GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1195
uitspraakdatum: 2 april 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 10 maart 2023, nummer UTR 22/4928, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 567.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 432,05.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 535.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 407,67. Aan belanghebbende is bij uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend van € 538, vermeerderd met een vergoeding van € 128,26 voor de kosten van het in zijn opdracht opgemaakte taxatierapport.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. S. Hansen als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1955 gebouwde hoekwoning met een oppervlakte van 133 m2, een berging van 19 m2 en een kaveloppervlakte van 197 m2.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrixen van 2 januari 2023 en 28 november 2023, beide opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 535.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie, respectievelijk vijf, referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in de meest recente matrix, waarin alle door de heffingsambtenaar in de loop van de procedure gebruikte referentieobjecten zijn opgenomen, onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”) en het onderhoud (“O”) gewaardeerd op matig [aanduiding Hof: 2], voldoende [idem: 3] of goed [idem: 4]. De voorzieningen (“V”) zijn gewaardeerd op eenvoudig/verouderd [idem: EV], normaal [idem: N] of modern/luxe [idem: ML] of een combinatie daarvan. De voor de grond vermelde gemiddelde eenheidsprijs heeft het Hof afgeleid uit de grondwaarde.
Object
Bouw
jaar
Type
Opp. woning in m²
Waarde per m²
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overige
K
O
V
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en transactie-
datum
Waarde geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1955
Hoek
133
€ 2.973
197
€ 661
Berging: € 9.500
3
2
EV
€ 535.000
-
[adres1] 12
1951
Hoek
142
€ 3.611
240
€ 609
Kelder: € 8.000
Garage: € 19.000
3
3
N/ML
€ 650.000
(20-7-2020)
€ 686.000
[adres2] 22
1956
Hoek
160
€ 3.545
231
€ 619
3
3
EV/ML
€ 640.000
(18-11-2019)
€ 710.000
[adres3]
69
1956
Tussen
102
€ 3.794
166
€ 714
Berging: € 7.500
Berging: € 3.000
3
4
N
€ 499.319
(16-10-2020)
€ 516.000
[adres3]
1956
Hoek
143
€ 2.860
170
€ 706
3
4
N
€ 590.000
(2-12-2021)
€ 529.000
[adres3]
3
1956
Tussen
97
€ 3.714
121
€ 750
Berging: € 1.000
3
2
EV
€ 420.000
(2-3-2020)
€ 452.000
Belanghebbende heeft op zijn beurt, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, twee taxatierapporten laten opmaken door [naam4] en foto’s van het interieur van belanghebbendes woning aangeleverd. Hierbij is de waarde van de woning in het eerste taxatierapport op € 486.000 getaxeerd, en in het tweede op € 479.000. De taxaties hebben plaatsgevonden aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”), de luxe (“L”), doelmatigheid (“D”) en uitstraling (“U”) gewaardeerd op een schaal van vier tot acht. In alle gevallen zijn de overige zaken van een object als ‘voldoende’ gekwalificeerd. De meest recente matrix ziet er als volgt uit:
Object
Bouw
jaar
Type
Opp. woning in m²
Waarde per m²
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overige
K
O
L
D
U
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en transactie-
datum
Waarde
geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1955
Hoek
133
€ 2.499
197
1-150:
€ 750
151-197:
€ 375
Berging: € 13.300
Dakkapel: € 4.000
5
4
5
7
7
€ 479.792
-
[adres1] 12
1951
Hoek
142
€ 3.649
240
1-150:
€ 750
151-240:
€ 375
Kelder: € 8.000
Garage: € 14.400
Dakterras/balkon:
€ 2.250
Dakterras/balkon:
€ 3.000
Dakkapel:
€ 4.000
7
7
8
7
8
€ 650.000
(20-7-2020)
€ 696.058
[adres3]
71
1956
Hoek
143
€ 2.700
170
1-150:
€ 750
151-170:
€ 375
Schuur: € 5.000
Overkapping/luifel: € 1.500
Dakkapel: € 4.000
Zonnepanelen: € 2.500
7
7
8
7
7
€ 590.000
(1-12-2021)
€ 519.100
[adres2] 22
1956
Hoek
160
€ 3.493
231
1-150:
€ 750
151-231:
€ 375
Balkon voor: € 6.000
Balkon achter: € 2.250
7
7
7
8
7
€ 640.000
(15-11-2019)
€ 710.005
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021. Belanghebbende stelt dat deze moet worden verminderd naar € 479.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van € 535.000 zoals hij deze bij de uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld, moet worden gehandhaafd.
4. Beoordeling van het geschil
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert. Slaagt de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast, dan is het vervolgens aan belanghebbende om de door hem bepleite, lagere waarde aannemelijk te maken in het licht van wat de heffingsambtenaar daartegen heeft aangevoerd. Slaagt ook hij er niet in die waarde aannemelijk te maken, dan moet het Hof de waarde in goede justitie bepalen.
Partijen hebben ieder meerdere taxatiematrixen overgelegd in bezwaar, beroep en hoger beroep. Ter onderbouwing van hun meest recent ingenomen standpunt met betrekking tot de waarde hebben zij de taxatiematrixen overgelegd zoals opgenomen in 2.2. en 2.3. Op de eerdere matrixen en andere, daarin aangevoerde, referentieobjecten doen zij niet langer een beroep. Uit de meest recente taxatiematrixen die partijen aandragen ter onderbouwing van de door hen voorgestane waardes volgt dat beide partijen van mening zijn dat de referentieobjecten [adres1] 12, [adres3] 71 en [adres2] 22 (alle te [woonplaats] en alle hoekwoningen) als zodanig geschikt zijn. De heffingsambtenaar heeft daarnaast referentieobjecten [adres3] 3 en 69 (ook te [woonplaats] ) aangevoerd. Dat zijn beide tussenwoningen. Deze objecten zijn naar het oordeel van het Hof reeds daarom geen geschikte referentieobjecten voor de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, nu dat een hoekwoning betreft. Ook het referentieobject [adres3] 71 vindt het Hof ongeschikt als referentieobject, nu dit een object betreft dat relatief verder van de onroerende zaak is gelegen dan de overige referentieobjecten, aan de andere kant van de [naam5] , in een – naar de taxateur ter zitting van het Hof heeft gesteld en door belanghebbende niet is betwist – buurt met een ander karakter met meer huurwoningen en tegenover een appartementencomplex waar dat voor de onroerende zaak en de resterende referentieobjecten niet het geval is. Daarnaast bevinden zich geen foto’s van het interieur van dat object in het dossier, waarmee een vergelijking met de onroerende zaak (waarvan belanghebbende wel foto’s heeft overgelegd) evenmin mogelijk is. Daarmee resteren twee geschikte referentieobjecten, waaraan partijen ieder voor zich een waardering hebben verbonden waaruit vervolgens de door hen voorgestane waarde voor de onroerende zaak wordt afgeleid.
Naar het oordeel van het Hof hebben beide partijen ieder voor zich hun standpunten omtrent de waarde van de onroerende zaak en die van de referentieobjecten geloofwaardig onderbouwd met de door hen aangedragen bewijsmiddelen en gebezigde argumenten. Daarbij kent het Hof aan de door partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten in hun geheel beschouwd evenveel gewicht toe. Dit brengt mee dat partijen tegenover de gemotiveerde betwisting van hun standpunten de door hen over en weer verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof stelt daarom de waarde in goede justitie vast op € 500.000.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.750 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 875) en op € 1.750 voor de hoger beroepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 875), ofwel in totaal op € 3.500.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar, met uitzondering van de beslissing omtrent de proceskostenvergoeding,
– vermindert de waarde tot € 500.000,
– vermindert de aanslag OZB-eigenaar dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.500,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024
De griffier, De raadsheer,
(G.J. van de Lagemaat) (J.W. Keuning)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 april 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.