tegen verwijdering van de camera’s, terwijl zij met betrekking tot deze vordering in eerste aanleg in het gelijk is gesteld, mag er niet toe leiden dat zij, na verwerping van haar verweer, aldus in de kosten van het incidentele appel wordt veroordeeld. Het hof zal daarom geen proceskostenveroordeling uitspreken in het incidentele hoger beroep.

Ambtshalve toetsing proceskostenbeding

Thans resteert nog een beslissing over de proceskosten in eerste aanleg en in principaal appel. De eerste zin van artikel 11.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen luidt als volgt:

Indien de huurder/huurster in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem/haar rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten waarbij inbegrepen de BTW voor rekening van de huurder/huurster.

Het hof is gehouden dit beding (verder: het proceskostenbeding) ambtshalve te toetsen aan de Richtlijn 93/13/EG (verder: de richtlijn oneerlijke bedingen), ook als er geen beroep op het beding is gedaan.

In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beding in een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een consumenthuurder dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding. Het hof is in lijn hiermee voornemens om het proceskostenbeding te vernietigen. Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin [geïntimeerde] zonder dat beding zou verkeren, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 Rv, terwijl niet gezegd kan worden dat Ymere redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat [geïntimeerde] een dergelijk beding zouden aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld.

Een definitieve beslissing over de proceskosten kan het hof echter nog niet nemen omdat op dit moment onvoldoende duidelijk is wat de consequentie van vernietiging van het proceskostenbeding is voor het recht van Ymere, als de in het gelijk gestelde partij, op een proceskostenveroordeling op grond van de wet. In zijn voornoemde prejudiciële beslissing overweegt de Hoge Raad dat er redelijkerwijs twijfel over kan bestaan of de richtlijn in de weg staat aan toekenning van, kort gezegd, een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 237 Rv nadat een proceskostenbeding is vernietigd omdat het oneerlijk is. De Hoge Raad heeft hierover in zijn arrest van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld. In afwachting van de beantwoording van deze vraag zal de beslissing over de proceskosten worden aangehouden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing in hoger beroep; ook de proceskostenbeslissing in eerste aanleg ligt in dit verband nog ter beoordeling voor.

Het hof zal partijen, Ymere als eerste, in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de eventuele gevolgen van die vernietiging nadat het Hof van Justitie van de Europese Unie de genoemde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Ymere om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen.

Slotsom

De slotsom is dat het principale hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal in zoverrre worden vernietigd en het hof zal de betreffende vorderingen van Ymere, behoudens de gevorderde dwangsom, alsnog toewijzen als na te melden en behoudens de vordering tot vergoeding van de proceskosten van de eerste aanleg en het principale hoger beroep. De beslissing over deze kosten zal worden aangehouden.

5. Beslissing

1. veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee weken na betekening van dit arrest de camera’s aan de buitenzijde te verwijderen en verwijderd te houden en de boorgaten te herstellen zodanig dat het aanzicht van het pand in oude staat wordt hersteld;

2. veroordeelt [geïntimeerde] , indien zij met de uitvoering van de veroordeling onder 1. in gebreke blijft, dat zij Ymere gelegenheid geeft de camera’s te verwijderen op kosten van [geïntimeerde] ;

3. verklaart de veroordelingen onder 1. en 2. uitvoerbaar bij voorraad;

4. houdt de beslissing over de proceskosten in principaal appel en de proceskosten in eerste aanleg aan;

5. verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 2 februari 2027 voor een akte aan de zijde van Ymere bedoeld onder 4.17. waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte kan reageren.