GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/01947
uitspraakdatum: 19 september 2023
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 juli 2022, nummer UTR 21/1855, ECLI:NL:RBMNE:2022:3338, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 2.550.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2020 aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (OZBE) en onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (OZBG) opgelegd van respectievelijk € 5.041,35 en € 4.189,65.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslagen OZBE en OZBG gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 26 juli 2022 het beroep ongegrond verklaard en aan belanghebbende vergoedingen van immateriële schade, proceskosten en griffierecht toegekend.
Belanghebbende heeft op 25 augustus 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Op 22 december 2022 zijn aanvullende gronden ingediend.
De heffingsambtenaar heeft op 1 maart 2023 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2023 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] BV. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] en de taxateurs [naam4] en [naam5] .
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Zij heeft de onroerende zaak op 27 mei 2010 gekocht voor € 1.625.000. De onroerende zaak is in 1984 gebouwd en heeft een vloeroppervlakte van 4.812 m2. In de onroerende zaak is [naam6] gehuisvest, bestaande uit zes Plexipave-indoorbanen, vier gravel buitenbanen, drie vergaderruimten en horecafaciliteiten.
Na aankoop in mei 2010 heeft belanghebbende de onroerende zaak verbouwd. Blijkens de vergunningaanvragen uit 2010 zijn de volgende verbouwingswerkzaamheden verricht:
a. Het plaatsen van een nieuw daksysteem over de bestaande bitumen dakbedekking van de tennishal, kosten € 270.250 (excl. BTW);
b. Het plaatsen van raamsparingen in een gesloten gevel voor de achterliggende sport- en oefenzaal, het aanbrengen van een tussenverdieping voor een kantoor- en fysioruimte, en het plaatsen van een luchtbehandelingskast op het dak, kosten € 158.000 (excl. BTW);
c. Het vernieuwen van het restaurantgedeelte van het tenniscentrum, inhoudende het aanpassen van de gevel, de indeling en het realiseren van een skybox boven het restaurantgedeelte, kosten € 750.000 (excl. BTW).
3. Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende betoogt i) dat de grondwaarden te hoog zijn vastgesteld en ii) dat de levensduur van de ruw- en afbouw van de tennishal ten onrechte is verlengd.
Ter zitting heeft belanghebbende zijn stelling dat de levensduur van de installaties van de tennishal geen 17 jaar maar slechts 13 jaar bedraagt, ingetrokken. Dit brengt mee dat belanghebbende in hoger beroep niet langer een waarde voorstaat van € 2.380.000, maar van € 2.422.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 2.550.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Misslag dictum Rechtbank
Blijkens het dictum heeft de Rechtbank een proceskostenvergoeding van € 1.082 toegekend. Uit rechtsoverweging 29 van de uitspraak volgt echter onmiskenbaar dat de proceskostenvergoeding € 1.518 bedraagt. Ter zitting hebben beide partijen bevestigd dat voor hen onmiddellijk duidelijk was dat het in het dictum vermelde bedrag een misslag betreft en dat de toegekende proceskostenvergoeding € 1.518 bedraagt. Het dictum moet aldus verbeterd worden gelezen.
WOZ-beschikking
Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) als bedoeld in artikel 17, lid 3 Wet WOZ.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 2.550.000 niet te hoog is.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het (aangepaste) taxatierapport van [naam4] RT van 16 februari 2023, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 2.876.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1100402 (sporthal, normaal), S1100600 (tennishal) en S1903700 (tennisbaan, gravel). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2019) vermeld:
Sporthal, normaal
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
Min
max
min
max
Ruwbouw
54%
€ 502
€ 628
€ 754
35
45
20%
35%
Afbouw
24%
€ 223
€ 279
€ 335
20
30
25%
30%
Installaties
22%
€ 205
€ 256
€ 307
15
20
10%
20%
Totaal
100%
€ 930
€ 1.163
1.396
Tennishal
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
45%
€ 303
€ 356
€ 410
30
40
15%
20%
Afbouw
40%
€ 269
€ 317
€ 364
20
30
25%
30%
Installaties
15%
€ 101
€ 119
€ 137
15
20
10%
20%
Totaal
100%
€ 673
€ 792
€ 911
Tennisbaan, gravel
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
59%
€ 26,59
€ 29,55
€ 32,50
16
40
0%
16%
Afbouw
19%
€ 8,56
€ 9,52
€ 10,47
5
15
0%
10%
Installaties
22%
€ 9,92
€ 11,02
€ 12,12
8
20
0%
20%
Totaal
100%
€ 45,07
€ 50,08
€ 55,09
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt bepaald:
BVO
VVW
per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Funct.
Afsch.
GVW
lv.d
rest.w
techn. afsch.
waarde na
techn. afs.
Sporthal begane grond
Ruwbouw (1984)
1.359 m²
€ 628
€ 853.479
40+5 jr
27%
56,78%
€ 368.874
-
Afbouw (2011)
1.359 m²
€ 279
€ 379.324
25 jr
27%
23,36%
€ 290.714
-
Installaties (2011)
1.359 m²
€ 256
€ 347.713
17 jr
15%
40,00%
€ 208.628
-
€ 1.163
€ 1.580.517
€ 868.216
€ 868.216
Tennishal
Ruwbouw (1984)
3.300 m²
€ 303
€ 1.000.890
35+10 jr
17%
64,56%
€ 354.715
-
Afbouw (1984)
3.300 m²
€ 269
€ 889.680
25+15 jr
27%
63,88%
€ 321.441
-
Installaties (2011)
3.300 m²
€ 101
€ 333.630
17 jr
15%
40,00%
€ 200.178
-
€ 674
€ 2.224.200
€ 876.334
€ 876.334
Sporthal 1e verdieping
Ruwbouw (2011)
162 m²
€ 628
€ 101.739
40 jr
27%
14,60%
€ 86.885
-
Afbouw (2011)
162 m²
€ 279
€ 45.217
25 jr
27%
23,36%
€ 34.654
-
Installaties (2011)
162 m²
€ 256
€ 41.449
17 jr
15%
40,00%
€ 24.869
-
€ 1.163
€ 188.406
€ 146.408
€ 146.408
Tennisbanen buiten
Ruwbouw (2010)
1.974 m²
€ 29,55
€ 58.331
28 jr
8%
29,57%
€ 41.083
-
Afbouw (2010)
1.974 m²
€ 9,52
€ 18.792
10+4 jr
5%
61,07%
€ 7.316
-
Installaties (2010)
1.974 m²
€ 11,02
€ 21.753
14 jr
10%
57,86%
€ 9.167
-
€ 50,09
€ 98.877
€ 57.566
€ 57.566
Grond opstallen
4.821 m2
€ 150
€ 723.150
-
-
€ 723.150
Grond banen en overig
2.727 m2
€ 75
€ 204.525
-
-
€ 204.525
Kadastrale oppervlakte
7.548 m2
Totaal
€ 2.876.199
Bij voornoemde taxatie is voor alle objecten, met uitzondering van de tennishal, uitgegaan van de gemiddelde vervangingswaarden per m2 zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de tennishal is uitgegaan van de minimum vervangingswaarde per m2. Verder is voor de technische afschrijving in beginsel uitgegaan van de gemiddelde levensduur en restwaarde zoals vermeld in de taxatiewijzer. Voor de onderdelen met bouwjaar 1984, alsmede voor de afbouw van de tennisbanen buiten, is uitgegaan van een verlengde levensduur.
Belanghebbende heeft ter staving van de door haar voorgestane waarde een taxatiematrix ingebracht van taxateur [naam7] , waarin aansluiting is gezocht bij dezelfde kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer Sport, die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt (zie 4.4 en 4.5). Het enige verschil is dat voor de tennishal is uitgegaan van een levensduur van respectievelijk 40 jaar (ruwbouw) en 30 jaar (afbouw). Ook voor de tennisbanen buiten is van een afwijkende levensduur en restwaarde uitgegaan, maar omdat dit per saldo heeft geleid tot een fractie hogere getaxeerde waarde dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, zullen deze verschillen niet in de beoordeling worden betrokken. Verder is belanghebbendes taxateur voor de grondwaarden niet uitgegaan van respectievelijk € 150 (ondergrond opstallen) en € 75 (ondergrond banen en overig) per m2, maar van € 125 en € 10 per m2.
Grondwaarden
De vraag die partijen in hoger beroep onder meer verdeeld houdt, is of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste grondwaarden. Voor de ondergrond van de tennisbanen en de overig dienstbare grond (van 2.727 m2) heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een waarde van € 75 per m2 (totaalwaarde € 204.525) gehanteerd, terwijl belanghebbende een waarde van € 10 per m2 (totaalwaarde € 27.270) in aanmerking heeft genomen.
In eerste aanleg bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor deze ondergrond ook nog een waarde van € 10 per m2 gehanteerd. Deze waarde was gebaseerd op de grondprijzenbrief van de gemeente Utrechtse heuvelrug uit 2015. In hoger beroep neemt de heffingsambtenaar een waarde van € 75 per m2 in aanmerking. Redengevend daarvoor is dat uit nader onderzoek is gebleken dat op 22 mei 2018 het naastgelegen object, bestaande uit een golfterrein ter grootte van 22.665 m2, is verkocht voor € 1.965.000. Blijkens de website van [naam6] heeft deze golfbaan negen holes.
Vooropgesteld wordt dat de omstandigheid dat bij de waardering van de onroerende zaak als geheel een waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde tot uitgangspunt is genomen, niet wegneemt dat voor de waardering van de tot de onroerende zaak behorende grond de gerealiseerde prijs voor vergelijkbare grond in aanmerking kan worden genomen (vgl. HR 8 maart 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9896).
Het Hof is met beide partijen van oordeel dat de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 1.965.000 voor het naastgelegen golfterrein een goede indicatie vormt voor de waarde van de ondergrond van de tennisbanen en de overig dienstbare grond van de onroerende zaak. Dit vergelijkingsobject is namelijk pal naast de onroerende zaak gelegen, heeft ook een sportbestemming en is enige maanden voor de waardepeildatum verkocht. Hetgeen partijen verdeeld houdt, is welk deel van deze koopprijs aan de grond kan worden toegerekend.
De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast rust, heeft van deze koopsom een bedrag van € 265.000 toegerekend aan de golfinfrastructuur, bestaande uit onder meer de houten afslagplaats, negen holes, greens, bunkers en paden. Het restant van € 1.700.000 is toegerekend aan de grond, hetgeen resulteert in een grondprijs van € 75 per m2. De heffingsambtenaar heeft deze toerekening echter op generlei wijze onderbouwd, zodat hij niet is geslaagd in zijn bewijslast.
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite toerekening zonder meer als juist kan worden aanvaard. De vraag komt namelijk op of belanghebbende de door haar verdedigde toerekening van de kooprijs aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in dat verband ter zitting gesteld dat zij de heffingsambtenaar kan volgen dat aan de houten afslagplaats € 100.000 moet worden toegerekend. Voor de (resterende) golfinfrastructuur moet volgens belanghebbende echter aan elke green € 50.000 worden toegerekend en aan de overige infrastructuur de helft van dat bedrag. Nu de desbetreffende golfbaan negen holes beslaat, bepleit belanghebbende de facto een toerekening van per saldo € 775.000 aan de golfinfrastructuur, hetgeen resulteert in een grondprijs van € 52,50 per m2. Belanghebbende is echter met het enkel noemen van deze bedragen, zonder nadere onderbouwing, evenmin erin geslaagd de door haar bepleite toerekening aannemelijk te maken.
Nu geen van beide partijen in haar bewijslast is geslaagd, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vast dat € 600.000 van de koopprijs kan worden toegerekend aan de golfinfrastructuur. Dit betekent dat van de koopprijs een bedrag van € 1.365.000 aan de grond kan worden toegerekend, hetgeen resulteert in een grondprijs van € 60 per m2. Dit brengt mee dat de waarde van de ondergrond van de tennisbanen en de overig dienstbare grond kan worden gesteld op 2.727 m2 x € 60, ofwel € 163.620.
Daarvan uitgaande bedraagt de door belanghebbende voorgestane waarde € 2.422.000 plus (€ 163.620 minus € 27.270), ofwel € 2.558.350. Nu deze waarde hoger is dan de vastgestelde waarde van € 2.550.000, kan het hoger beroep van belanghebbende niet slagen. De andere grief over de verlengde levensduur behoeft daarom geen behandeling meer.
Slotsom
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is op 19 september 2023 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 21 september 2023
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.