GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 20/01084
uitspraakdatum: 16 november 2021
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 oktober 2020, nummer UTR 20/133, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.129.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 969,81.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 14 oktober 2021. Belanghebbende is vertegenwoordigd door mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1903 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 1.348 m3 die is gelegen op een perceel van 1.472 m2. Tot de onroerende zaak behoren verder een garage en een berging.
3. Geschil
In geschil is of de heffingsambtnaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 995.000.
De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.129.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de overgelegde taxatiematrix.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 995.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiematrix waarin aan de hand van zeven in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen wordt geconcludeerd dat een waarde van € 1.129.000 niet te hoog is. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
in m3
Waarde
per m3
Waarde
inhoud
Perceel
in m2
Waarde
perceel
Bijgebouwen
Koopsom
[adres1] 25
1903
1.348
€ 317
€ 428.318
1.472
€ 665.682
Dakkapellen € 10.000
Garage € 20.000
Berging € 5.000
€ 1.129.000
(WOZ-waarde)
[adres2] 35
1921
1.044
€ 794
€ 829.312
632
€ 426.638
Aanbouw € 115.000
Garage € 33.000
Berging € 5.000
€ 1.395.000
25 augustus 2017
(datum overdracht)
[adres3] 44
1900
1.255
€ 656
€ 823.604
2.216
€ 670.164
Garage € 34.000
Berging € 5.000
Zwembad € 25.000
€ 1.550.000
30 oktober 2017
(datum koopovk)
[adres1] 21
1900
750
€ 804
€ 603.520
1.015
€ 563.780
Garage € 27.500
€ 1.160.000
5 december 2016
(datum koopovk)
[adres4] 3
1905
1.439
€ 732
€ 1.054.645
775
€ 485.260
Dakkapellen € 20.000
Garage € 25.600
Berging € 5.000
€ 1.555.000
oktober 2017
(datum koopovk)
[adres2] 21
1910
1.130
€ 674
€ 762.693
1.722
€ 667.182
Aanbouw € 85.000
Garage € 39.000
€ 1.550.000
17 november 2017
(datum koopovk)
[adres5] 36
1901
1.139
€ 670
€ 763.982
1.098
€ 588.846
Garage € 30.000
Berging € 1.000
Zwembad € 5.000
Tuinhuis € 750
€ 1.400.000
19 maart 2018
(datum koopovk)
[adres2] 23
1912
1.310
€ 665
€ 871.881
1.629
€ 666.624
Aanbouw € 22.000
Garage € 30.000
€ 1.567.000
1 juni 2017
(datum koopovk)
Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, heeft belanghebbende gewezen op het achterstallig onderhoud en op de verkeers- en geluidsoverlast die hij ondervindt van de ligging aan de [adres6] en de [adres7] . Met deze waardeverminderende omstandigheden heeft de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende, onvoldoende rekening gehouden. Verder heeft belanghebbende grieven aangevoerd tegen het gebruik van [adres3] 44 als vergelijkingsobject en tegen de aan de berging toegekende waarde.
Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten wat betreft type woning (vrijstaande bungalow), bouwjaar (1900-1920), bouwkundige kwaliteit (gemiddeld), ligging (in het centrum van [woonplaats] ), en bruto inhoud (uitgezonderd [adres1] 21 varieert de inhoud (incl. aanbouw) tussen 1.139 m3 – 1.439 m3) voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De grondstaffel is niet in geschil, zodat de verschillen in perceelgrootte niet tot een ander oordeel leiden. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden in beginsel steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 1.129.000.
Belanghebbende heeft betwist dat de verkoop van [adres3] 44 als vergelijkingstransactie kan worden gebruikt, omdat dit object – gelet op de snelle verkoop – mogelijk onder dwang is verkocht en de verkoopprijs bovengemiddeld is. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat de verkoop een transactie tussen onafhankelijke derden betreft, hetgeen door belanghebbende niet is betwist. Het enkele feit dat [adres3] 44 slechts zeer korte tijd te koop heeft gestaan, is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de gerealiseerde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer van dit object vertegenwoordigt. Belanghebbendes standpunt dat [adres3] 44 bovengemiddeld is verkocht, blijkt niet uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix. Ook overigens heeft het Hof geen aanwijzingen dat de verkoop van [adres3] 44 geen ‘normale’ verkoop is geweest. Het Hof ziet daarom geen aanleiding deze transactie buiten beschouwing te laten.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechtere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. In dat verband heeft belanghebbende onder meer gewezen op de tot het dossier behorende foto’s, plattegronden en geluidsmetingen van het RIVM. Niet in geschil is dat de onroerende zaak enige verkeers- en geluidsoverlast ondervindt van de [adres6] en de [adres7] . De heffingsambtenaar heeft in de stukken en ter zitting in algemene zin toegelicht dat [woonplaats] een compacte stad is met veel verkeersbewegingen, dat de vergelijkingsobjecten -die allemaal in het centrum en de directe ring daaromheen zijn gelegen - eenzelfde mate van overlast ondervinden en dat aan alle objecten daarom liggingsfactor 3 is toegekend. Meer specifiek heeft de heffingsambtenaar gewezen op de ligging van [adres3] 44 aan een doorgaande (fiets)sluiproute, de ligging van [adres4] 3 naast een muziekcentrum, de ligging van [adres5] 3 in het centrum en de ligging van [adres2] 21 en 23 net buiten de betaald parkerenzone hetgeen tot parkeerproblemen leidt. Dit wordt op zichzelf bezien niet door belanghebbende betwist. Voor wat betreft de geluidsmetingen van het RIVM heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat de gemeente deze gegevens niet gebruikt, dat belanghebbende alleen de gegevens heeft overgelegd van de onroerende zaak en [adres2] 21 en 23 en dat voor een zuivere vergelijking eigenlijk inpandige metingen zouden moeten worden gedaan.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de ligging van de onroerende zaak in de taxatiematrix voldoende rekening is gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat [woonplaats] een drukke stad is, waarvan alle in het centrum en de directe ring daaromheen gelegen objecten enige hinder zullen ondervinden, dat deze hinder in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd en dat dit zeker geldt voor de specifiek genoemde objecten. Voor zover de ligging van de onroerende zaak aan de [adres6] en de [adres7] desondanks onvoldoende in de matrix tot uitdrukking zou komen, heeft te gelden dat zelfs indien wordt uitgegaan van liggingfactor 2, de prijs per m3 uitkomt op € 416, hetgeen nog altijd € 200 per m3 minder is dan de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten. In dit verband merkt het Hof nog op dat alleen de vastgestelde eindwaarde ter discussie staat en dat de taxatieopbouw, zoals tot uitdrukking gebracht in de matrix, enkel kan worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. Dit geldt eens te meer nu de waarde van de opstal niet door de taxateur is getaxeerd, maar de resultante is van de WOZ-waarde minus de waarde van de grond en de bijgebouwen. Anders dan belanghebbende meent, leidt een verlaging van de kavelprijs daardoor niet automatisch tot een verlaging van de WOZ-waarde. Het vertrouwensbeginsel staat, daaraan, anders dan belanghebbende bepleit, niet in de weg. Door de gebruikte methode van waarderen heeft de heffingsambtenaar niet het vertrouwen gewekt dat een verlaging van de kavelprijs leidt tot een verlaging van de WOZ-waarde.
Overigens heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud en de slechte staat van de berging. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren Onderhoud en Voorzieningen bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 3 bij de vergelijkingsobjecten. Indien de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten voor dit verschil in kwalificatie worden gecorrigeerd resteert een gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten van € 617, tegenover een prijs per m3 van minimaal € 416 van de onroerende zaak. Dit betekent dat bovenop de correctie van 7% voor het verschil in onderhoud en 8% voor het verschil in voorzieningen, nog marge resteert van ruim € 270.000 (1.348 maal (€ 617 - € 416)). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert. Ook de berging valt in deze marge weg.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.