GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00259
uitspraakdatum: 28 juni 2022
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 15 januari 2021, nummer UTR 20/1655, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 644.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 2016 met een berging van ongeveer 9 m2 en een garage van ongeveer 17 m2. Het perceel is 313 m2 en de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak is 174 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Hierbij is meer specifiek in geschil of artikel 40 Wet WOZ is geschonden en of het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 589.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2019. In het kader van schending van artikel 40 Wet WOZ bepleit belanghebbende vergoeding van de proceskosten.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 644.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 680.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats1] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K) en onderhoud (O) van de onroerende zaak en de referentieobjecten.
Object
Bouw-jaar
K O
Opstal
(m2)
Prijs per m2
(€)
Perceel
(m²)
Prijs per m2
(€)
Bijgebouwen
WOZ/Koopsom (€)
Datum koopcontract
[adres1] 12
2016
G V
174
2.615
313
535
Berging € 4.500
Garage € 17.000
680.000 (WEV)
644.000 (WOZ)
[adres2] 23
2013
G V
170
2.829
290
535
Garage € 24.000
645.000
02-11-2017
[adres3] 56
2016
G G
195
3.682
430
535
Berging € 14.000
898.000 10-07-2017
[adres4] 1
2012
G V
220
2.845
402
535
Berging € 2.000
870.000
30-05-2018
[adres2] 15
2014
G V
169
2.757
275
535
Garage € 20.000
666.000
17-09-2018
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Dat de [adres2] 15 een twee-onder-één-kapwoning betreft maakt vorenstaande niet anders. Gesteld nog gebleken is dat twee-onder-één-kapwoningen een hogere prijs bij verkoop geven dan vrijstaande woningen zodat het gebruik van dit referentieobject in ieder geval niet tot een hogere WOZ-waarde kan leiden.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd omdat verschillende vergelijkbare panden lager zijn gewaardeerd en stelt dat het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, is geschonden. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn beroep op de meerderheidsregel gewezen op een aantal woningen gelegen in dezelfde straat. De buurwoningen zijn identiek, althans nagenoeg identiek, de overige objecten, zoals de [adres1] 24 en 26 zijn nagenoeg identiek, althans in ieder geval van een vergelijkbaar objecttype en bouwjaar, aldus belanghebbende. Belanghebbende betwist niet dat de onroerende zaak een vrijstaande woning is, maar stelt dat de onroerende zaak van belanghebbende in het kader van het beroep op het gelijkheidsbeginsel moet worden beschouwd als een niet vrijstaande woning.
Het Hof stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak. Ter ondersteuning van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente.Naar het oordeel van het Hof zijn de door belanghebbende genoemde woningen niet identiek aan de onroerende zaak. Het Hof neemt daarbij, anders dan belanghebbende, als uitgangspunt dat de onroerende zaak ook in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel een vrijstaande woning betreft. Er is een minimale ruimte tussen de garage van de onroerende zaak van belanghebbende en de garage van het buurpand. Hierin verschilt de onroerende zaak ook op niet verwaarloosbare wijze van de buurpanden en de [adres1] 24 en 26. Dit betreffende geen vrijstaande woningen. Deze woningen zijn met de gehele zijgevel met elkaar verbonden. Nu belanghebbende niet minstens twee identieke objecten heeft aangedragen, kan een beroep op de meerderheidsregel niet slagen.
Artikel 40 Wet WOZ
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden. Artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde verstrekt. Deze regeling strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.
Naar het oordeel van het Hof brengt artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ met zich dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de bedoelde gegevens niet vrij is te beslissen op welke manier hij die gegevens verstrekt. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitlegging van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling worden afgeleid.
Het Hof is voorts van oordeel dat de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot het zogenaamde taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, waartoe ook in ieder geval de grondstaffel behoort waarom de gemachtigde van belanghebbende heeft verzocht. Hiertoe behoort in casu niet de verzochte taxatiematrix, nu dit stuk in de bezwaarfase nog niet bestond. Ten aanzien van de koldu-factoren bestaat onduidelijkheid of die informatie in de vorm van cijfers reeds beschikbaar was. Gelet op het vorenstaand had de heffingsambtenaar in ieder geval de grondstaffel aan de gemachtigde moeten toezenden in de bezwaarfase en deze niet pas bij uitspraak op bezwaar moeten verstrekken. Op dit punt is het gelijk aan de zijde van belanghebbende.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Gelet op de door belanghebbende aan de schending van artikel 40 van de Wet WOZ verbonden conclusie zal het Hof de uitspraken op bezwaar vernietigen onder instandlating van de rechtsgevolgen ervan en de heffingsambtenaar veroordelen in de door belanghebbende gemaakt proceskosten.
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 759), ofwel in totaal op € 3.574.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar en bepaalt dat de rechtsgevolgen van die uitspraken in stand blijven,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.574 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 28 juni 2022.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 juni 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.