ECLI:NL:GHARL:2025:5401, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-09-2025, 200.343.888

1. Het verloop van de procedure na verwijzing

Na het arrest van de Hoge Raad van 7 juli 2023, waarbij het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 25 januari 2022 is vernietigd, heeft Beachhotel in een exploot van 19 juli 2024 Vastgoed opgeroepen om voort te procederen bij dit hof.

Daarna zijn de volgende processtukken gewisseld:- een memorie na verwijzing tevens houdende vermeerdering van eis (met een productie) van Beachhotel;- een antwoordmemorie na verwijzing (met een productie) van Vastgoed.

Op 25 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling maakt deel uit van de processtukken.

2. Waar gaat het nog om?

Vastgoed heeft in 2018 een hotel in Cadzand verhuurd aan Beachhotel. Beachhotel heeft de huurovereenkomst na enkele maanden ontbonden, omdat Vastgoed volgens haar een aantal garantieverplichtingen niet was nagekomen. De ontbinding was gebaseerd op artikel 12 onder b van de huurovereenkomst.

Vastgoed heeft bestreden dat zij is tekortgeschoten. Partijen hebben over en weer vorderingen ingesteld betreffende de afwikkeling van de huurovereenkomst en tot schadevergoeding vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst.

De kantonrechter in Middelburg heeft in haar vonnis van 20 mei 2020 bepaald dat Vastgoed in twee van haar garantieverplichtingen is tekortgeschoten, maar dat dit geen reden voor ontbinding van de overeenkomst is. Zij heeft Vastgoed veroordeeld tot betaling van € 100.000,- wegens contractuele boetes (tweemaal € 50.000,-) en tot betaling van € 109.263,13 vanwege de afwikkeling van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraken ter zake personeelskosten, € 2.821,31 aan buitengerechtelijke kosten en € 2.580,61 aan beslagkosten. De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd. Verder heeft zij, ten aanzien van de tegenvorderingen van Vastgoed, uitgesproken (‘voor recht verklaard’) dat de ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven en heeft zij Beachhotel veroordeeld tot vergoeding van de nog te bepalen schade (‘schadevergoeding op te maken bij staat’) als gevolg van de ongerechtvaardigde ontbinding en tot betaling van € 64.016,17 vanwege de afwikkeling van de huurovereenkomst, € 1.415,16 aan buitengerechtelijke kosten en € 1.261,75 aan proceskosten.

Beide partijen hebben beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 25 januari 2022 het oordeel van de kantonrechter over de vorderingen van Vastgoed in stand gelaten. Ten aanzien van de vorderingen van Beachhotel heeft het hof ’s-Hertogenbosch beslist dat Vastgoed niet is tekortgeschoten in twee garantiebepalingen, maar in één en om die reden een boete van € 50.000,- (in plaats van € 100.000,-) verschuldigd is aan Beachhotel. Volgens het hof rechtvaardigde de tekortkoming in één garantieverplichting niet de ontbinding van de overeenkomst. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft de vordering van Beachhotel betreffende de afwikkeling van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraken ter zake personeelskosten verminderd tot € 100.675,58. Beachhotel werd veroordeeld in de kosten van het door haar ingestelde hoger beroep, Vastgoed in de kosten van het door haar ingestelde beroep.

Beachhotel heeft beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Het cassatieberoep was gericht tegen het oordeel van het hof ’s-Hertogenbosch over de door Beachhotel ingeroepen ontbinding. Voor zover nu nog van belang heeft volgens Beachhotel het hof miskend dat partijen met artikel 12 onder b rechtsgeldig zijn afgeweken van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. In zijn arrest van 7 juli 2023 heeft de Hoge Raad overwogen dat de cassatieklachten van Beachhotel tegen dit oordeel slagen en heeft hij het arrest van het hof vernietigd. De Hoge Raad overwoog:‘Deze klachten slagen. Art. 6:265 lid 1 BW is van aanvullend recht.(…) Het staat partijen dus in beginsel vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken. In deze zaak zijn partijen overeengekomen dat indien de verhuurder een of meer van de in de art. 6 en 12 van de huurovereenkomst opgenomen garanties niet of niet volledig nakomt, de huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden (art. 12 onder b van de huurovereenkomst, zie hiervoor in 2.2 onder (ii)). Naar het in cassatie onbestreden oordeel van het hof (rov. 6.16.4.), heeft Vastgoed garantieverplichtingen overtreden. Of de ontbindingsverklaring van Beachhotel doel heeft getroffen, dient dan ook te worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen. Daartoe moet dus na verwijzing naar aanleiding van grief I van Beachhotel art. 12 onder b van de huurovereenkomst worden uitgelegd.’

In deze procedure staat de vraag centraal hoe artikel 12 onder b van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd en of Beachhotel de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Indien het antwoord op die vraag bevestigend luidt, zal het hof ook de schadevergoedingsvorderingen van Beachhotel moeten bespreken. In dat geval is de schadevergoedingsvordering van Vastgoed niet toewijsbaar en heeft de kantonrechter ten onrechte bepaald dat de ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven.

Het hof zal oordelen dat Beachhotel de huurovereenkomst niet terecht heeft ontbonden. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal in dat kader eerst de relevante feiten vaststellen en daarna de in deze verwijzingsprocedure nog relevante stellingen van partijen bespreken.

3. De relevante feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten, waarvan ook de Hoge Raad is uitgegaan.

Vastgoed en Beachhotel zijn eind juni 2018 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot - kort gezegd - een hotel in Cadzand-Bad (hierna: de huurovereenkomst).

In artikel 12 van de huurovereenkomst, met de titel ‘Garanties’, is onder meer het volgende opgenomen:

“a) Verhuurder garandeert:

(...)

- dat de huidige exploitatie van het hotel, restaurant, zwembad, wellness, etc. voldoet aan alle eisen van volksgezondheid, brandveiligheid, overige veiligheid in de ruimste zin des woords en alle mogelijke overheidsvoorschriften in de ruimste zin des woords (…)

- dat ondersteunende apparatuur in de meest brede zin ten behoeve van de exploitatie van het hotel en de daarbij behorende horeca naar gangbare maatstaven goed functioneert (...)

(…)

b) Indien verhuurder een of meer van de hiervoor uiteengezette garanties in artikel 6 en 12 niet of niet volledig nakomt en/of sprake is van een inbreuk, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 50.000,00 per overtreding en heeft Huurder het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van Huurder om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).”

Beachhotel heeft zich in haar aan Vastgoed gerichte brief van 24 augustus 2018 op het standpunt gesteld dat sprake is van overtreding van verscheidene door Vastgoed in de huurovereenkomst gegeven garanties, dat Vastgoed als gevolg daarvan schadeplichtig is en contractuele boetes heeft verbeurd en dat Beachhotel zich met betrekking daartoe alle rechten en weren voorbehoudt, met opschorting van haar betaling aan Vastgoed.

Beachhotel heeft Vastgoed in een brief van 31 augustus 2018, onder verwijzing naar de brief van 24 augustus 2018, onder meer aansprakelijk gesteld wegens overtreding van in de huurovereenkomst opgenomen garanties en haar gesommeerd tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding en boetes. Tussen partijen is daarna gecorrespondeerd. In oktober 2018 heeft overleg plaatsgevonden tussen de accountants van partijen.

In een brief van 25 oktober 2018 aan Vastgoed heeft Beachhotel verklaard de huurovereenkomst te ontbinden en heeft zij verklaard de exploitatie van het hotel per die datum te staken (hierna: de ontbindingsverklaring). In de ontbindingsverklaring staat onder meer het volgende:

“De afgelopen periode heeft cliënte uw cliënte meerdere malen aangesproken op de omstandigheid dat uw cliënte diverse garanties als verwoord in de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden. Dit betreft onder meer:

- Het zwembad is noodgedwongen gesloten;

- De WIFI functioneerde niet;

- Overlast door stank en vliegen als gevolg van een constructiefout;

- Het TV-signaal functioneerde niet voor digitale tv;

- Diverse technische installaties (klimatisering en CV) functioneren niet c.q. niet deugdelijk;

- Het dak lekt en de raamkozijnen zijn kapot;

- Er is geen legionella beheersplan/risicoanalyse aanwezig evenals een actueel logboek. Bovendien is er sprake van een groot legionella risico waarmee uw cliënte al jaren bekend blijkt te zijn;

- Uw cliënte staat er, in strijd met de gemaakte afspraken, aan in de weg dat cliënte overstapt op rolcontainers in het kader van de afvalverwerking.

Uw cliënte is dientengevolge een bedrag ad € 400.000,00 aan contractuele boetes aan cliënte verschuldigd geworden.

Recentelijk heeft cliënte bovendien moeten constateren dat de deuren in het hotel niet brandveilig zijn en dat de lift is afgekeurd. Ook hierdoor is er in strijd met de garanties gehandeld en is uw cliënte wederom contractuele boetes verschuldigd geworden.

(…)

Voor cliënte is de maat thans echt vol.

Cliënte ontbindt daarom bij deze de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per direct . Op grond van artikel 12 sub b van de huurovereenkomst is cliënte tot deze onmiddellijke ontbinding gerechtigd. (…).”

4. 4. Het geschil na verwijzing 4.1 Het hof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest beslist op tal van geschilpunten tussen partijen. Het beroep in cassatie is alleen gericht tegen het oordeel van het hof ’s-Hertogenbosch over de bevoegdheid tot ontbinding. Dat betekent dat alle andere beslissingen (voor zover ze daar niet op voortbouwen) vaststaan. Het gevolg daarvan is dat er in de procedure van kan worden uitgegaan dat:- sprake is van schending van één garantiebepaling (die betreffende het zwembad) door Vastgoed;- Vastgoed € 50.000,- boete aan Beachhotel verschuldigd is vanwege die schending; - Beachhotel € 64.016,17 aan Vastgoed verschuldigd is vanwege - kort gezegd - de afwikkeling van de huurovereenkomst; - Vastgoed € 100.675,58 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege - kort gezegd - de afwikkeling van personeelskosten;

- Vastgoed € 2.580,61 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege beslagkosten;- Beachhotel € 1.415,16 aan Vastgoed verschuldigd is vanwege buitengerechtelijke kosten; - Vastgoed € 2.821,31 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege buitengerechtelijke kosten. Over de hiervoor genoemde bedragen is de wettelijke rente toegewezen.

Aan het hof ligt allereerst ter beslissing voor de vraag of Beachhotel de overeenkomst terecht heeft ontbonden. Afhankelijk van het antwoord op die vraag zijn er nog de volgende geschilpunten:- de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat van Vastgoed (toegewezen door de kantonrechter, waartegen grief XV en XVI van Beachhotel zijn gericht); - de vordering tot schadevergoeding van Beachhotel op Vastgoed; - de beslissing in de proceskosten bij de kantonrechter (grief XXX van Beachhotel) en bij het hof ’s-Hertogenbosch in principaal appel (de zaak in incidenteel appel is afgedaan).

Wanneer het hof oordeelt dat Beachhotel de overeenkomst ten onrechte heeft ontbonden, heeft Beachhotel geen aanspraak op schadevergoeding vanwege de ontbinding. In dat geval kan in het midden blijven of Beachhotel haar vordering tot schadevergoeding nog in dit stadium van de procedure kan vermeerderen. Het hof zal dat onderwerp gelet op het hiervoor vermelde oordeel dan ook laten rusten.

5. 5. De beoordeling van het geschil na verwijzingDe uitleg van artikel 12 onder b van de huurovereenkomst5.1 In zijn arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat het partijen vrijstaat contractueel af te wijken van artikel 6:265 lid 1 BW en dat het antwoord op de vraag of de ontbindingsverklaring van Beachhotel doel heeft getroffen moet worden onderzocht aan de hand van wat partijen daaromtrent zijn overeengekomen en dat daartoe naar aanleiding van grief I van Beachhotel artikel 12 onder b van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd.

Het hof stelt bij de uitleg voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Verder zijn bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is vaak van groot belang de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan.

Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat partijen in dit geval bij de onderhandelingen elk werden bijgestaan door de eigen accountant. De concepten voor de uiteindelijke overeenkomst waren ook afkomstig van deze accountants. Het eerste concept, van 25 mei 2018, is afkomstig van (de accountant van) Vastgoed. Dit concept bevat geen met artikel 12 onder b vergelijkbare bepaling. Dat is anders vanaf het tweede concept, van 30 mei 2018, dat afkomstig is van (de accountant van) Beachhotel. In artikel 9 onder a van dat concept worden diverse garanties vermeld. Artikel 9 onder b luidt:“Indien verhuurder [hof: Vastgoed] een of meer van de hiervoor uiteengezette garanties niet nakomt en/of sprake is van een inbreuk, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 50.000,00 per overtreding en heeft Beachhotel het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van Beachhotel om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).”

De accountant van Vastgoed heeft op 7 juni 2018 een nieuwe versie van dit concept (het derde concept dus) gemaakt waarin de wijzigingen met track changes zichtbaar zijn. Dat concept verschilt op een aantal punten van het tweede concept, maar de tekst van artikel 9 onder b van het oude concept is er nagenoeg ongewijzigd gehandhaafd, als artikel 12 onder b. Die tekst is uiteindelijk ook terechtgekomen in de definitieve versie van het huurcontract, zij het dat het zinsdeel ‘hiervoor uiteengezette garanties’ is aangepast in ‘hiervoor uiteengezette garanties in artikel 6 en 12’. Het hof merkt op dat artikel 6 een bepaling over in het hotel werkzaam personeel is.

Uit deze ‘totstandkomingsgeschiedenis’ volgt dat in de onderhandelingen tussen partijen niet veel aandacht is besteed aan de tekst van artikel 12 onder b van de huurovereenkomst. Na het introduceren van de bepaling in het tweede concept is de tekst ervan in de beide volgende versies (de door Vastgoed gewijzigde versie van het tweede concept en de definitieve versie) nagenoeg ongewijzigd gebleven. Deze vaststelling laat zich lastig verenigen met de stellige verklaring van [naam1] , de bestuurder van Beachhotel, bij gelegenheid van de mondelinge behandeling, dat de desbetreffende bepaling onderwerp van discussie was tijdens de onderhandelingen en dat de bestuurder van Vastgoed, [naam2] , die overigens niet aanwezig was bij de mondelinge behandeling, ‘er onder uit wilde fietsen’. [naam1] verbond dat ook met het feit dat Vastgoed op 7 juni 2018 met een nieuw concept kwam, nadat volgens [naam1] al overeenstemming was bereikt over het eerdere concept. Het tijdens de mondelinge behandeling in dit verband benoemde ‘terugonderhandelen’ lijkt veeleer betrekking te hebben op het feit dat in het concept van 7 juni 2018 (het derde concept) het gehele artikel over het personeel was doorgehaald omdat daar - volgens de opmerking in de kantlijn bij het doorgehaalde artikel - nog geen overeenstemming over zou bestaan. In de definitieve versie is dit artikel met enige geringe aanpassingen en aanvullingen weer opgenomen. Wat daar ook van zij, als Vastgoed al heeft willen ‘terugonderhandelen’ had dat geen betrekking op artikel 12 onder b van de huurovereenkomst. De door Beachhotel voorgestelde tekst heeft zonder enig aan het hof bekend inhoudelijk debat de eindstreep bereikt, met dien verstande dat in de definitieve versie een verwijzing naar de verplichtingen betreffende het personeel is toegevoegd.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is niet aannemelijk geworden dat partijen (laat staan uitvoerig) inhoudelijk gesproken hebben over de bepaling en wat zij daarmee over en weer voor ogen hadden. [naam1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij veel waarde hechtte aan de bepaling. Die was voor hem belangrijk omdat er veel onzekerheden waren vanwege het feit dat Vastgoed volgens hem informatie achterhield. Om die reden was ‘een stok achter de deur’ nodig. [naam1] zag de bepaling als “de ultieme garantie (…) op alle overtredingen”, waarmee Beachhotel kon “ontbinden zonder risico te lopen”. Volgens [naam1] was [naam2] “niet zo blij” met de bepaling, maar hij kon niet uitleggen waar hij die indruk op baseerde.

[naam1] heeft desgevraagd verklaard dat hij er niet mee bekend was dat de bepaling afweek van wat in de wet over de ontbinding is bepaald.

In het licht van wat hiervoor is vastgesteld over de gang van zaken rond de totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen en de ‘wordingsgeschiedenis’ van artikel 12 onder b en gelet op de hiervoor vermelde uitlegmaatstaf, kan er naar het oordeel van het hof niet van worden uitgegaan dat partijen met artikel 12 onder b van de huurovereenkomst bedoeld hebben af te wijken van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Allereerst biedt de tekst van artikel 12 onder b van de huurovereenkomst geen enkel aanknopingspunt voor de gedachte dat partijen hebben willen afwijken van de in artikel 6:265 lid 1 BW vastgelegde regel van aanvullend recht. Dat partijen bewust hebben willen afwijken ligt, vervolgens, ook niet voor de hand omdat de bestuurder van de partij die de bepaling heeft voorgesteld er niet mee bekend was dat (mogelijk) werd afgeweken van (de tenzij-bepaling van) artikel 6:265 lid 1 BW. Dat zijn accountant zich daarvan wel bewust was, is niet aannemelijk geworden. Verder is niet aannemelijk geworden dat partijen (uitvoerig) onderhandeld hebben over de tekst van de bepaling. Integendeel, het lijkt erop dat nadat Beachhotel de bepaling voorstelde Vastgoed zonder tegensputteren met de bepaling heeft ingestemd. Het ligt dan ook niet voor de hand dat partijen inhoudelijk over de bepaling hebben gesproken en dat in dat kader de verhouding van de bepaling tot artikel 6:265 lid 1 BW aan de orde is gekomen. Ten slotte dwingen de woorden van artikel 12 onder b BW niet tot de uitleg dat Beachhotel bij iedere schending van een garantiebepaling - ongeacht de ernst daarvan - de overeenkomst kan ontbinden. Wel wijst de tekst erop dat indien Beachhotel mag ontbinden wegens schending van een garantiebepaling, zij dat mag doen zonder een termijn in acht te nemen (“per direct”), en mogelijk ook zonder eerst in gebreke te stellen. In dit verband is van belang dat [naam1] tijdens de mondelinge behandeling zelf ook onderscheid heeft gemaakt tussen ernstige tekortkomingen (zoals de sluiting van het zwembad) en geringe tekortkomingen: “We gaan niet zeuren over een losse spijker of een printer”. Maar ook een niet werkende printer levert schending van een in artikel 12 onder a vermelde garantie - dat de complete inventaris en inboedel ongehinderd kan worden gebruikt - op. Een dergelijk onderscheid, dat [naam1] dus wel maakt, is voor de ontbindingsbevoegdheid zelf - dus afgezien van een eventueel beroep op artikel 6:248 lid 2 BW - niet van belang wanneer de tenzij-bepaling is ‘weggecontracteerd’.

De conclusie is dat partijen met artikel 12 onder b van de huurovereenkomst niet zijn afgeweken van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Dat betekent dat de bevoegdheid van Beachhotel om de overeenkomst te ontbinden mag worden onderzocht aan de hand van die tenzij-bepaling.

Wat betekent dit voor de ontbinding? 5.9 Het hof ’s-Hertogenbosch heeft - weliswaar op basis van een andere en door Beachhotel met succes bij de Hoge Raad aangevochten redenering - ook geoordeeld dat bij de toetsing van de bevoegdheid van Beachhotel om te ontbinden de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW moet worden toegepast. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft vervolgens nadat het had vastgesteld dat Vastgoed één van de garantiebepalingen - die betreffende het zwembad - had geschonden, overwogen en beslist dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Daarmee heeft het hof ’s-Hertogenbosch toepassing gegeven aan de tenzij-bepaling. Tegen deze wijze van toepassing heeft Beachhotel geen cassatieklacht gericht. Hij heeft er slechts over geklaagd dàt het hof ’s-Hertogenbosch de tenzij-bepaling (op basis van een onjuist juridisch argument) heeft toegepast, niet hoe het hof ’s-Hertogenbosch deze bepaling heeft toegepast.

Het hof is dan ook gebonden aan de door het hof ’s-Hertogenbosch gemaakte afweging. Ten overvloede overweegt het hof dat het zich verenigt met wat het hof ’s-Hertogenbosch aan zijn oordeel op dit punt in rov. 6.27.3 t/m 6.27.6 ten grondslag heeft gelegd en de overwegingen van het hof ’s-Hertogenbosch overneemt.

Al met al komt ook het hof tot het oordeel dat Beachhotel de huurovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden.

Conclusies 5.12 Gezien het voorgaande heeft Beachhotel de huurovereenkomst ten onrechte ontbonden. Dat betekent dat Vastgoed aanspraak heeft op schadevergoeding vanwege de niet gerechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Het betekent ook dat de vordering tot schadevergoeding van Beachhotel niet toewijsbaar is. Daarbij is ook van belang dat de kantonrechter de vorderingen tot schadevergoeding van Beachhotel heeft opgevat en behandeld als “op de ontbinding gebaseerde vorderingen (…) tot schadevergoeding” en dat Beachhotel daartegen geen grief heeft gericht. De vraag naar de toelaatbaarheid van de eisvermeerdering kan onbeantwoord blijven (zie 4.3).

Het hof komt dus ‘onder de streep’ tot hetzelfde oordeel als het hof ’s-Hertogenbosch. Er is dan ook geen reden om anders over de proceskosten te oordelen dan het hof ’s-Hertogenbosch heeft gedaan. In de procedure na verwijzing is Beachhotel in het ongelijk gesteld. Het hof zal haar om die reden in de proceskosten veroordelen (salaris advocaat: 2 punten, tarief VIII). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Omdat de Hoge Raad het arrest van het hof ook voor wat betreft het in cassatie onbestreden deel heeft vernietigd, zal het hof hierna voor de leesbaarheid van zijn arrest de volledige beslissing opnemen.

6. De beslissing

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Middelburg van 20 mei 2020, waarvan beroep voor zover in dat vonnis in conventie Vastgoed is veroordeeld tot betaling aan Beachhotel van:

- een bedrag van € 100.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als

bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 september 2018 tot de dag van

algehele voldoening;

- een bedrag van € 109.263,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als

bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 juli 2019;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Vastgoed tot betaling aan Beachhotel van:

- een bedrag van € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als

bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 september 2018 tot de dag van

algehele voldoening;

- een bedrag van € 100.675,58, te vermeerderen met de wettelijke rente als

bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 juli 2019;

bekrachtigt genoemd vonnis gewezen in conventie en in reconventie voor het overige;

veroordeelt Beachhotel in de kosten van het principaal hoger beroep, met inbegrip van de kosten van het incident ex artikel 351 Rv en bepaalt die kosten aan de zijde van Vastgoed op € 5.517,- voor griffierechten en op € 11.410,- voor salaris van de advocaat;

veroordeelt Vastgoed in de kosten van het incidentele hoger beroep aan de zijde van Beachhotel tot een bedrag van € 4.278,75 wegens salaris van de advocaat;

veroordeelt Beachhotel in de kosten van de procedure na verwijzing en bepaalt die kosten aan de zijde van Vastgoed op € 12.434,- voor salaris van de advocaat;

bepaalt dat de onder 6.4 – 6.6 vermelde kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de (proceskosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, C. Hoogland en M.F.A. Evers, is ondertekend door de oudste raadsheer en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.