GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 20/01132
uitspraakdatum: 14 december 2021
Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 november 2020, nummer AWB 20/197 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 8 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 284.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaak-belasting 2019 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 407,25.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 251.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een vrijstaande, gedateerde woning uit 1977, met een inhoud van ongeveer 450 m³, een garage van ongeveer 62 m³ en een perceeloppervlakte van 586 m². De onroerende zaak is nabij een veevoederbedrijf gelegen.
Wijlen [de erflaatster] (hierna: erflaatster) was tot haar overlijden [in] 2019 eigenaar van de onroerende zaak. Enkele erfgenamen hebben de nalatenschap verworpen. De overige erfgenamen, onder wie belanghebbende, hebben de nalatenschap beneficiair aanvaard. Belanghebbende is voorts een van de personen aan wie, gezamenlijk en voor gelijke delen, de onroerende zaak bij testament van erflaatster is gelegateerd.
De WOZ-beschikking is gedagtekend 28 februari 2019 en op naam gesteld van “de erven van [de erflaatster] ”. Belanghebbende heeft op eigen naam bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en (hoger) beroep ingesteld tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar en de Rechtbank.
Op 6 november 2020 is de verdeling van de nalatenschap betreffende de gelegateerde onroerende zaak ingeschreven in het openbare register van het Kadaster en is belanghebbende voor 1/6e deel als eigenaar geregistreerd.
In 2021 is de onroerende zaak verkocht voor € 360.000.
3. Geschil
In geschil is de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.
Belanghebbende is van mening dat de door [naam2] , beëdigd taxateur van [naam3] , vastgestelde waarde van € 209.000 de enige juiste waarde is per waardepeildatum. Die waarde is bepaald door middel van vergelijking met de objecten [adres2] 33, [adres3] 2 en [adres4] 36 en 40, alle gelegen te [plaats] . Belanghebbende geeft verder aan dat in de uitspraak van de Rechtbank onder de feiten ten onrechte is vermeld dat hij eigenaar van de onroerende zaak is en dat onder de geschilomschrijving ten onrechte 1 januari 2019 als waardepeildatum is genoemd. De tenaamstelling van de WOZ-beschikking is niet in geschil zo heeft belanghebbende ter zitting van het Hof verklaard.
De heffingsambtenaar is van mening dat de Rechtbank het beroep terecht ongegrond heeft verklaard en dat met de ingediende stukken en de ter zitting van de Rechtbank gegeven toelichting voldoende aannemelijk is gemaakt dat de vastgestelde waarde van (na bezwaar) € 251.000 niet te hoog is.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf: vormfouten
Belanghebbende wijst er terecht op dat in de uitspraak van de Rechtbank onder de geschilomschrijving de verkeerde waardepeildatum is genoemd. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018. Op die datum, evenals op de toestandsdatum, was erflaatster eigenaar van de onroerende zaak. De kennelijke vergissingen van de Rechtbank heeft het Hof met het voorgaande hersteld. Die vergissingen doen gelet op het hiernavolgende ook niet af aan de juistheid van de beslissing van de Rechtbank, zodat belanghebbendes hoger beroep in zoverre ongegrond is.
WOZ-waarde
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Voor de door belanghebbende genoemde omstandigheden dat na het overlijden van erflaatster sprake is van mede-eigendom en de onroerende zaak leeg is komen te staan, kan geen waardedruk in aanmerking worden genomen. Ten eerste is de eigendoms- en gebruikssituatie op de waardepeildatum bepalend zodat aan de latere eigendoms- of gebruikssituatie geen betekenis toekomt. Ten tweede brengt het wettelijk stelsel van de Wet WOZ en de OZB met zich dat geen rekening wordt gehouden met beperkingen die de eigenaar of gebruiker persoonlijk betreffen.
De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde op een waardematrix van taxateur [naam1] , opgemaakt op 22 juni 2020. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 251.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak, bevat de waardematrix gegevens en beperkt beeldmateriaal van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres2] 33, [adres5] 11, [adres1] 11b en [adres3] 2, alle gelegen te [plaats] . Aan de door de heffingsambtenaar bepleite waarde liggen de volgende in voormelde matrix vermelde gegevens ten grondslag:
Object
Bouw-jaar
Inhoud (m3)
Perceel (m2)
Bijgebouwen
Datum koop/levering
Verkoop-prijs (€)
Onroerende zaak
1977
450
586
Garage 62m3
-
-
[adres2] 33
1977
460
470
Dakkapel
Serre 30m3
Berging 126m3
27-09-2018 / 27-12-2018
295.000
[adres5] 11
1970
454
582
Garage 60m3
2 * berging 15m3
14-05-2019 / 02-07-2019
287.000
[adres1] 11b
1970
363
1.960
Berging 15m3
Garage 70m3
Dakkapel
- / 27-10-2017
300.000
[adres3] 2
1966
461
450
Garage 62m3
Berging 23m3
18-09-2017 / 29-03-2018
245.000
Voor de ligging, de kwaliteit en het onderhoud is een schaal van 1 tot 5 gehanteerd. Deze aspecten zijn in de waardematrix als volgt gekwalificeerd:
Object
Ligging
Kwaliteit en onderhoud
woning
Kwaliteit en onderhoud
bijgebouwen
Onroerende zaak
2
2
3
[adres2] 33
3
3
3
[adres5] 11
3
2
3
[adres1] 11b
3
2
3
[adres3] 2
3
2
3
Van de in de waardematrix betrokken vergelijkingsobjecten acht belanghebbende alleen [adres1] 11b niet vergelijkbaar vanwege het verschil in perceelsgrootte (586 m² versus 1.960 m²) en omdat het een familietransactie betreft. Het Hof ziet aanleiding dit object buiten beschouwing te laten omdat dit geen transactie tussen onafhankelijke derden betreft en er geen aanwijzingen zijn dat het transactiecijfer desondanks de waarde in het economische verkeer weergeeft. Het Hof neemt de gegevens van de resterende drie vergelijkingsobjecten als vertrekpunt voor het beoordelen van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, in het bijzonder die van [adres2] 33 en [adres3] 2 nu beide partijen deze objecten geschikt achten voor de waardebepaling van de onroerende zaak en de transactiedatum van deze objecten dichter bij de waardepeildatum ligt dan die van [adres5] 11. Ter zake van laatstgenoemd object merkt het Hof nog op dat namens belanghebbende in de beroepsfase uitdrukkelijk is verklaard dat de omstandigheid dat de betreffende verkoopopbrengst ver van de waardepeildatum is gerealiseerd (koopovereenkomst op of omstreeks 14 mei 2019 en levering op 2 juli 2019), niet aan de bruikbaarheid van dit transactiecijfer in de weg staat.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 zoals deze luidt na bezwaar, niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in inhoud, oppervlakte en bijgebouwen en met de gedateerdheid, het achterstallig onderhoud en de mindere ligging van de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in 4.5 vermelde waardematrix en de daarop gegeven toelichting voldoende inzicht heeft verschaft in de relevante objectkenmerken en de wijze waarop met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden.
De betreffende verschillen zijn voorts voldoende verdisconteerd in de waardebepaling. Volgens belanghebbende wijkt de onroerende zaak vooral door de staat van de badkamer, het toilet, de keuken en de zachtboard plafonds overduidelijk af van [adres3] 2 en [adres5] 11. De heffingsambtenaar heeft het onderhoud en de kwaliteit van de woning lager dan gemiddeld gekwalificeerd en naar het oordeel van het Hof terecht niet lager ingeschaald dan van genoemde vergelijkingsobjecten. Gelet op de uit de foto’s van de onroerende zaak en van [adres3] 2 blijkende algehele staat van de woningen is aannemelijk dat potentiële kopers van beide objecten deze volledig zullen moderniseren. In hoeverre het ene object op een bepaald aspect nog meer gedateerd zou zijn dan het andere, heeft dan geen effect op de prijs die een potentiële koper bereid is te betalen. In beide gevallen zal rekening worden gehouden met vervanging en de investering die nodig is om de objecten weer aan de huidige maatstaven te laten voldoen. Vanwege stankoverlast van het nabijgelegen veevoederbedrijf is de ligging van de onroerende zaak op 2 gesteld. In verband hiermee is een correctie van 10% op de reguliere waarde per m2 toegepast. De vergelijkingsobjecten zijn alle drie eveneens nabij het veevoederbedrijf gelegen, maar er iets verder van verwijderd dan de onroerende zaak. [adres2] 33 en [adres3] 2 zijn, zo heeft belanghebbende ter zitting van het Hof verklaard, eveneens binnen een straal van 100 meter van het veevoederbedrijf gelegen. Bij de vergelijkingsobjecten is geen waardecorrectie voor de ligging toegepast. Hierdoor is voldoende rekening gehouden met de waardedruk vanwege het verschil in stankoverlast ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
Aan de gegevens van de objecten [adres4] 36 en 40 die zijn aangedragen door de taxateur van belanghebbende kan evenmin de gevolgtrekking worden verbonden dat de waarde te hoog is vastgesteld, reeds omdat deze objecten onvoldoende vergelijkbaar en daarmee niet bruikbaar zijn. Dit betreffen vrijstaande, goed onderhouden en geïsoleerde woningen uit 1996 met een grotere inhoud (namelijk 716 m3 respectievelijk 680 m3 versus 450 m3) terwijl het perceel juist kleiner is (namelijk 340 m² respectievelijk 416 m² versus 586 m²) zodat deze niet tot hetzelfde marktsegment behoren als de onroerende zaak. Aan de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen kunnen daardoor geen conclusies worden verbonden omtrent de waarde van de onroerende zaak.
Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021.
De raadsheer,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(W.A.P. van Roij)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 december 2021
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.