GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer ARN 21/01485
uitspraakdatum: 5 juli 2022
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2021, nummer UTR 21/1047, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 163 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 172.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 119,88.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en taxateur [de taxateur1] .
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1965 gebouwde flatwoning met een oppervlakte van ongeveer 71 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 172.000.
Belanghebbende staat een waarde voor van € 126.000.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn stelling ingetrokken dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 40 Wet WOZ.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van 24 maart 2021, opgemaakt door [de taxateur2] , WOZ taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 172.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie van het zelfde appartenementencomplex deeluitmakende appartementen als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
De onroerende zaak
[adres1] 59
[adres1] 32
[adres1] 82
Soort woning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Uitstraling
Galerijflat
Galerijflat
Galerijflat
Galerijflat
Gebruiks oppervlak
71 m2
71 m2
71 m2
71 m2
Bouwjaar
1965
1965
1965
1965
Bouwkundige kwaliteit
Voldoende / matig
Voldoende / matig
Voldoende / matig
Voldoende / matig
Onderhoud
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voorzieningen
Voldoende
Goed
Goed
Voldoende
Koopsom
€ 199.000
(3-12-2018)
€ 193.000
(14-2-2019)
€ 190.000
(27-3-2019)
Aandeel VVE reserve
€ 1.540
€ 1.540
€ 1.726
Gecorrigeerde koopsom (excl. Reserve VVE)
€ 200.000
€ 190.000
€ 184.000
Berging
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Woning
€ 172.000
€ 197.000
€ 187.000
€ 181.000
Eeheidsprijs
€ 2.423
€ 2.775
€ 2.634
€ 2.549
Woz-waarde
€ 172.000
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De in de matrix genoemde referentieobjecten zijn in dezelfde wijk en zelfs in dezelfde flat gelegen als de onroerende zaak, zijn van hetzelfde type en bouwjaar als de onroerende zaak en hebbende dezelfde kwaliteit en onderhoudstoestand als de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft de verschillen in voorzieningen niveau en bijdrage aan de VVE-reserve. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar voor de vastelling van de waarde van de onroerende zaak een lagere eenheidsprijs (€ 2.423) heeft gebruikt dan de laagste eenheidsprijs van de drie in de matrix opgenomen referentieobjecten (€ 2.549). Daarmee is voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde gedateerdheid van het toilet en het schilderwerk van de onroerende zaak. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in de matrix alleen referentieobjecten opgenomen waarvoor, net als voor de onroerende zaak, het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht.
Belanghebbende stelt dat uit verkoopcijfers van drie niet in de matrix opgenomen referentieobjecten volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastegesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst belanghebbende op de verkopen van de [adres1] 169, 2 en 6 voor een bedrag van respectievelijk € 142.500 (22 februari 2019), € 150.000 (7 augustus 2019 en € 150.000 (22 november 2018). Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. Anders dan met betrekking tot de onroerende zaak en de in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen referentieobjecten, is voor de door belanghebbende gebruikte referentieobjecten het erfpachtrecht niet eeuwigdurend afgekocht. Bijgevolg is in de door belanghebbende voorestelde verkoopcijfers het waarde-effect van het afgekochte erfpachtrecht niet verdisconteerd terwijl dat wel het geval is in de verkoopcijfers van de in de matrix opgenomen referentieobjecten. Dat maakt dat de door belanghebbende voorgestelde verkoopcijfers niet zonder meer geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Nu belanghebbende de door hem voorgestande verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor het waarde-effect van de erfpachtrechten is niet aannemekelijk geworden dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de heffingsambtenaar bij de keuze van de door hem gebruikte referentieobjecten een strategische keuze heeft gemaakt door alleen referentieobjecten op te nemen in de matrix met een relatief hoge verkoopprijs en dat de heffingsambtenaar op zijn minst ook andere referentieobjecten in de matrix had moeten opnemen, zoals de door belanghebbende onder 4.5 genoemde referentieobjecten. Redengevend hiervoor is dat het de heffingsambtenaar vrij staat zelf de referentieobjecten te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Dat mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Om diezelfde reden is de heffingsambtenaar er evenmin toe gehouden om de door belanghebbende genoemde referentieobjecten te betrekking in de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van die objecten staat overigens vast (zie 4.5) dat zij minder goed vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gekozen referentieobjecten.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het beroep is ongegegrond. Voor een vergoeding van het griffierecht of proceskosten bestaat geen aanleiding.
6. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.