GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01520
uitspraakdatum: 19 juli 2022
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 augustus 2021, nummer UTR 21/408, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 02 29 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 439.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 404.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur).
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 240 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 500 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
Belanghebbende staat een waarde voor van € 363.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 404.000.
4. Beoordeling van het geschil
Goede procesorde
Naar aanleiding van het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de Rechtbank bij brief van 31 maart 2021 de heffingsambtenaar verzocht om binnen een termijn van vier weken de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden. Omdat een reactie uitbleef heeft de Rechtbank bij brief van 27 mei 2021 de heffingsambtenaar hieraan herinnerd en verzocht deze stukken binnen een termijn van twee weken toe te zenden.
Op 7 juli 2021, zeven dagen vóór de zitting op 14 juli 2021, heeft de Rechtbank van de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken, alsmede een verweerschrift ontvangen en in afschrift naar de gemachtigde van belanghebbende gestuurd. Op vrijdag 9 juli 2021 heeft de Rechtbank van de heffingsambtenaar een taxatiematrix ontvangen die op die dag eveneens in afschrift naar de gemachtigde van belanghebbende is gestuurd. Ter zitting van de Rechtbank op 14 juli 2021 heeft de gemachtigde van belanghebbende onweersproken gesteld de matrix pas de dag voorafgaand aan de zitting te hebben ontvangen en geklaagd over de te late indiening van de stukken door de heffingsambtenaar. Hierover heeft de Rechtbank in haar uitspraak overwogen dat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift met bijlagen buiten de termijnen van artikel 8:42 en artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft ingediend, maar dat dit geen strijd oplevert met de goede procesorde omdat het een reguliere, niet-complexe WOZ-zaak van een woning betreft, het verweerschrift en de taxatiematrix niet zeer omvangrijk of ingewikkeld zijn en sprake is van een professionele gemachtigde.
Anders dan de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat de goede procesorde in het onderhavige geval is geschonden. Gelet op de korte voorbereidingstijd die voor de gemachtigde van belanghebbende door de late indiening van de stukken resteerde, had de Rechtbank de zitting moeten verdagen om belanghebbende in de gelegenheid te stellen van die stukken kennis te nemen en daarop eventueel te kunnen reageren. Door desondanks de zitting te laten doorgaan is belanghebbende in zijn procespositie geschaad. Het Hof ziet daarin aanleiding de uitspraak van de Rechtbank te vernietigen.
De gemachtigde van belanghebbende heeft het Hof verzocht de zaak niet terug te wijzen naar de Rechtbank, maar zelf in de zaak te voorzien. Het Hof zal aan dit verzoek gehoor geven en daarom overgaan tot beoordeling van het materiële geschil.
WOZ-waarde
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 404.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een door taxateur [naam2] opgestelde taxatiematrix waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 404.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie referentieobjecten zijn gebruikt:
Object
Bj
Woning
Perceel
Bijgebouwen
Waarde
Opp.
Per m2
Totaal
Opp.
Per m2
Totaal
[adres1] 02 29
te [woonplaats]
(vrijstaande woning)
1975
240 m2
€ 1.266
€ 303.850
500 m2
€ 160
€ 80.000
Garage
inpandig € 12.840
Carport € 3.750
Dakkapel € 4.000
€ 404.000
(01-01-19)
Koopsom
[adres2] 13 6
te [woonplaats]
(vrijstaande woning)
1960
220 m2
€ 1.523
€ 335.024
744 m2
€ 155
€ 115.136
Garage € 12.840
Dakkapel € 2.000
€ 465.000
(16-03-2019)
Gecorr. Koopsom:
€ 465.000
[adres3] 17 3
te [woonplaats]
(vrijstaande woning)
1978
240 m2
€ 1.325
€ 317.999
893 m2
€ 168
€ 150.251
Garage
inpandig € 12.840
Carport € 4.000
Dakkapel € 2.000
Overkapping € 2.000
€ 510.000
(12-06-2019)
Gecorr. Koopsom:
€ 489.090
[adres4] 22
te [woonplaats]
(vrijstaande woning)
1975
205 m2
€ 1.484
€ 304.237
667 m2
€ 172
€114.453
Garage
inpandig € 12.840
Tuinhuis € 1.800
Zwembad € 10.000
€ 430.000
(24-08-2018)
Gecorr. Koopsom:
€ 443.330
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). De heffingsambtenaar komt bij deze methode een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak, mits in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. Het Hof hecht met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopsom van € 510.000 (gecorrigeerde koopsom € 489.090) voor het referentieobject [adres3] 17 3. Dit referentieobject ligt op relatief korte afstand van de onroerende zaak, is van dezelfde bouwperiode (1975-1978) en heeft dezelfde woonoppervlakte (240 m2). Wel is het perceel van [adres3] 17 3 (893 m2) groter dan dat van de onroerende zaak (500 m2) en heeft het een betere ligging dan de onroerende zaak. Door voor [adres3] 17 3 uit te gaan van een m2-prijs van € 168 en voor de onroerende zaak van € 160 heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met enerzijds de zogenoemde wet van de afnemende meeropbrengst en anderszijds de betere ligging van [adres3] 17 3 ten opzichte van de onroerende zaak. Ook met de overige verschillen heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. De gerealiseerde koopsom voor [adres3] 17 3 biedt naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom Gelet op het onder 4.3 overwogene is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen onder de bepaling dat de rechtsgevolgen van die uitspraak in stand blijven (vgl. HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:114).
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor het hoger beroep te vergoeden.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 759 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 0,5 759). Het Hof heeft met toepassing van artikel 2, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht een wegingsfactor van 0,5 gehanteerd omdat belanghebbende alleen in het gelijk wordt gesteld met betrekking tot een formele grief (schending van de goede procesorde).
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en bepaalt dat de rechtgevolgen van die uitspraak in stand blijven,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 759, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema) (T.H.J. Verhagen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.