GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/1189
uitspraakdatum: 25 juni 2024
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 maart 2023, nummer AWB 21/1889, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] C 7 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 195.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar wel vergoedingen voor immateriële schade, proceskosten en griffierecht toegekend.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
Type woning
Vrijstaande recreatiewoning
Bouwjaar
1993
Inhoud
384 m3
Kavel
1.015 m2
De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) laten opmaken. Daarin is de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 195.000. Er zijn drie referentieobjecten gehanteerd, alle recreatiewoningen te [woonplaats] in de nabijheid van de woning. De gegevens van de matrix zijn de volgende:
woning van belanghebbende, bouwjaar 1993, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, inhoud hoofdgebouw 384 m3 met een waarde van € 142.924, grondoppervlakte 1.015 m2 met een waarde van € 42.725, carport/overkapping/berging van 63 m2 met een waarde van € 6.300, tuinhuis/blokhut van 4 m2 (8 m3) met een waarde van € 335, overkapping/luifel bij woning van 27 m2 met een waarde van € 3.105, WOZ-waarde € 195.000. Uit de matrix volgt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van de woning van € 372,
[adres1] F 20, bouwjaar onderdeel woning 2005, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘4’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, transactieprijs € 220.000 op 16 maart 2018, inhoud hoofdgebouw 333 m3 met een waarde van € 177.511, grondoppervlakte 1.165 m2 met een waarde van € 44.975, dakkapel € 4.000, vrijstaande berging/schuur met zadeldak van 14 m3 (5 m2) van € 1.148, carport van 9 m2 met een waarde van € 900, kelder van 17 m3 met een waarde van € 5.100. Uit de matrix volgt een prijs per m2 voor het hoofdgebouw van de woning van € 533,
[adres1] B 60, bouwjaar onderdeel woning 2005, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, transactieprijs € 189.500 op 25 juni 2018, inhoud hoofdgebouw 328 m3 met een waarde van € 133.558, grondoppervlakte 2.515 m2 met een waarde van € 57.575, overkapping/ luifel van 8 m2 € 920, carport 36 m2 met een waarde van € 3.600, tuinhuis/blokhut 18 m2 met een waarde van € 1.500. Uit de matrix volgt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van de woning van € 407,
[adres1] D 128, bouwjaar onderdeel woning 1999, waardering van het hoofdgebouw woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, transactieprijs € 210.000 op 2 oktober 2019, inhoud hoofdgebouw 340 m3 met een waarde van € 148.457, grondoppervlakte 1.022 m2 met een waarde van € 42.830, overkapping/luifel bij woning van 13 m2 van € 1.495, serre van 21 m3 (8 m2) met een waarde van € 6.300. Uit de matrix volgt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van de woning van € 436.
In de taxatiematrix zijn in percentages de afwijkingen per punt voor de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging opgenomen. Ook is de grondstaffel daarin opgenomen, alsmede de gemiddelde waardestijging van woningen in de gemeente [de gemeente] tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 van 7,8% en die tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 van 6,9%.
3. Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 178.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende bevestigd dat hij niet stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
4. Beoordeling van het geschil
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix. Hierin is de woning getaxeerd op € 195.000.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
Gezien het soort object (recreatiewoningen), de locatie (in de nabijheid van de woning), het bouwjaar van het onderdeel woning (1999 en 2005), de inhoud van het hoofdgebouw (328 m3 tot 340 m3), de omvang van de kavels en de overige kenmerken acht het Hof de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Het Hof is, gelet op de gegevens in de taxatiematrix, de daarin opgenomen taxatieopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan het hoofdgebouw van de woning toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat. Aan het hoofdgebouw van de woning is een aanmerkelijk lagere prijs per m3 toegekend dan aan de hoofdgebouwen van de referentiewoningen, zodat mede daarom niet valt in te zien dat de woning te hoog is gewaardeerd. Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van [adres1] F 20 en [adres1] B 60. De heffingsambtenaar wijst voor de onderbouwing daarvan naar de overgelegde aanvraag van de bouwvergunning van [adres1] F 20 en naar de bouwtekeningen van [adres1] B 60. Daartegenover heeft belanghebbende de gehanteerde inhoud onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele verwijzing naar de verkoopinformatie van ‘ [naam3] ’ met daarin een disclaimer is daartoe onvoldoende. Overigens, een vermeende inhoud van die woningen van 350 m3 maakt niet dat de alsdan berekende prijzen per m3 lager zijn dan de voor de woning gehanteerde prijs per m3 van € 372. Wat betreft de betwisting van de door heffingsambtenaar gehanteerde waardering van de secundaire objectkenmerken van [adres1] F 20 en [adres1] B 60 volstaat evenmin de verkoopinformatie van ‘ [naam3] ’. Die verkoopinformatie, en met name de foto’s, en de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s van de buitenzijde van de woning en die van de referentieobjecten bevestigen juist de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardering, zodat het beroep van belanghebbende daarop faalt. Dit geldt ook voor de door belanghebbende betwiste latere toevoeging in de taxatiematrix van de carport/overkapping/berging/ van 63 m2, nu de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s duidelijk blijk geven van een carport/berging/overkapping. In tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, heeft de heffingsambtenaar voldoende bewijs aangedragen voor de aanwezigheid van die carport/berging/overkapping. Bovendien is daaraan in de taxatiematrix een beperkte waarde toegekend, zodat die toevoeging weinig effect op de vastgestelde waarde heeft.
Belanghebbende benadrukt het verschil in ligging van zijn woning en die van de referentieobjecten. De woning ligt aan de redelijk drukke en doorgaande weg [naam4] , terwijl de referentiewoningen daar verder vanaf liggen. Belanghebbende stelt dat die ligging van de woning waardedrukkend is. De Rechtbank heeft hierover in punt 12 van haar uitspraak het volgende overwogen, waarin met ‘eiser’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar worden bedoeld:
“De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat onder meer betreft de inhoud, perceeloppervlakte en ligging in voldoende mate rekening is gehouden. (…) De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de ligging nabij de doorgaande weg een waardedrukkende factor vormt ten opzichte van de referentieobjecten. Weliswaar levert deze ligging meer geluidsoverlast op dan bij woningen die achter in het bos zijn gelegen, maar de bereikbaarheid van eisers woning is wel beter. Verweerder heeft namelijk aannemelijk gemaakt dat een ligging meer naar achter in het bos nadelen kent vanwege de toegang die plaatsvindt via zandwegen. Daardoor is met name in het najaar de ligging ongunstiger, omdat de zandwegen dan slecht berijdbaar zijn. Bovendien rust op de belendende percelen een onderhoudsplicht rust met betrekking tot die zandwegen.”
Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met deze overweging op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overweging dan ook over en maakt deze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende daaromtrent in hoger beroep nog heeft gesteld, maakt dat niet anders.
Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de geïndexeerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De hoogte van de indexeringspercentages is ook in de taxatiematrix opgenomen.
De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gedingstukken in de zin van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft overgelegd. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 Awb de iWOZ-vastgoedkaarten van de referentiewoningen en de bouwtekeningen moeten worden overgelegd. Nu met uitzondering van de bouwtekeningen van [adres1] B 60, die zijn overgelegd, niet duidelijk is of de heffingsambtenaar deze stukken heeft geraadpleegd en belanghebbende dit evenmin heeft gesteld, ziet het Hof geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar die stukken diende over te leggen.
Belanghebbende heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld op welke wijze de heffingsambtenaar het verbod van willekeur en/of het vertrouwensbeginsel zou hebben geschonden, zodat ook dat beroep van belanghebbende faalt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
De griffier, De voorzitter,
K. de Jong-Braaksma G.B.A. Brummer
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.