GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.337.368/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10582306 CV EXPL 23-9300
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
[geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [plaats] ,
geïntimeerden,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd.
1. De zaak in het kort
In deze zaak heeft het hof in een tussenarrest overwogen dat de door verhuurder gevorderde CPI-indexering door de kantonrechter ten onrechte is afgewezen, omdat het huurprijswijzigingsbeding dat daarop betrekking heeft niet oneerlijk is. Ook het incassokostenbeding is niet oneerlijk bevonden. Het hof heeft het opslagbeding (waarmee de huurprijs bovenop de CPI-indexering met maximaal 5% per jaar kan worden verhoogd) wel als oneerlijk beoordeeld. Verhuurder is in de gelegenheid gesteld om de omvang van de huurachterstand te specificeren, met inachtneming van het voorgaande. Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat de huurachterstand hoger is dan het bedrag dat de kantonrechter heeft toegewezen. Het hof bekrachtigt in dit arrest het bestreden vonnis daarom op dit punt. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden deels toegewezen. Het hof houdt de beslissing over de proceskosten – in lijn met hetgeen is overwogen in het tussenarrest – nog aan.
2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 13 januari 2026 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.
Eigen Haard heeft op 10 februari 2026 een akte ingediend. Vervolgens is arrest gevraagd.
3. Beoordeling
Het hof stelt vast dat in dit stadium van het hoger beroep enkel nog de vorderingen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en van de huurachterstand tot en met oktober 2023 voorliggen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft Eigen Haard al bij memorie van grieven ingetrokken. Eigen Haard heeft geen vordering tot betaling van huurachterstand over de periode vanaf 1 november 2023 ingesteld.
De huurachterstand
In het tussenarrest heeft het hof in rechtsoverweging 6.58 overwogen:
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding, zijn komen te vervallen. Dit betekent dat Eigen Haard de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van artikel 4.2 van de algemene voorwaarden. Eigen Haard zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte de omvang van de huurachterstand te specificeren, uitgaande van de vernietiging van (alleen) het opslagbeding. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol van 10 februari 2026 verwijzen. Eigen Haard dient zich in haar akte tot dit onderwerp te beperken.
Eigen Haard heeft in haar akte het standpunt ingenomen dat de kantonrechter, uitgaande van uitsluitend de vernietiging van het opslagbeding, een bedrag van € 3.610,82 had moeten toewijzen in plaats van het toegewezen bedrag van € 3.379,03.
Eigen Haard heeft in haar akte niet gespecificeerd welke bedragen [geïntimeerden] betaald hebben. Zij heeft slechts een bedrag van € 3.610,82 genoemd, zonder toe te lichten hoe dit bedrag is opgebouwd of zich verhoudt tot het door Eigen Haard in eerste aanleg gevorderde bedrag van € 3.534,29. Eigen Haard heeft daarmee onvoldoende onderbouwd dat de huurachterstand tot en met oktober 2023 hoger is dan het bedrag dat de kantonrechter heeft toegewezen, zodat het hof het bestreden vonnis op dit punt zal bekrachtigen.
De buitengerechtelijke incassokosten
Het hof heeft daarnaast in rechtsoverweging 6.62 van het tussenarrest overwogen:
Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat artikel 17.2 van de algemene voorwaarden niet oneerlijk is. Immers, dit beding moet worden gelezen in samenhang met artikel 17.3, dat hiervan een uitwerking vormt in het geval het tekortschieten bestaat uit de niet-tijdige betaling van de huur. Een dergelijk tekortschieten is in deze zaak aan de orde. Artikel 17.3 verwijst naar de geldende algemene maatregel van bestuur (het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten), waarmee het beding in feite betekenisloos is; ook zonder het beding zou deze regeling gelden. De kantonrechter heeft het incassokostenbeding dus ten onrechte vernietigd. Nadat Eigen Haard zich in de hiervoor onder 6.58 bedoelde akte heeft uitgelaten over de omvang van de huurachterstand, zal het hof de omvang van de verschuldigde buitengerechtelijke kosten vaststellen.
Bij brief van 14 oktober 2022 heeft Eigen Haard [geïntimeerden] gesommeerd om de huurachterstand van – op dat moment – € 2.576,28 binnen 14 dagen te voldoen, en aangezegd dat er een bedrag van € 462,98 aan buitengerechtelijke incassokosten in rekening gebracht zou worden als betaling zou uitblijven. [geïntimeerden] hebben naar aanleiding van deze brief niet betaald. Niet gebleken is dat Eigen Haard ook ten aanzien van de rest van de huurachterstand een veertiendagenbrief aan [geïntimeerden] heeft verstuurd. Dat brengt mee dat [geïntimeerden] alleen over het bedrag van € 2.576,28 buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn. Uit de staffel van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten vloeit voort dat deze voor (maximaal) € 382,63 toewijsbaar zijn. Het hof zal [geïntimeerden] daarom veroordelen om dit bedrag aan Eigen Haard te betalen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen, voor zover daarbij het indexatiebeding zoals neergelegd in art. 4.2 van de huurovereenkomst is vernietigd en voor zover daarbij de door Eigen Haard gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen;
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan Eigen Haard van € 382,63 aan buitengerechtelijke incassokosten;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige, voor zover aan het hof voorgelegd;
houdt de beslissing over de proceskosten aan;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.