GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 21/00183 tot en met 21/00186
uitspraakdatum: 7 juni 2022
Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 december 2020, nummers AWB 20/217, 20/758, 20/759 en 20/760, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de hierna te noemen in [plaats1] gelegen onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
21/00183
[adres1] 10
€ 167.000
21/00184
[adres1] 10b
€ 138.000
21/00185
[adres1] 10b achter
€ 44.000
21/00186
[adres1] 10c
€ 107.000
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Met instemming van partijen zal het Hof de aanduiding in de uitspraak van belanghebbende als “ [naam1] ” aanmerken als een verschrijving van de Rechtbank. Partijen zijn niet in hun procesbelangen geschaad.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 9 maart 2022, verzonden aan het adres Postbus 70, 8080 AB Elburg, uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep op woensdag 6 april 2020 om 14:10 uur te Arnhem. Blijkens informatie van PostNL is deze uitnodiging op 10 maart 2022 afgeleverd en is daarvoor getekend. De heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken die alle in 1967 zijn gebouwd en zijn gelegen op het industrieterrein “ [naam2] ” in [plaats2] . [adres1] 10 is een kantoorruimte van 318 m2, een ondergrondse archiefruimte van 85 m2 en extra grond met een oppervlakte van 70 m2. [adres1] 10B omvat een opslagruimte van 633 m2 en grond (erfdienstbaarheid) met een oppervlakte van 478 m2. [adres1] 10B achter is een opslagruimte van 210 m2 en extra grond met een oppervlakte van 158 m2. [adres1] 10C is een productiehal van 315 m2 en extra grond met een oppervlakte van 238 m2. Het onderhoud en de bouwkundige staat van de onroerende zaken is matig. Belanghebbende heeft de onroerende zaken verhuurd, waarbij zij voor de onroerende zaak [adres1] 10 al enige tijd geen huurder heeft gevonden.
3. Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken in de WOZ-beschikking te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarden van de onroerende zaken onjuist zijn vastgesteld.
Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. Hij heeft daartoe een taxatierapport ingebracht waarin de volgende gegevens zijn opgenomen over de onroerende zaken en de in [plaats2] gelegen vergelijkingspanden:
adres
type
onderhoud
opper-vlakte
huur-waarde per m2
bruto
kapitalisatie-factor
transactie-datum
WOZ-waarde/ koopprijs
nr. 10
kantoor/archief
matig
403
47
8,7
167.500
nr. 10b
opslag
matig
633
19
8,7
138.000
nr. 10b achter
opslag
matig
210
23
8,7
44.000
nr. 10c
opslag
matig
315
35
8,7
107.000
[adres2] 11a
opslag
voldoende/goed
223
38
9,6
21-3-2018
83.000
[adres3] 3
kantoor
voldoende
467
45
9,0
19-12-2017
222.500
[adres4] 8A
opslag
voldoende
259
60
9,1
1-3-2019
160.000
De heffingsambtenaar stelt verder dat hij rekening heeft gehouden met leegstand en dat de getaxeerde huur en de kapitalisatiefactor in overeenstemming zijn met de uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden afgeleide huren en kapitalisatiefactoren.
Belanghebbende merkt over de taxatie op, dat het leegstandsrisico van de onroerende zaak [adres1] 10 veel hoger is, omdat deze onroerende zaak al lange tijd niet verhuurd is. Hij bepleit een leegstandspercentage van 30% bij de berekening van de kapitalisatiefactor.
Uit de taxatiematrix volgt dat de vergelijkingspanden qua ligging, oppervlakte en bestemming voldoende vergelijkbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft zich in het taxatierapport gebaseerd op reële leegstandcijfers uit de omgeving waarbij rekening wordt gehouden met de verschillende types leegstand (waarvan alleen de structurele leegstand van invloed is op het leegstandrisico). Het leegstandsrisico komt verder tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor van de vergelijkingspanden, zodat de heffingsambtenaar daar voldoende rekening mee heeft gehouden. Belanghebbende heeft geen onderbouwing gegeven waarom voor de onroerende zaken met een hoger leegstandsrisico rekening moet worden gehouden. Het Hof merkt daarbij nog op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2018). Anders dan belanghebbende uit de uitspraak van dit Hof van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734 afleidt, geldt de vrije bewijsleer, zodat het de heffingsambtenaar vrij staat op elke wijze aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beklaagt zich er over dat de heffingsambtenaar stukken heeft achtergehouden en dat de heffingsambtenaar de marktanalyse enkel tot een uur voor de hoorzitting voor hem ter inzage heeft gelegd. Voor zover belanghebbende zich hierbij beroept op een schending van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, is daarvan naar het oordeel van het Hof geen sprake. Gesteld noch gebleken is, dat de heffingsambtenaar niet ten minste een week voorafgaand aan het horen voor belanghebbende alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd. Belanghebbende heeft van deze inzagemogelijkheid geen gebruik gemaakt. Nu belanghebbende telefonisch is gehoord, is hij ook niet geschaad doordat in het uur voor de hoorzitting inzage in de stukken niet mogelijk was. Belanghebbende heeft onvoldoende aangedragen om aan te nemen dat de heffingsambtenaar stukken heeft achtergehouden.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende aannemelijk gemaakt, dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op 7 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De raadsheer,
(E.D. Postema) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.