GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00581
uitspraakdatum: 8 maart 2022
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 6 april 2021, nummer UTR 19/5265, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 182 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 674.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 561,44.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.L.G. van Herk als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .
2. Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een penthouse in een appartementencomplex in [plaats] . Belanghebbende heeft de onroerende zaak als zittende huurder van de voormalig verhuurder bij koopovereenkomst van 8 augustus 2018 gekocht voor een prijs van € 508.000. Belanghebbende heeft de onroerende zaak bij koopovereenkomst van 10 februari 2020 verkocht voor € 840.000.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier tot hetzelfde appartementencomplex behorende en in hetzelfde jaar gebouwde objecten, te weten [adres1] 108, 102, 76 en 140. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
Object
Ver-dieping
Gebruiks-opp. in m²
Overige
Waarde per m²
Verkoop-datum
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs excl. VvE
Gecorrigeerde verkoopprijs
[adres1] 182
19e
148
Berging,
dakterras (20 m²),
parkeerplaats (2x)
€ 4.297
-
€ 674.000
-
[adres1] 108
10e
125
Berging,
balkon (8 m²),
parkeerplaats
€ 3.886
25-09-2017
€ 489.843
€ 505.000
(+ 3,1%)
[adres1] 102
10e
240
Berging,
dakterras (15 m²),
parkeerplaats (3x)
€ 4.908
04-11-2016
€ 1.081.839
€ 1.228.000
(+ 13,5%)
[adres1] 76
7e
121
Berging,
parkeerplaats
€ 3.835
29-03-2018
€ 493.486
€ 480.000
(-/- 2,7%)
[adres1] 140
14e
240
Berging/
schuur onder,
dakterras (15 m²),
parkeerplaats (2x)
€ 5.425
23-11-2016
€ 1.191.167
€ 1.340.000
(+ 12,5%)
De onderhoudsstaat van [adres1] 76 is in het taxatierapport aangemerkt als goed/voldoende. Voor het overige zijn de onderhoudsstaat en de bouwkundige kwaliteit van zowel alle vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak aangemerkt als goed.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd tot € 473.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 674.000.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
Het Hof stelt voorop dat de omstandigheid dat [adres1] 102 en 140 afgerond één jaar en twee maanden vóór de waardepeildatum zijn verkocht, deze objecten anders dan belanghebbende betoogt, niet zonder meer ongeschikt maken als vergelijkingsobjecten.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat per de waardepeildatum de vastgestelde waarde van € 674.000 niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn alle objecten met hetzelfde bouwjaar, dezelfde uitstraling (modern) en dezelfde ligging (hetzelfde appartementencomplex). Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en de aanwezigheid en grootte van een buitenruimte heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof acht bovendien aannemelijk dat de heffingsambtenaar op een juiste wijze rekening heeft gehouden met de marktontwikkelingen in de periode gelegen tussen de verschillende data van verkoop van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum door de onder 2.2 weergegeven correcties op de transactieprijzen aan te brengen.
Tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voert belanghebbende met name aan dat de onroerende zaak op 8 augustus 2018 door belanghebbende is aangekocht voor een koopprijs (exclusief reserve VvE) van € 501.362,04. Dit feit brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hoewel die prijs kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen en daarmee in beginsel de waarde van de onroerende zaak weerspiegelt, kan hiervan niet worden uitgegaan indien die prijs niet onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen of wanneer de transactie niet in overeenstemming met de onder 4.1 genoemde wettelijke uitgangspunten heeft plaatsgevonden. In het onderhavige geval acht het Hof aannemelijk dat het eigen aankoopcijfer niet onder normale marktomstandigheden en in lijn met die uitgangspunten tot stand is gekomen, zodat dat cijfer niet afdoet aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Hiertoe acht het Hof in de eerste plaats redengevend dat belanghebbende de zittende huurder van de onroerende zaak was ten tijde van de aankoop, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat vertegenwoordigde. Dat de onroerende zaak vanaf het moment van levering op 22 augustus 2018, blijkens de leveringsakte vrij van huur was, doet hieraan niet af. Hierbij overweegt het Hof dat niet inzichtelijk is gemaakt op basis van welke uitgangspunten de prijs tussen belanghebbende en de voormalig huurder tot stand is gekomen. Het Hof neemt in de tweede plaats in aanmerking dat belanghebbende in het kader van de aankoop voor een substantieel bedrag van € 50.000 aan roerende zaken van de verkoper heeft overgenomen, zonder dat inzichtelijk is om wat voor zaken het gaat. Daarbij overweegt het Hof dat belanghebbendes stelling dat laatstgenoemd bedrag mogelijk is overeengekomen omdat dit vanuit het oogpunt van de overdrachtsbelasting voordeliger zou zijn, eerder tegen dan vóór zijn standpunt pleit dat het eigen aankoopcijfer de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak weerspiegelt.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.
De raadsheer,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 maart 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.