GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/00606
uitspraakdatum: 19 juli 2022
Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 29 april 2021, nummer UTR 20/3652, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3C te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 442.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 360,67 aan belanghebbende opgelegd.
Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de WOZ-waarde vastgesteld op € 440.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Daarbij is verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur] via een beeldverbinding.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement uit het bouwjaar 1990, met een bruto inhoud van 401m³. De onroerende zaak beschikt over een berging, parkeerplek en een balkon.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende verzocht om een taxatieverslag met de factoren omtrent de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren), alsmede het gehanteerde indexeringspercentage. Verder heeft belanghebbende gevraagd of ter zake van de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden met een reserve van de van de vereniging van eigenaren (hierna: de VvE-reserve).
De heffingsambtenaar heeft op 12 juni 2020 een taxatieverslag naar belanghebbende verzonden. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie appartementen uit hetzelfde appartementencomplex. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak zijn in het taxatieverslag onder meer de volgende gegevens vermeld:
Object
Bouw-jaar woning
Inhoud m³
Bijgebouwen/
bijzonderheden
Leverings-
datum
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
Onroerende zaak
1990
401
Balkon 8 m²
€ 442.000
[adres2] 4A
1990
401
Balkon 28 m²
16-04-2019
€ 510.000
[adres2] 2E
1990
368
Balkon 6 m²
Dakterras 15 m²
04-12-2018
€ 500.000
[adres1] 1H
1990
284
Balkon 7 m²
Dakterras 13 m²
03-12-2018
€ 375.000
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van [naam2] , waarin tot een WOZ-waarde van € 429.000 wordt geconcludeerd.
Op 10 augustus 2020 heeft een telefonisch hoorgesprek plaatsgevonden.
In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de KOUDV-factoren en de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten allemaal op gemiddeld (3) zijn gewaardeerd. Het bezwaar is ongegrond verklaard.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is, omdat de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende controleerbaar en inzichtelijk heeft onderbouwd. De enkele verwijzing naar een taxatieverslag is daarvoor onvoldoende. De Rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt en heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 440.000. De Rechtbank heeft een proceskostenvergoeding vastgesteld in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (2 punten (beroepschrift en zitting) conform het Besluit proceskosten bestuursrecht). De Rechtbank heeft geoordeeld dat er geen aanleiding is voor een veroordeling van de kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase en evenmin voor het vergoeden van de kosten van het door belanghebbende opgemaakte taxatierapport. Het laatste oordeel is erop gebaseerd dat het taxatierapport onvoldoende een inhoudelijke beoordeling bevat die is toegespitst op de onroerende zaak.
De heffingsambtenaar heeft hoger beroep ingesteld en een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar wijst erop dat de matrix niet dient ter vervanging van het taxatieverslag en dat de in de matrix opgenomen gegevens ook reeds uit het taxatieverslag waren af te leiden. De balkons zijn niet afzonderlijk gewaardeerd. De matrix is als volgt:
Object
Bouw-jaar woning
Bruto inhoud
Gecorri
geerde waarde per m³ woning
Waarde opstal
Bijgebouwen/
bijzonderheden
Datum koop-overeen
komst*
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
Onroerende zaak
1990
401
1.064
427.000
Berging € 5.000
Parkeerplek
€ 10.000
-
€ 442.000
[adres2] 4A
1990
401
1.332
491.495
Berging € 5.000
Parkeerplek € 10.000
VVE € 3.505
14-12-2018
€ 510.000
[adres2] 2E
1990
368
1.338
492.661
Berging € 5.000
Parkeerplek € 20.000
Dakterras € 5.000
VVE € 2.338,49
28-07-2018
€ 500.000
[adres1] 1H
1990
284
1.408
368.071
Berging € 5.000
Parkeerplek € 10.000
Dakterras € 5.000
VVE € 1.928,83
28-08-2018
€ 375.000
* de genoemde data betreffen de data van levering.
De KOUDV-factoren zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3) beoordeeld, behoudens de voorzieningen van de onroerende zaak, [adres2] 4A en [adres1] 1H, die op matig (2) zijn gewaardeerd.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld in verband met de beslissing van de Rechtbank om voor de kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase waaronder de kosten van het taxatierapport geen vergoeding toe te kennen.
3. Geschil
In geschil is de WOZ-waarde en de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voorzover het de WOZ-waarde betreft en verzoekt voor het overige om vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en toekenning van een hogere proceskostenvergoeding.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter ondersteuning van de beschikte waarde drie verkooptransacties van zeer goed vergelijkbare appartementen uit hetzelfde wooncomplex heeft aangevoerd. Met name het object [adres2] 4A maakt duidelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit object is twee weken voor de waardepeildatum verkocht voor € 510.000. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat, zoals belanghebbende bepleit, de VvE-reserve van € 3.505 volledig in mindering moet worden gebracht op de koopsom, dan maakt de verkoopprijs van dit qua inhoud identieke object duidelijk dat de waarde van onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dat het balkon van dit object 20 m² groter is dan dat van de onroerende zaak, maakt dat niet anders gelet op het grote verschil tussen het verkoopcijfer van dit object en de beschikte waarde van de onroerende zaak van € 442.000. Het door belanghebbende in beroep aangevoerde eigen verkoopcijfer doet hier niet aan af, omdat dit cijfer meer dan een jaar voor waardepeildatum is gerealiseerd. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport leidt evenmin tot een ander oordeel, omdat dit rapport onvoldoende inzicht biedt in de wijze waarop de getaxeerde waarde is bepaald.
Ter zake van de door belanghebbende in de bezwaarfase gevraagde gegevens (zie 2.2) stelt het Hof voorop dat een belanghebbende die gebruik maakt van zijn recht te worden gehoord ingevolge artikel 7:4, leden 2 en 4, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) recht heeft op inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan dat horen en in beginsel ook op toezending op verzoek van die stukken, dit laatste eventueel tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Voorts is de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van een onroerende zaak op verzoek aan een belanghebbende toe te zenden.
In dit geval heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende gevraagde gegevens (zie 2.2) te laat verstrekt. Zo zijn pas in de uitspraak op bezwaar de KOUDV-factoren verstrekt, terwijl de heffingsambtenaar daarover reeds eerder beschikte. Voorts heeft de heffingsambtenaar pas in beroep gegevens over de VvE-reserve overgelegd. Gelet op het ontbreken van deze gegevens kon belanghebbende zich genoodzaakt zien een taxatierapport op te laten stellen teneinde vast te kunnen stellen of de beschikte waarde niet te hoog was. Het Hof stelt belanghebbende op dit punt in het gelijk en ziet hierin aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, beroep en het incidenteel hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het incidenteel hoger beroep slaagt in zoverre. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, is het Hof van oordeel dat aan de vormgeving en omvang van het taxatierapport geen nadere eisen zijn te stellen, anders dan dat het moet zijn opgesteld door een terzake deskundige, dan wel onder diens verantwoordelijkheid, waarvan uit de medeondertekening moet blijken.
Gelet op het voorgaande zijn zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep gegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het beroep vastgesteld op € 1.068. Daartegen zijn in hoger beroep en het incidenteel hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.
Gelet op het in 4.3 en 4.4 overwogene, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar en het incidenteel hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vast op € 666,26 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 269 en kosten taxatierapport € 128,26) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (incidenteel hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 0,5 € 759), ofwel in totaal op € 2.184,26.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de uitspraak omtrent het griffierecht en de vergoeding van proceskosten in beroep,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, voor zover het de beslissing omtrent de vergoeding van de kosten van het bezwaar en het taxatierapport betreft,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.184,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van
mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier, De raadsheer,
(J.H. Riethorst) (T.H.J. Verhagen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.